欧盟废铝出口政策正出现新的调整方向。相较此前讨论的出口税等贸易措施，欧盟正研究通过《废物运输条例》（Waste Shipment Regulation，WSR）下的授权法案，进一步限制向非经济合作与发展组织（OECD）国家出口包括废铝在内的废物，并考虑对部分欧盟候选国保留例外。目前相关方案尚未正式落地，具体范围、实施时间及其与现行申请机制的衔接仍待明确。 初步判断，此次政策调整值得关注的不仅是“欧洲废铝将流向哪里”，更是“废铝在哪里完成加工、以何种产品形态进入国际市场”。在欧洲终端需求尚未明显增长、亚洲企业采购仍较谨慎的背景下，出口渠道收窄可能先推动现有货源重新分配，再逐步影响再生铝产业的加工布局。   政策转向：由贸易成本约束转向出口资格管理 此前，欧洲铝行业曾推动通过废铝出口税等措施保障本地原料供应，约15%的税率也曾出现在行业讨论中，但并非已经实施的税率。当前政策讨论则更多转向WSR及环境合规框架。 两者对贸易的影响有所不同：出口税主要改变交易成本，而出口资格及环保要求可能直接影响某条贸易路径能否继续开展。因此，对企业而言，关注点正从税率高低，延伸至目的地资格、废料类别及接收设施条件。 按照现行WSR安排，自2027年5月21日起，欧盟将对向非OECD国家出口非危险废物执行更严格要求。相关国家需申请并证明具备符合环保要求的处理能力，才可能获准接收特定废物流。印度、马来西亚、泰国、印度尼西亚及越南等均出现在首批申请名单中，首份获准名单按现行安排应于2026年11月21日前建立。 但提交申请不等于获得批准。此次更广泛限制若最终落地，现有申请机制如何适用、哪些目的地和废料类别能够保留贸易渠道，将成为影响后续货物流向的关键。 欧洲市场：本地利用需求增加，但原料与产能并非完全匹配 据SMM近期欧洲市场交流反馈，当地铝型材终端需求整体仍较平稳，尚未出现明显增长。与此同时，部分中东原铝棒供应减少，带动欧洲部分本地铝棒厂及铸造厂增加生产，并提高再生原料使用比例。 受访企业介绍，部分再生铝棒生产中的废铝使用比例可达到70%或以上，其中较大部分为新废及消费前废料。这反映出部分企业已具备较高的再生原料利用能力，但不能直接推导为欧洲能够消化所有新增留存废铝。 关键在于原料结构。洁净加工废料、旧型材料与汽车破碎料在成分和处理要求上存在差异，适用的生产工艺和终端产品也不同。欧洲本地再生铝棒生产增加，并不意味着汽车破碎料及混合金属料同步获得相应需求。 因此，若出口渠道收窄，欧洲首先面临的是原料与加工能力的重新匹配，而非单纯增加熔炼量。分选能力、合金成分控制及终端订单，将决定哪些资源能够留在本地生产体系，哪些仍需寻找海外市场。   贸易流向：更多本地加工，不等于原有出口需求消失 在出口约束增强的情景下，欧洲废铝可能沿两条方向调整：一是增加本地消化，或转向其他符合要求的出口目的地；二是经过进一步加工，以复化锭、再生铝棒或合金锭等形式参与国际贸易。 第二条路径意味着，部分原本由进口国完成的熔炼及配料环节，可能向原料所在地转移。但这种转移需要设备、能源、技术及客户认证支持，不会随着出口限制实施而立即完成。加工后的货物也需满足相关产品认定和进口要求。 美国及其他具备相应需求的市场，可能成为欧洲再生铝企业评估的销售目的地。不过，最终承接能力仍取决于产品规格、贸易安排和实际订单，不能仅凭市场规模判断货源将集中流向某一国家。 同样，通过欧盟以外OECD国家简单转运，也不能被视为确定的替代方案。贸易路线改变并不自动改变货物属性，相关运输、处理及最终目的地要求仍需满足。   东南亚：从调整采购来源，延伸至加工分工变化 对于马来西亚、泰国、印度尼西亚及越南等东南亚市场，政策影响首先体现在原料供应渠道的稳定性上。依赖欧洲特定品种的企业，需要评估替代产地、本地回收资源及区域内采购的可行性。 但替代采购并非简单更换供应商。不同产地废铝的成分、杂质和批次稳定性存在差异，企业仍需完成试料、配料调整及进口合规验证。具备多产地采购渠道和较强分选能力的企业，将拥有更大的调整空间。 据近期客户交流，部分东南亚再生铝企业仍以订单安排采购。因此，短期更可能出现采购结构调整，而非普遍增加进口或扩大生产。 中长期而言，若欧洲增加再生铝产品出口，东南亚企业可能同时面对两种变化：一方面，复化锭等中间原料的供应选择增加；另一方面，在合金锭及其他再生铝产品出口市场中，可能出现更多欧洲供应。政策由此影响的不只是原料来源，也包括不同地区在分选、熔炼及产品供应中的分工。   中国：不会自然成为全部转移资源的承接市场 对中国市场，需区分整体铝供应与特定再生原料需求。国内供应基础较大，但部分进口废铝在成分和配料方面仍有特定用途。欧洲货源变化可能促使相关企业调整采购产地或增加国内替代资源，而非必然造成全行业原料短缺。 合规层面，中国进口端对再生原料的认定，与欧盟出口端对废物的监管需要分别满足，不能仅凭商品名称判断贸易能否继续开展。 市场层面，在国内买方采购较为谨慎、部分产品进口经济性不足的情况下，欧洲将废铝加工后，也未必自然流向中国。能否形成稳定贸易，取决于产品适配和实际订单。中国买家可能寻找其他原料来源，欧洲供应商也会同步评估其他销售市场。 因此，对中国的影响更可能先体现为特定品种和采购渠道的调整，而非整个铝供应体系的明显变化。   后势观点：资源流向先调整，加工布局后变化 SMM认为，欧盟WSR相关调整可能推动全球废铝贸易从单纯寻找出口目的地，转向同时评估原料在哪里处理、以何种产品出口。短期变化将主要体现于采购来源、销售渠道和合同安排；中长期才可能进一步影响加工投资及产业分工。 欧洲能否消化更多废铝，核心在于适配产能和订单；东南亚能否维持稳定生产，关键在于替代供应与加工能力；中国及其他市场能否承接再生铝产品，则仍由终端需求和贸易条件决定。 全球再生铝供应链可能因此呈现更多“区域内回收加工、跨区域产品交易”的特征。但贸易路线改变并不创造新增需求。最终政策范围与下游实际承接能力，将共同决定这轮调整的速度和规模。

河南省住房和城乡建设厅等九部门印发《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》，其中提出，加大住房消费支持力度。因地制宜实施购房补贴、贷款贴息。结合本地文化、旅游等特色品牌，线上线下开展“房地产+”复合型促销活动，创新住房消费场景，满足刚性和改善性住房需求。支持多元化改善性住房需求。优化套数认定方式，在拟购住房所在县（市、区）行政区范围内没有住房的，可认定为首套房；对已有住房的多子女家庭再次购房的，套数认定时可核减一套。 原文如下：　 河南省住房和城乡建设厅等九部门关于印发《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》的通知 豫 建 房 〔 2 0 2 6 〕1 3 5 号 各省辖市、济源示范区住房和城乡建设局、房地产管理局（中心）、住房公积金管理中心、地方金融主管部门、网信办、发展改革委、财政局、自然资源规划局、中国人民银行河南省各市分行、巩义营业管理部、各金融监管分局（含济源金融监管支局），航空港区有关部门： 现将《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。 河南省住房和城乡建设厅 中共河南省委金融委员会办公室 中共河南省委网络安全和信息化委员会办公室 ‌河南省发展和改革委员会 河南省财政厅 河南省自然资源厅 中国人民银行河南省分行 国家金融监督管理总局河南监管局 中国证券监督管理委员会河南监管局 2026年8月20日 关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施 为深入贯彻党中央、国务院决策部署，全面落实中央、省委经济工作会议要求，聚焦“1+2+4+N”目标任务体系，因城施策控增量、去库存、优供给，着力稳定全省房地产市场，制定如下政策措施。 一、严格管理控新增 1.加强住房供应管理。坚持“以需定供”，根据城市发展、人口变化、住房需求等因素，科学编制“十五五”城镇住房发展规划，合理引导住房市场供应，实现以人定房、以房定地、以房定钱。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源厅、人民银行河南省分行，以下均需各省辖市人民政府、济源示范区、航空港区管委会落实，不再逐一列出） 2.强化房地联动。根据商品房库存去化周期对房地产用地实行差异化管控，对商品住宅库存去化周期18个月以上的县（市、区），暂停商品住宅用地出让；12-18个月的，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）确定新出让商品住宅用地面积上限，确保不增加存量商品住宅用地面积。（责任单位：省自然资源厅、省住房城乡建设厅） 3.严格商品房预售管理。对分批预售但去化率较低的房地产项目，所在地住房城乡建设主管部门应严格控制该项目后续商品房预售许可审批节奏。综合考虑当前市场供求实际，进一步提高预售门槛。鼓励实行现房销售。（责任单位：省住房城乡建设厅） 二、综合施策去库存 4.加大住房消费支持力度。因地制宜实施购房补贴、贷款贴息。结合本地文化、旅游等特色品牌，线上线下开展“房地产+”复合型促销活动，创新住房消费场景，满足刚性和改善性住房需求。（责任单位：省住房城乡建设厅） 5.支持多元化改善性住房需求。优化套数认定方式，在拟购住房所在县（市、区）行政区范围内没有住房的，可认定为首套房；对已有住房的多子女家庭再次购房的，套数认定时可核减一套。（责任单位：省住房城乡建设厅） 6.加快推进存量商品房收购工作。统筹用好中央和省级城镇保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款、地方政府专项债，支持收购存量商品房用作保障性住房、宿舍、人才房等。城中村改造、城市更新等项目中涉及房屋安置的，鼓励收购存量商品房用作安置房。（责任单位：省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、人民银行河南省分行） 7.持续开展“以旧换新”。鼓励国有企业、房地产企业等收购个人二手住房，推动“收旧换新”；引导房地产经纪机构与房企、购房群众签订三方协议，促成“卖旧买新”。鼓励金融机构依法合规提供长期低息贷款支持各类市场主体实施收购。推行个人存量住房“带押过户”，完善“带押过户”跨银行交易流程。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源厅、省委金融办、人民银行河南省分行、河南金融监管局） 8.加大公积金支持力度。推进灵活就业人员参加住房公积金制度，鼓励各地合理调整租房提取的额度、频次，支持缴存人提取住房公积金用于支付老旧住宅加装电梯和已有电梯更新改造等自住住房配套类消费。（责任单位：省住房城乡建设厅） 三、着力提质优供给 9.供应“好地块”。