市场昨日午后单边下行，创业板指领跌。全市场超4800只个股下跌，近700股跌超5%。沪深两市全天成交额1.84万亿，较上个交易日缩量1707亿。板块方面，ST、保险等少数板块上涨，光刻机、军工电子、CPO、半导体等板块跌幅居前。截至昨日收盘，沪指跌1.73%，深成指跌2.83%，创业板指跌3.4%。 在今天的券商晨会上，中信证券认为，科技产业的投资主线2025年将继续围绕AI展开，关注三个方向；东吴证券提出，房地产行业迎来政策拐点，重视板块投资机遇；中信建投表示，多因素加速市场集中，医药流通行业头部企业估值有望改善。 中信证券：科技产业的投资主线2025年将继续围绕AI展开，关注三个方向 中信证券表示，随着大模型能力在多模态、逻辑推理等方面的持续进步，AI料将与千行百业的数智化转型深度结合，从算力基础设施到终端应用落地，持续驱动科技产业投资，推荐关注AI算力、应用与数据、AI终端三个方向的投资机会。而随着宏观经济环境的转暖以及产业政策的逐步落地，亦推荐关注需求复苏背景下，互联网、安卓消费电子、汽车产业链、半导体、运营商等细分科技板块的投资机遇。 东吴证券：房地产行业迎来政策拐点 重视板块投资机遇 东吴证券认为，9月政治局会议首提“止跌回稳”，标志着房地产行业已迎来重要政策拐点，政府层面已充分认识到稳定房地产对于宏观经济的重要支撑作用。政治局会议后，一线城市优化限购等行业放松政策加速出台，多部委重要会议中也多次提及房地产税收制度改革、专项债收购存储等政策优化方向，传达了现阶段政府促进房地产止跌回稳的决心。当前房地产市场已经历充分调整，稳定房地产市场并不意味着站在新质生产力的对立面，周期规律辅以政策决心，行业实现回稳目标值得期待，提示重视板块投资机遇。 中信建投：多因素加速市场集中 医药流通行业头部企业估值有望改善 中信建投表示，医药流通行业稳健增长，市占率稳步提升。随着院内诊疗秩序恢复叠加长期医保支出稳健增长，医药流通行业长短期增长动能充足，且医保局推出预付金政策，利于行业规模及周转效率提升。此外，在集采、规模优势等多因素影响下，头部企业优势明显，市场集中度加速提升。创新业务加速增长，贡献额外增量。流通企业围绕分销主业，发展协同创新业务：1、覆盖全链条的商业保险业务；2、上游：聚焦药品、器械、特医食品、医美产品等研发及生产；3、分销行业内部：开展SPD、创新药进口总代、CSO等业务；4、下游：开展全病程管理、医疗设备维修、药店系统性支持等业务。

中信证券认为，当前中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担大幅下降。这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。 在对房地产市场的预期再次产生分歧的关键时刻，新的政策能够避免市场再次转冷。这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。 ▍事项： 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，国家税务总局发布《降低土地增值税预征率下限的公告》，加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。公告将于2024年12月1日起执行。 ▍降低新房和存量的交易契税，一线城市和大户型下调最明显。 本轮改革之前，全国除北上广深之外的地方，购买90平米以下房屋的契税为1%，90平米以上房屋分首套和二套分别为1.5%和2%。在一线城市，二套房的契税则为3%。此次改革主要是两点，首先是1%的优惠税率的适用范围从90平米扩大到140平米，其次是北上广深的二套房税率也统一到了2%。综合来看，政策开始实施后，中大户型契税减免多，小户型减免少（90平米以下无影响）；一线城市契税减免多，其他契税减免少。我们根据各城市成交数据统计观察到当前一线城市成交存量房套均在100平米左右，90平米-140平米是主力成交户型区位段，因此预计政策对需求减负作用明显。 ▍降低一线城市的住房交易增值税。 在改革之前，一线城市（北上广深）两年以上的住宅出售，针对非普通住宅要按照差额5%征收增值税。此次政策降低了一线城市住房交易增值税，即在北上广深交易满2年的住宅，无论大小都不再征收增值税。这对于一线城市144平米以上较大户型房屋交易成本下降作用明显。非一线城市此次不涉及住房交易增值税减免。 ▍降低企业土地增值税负担，优化房地产开发企业的现金流，也客观上正面影响利润表。 本轮改革还将土地增值税预征率下限在全国范围调低0.5个百分点。同时，大户型低容积率项目预计也