推动区位较好且基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应。合理确定容积率、建筑密度、建筑高度等指标，建设高品质住宅。（责任单位：省自然资源厅） 10.建设“好房子”。严格落实《住宅项目规范》《河南省住宅品质提升设计与建造技术导则》以及无障碍、适老化等方面的标准要求，加大高品质住房供给。省市联动遴选推出一批面积大小适中、贴合群众需求、中等收入家庭可承受的“好房子”示范项目。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源厅） 11.改成“好房子”。鼓励各地开展居民老旧住房原拆原建、自主更新，明确政策路径，引导居民通过共商、共建、共享实现住区焕新，提升既有住宅品质。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源厅） 12.提供“好服务”。实施物业服务质量提升行动，推广“物业我来说”APP小程序，畅通业主投诉、建议渠道，完善问题闭环处置流程，提升物业服务水平。探索“物业服务+生活服务”模式，支持物业服务企业向养老托育、社区家政等领域延伸服务链条，推进“物业服务进家庭”。（责任单位：省住房城乡建设厅） 四、多措并举稳预期 13.严格规范市场秩序。持续加强房地产市场监管，督促房地产中介服务机构规范从业行为，严禁发布虚假房源信息，误导业主决策，扰乱市场秩序。依法打击通过自媒体等违规发布虚假数据、歪曲解读政策、炒作不实信息的违法违规行为。（责任单位：省住房城乡建设厅、省委网信办） 14.切实防控风险。持续强化预售资金监管，专户缴存、专款专用，严禁抽逃挪用，维护购房人合法权益。常态化运行房地产“白名单”融资机制，依法合规做好“白名单”项目贷款接续工作，满足房地产项目合理融资需求。支持符合条件的保障性住房项目、商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）。（责任单位：省住房城乡建设厅、省发展改革委、人民银行河南省分行、河南金融监管局、河南证监局） 15.稳步探索新模式。引导房企探索落实项目开发公司制、主办银行制和现房销售制，规范项目公司与总部关系，强化项目资金闭环管理，推动实现“所见即所得”，有序构建房地产发展新模式。（责任单位：省住房城乡建设厅、人民银行河南省分行、河南金融监管局） 政策解读： 关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施 政策解读.doc

为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的重大决策部署，加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环，中国证监会制定了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。 《意见》共四部分十二条意见，主要包括以下内容： 一是总体要求。 改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。 强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。 二是支持合理融资。 支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。 加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。 三是优化监管。优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。 四是防范化解风险。落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。 下一步，中国证监会将组织抓好《意见》落地落实工作，坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产开发企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》全文如下： 中国证监会各派出机构，各交易所，各下属单位，各协会，会内各司局： 为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的重要决策部署，改革完善房地产融资制度，加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环，制定本意见。 一、总体要求 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，落实中央经济工作会议、中央金融工作会议要求，完整准确全面贯彻新发展理念，按照“稳中求进、以进促稳、先立后破”的原则，改革房地产开发融资方式，充分发挥资本市场功能，支持调整住房供应结构、加快发展保障性住房、增加改善性住房供给和扩大租赁住房有效供给，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。做好房地产领域涉资本市场的准入监管、信息披露监管、资金监管工作，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。 二、支持房地产开发企业合理融资 （ 一）支持上市房地产开发企业 再融资。 强化资本市场功能发挥，支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于境外上市房地产开发企业再融资的，依照有关规定持续做好相关备案工作。 （二）支持上市房地产开发企业并购重组。 发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行。 （三）支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。 着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业合理债券融资需求，进一步提高审核效率，支持房地产开发企业发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模应当与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于存量公司债券，允许滚动续发。支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产开发企业发行债券融资。 （四）推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。 盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。 （五）持续推进不动产私募投资基金试点工作。 支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。 三、优化房地产证券发行人的监管工作 （六）优化证券发行准入监管。严把房地产开发企业证券发行入口关，突出“基于项目”融资特点。上市房地产开发企业再融资的，重点关注其资金管理、拿地拍地、项目建设销售等内部控制制度是否健全有效，以及项目开发、注册资本缴纳、企业资质等是否合法合规。发行股份、定向可转债购买涉房资产的，重点关注标的资产业务开展是否合法合规、估值定价是否合理公允，以及本次重组是否有利于提高上市公司质量等。房地产开发企业发行公司债券的，重点关注募投房地产项目合规性、收益性、资金需求合理性。发行ABS的，重点关注基础资产权属状况、现金流持续稳定性。发行REITs的，重点关注不动产项目权属状况、手续齐备性、运营模式成熟度、经营能力持续稳定性等。 （七）优化信息披露监管。压实房地产证券发行人信息披露主体责任，督促其真实、准确、完整、及时、公平披露信息。以投资者需求为导向，聚焦股权债权融资特点，优化房地产开发企业信息披露内容，提高信息披露针对性和有效性。加强房地产证券发行人执行企业会计准则和财务信息披露规则监管，重点关注合并报表、收入等会计准则执行情况，督促其提升财务信息披露质量。 （八）加强募集资金监管。严格募集资金持续监管和穿透式监管。督促房地产证券发行人建立健全募集资金存储、使用、监管等内部控制制度，加强募集资金专户管理。督促房地产开发企业按规定或约定用途使用募集资金、回收资金，不得擅自或变相改变用途；严禁控股股东、实际控制人违规占用募集资金、回收资金等行为。督促保荐人、债券受托管理人、REITs和ABS管理人及托管人勤勉尽责，严格按照要求开展资金流动、投向穿透核查，持续督导房地产开发企业依法依规使用募集资金、回收资金。坚持问题导向，针对性开展房地产开发企业募集资金、回收资金使用情况穿透式检查，持续做好证券募集资金使用的监管工作。 （九）坚决打击和遏制违法违规行为。落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于依法从严打击证券违法活动的意见》，严防严打房地产证券发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及保荐人、承销机构、会计师事务所等中介机构证券违法违规行为的打击力度，对各类财务造假行为“零容忍”。对于情节恶劣、市场影响重大、引致重大风险的违法案件，依法从严处罚。 四、着力防范化解房地产领域涉资本市场风险 （十）加强房地产相关风险监测。落实早识别、早预警、早暴露、早处置要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判工作机制，进一步加强房地产风险监测和监管联动，强化房地产开发企业相关股票、债券、资管产品等领域相关交叉性风险点的跟踪研判，切实防范系统性风险。 （十一）稳妥防范化解房地产相关风险。严格执行退市制度，稳妥有序开展上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道，做好上市房地产开发企业退市与有关投资者保护工作。对于债券违约的房地产开发企业，配合注册地城市政府，督促企业及大股东、实际控制人多方筹措资金，遵循市场化、法治化原则，稳步推动违约债券处置出清。研究完善债券违约风险化解处置工具箱，丰富多元化的房地产债券风险处置机制。 （十二）强化预期引导和政策协同。加强政策解读，明确落实要求，稳定市场预期。强化政策协同，积极配合行业主管部门和地方政府工作，与地方政府建立风险联防联控机制，共同努力促进房地产市场平稳健康发展。 中国证监会 2025年12月27日 本文来源： 中国证监会

据中国人民银行、国家金融监督管理总局、央视新闻消息：8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 《意见》明确房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。意见还明确个人住房贷款期限最长不超过40年；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。 华尔街见闻总结要点如下 ： 个人住房贷款期限上限由30年延长至40年 ，进一步降低月供压力；同时明确贷款金额不得超过所购住房评估价值。 存量房贷还款安排进一步优化 。对于阶段性失去收入来源、还款困难的存量个人住房贷款借款人，银行可市场化协商采取延后还款、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。 存量房贷利率允许协商调整或置换 。当存量浮动利率房贷与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更利率，或申请新发放浮动利率房贷置换存量贷款，具体方式由借款人自主选择。 房地产开发贷款期限进一步拉长 。预售项目贷款原则上不超过3年、最长5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长7年；商业地产开发贷款期限原则上不超过7年，首次还本原则上安排在项目竣工备案后。 商业用房和租赁住房融资期限同步延长 。商业用房购房贷款最长15年；住房租赁团体购房贷款最长30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%；经营性物业贷款最长15年，住房租赁企业经营性贷款最长可达20年。 文件如下： 中国人民银行 国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（银发〔 2026 〕 171 号） 中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：   为深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式的决策部署，完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，现将《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》印发给你们，请遵照执行。   附件：关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见   中国人民银行   国家金融监督管理总局   2026年8月27日 附件 关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见   第一章 总则   第一条 为完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，根据《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本意见。   第二条 适应房地产市场供求关系变化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品和管理体系，促进金融与房地产良性循环。遵循以下原则：   一是坚持以人民为中心，促进高质量发展。配合商品住房销售制度改革，改革个人住房贷款制度，优化住房金融服务，支持刚性和改善性住房需求，助力健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。   二是坚持统筹规划，系统集成。围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系，统筹规划全生命周期和各细分领域信贷产品，实现总量合理、结构均衡、期限匹配、专款专用。   三是坚持制度规范，审慎管理。完善房地产金融宏观审慎管理，强化前瞻性防范和逆周期调节，规范房地产相关主体融资行为，促进房地产市场稳健运行。   四是坚持有序发展，防范风险。丰富房地产贷款产品和服务，提高风险定价能力，支持行业转型和高质量发展。加强房地产信贷业务监督管理，强化贷款质量监测预警，防范化解房地产信贷风险。   第三条 银行业金融机构应按照本意见要求，完善房地产信贷管理机制，加强各类房地产贷款业务协同布局，优化内外部业务流程，提高全链条管理服务能力，有效防范金融风险。   第二章 房地产贷款品种   第四条 本意见所称的房地产贷款指银行业金融机构发放的用于商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等房地产领域开发、建设、销售、运营的各类贷款。   第五条 银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。   第六条 银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款，包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等。银行业金融机构应加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配。   第七条 银行业金融机构可以在房地产销售阶段发放购房贷款，包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等。银行业金融机构应严格执行个人住房贷款发放规定，切实保障购房人合法权益。   第八条 银行业金融机构可以在房地产运营阶段发放经营性贷款，包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等。银行业金融机构应结合房地产运营阶段的合理资金需求，丰富贷款产品和服务，推动住房品质提升和房地产行业转型发展。   第九条 中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种。   第三章 房地产开发贷款   第十条 房地产开发贷款指银行业金融机构向具备房地产开发资质的开发企业发放的用于房地产项目（含商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等）开发建设的贷款。   第十一条 开发企业申请房地产开发贷款，项目资本金比例应符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定。项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。   第十二条 房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。   项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。   项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。   第十三条 房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。 预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。   银行业金融机构要综合评估项目建设周期、销售方式和前景、还款来源保障等，合理确定房地产开发贷款金额和期限。   第十四条 银行业金融机构发放房地产开发贷款应以项目土地、在建工程为抵押，并可以根据情况采取股东担保、股权质押等方式进行增信。   第十五条 银行业金融机构应根据项目建设进度、风险情况分批发放房地产开发贷款，并通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户。   第十六条 保障性住房开发贷款指银行业金融机构发放的专项用于支持符合要求的配售型保障性住房项目开发建设的贷款。贷款人应按照保本微利原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期和还款来源、资金成本等情况，合理确定贷款利率和还款方式。贷款利率一般应低于商品住房开发贷款利率水平。   第十七条 住房租赁开发建设贷款指银行业金融机构向依法合规新建、改建长期租赁住房的房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体发放的用于建设租赁住房的贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。   第四章 购房贷款   第十八条 购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业等法人实体发放的购买房屋用于自住、经营或租赁的贷款，包括个人住房贷款、商业用房购房贷款、住房租赁团体购房贷款等。   第十九条 个人住房贷款指银行业金融机构向自然人发放的用于购买住房的贷款。贷款对象需符合住房所在城市购房条件。   第二十条 银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。 个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。   第二十一条 银行业金融机构发放个人住房贷款应重点评估借款人还款能力，加强借款人收入真实性核查，审慎做好借款人风险识别，并符合个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求。   第二十二条 所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。   个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。所购住房为再交易住房的，受托支付至贷款合同约定的借款人交易对象账户。   第二十三条 银行业金融机构发放个人住房贷款应要求借款人以所购住房作为抵押。对于暂未取得所购住房不动产权属证书或其他情形无法办理抵押登记的，银行业金融机构应视情要求借款人办理抵押预告登记、追加其他阶段性担保等。   第二十四条 对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。   银行业金融机构不得发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款。   第二十五条 鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产，发行信贷资产支持证券，分散信用风险，提高贷款投放能力，完善房地产贷款利率市场化形成机制。   第二十六条 对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。   第二十七条 商业用房购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业等法人实体发放的用于购买商业用房（含商住两用房）的贷款。   申请贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋。银行业金融机构发放商业用房购房贷款应符合最低首付比例要求。 商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。   自然人申请商业用房购房贷款的，应参照个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求执行。   第二十八条 住房租赁团体购房贷款指银行业金融机构向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的贷款。   申请住房租赁团体购房贷款购买的房屋应为法律关系清晰、已竣工备案的商品住房、商业用房等，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。 住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。   第五章 经营性贷款   第二十九条 经营性物业贷款指银行业金融机构向持有商业性房地产的企业发放的以经营性物业为抵押的贷款。贷款对象为依法成立、持有已竣工备案、取得不动产权证书并投入运营的商业性房地产的企业法人。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。   经营性物业贷款期限最长不超过15年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的70%，第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。   第三十条 住房租赁经营性贷款指银行业金融机构向运营自有产权或依法合规改造形成的非自有产权租赁住房的住房租赁企业发放的用于日常运营的贷款。   住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款期限最长不超过20年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。   住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款期限最长不超过5年，贷款金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。   对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可以用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。   第六章 房地产金融宏观审慎管理   第三十一条 中国人民银行依法实施房地产宏观信贷调控，牵头建立房地产金融宏观审慎政策框架，会同相关部门制定房地产金融宏观审慎政策，开展宏观审慎管理。金融监管总局依法对银行业金融机构房地产贷款业务实施监督管理。   第三十二条 中国人民银行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策。   中国人民银行会同金融监管总局对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理。   个人住房贷款利率政策由中国人民银行另行规定。   中国人民银行根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他房地产金融逆周期调节机制。   第三十三条 中国人民银行对银行业金融机构房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估。根据监测评估结果，可会同相关部门调整适用的房地产金融宏观审慎管理工具参数。   第三十四条 中国人民银行会同金融监管部门针对房地产发展新模式需要，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。相关部门按照职责分工对各领域房地产融资进行统计监测。   银行业金融机构要优化统计业务流程，完善房地产信贷数据报送制度，根据规定报送统计数据，加强金融统计数据源头质量管理，确保报送的数据及时、准确、完整，严防数据造假。   第七章 附则   第三十五条 本意见所称的银行业金融机构指在中华人民共和国境内设立的政策性开发性银行和商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。政策性开发性银行在符合自身职能定位和业务范围的前提下，依法依规开展房地产贷款业务。   第三十六条 本意见自印发之日起施行，施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行。   个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定。   《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）、《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔2006〕184号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）、《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发〔2008〕302号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）、《中国人民银行关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》（银发〔2011〕66号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2015〕305号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）同时废止。   此前相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。 本文来源： 中国人民银行 国家金融监督管理总局 房地产信贷迎来重磅新政策！确保购房人“能拿房、再还贷” 今天（8月28日），中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。房地产信贷具体有哪些新规定？又将如何影响你我？一文解读新政要点： 《意见》明确建立开发贷款主办银行制度 预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。为此，《意见》明确建立开发贷款主办银行制度： 一是项目公司在主办银行开立资金账户。 单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定在主办银行开立。 二是主办银行单独或牵头发放开发贷款。 主办银行单独或牵头组建银团，根据项目建设进度、风险情况分批发放开发贷款，并通过项目公司在主办银行开立的资金账户受托支付至其交易对象账户。贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。 三是主办银行对项目资金进行封闭管理。 主办银行和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。 个人住房贷款政策有哪些优化？ 随着近年来房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。此次《意见》也相应做了系列新规，更好维护购房人合法权益： 一是延后个人住房贷款发放时点。 明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。 二是明确个人住房贷款应通过受托支付方式发放。 对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。 三是延长个人住房贷款最长期限。 适应经济社会发展的需要，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，给予借贷双方更大灵活度，合理提升贷款人的贷款能力，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定。 四是给予银行债务重组更大自主权。 对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，商业银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。 《意见》总体规划了哪些房地产贷款品种？ 分领域看，《意见》囊括了商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域贷款品种。分阶段看，为满足房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求： 开发建设阶段 ，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。 销售阶段 ，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。 运营阶段 ，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，结合房地产运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。 此外，为适应房地产市场供求关系和发展阶段变化，《意见》中设置了兜底条款，即第九条“中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种”，未来可以结合实际增设贷款品种。 本文来源： 央视新闻 同日，国家金融监督管理总局 中国人民银行关于印发《个人住房贷款管理办法（试行）》的通知。 国家金融监督管理总局 中国人民银行关于印发《个人住房贷款管理办法（试行）》的通知 各金融监管局，中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行，各大型银行、股份制银行、外资银行： 现将《个人住房贷款管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。 国家金融监督管理总局 中国人民银行 2026年8月28日 （此件发至金融监管分局，中国人民银行地市分行，地方法人银行业金融机构，外国银行分行） 个人住房贷款管理办法（试行） 第一章 总 则 第一条 为规范个人住房贷款业务，加强个人住房贷款业务审慎经营管理，维护借贷双方的合法权益，促进个人住房贷款业务健康发展，加快构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规和规章，以及《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，制定本办法。 第二条 本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。 第三条 本办法所称个人住房贷款是指贷款人向符合条件的借款人发放的用于购买住房的贷款。 第四条 贷款人开展个人住房贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信原则。 第五条 贷款人应当建立有效的个人住房贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及操作规程。 第六条 国家金融监督管理总局及其派出机构依法对个人住房贷款业务实施监督管理。 第二章 贷款对象和条件 第七条 借款人应当同时具备以下条件： （一）具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人； （二）具有合法有效的身份证明； （三）信用状况良好； （四）具备还款意愿和还款能力； （五）具有支付所购房屋首付款的能力； （六）可以提供贷款人认可的有效担保； （七）贷款人规定的其他条件。 第八条 个人住房贷款首付比例不得低于中国人民银行、国家金融监督管理总局确定的最低首付比例。贷款人可以根据当地房地产市场情况、住房项目情况、借款人信用状况和还款能力等因素合理确定具体首付比例。 第九条 贷款人应当核实借款人首付款真实情况，借款人已支付的定金可以纳入首付款计算。贷款人发现借款人使用贷款资金支付首付款的，应当停止向借款人发放个人住房贷款。 第十条 贷款人应当着重考核借款人还款能力， 根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定 借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。计算公式为： 对于单一申请的贷款，上述计算公式中的收入是指申请人本人的可支配收入，如贷款人将申请人配偶收入计算在内，应当先予以调查核实，并将配偶的债务一并计入。对于共同申请的贷款，上述计算公式中的收入是指主申请人和共同申请人的可支配收入，并将共同申请人的债务一并计入。 第十一条 贷款人应当要求借款人以所购房屋为贷款提供抵押担保。购买现房或再交易住房的，应当在贷款发放前办理抵押登记。购买预售商品住房的，应当在贷款发放前办理抵押预告登记，并在符合相关条件后及时办理抵押登记手续。 贷款发放前暂无法办理抵押登记或抵押预告登记的，应当采用其他财产抵押、质押或引入保证人等方式提供阶段性担保。 第十二条 个人住房贷款利率应当遵循市场化原则，由借贷双方在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下协商确定，定价基准和定价方式等按照相关规定执行。 贷款人应当建立客户差别化风险定价管理机制，根据当地房地产市场情况、借款人信用状况和还款能力等合理确定具体利率水平。 第十三条 贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。 第十四条 借款人可以与贷款人协商约定贷款还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行到期一次还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。 第三章 贷款审批与发放 第十五条 贷款人应当要求借款人以书面形式提出个人住房贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的以下资料： （一）借款人身份证明材料； （二）借款人还款能力证明材料； （三）经网签备案的房产交易合同、协议或其他批准文件； （四）抵（质）押物清单、权属证明、价值证明以及有处分权人同意抵（质）押的证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明； （五）贷款人要求提供的其他文件或资料。 第十六条 贷款人受理借款人贷款申请后，应当履行尽职调查职责，通过现场实地调查与非现场间接调查相结合的形式开展，采取现场核实、电话查问、信息咨询以及其他数字化电子调查等途径和方法，对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。 第十七条 贷款人应当建立并执行贷款面谈制度。贷款人在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员应当至少直接与借款人面谈一次，了解借款人基本情况和贷款用途等情况。 第十八条 贷款人应当与借款人签订书面借款合同，并同时签订担保合同或条款。贷款人应当要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。 第十九条 贷款人应当遵循客观、审慎原则，对借款人提供的抵押物进行评估或价值认定，合理确定抵押物价值。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的孰低者为准。 第二十条 借款人购买存在未结清贷款相应房产的，贷款人可为带押过户提供贷款服务，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。 第二十一条 本章关于贷款审查与风险评价、审批与发放、协议签署、抵质押登记等未尽事宜，应当按照《个人贷款管理办法》第十九条至第二十一条、第二十三条至第二十五条、第二十七条至第三十一条相关规定执行。 第二十二条 借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户。 借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。 借款人购买再交易住房的，贷款人应当在落实担保（含必要的阶段性担保）后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至借款合同约定的账户。国家金融监督管理总局关于不动产带押过户贷款业务另有规定的，从其规定。 第二十三条 贷款人应当强化个人住房贷款合作机构的管理、监测与评价，明确合作机构资质条件，建立名单制管理制度和利益冲突防范机制，并定期对名单进行审查更新，对合作机构在业务合作中的违规违约行为及时采取终止合作、追偿损失等措施。贷款人不得与非法贷款中介合作。 个人住房贷款涉及合作机构的，授信审批、合同签订以及贷款调查中涉及借款人真实意思表示、收入水平、债务情况及外部评估机构准入等风险控制核心事项应当由贷款人独立有效开展。贷款人将特定事项委托合作机构代为办理的，应当加强成本费用管理，不得损害借款人合法权益，并确保相关风险可控。 前款所称合作机构包括但不限于房地产开发企业、房产交易中介机构、评估机构、担保公司等。 第四章 贷后服务与管理 第二十四条 贷款人应当对借款人的信用和担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。 第二十五条 贷款人应当在贷款存续期内，至少每年对押品价值进行重新评估，并持续监测押品状态、权属等情况，确保风险可控。 对于已发放的个人住房贷款，在借款人没有全部归还贷款前，贷款人不得以已抵押房产再评估后的净值为抵押追加购房贷款。 第二十六条 借款人申请贷款展期的，贷款人应当审慎评估展期原因和后续还款安排的可行性。同意展期的，应当根据还款来源等情况，合理确定展期期限，并加强对贷款的后续管理，按照实质风险状况进行风险分类。 展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。 第二十七条 贷款存续期间，变更借款合同要素应当经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。 第二十八条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应当及时协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。 第二十九条 贷款人应当按照借款合同约定，收回贷款本息。 对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应当采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置。 第三十条 借款人按照合同约定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，贷款人应当按照合同约定及时解除担保。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应当到原登记部门办理抵押注销登记手续。 第三十一条 借款人有下列情形之一的，贷款人可对借款人追究违约责任或相应法律责任： （一）不按期归还贷款本息的； （二）提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的； （三）未经贷款人同意，将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让或赠与的； （四）擅自改变贷款用途，挪用贷款的； （五）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的； （六）与其他自然人、法人或经济组织签订有损害贷款人权益的合同或协议的； （七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，因抵押人行为导致抵押物价值减少，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求及时恢复抵押物价值或者提供新保证或新抵押（质押）的； （八）《中华人民共和国民法典》等法律法规规定的其他相关情形。 第三十二条 贷款人应当将个人住房贷款管理的责任落实到具体部门和岗位，建立各岗位的考核和问责机制。 第五章 监督管理 第三十三条 国家金融监督管理总局及其派出机构可以根据贷款人的经营管理情况、风险水平和个人住房贷款业务开展情况以及房地产市场运行情况等，对其个人住房贷款管理提出相关审慎监管要求。 第三十四条 贷款人违反本办法规定办理个人住房贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可以根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理办法》等法律法规和规章，视情形对其采取相关监管措施或进行行政处罚。 第六章 附 则 第三十五条 购买配售型保障性住房贷款，参照本办法执行。 第三十六条 本办法由国家金融监督管理总局、中国人民银行负责解释。 第三十七条 本办法自印发之日起施行。《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）同时废止。其他个人住房贷款相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。 对于本办法施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行。 本文来源： 国家金融监督管理总局 中国人民银行 国家金融监督管理总局有关司局负责人就总局发布房地产相关融资管理办法答记者问 金融监管总局近日印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，有关司局负责人就相关问题回答了记者的提问。 一、 《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》 的发布背景？ 金融监管总局坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，在全面梳理房地产金融领域现有政策的基础上，立足房地产市场形势和未来发展方向，与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度有序衔接，明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。 二、《商品住房开发贷款管理办法（试行）》如何满足商品住房开发项目合理融资需求？ 办法指导银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。办法要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。办法与“白名单”机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。 三、《 个人住房贷款管理 办法 （试行） 》 如何更好支持 刚性和改善性住房 需求 ？ 为配合推进商品住房销售制度改革，助力构建房地产发展新模式，更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求，金融监管总局会同中国人民银行制定了《个人住房贷款管理办法（试行）》。办法与中国人民银行、金融监管总局联合发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》保持一致，指导银行业金融机构按照市场化法治化原则支持刚性和改善性住房需求，更好维护购房人合法权益。从安全性看，办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。从可得性看，办法适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。从经济性看，办法为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排，有助于降低房屋交易成本，更好满足改善性住房需求；同时要求银行业金融机构强化第三方合作机构管理，防止非法贷款中介侵害购房人合法权益。 四、《商业地产贷款管理办法（试行）》主要内容是什么？如何适配房地产发展新模式下商业地产市场的信贷需求？ 为推动商业地产贷款规范发展、支持商业地产市场稳健有序运行，金融监管总局制定了《商业地产贷款管理办法（试行）》。办法明确了商业地产贷款的定义范围，引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行建立健全商业地产贷款管理机制，有效识别、评估、监测、控制和缓释风险，依法合规开展业务。考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。为做好制度衔接，经营性物业贷款用途可按照《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等文件的规定执行。 五、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》在支持城市更新方面提出了哪些金融措施？ 为深入贯彻落实党中央、国务院关于高质量推进城市更新的决策部署，金融监管总局会同住房城乡建设部制定了《城市更新项目贷款管理办法（试行）》。办法明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。 六、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》出台的主要目的和主要内容是什么？ 办法坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，要求信托公司遵循市场化、法治化原则，发挥特色优势、强化专业能力建设，提升信托服务的适配性、合规性和可持续性，对不同所有制房地产企业项目一视同仁，促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。办法有利于提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护。办法有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责、提升服务水平。明确信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，对资产管理信托在强化自主尽职调查、集中决策、项目管理等方面细化提出要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求。对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。 本文来源： 国家金融监督管理总局 推荐阅读： 》三部门：有序推行商品房现房销售，实现“所见即所得”，推行“交房即交证”

东南亚废铝普遍回落 高品质资源仍具韧性 本周东南亚废铝价格整体走弱。 马来西亚方面，铝线缆周均价降至 13,250令吉/吨（约3,280美元/吨） ，周环比下跌3.64%；混合铝铸件降至 2,650美元/吨 ，周环比下跌4.50%；打包易拉罐废铝则小幅上涨至 10,125令吉/吨（约2,507美元/吨） ，周环比上涨0.75%。 泰国方面，铝线缆周均价降至 109,000泰铢/吨（约3,335美元/吨） ，周环比下跌1.36%；打包易拉罐废铝降至 82,000泰铢/吨（约2,510美元/吨） ，周环比下跌2.38%。 随着伦铝从前期高位持续回落，废铝市场买家心理价位明显下移，前期相对抗跌的部分废铝品种开始出现补跌，其中马来西亚混合铝铸件跌幅较为明显。 不过，高品质资源仍表现出一定韧性。马来西亚打包易拉罐废铝在其他主要品种普遍下跌的情况下逆势小幅上涨，反映优质货源供应仍然偏紧。市场成交整体继续以刚需采购为主，伦铝快速回落后买家补库意愿较弱，而打包易拉罐废铝、6063挤压型材废铝等优质资源实际可流通货源有限，供应商降价意愿相对较弱。 因此，当前废铝价格虽然已经开始跟随伦铝向下调整，但 不同品种的下跌速度存在明显差异，高品质废铝的价格韧性仍强于普通废铝。   ADC12继续承压 泰国能源成本上涨限制下跌空间 本周东南亚ADC12市场继续偏弱运行。 马来西亚ADC12本地价格降至 12.45令吉/公斤（约3,082美元/吨） ，周环比下跌0.40%；巴生港离岸报价降至 3,090美元/吨 ，周环比下跌0.48%。 泰国ADC12本地价格降至 102.5泰铢/公斤（约3,137美元/吨） ，周环比下跌0.97%；林查班港离岸报价约 3,070美元/吨 ，周环比下跌0.16%。 SMM近期与泰国生产企业交流了解到，目前市场出口报价大致集中在 3,050–3,090美元/吨 。随着伦铝下跌，部分企业已小幅下调报价，但整体调整仍较谨慎。 需求仍是当前ADC12市场面临的主要压力。东南亚仍处于传统消费淡季，汽车及压铸行业订单恢复偏慢，下游采购以刚需及短单为主，尚未出现明显主动补库。 与此同时，生产端成本压力有所上升。市场反馈显示， 近期泰国天然气价格明显上涨，部分企业反馈涨幅达到40%–50% ，进一步推高再生铝生产成本。因此，即使伦铝及部分废铝价格持续回落，生产企业进一步大幅降低ADC12报价的空间仍受到成本限制。 当前ADC12市场由此呈现出较明显的“需求压价、成本托底”特征。在终端订单明显改善之前，出口价格仍面临下行压力，但成本因素可能限制其下跌速度。   低价合金锭进入亚洲市场 市场价格竞争进一步加剧 除东南亚本地供需变化外，近期亚洲市场对来自非洲、俄罗斯等地区的低价铸造铝合金资源关注度有所提升。 SMM近期市场交流了解到，部分来自非洲的ADC12或类似铸造铝合金锭报价已经低至约 2,850美元/吨 ，明显低于目前东南亚主流3,050–3,090美元/吨的报价区间。在伦铝持续回落、终端需求偏弱的情况下，这类低价资源正在进一步影响亚洲买家的心理价位，并成为部分买家与东南亚供应商议价的重要参考。 不过，低价货源与主流ADC12之间仍存在明显的品质差异。部分市场参与者反馈，部分低价海外货源存在 成分波动较大、质量稳定性不足 等问题，实际使用效果也存在差异。 因此，低价货源虽然可能对市场价格形成阶段性压力，但对于汽车零部件及压铸等对合金成分稳定性要求较高的终端客户而言，品质、稳定供应及长期合作能力仍是重要采购因素。 亚洲ADC12市场由此正在出现更加明显的 价格与品质分层 。   伦铝持续回落 市场交易逻辑重新转向真实需求 本周伦铝继续明显回落。8月17日至20日，伦铝现货价格由约 3,272美元/吨 下降至 3,182美元/吨 ，累计回落90美元/吨。 近期伦铝走弱，一方面与此前中东供应风险溢价继续回吐有关。 阿联酋环球铝业Al Taweelah铝厂复产持续推进，目前约18%的电解槽已经恢复运行，三条电解系列均已重新通电，预计2027年一季度恢复至事故前热金属产量水平。随着复产路径逐渐清晰，市场此前对于海湾地区供应长期中断的极端担忧进一步下降。 与此同时，替代物流路线逐步建立，以及中国、印度尼西亚等亚洲地区供应增加，也在一定程度上缓解了市场对于全球铝供应极端短缺的担忧。 另一方面，近期现货市场紧张程度有所缓解。伦铝现货对三个月期合约的价差由此前现货升水逐步转向轻微现货贴水，显示短期现货紧张情绪边际降温。 但当前市场更重要的问题仍在于 需求没有跟上此前铝价上涨速度 。 从SMM近期与亚洲市场参与者的交流来看，此前伦铝快速上涨过程中，下游并没有出现明显追涨补库；而当伦铝开始回落后，买家心理价位却迅速下调，市场普遍反映近期价格呈现一定的、“跌得比涨得快”、特征。 这意味着随着供应风险溢价逐渐回吐，市场交易逻辑正在进一步从此前的“供应是否中断”，转向“供应逐步恢复后，真实需求能否承接”。   供应风险下降但尚未转向过剩 低库存仍提供支撑 尽管伦铝近期持续调整，目前仍不宜简单理解为全球原铝供应已经由短缺转向明显过剩。 Al Taweelah铝厂目前仅恢复约18%的电解槽，全面恢复至事故前水平预计仍需等到2027年一季度。同时，其他海外受扰产能及新增项目虽然继续推进，但整体供应释放暂未出现明显提速，部分项目实际复产及爬产进度仍不及此前市场预期。 库存端同样存在支撑。目前伦敦金属交易所铝库存仍维持在约 24.7万吨 的相对低位。 因此，SMM认为，近期伦铝回落更多反映 前期极端供应风险溢价回吐、短期现货紧张程度缓解以及弱需求重新成为市场关注重点 ，而非全球原铝基本面已经明显转向供应过剩。   后市展望 SMM预计，短期海外再生铝市场仍将维持 偏弱震荡、品种分化 的运行格局。 废铝方面，若伦铝继续回落，混合铝铸件、铝线缆等普通废铝仍存在进一步调整压力；但打包易拉罐废铝、6063挤压型材废铝等高品质资源供应仍相对有限，预计价格韧性将继续强于普通废铝。若伦铝下跌速度快于高品质废铝，其相对于伦铝的价格折率仍可能维持高位。 ADC12方面，需求不足仍是短期主要压力。买家在伦铝下跌环境下议价意愿增强，但泰国能源成本上涨以及部分高品质废铝价格仍然坚挺，也将限制生产企业进一步大幅降价的空间。 此外，非洲、越南等地区低价合金锭流入亚洲市场值得持续关注。如果 2,850美元/吨附近 的低价货源进一步增加，可能继续压低亚洲买家的心理价位；但考虑到部分货源存在成分及品质稳定性问题，其对主流高品质ADC12市场的实际冲击仍可能有所分化。 伦铝方面，随着阿联酋环球铝业复产及供应风险溢价继续回吐，短期价格仍可能承压。不过，海外供应完全恢复仍需时间，其他项目释放暂未明显提速，叠加库存仍处相对低位，铝价下方仍存在一定基本面支撑。 后续需重点关注 伦铝价格及库存结构、海外受扰产能实际复产速度、泰国天然气及生产成本变化、东南亚高品质废铝供应、非洲及俄罗斯低价合金锭流向，以及亚洲汽车和压铸行业订单恢复情况 。

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月20日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。 一、优化住房公积金提取政策 为更好支持缴存人多样化住房需求，支持居民住房消费，《通知》明确进一步优化以下3项住房公积金提取政策。 一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。 二是优化购房提取公积金频次和限额。对在我市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。 三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。 关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。 二、优化个人住房信贷政策 为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。 按照优化后政策规定，我市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。 关于个人住房信贷政策相关业务，可向经办银行具体咨询。 三、出台阶段性购房补贴政策 为支持居民置换改善需求，《通知》提出实施以下阶段性购房补贴政策。 一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。 二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。 同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。 关于购房补贴政策相关业务，可查询“网上房地产”网站或拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。 四、推行房票安置 《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。 五、加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房 《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。 本文来源： 上海住房城乡建设管理

东南亚废铝维持震荡 高品质资源价格仍具韧性 本周东南亚废铝市场整体维持区间震荡。 马来西亚方面，混合铝铸件（Tense）最新价格为 2,775美元/吨，周环比上涨0.91% ；铝线缆（Talon）为 13,750令吉/吨（约3,363美元/吨），周环比上涨1.85% ；打包易拉罐（UBC）为 10,050令吉/吨（约2,458美元/吨），周环比持平 。 泰国方面，铝线缆（Talon）最新价格为 110,500泰铢/吨（约3,332美元/吨），周环比上涨0.64% ；UBC维持在 84,000泰铢/吨（约2,533美元/吨） ，周环比持平。 市场成交仍以刚需采购为主。高品质UBC供应相对偏紧，对价格形成支撑，而普通混合废铝及线缆需求改善仍较有限。其中，泰国高品质UBC长期受到大型再生铝企业采购需求支撑，市场可流通货源有限，实际采购成本仍处于相对高位。 值得注意的是，近期LME上涨并未等比例传导至废铝实际成交。一方面，下游再生铝企业利润空间有限，对高价原料接受度不高；另一方面，高品质废铝供应并未明显增加，供应商降价意愿同样有限。因此，废铝价格整体跟随LME波动，但调整幅度相对较小，高品质UBC、6063等资源的价格韧性仍相对较强。   ADC12窄幅波动 出口市场仍面临需求压力 本周东南亚ADC12市场整体窄幅波动。 马来西亚ADC12内贸最新价格为 12.50令吉/公斤（约3,057美元/吨） ，FOB报价为 3,105美元/吨 ；泰国ADC12内贸价格为 103.5泰铢/公斤（约3,123美元/吨） ，FOB报价小幅回落至 3,075美元/吨 。 整体来看，内贸价格相对稳定，但出口报价仍承受一定压力。废铝原料价格保持一定韧性，而汽车及压铸行业订单恢复偏慢，下游继续以短单及按需采购为主，再生铝企业向下游传导原料成本的能力有限，利润空间仍受到挤压。 近期LME先快速上涨、随后明显回调，也进一步放大了市场谨慎情绪。从SMM近期客户沟通来看， 市场普遍反映价格存在一定“跌得比涨得快”的现象 。LME上涨阶段，由于终端需求不足，ADC12实际成交难以完全跟随成本上移；而LME快速回落后，海外买家心理价位往往随之快速下调，压价速度明显加快。 因此，当前ADC12市场仍处于 原料成本支撑与终端弱需求之间的博弈阶段 。在终端订单出现明显改善之前，出口价格进一步上涨的动力仍然有限。   LME两日回落近100美元 EGA复产推动供应风险溢价回吐 本周国际铝价出现明显转折。8月11日至13日，LME三个月期铝价从 3,374美元/吨 回落至 3,275美元/吨 ，两日累计下跌约99美元/吨，其中8月12日跌势明显加快。 在此之前，LME铝价已经连续七个交易日上涨，累计涨幅约4.7%，并一度触及 3,384.5美元/吨 的七周高位。此次快速回调更多反映市场对前期供应风险溢价进行重新定价，而非全球原铝基本面已经明显转向宽松。 其中，EGA Al Taweelah铝厂复产进展成为重要触发因素。目前全厂1,262台电解槽中已有 227台重启，约占18% ，三条电解系列均已重新通电，预计2027年一季度恢复至事故前热金属产量。 随着复产路径更加清晰，市场此前对于“中东减产长期持续、供应缺口进一步扩大”的极端预期有所降温。 与此同时，EGA物流韧性也高于市场此前担忧。虽然霍尔木兹海峡相关风险仍未完全解除，但EGA已通过替代路线维持部分原料进入及产品出口，并未出现市场此前担忧的完全断供情况。EGA上半年销量降至约 93.9万吨，同比下降32% ，说明供应损失仍然存在，但实际冲击低于此前部分极端预期。 欧洲市场的风险溢价同样出现边际回落。欧洲原铝实物溢价已由5月高点约 621美元/吨 回落至约 487美元/吨 。当前溢价仍明显高于冲突前水平，表明欧洲现货供应并不宽松，但高位回落也反映买家对海湾地区货源长期中断的担忧正在下降。 此外，在本轮下跌前LME已经连续上涨七个交易日，市场多头情绪较强。因此，EGA复产消息也成为短线多头获利了结的触发因素之一。   EGA复产不等于供应转松 2026年供应缺口预期仍存 尽管EGA复产进度改善，但这并不意味着2026年全球原铝供应缺口已经得到填补。 目前Al Taweelah仅约18%的电解槽恢复运行，完全恢复至事故前产量预计仍需等到2027年一季度。与此同时，其他海外复产及新增项目虽然持续推进，但整体供应释放暂未明显提速，部分项目实际爬产进度仍不及此前预期。 因此，从2026年实际供应增量来看，新增产量对全球市场的补充仍然有限， 年内全球原铝供应偏紧及缺口预期暂未发生根本改变 。 库存同样构成下方支撑。截至8月13日，国内主流消费地铝锭社会库存约 89.8万吨 ，较上周四减少3.5万吨，短期去库趋势尚未改变；与此同时，海外铝库存仍处于相对低位。 因此，本轮LME回调更适合理解为 EGA复产进展改善后，前期供应风险溢价部分回吐 ，而不是基本面已经从短缺转向过剩。市场关注点正在由此前的极端供应中断风险，逐渐转向实际复产速度、库存水平以及终端需求能否承接高价。   后市展望 SMM预计，短期海外再生铝市场仍将 维持“低库存及供应偏紧提供下方支撑，复产预期与弱需求限制上方空间”的格局。 原铝方面，EGA复产进度改善后，前期由中东供应风险推动的部分溢价仍存在回吐可能，短期LME铝价预计高位承压。不过，EGA全面恢复仍需时间，其他海外复产及新增产能释放也暂未明显提速，2026年实际新增供应仍相对有限。叠加全球铝锭库存维持低位，铝价下方仍存在基本面支撑。 废铝方面，高品质UBC、6063等资源供应仍相对偏紧，价格韧性预计继续强于普通废铝。若LME进一步回落，废铝绝对价格可能跟随下移，但由于供应并未明显增加，其调整幅度可能小于LME，废铝相对LME的价格折率仍有望保持高位。 ADC12方面，短期预计继续区间震荡。当前主要压力仍来自汽车及压铸行业需求恢复缓慢。如果LME进一步回落，海外买家可能较快下调心理价位，而再生铝企业原料成本下降存在一定滞后，企业利润仍面临压力。 进口废铝方面， 8月中下旬实际到港情况 将成为下一阶段的重要观察点。若进口资源集中到港而国内利废企业采购没有同步改善，短期可能增加现货供应压力；若进口窗口继续保持改善，中国市场对海外废铝资源的采购积极性仍有进一步提升空间。 整体来看，市场正在 从前期主要交易**“中东供应中断风险”，逐步转向交易“供应恢复速度与真实需求之间的平衡” 。EGA复产改善了市场对于远期供应的预期，但目前尚不足以改变2026年供应偏紧的基本判断。后续需重点关注EGA及其他海外项目复产和爬产速度、霍尔木兹海峡物流、全球库存变化、进口废铝实际到港，以及汽车和压铸行业订单恢复情况。

LME库存持续下降，低显性库存放大价格弹性 本轮LME铝价走强最直接的支撑来自持续下降的交易所库存。 截至近期，LME铝库存已降至约25.49万吨，处于本世纪以来的低位，可交割库存同样维持在较低水平。与此同时，中国SHFE铝库存近期也出现下降，国内外交易所显性库存同步去化，使市场对短期可流通货源的关注明显升温。 LME库存本身是国际铝市场重要的供应缓冲。在库存较高时期，即使供应出现小幅扰动，市场仍可以通过库存消化部分缺口；但当显性库存下降至低位后，任何边际供应变化或需求改善都更容易被价格放大。 因此，目前市场面临的并不一定是“全球突然严重缺铝”，而是 可见库存缓冲明显变薄 。在这样的背景下，市场对于冶炼厂减产、运输中断、需求回升甚至需求预期改善都会更加敏感。 需要注意的是，LME库存下降并不完全等同于终端消费快速增长。部分库存流出也可能来自注册仓库向场外仓库或下游用户的转移。因此，后续仍需结合注销仓单、仓库出入库以及Cash/3M结构判断实际现货紧张程度。LME官方亦分别披露库存及仓储数据。   海外供应恢复仍存在不确定性，短期供应弹性弱于过去 此前市场普遍预期，随着中东部分冶炼厂逐步复产以及印尼新增电解铝产能释放，海外原铝供应将在下半年逐渐改善。 但从当前市场表现来看，供应恢复并未完全消除市场对短期供应的担忧。 一方面，中东仍是全球重要的原铝供应区域，前期生产及物流扰动对国际市场的影响并未完全退出。另一方面，虽然印尼新增项目正在增加全球原铝供应，但新产能从投产到稳定释放仍需要时间，短期难以完全补充其他地区的供应波动。 中国市场的供应弹性也较过去有所下降。当前中国电解铝运行产能已处于较高水平，在产能约束及能源条件限制下，铝价上涨后能够快速释放的新增供应空间相对有限。 过去铝价上涨时，市场往往会交易： 价格上涨 → 中国快速增产 → 供应增加 → 铝价承压 而目前更接近： 价格上涨 → 国内运行产能本身已较高 → 新增供应更多依赖海外项目 → 供应响应速度下降 这意味着，在全球显性库存已经偏低的环境下，供应端任何扰动都更容易形成风险溢价。   地缘政治风险仍为铝价提供额外风险溢价 近期中东局势仍存在较大不确定性，霍尔木兹海峡运输安全、能源供应以及区域生产恢复情况持续受到市场关注。 海湾地区既是全球重要的原铝生产基地，也是国际铝贸易的重要出口区域。因此，即使没有出现新的大规模减产，只要运输及能源供应风险仍未完全解除，市场就会继续为潜在的供应中断计入一定 风险溢价 。 不过，这部分更多属于风险定价，而不是实际供应已经持续下降。后续如果中东局势明显缓和、运输恢复顺畅，相关地缘溢价也可能较快回落。   本轮上涨仍偏供应驱动，需求端尚未明显共振 与供应端偏紧形成对比的是，目前全球铝消费尚未出现明显超预期增长。 亚洲市场仍处于传统消费淡季，部分下游企业维持刚需采购，高铝价也在一定程度上抑制补库积极性。虽然近期中国库存有所下降，但从终端订单及采购表现来看，需求端暂未出现与LME上涨幅度相匹配的明显改善。 因此，SMM认为，本轮铝价上涨更接近： 低库存 + 供应担忧 + 宏观情绪推动 而不是典型的： 需求驱动型上涨 这一差异对于判断后市尤为重要。 如果后续需求能够逐渐改善，低库存背景下价格仍可能获得进一步支撑；但如果终端需求持续偏弱，那么随着海外新增及复产产能逐步释放，当前上涨动力可能逐渐减弱。   LME上涨向废铝传导，高品质废铝支撑或更明显 LME铝价上涨也正在通过定价及替代关系向废铝市场传导。 国际市场部分废铝品种，如UBC、6063等，通常采用LME折率或升贴水方式定价。因此即使折率保持不变，LME上涨也会直接抬升废铝的绝对采购价格。 另一方面，当原铝价格走高时，废铝相对于原铝的替代经济性也会提高，下游企业可能增加废铝及再生铝使用比例，从而进一步增强废铝价格支撑。 尤其是成分稳定、杂质较低的高品质废铝，其替代价值往往更高，因此在原铝供应偏紧时通常表现更为坚挺。 但废铝能否完全跟随LME上涨仍取决于再生铝需求。 目前东南亚ADC12市场需求整体仍偏谨慎，马来西亚及泰国买家采购主要以刚需为主。如果LME及废铝价格继续上涨，而ADC12成品价格无法同步上移，再生铝企业利润空间可能进一步受到挤压，并反过来压低企业对高价废铝的接受程度。 因此短期来看，LME上涨将继续为废铝提供成本及替代支撑，但废铝涨幅未必完全跟随原铝，品种之间的分化也可能进一步扩大。   长期来看，再生铝的重要性仍将持续上升 从更长期角度看，当前原铝供应弹性下降与废铝战略价值提升实际上属于同一条产业趋势。 国际铝业协会预计，全球铝需求未来仍将保持增长，而再生铝将在新增供应中承担越来越重要的角色。IAI此前指出，到2050年，再生铝在全球供应中的占比有望由2020年的约33%提高至50%以上。 这意味着，未来铝行业的增长不再只是依靠新增电解铝产能，而将更多依赖post-consumer scrap的回收以及再生铝产能扩张。 因此，当原铝新增产能越来越受到能源、碳排放及政策约束时，高品质废铝也将逐步由传统意义上的补充原料，转变为更具战略意义的生产资源。 这也是为什么近几年全球各主要消费地区都在提高对废铝资源、回收体系以及闭环利用的关注。   后市：3,300美元/吨以上能否站稳仍看三大因素 展望后市，首先需要关注LME及SHFE库存能否继续下降。如果全球显性库存持续去化，低库存仍将是铝价最直接的基本面支撑。 其次，需要关注中东复产以及印尼新增产能的实际释放速度。如果海外供应恢复明显快于预期，目前市场交易的供应风险可能逐步下降。 第三也是最关键的，是终端需求能否接住当前高铝价。如果下游订单和采购并未明显改善，那么高价格本身可能逐渐抑制补库需求，并限制铝价进一步上涨空间。 综合来看，SMM分析， 近期LME铝价上涨主要受到低库存、短期供应弹性有限、地缘政治风险以及有色金属整体情绪改善等因素共同推动，整体仍呈现较明显的供应及资金驱动特征。 短期低库存背景仍将为价格提供支撑，但目前需求端尚未形成明显共振。随着后续海外复产及新增产能逐步释放，本轮上涨能否持续，仍需要实际消费改善进一步确认。若需求恢复不及预期，LME铝价在高位的波动风险也将随之增加。

东南亚废铝市场维持震荡 高品质废铝价格仍具支撑 本周东南亚废铝市场整体波动有限。马来西亚混合铝铸件（Tense）价格维持在 2750美元/吨 ，铝线缆（Talon）价格由 13950令吉/吨 下调至 13500令吉/吨 （约3300美元/吨），打包易拉罐（UBC）价格由 10175令吉/吨 小幅回落至 10050令吉/吨 （约2457美元/吨）。 泰国市场整体保持稳定，铝线缆（Talon）价格小幅上涨至 109800泰铢/吨 （约3268美元/吨），UBC价格维持在 84000泰铢/吨 （约2500美元/吨）。 市场反馈显示，目前终端需求恢复仍较缓慢，多数企业维持按需采购策略，整体成交改善有限。其中，高品质UBC资源供应仍相对偏紧，对价格形成一定支撑，而普通废铝品种成交依旧偏淡，市场整体维持低位震荡运行。 ADC12市场表现平稳 出口报价小幅回升 本周东南亚ADC12市场整体变化有限。 马来西亚ADC12内贸价格维持在 12.55令吉/公斤 （约3068美元/吨），FOB报价由 3090美元/吨 小幅回升至 3110美元/吨 ；泰国ADC12内贸价格由 103泰铢/公斤 小幅回落至 102.5泰铢/公斤 （约3051美元/吨），FOB报价则由 3065美元/吨 回升至 3090美元/吨 。 据了解，近期部分厂家在废铝成本支撑下小幅调整出口报价，但终端需求恢复仍较缓慢，新增订单有限，市场成交依旧以执行前期订单及刚需采购为主。 印度市场方面，目前OEM级ADC12报价仍集中于 325-345印度卢比/公斤 ，非OEM级报价约 320-340印度卢比/公斤 。虽然东南亚ADC12仍保持一定价格优势，但近期印度市场采购节奏较前期有所放缓，整体成交活跃度仍偏低。 进口废铝价格连续上涨 市场预计8月中旬迎来到港高峰 本周进口废铝市场继续回暖。SMM数据显示，截至8月7日， 宁波港进口破碎铝切片 价格上涨至 21970元/吨 ，较周初累计上涨 500元/吨 ； 天津港进口破碎铝切片 价格上涨至 22020元/吨 ，同样累计上涨 500元/吨 。 随着国内铝价回升，进口成本支撑增强，近期进口窗口较此前有所改善，贸易商询盘及采购积极性明显提升。据SMM市场调研了解， 近期已有数单进口废铝成交，预计将在8月中旬陆续到港 ，反映部分企业开始把握当前进口窗口补充货源。不过，目前下游采购仍以刚需为主，大规模集中补库尚未出现，后续仍需关注实际到港量及终端消费恢复情况。 后市展望 SMM预计，短期东南亚再生铝市场仍将维持区间震荡。废铝供应整体保持稳定，高品质废铝受资源偏紧支撑，价格预计仍将保持相对坚挺；ADC12市场则继续受到终端需求恢复缓慢的影响，价格上涨动力仍相对有限。 国内方面，随着进口废铝价格持续回升及进口窗口改善，预计8月中旬部分进口废铝资源将陆续到港，短期有望改善国内进口废铝供应。后续市场仍需重点关注 LME铝价走势、海外废铝供应变化、中国进口窗口以及汽车、压铸等终端行业需求恢复情况 ，这些因素仍将是影响海外再生铝市场价格及贸易流向的重要变量。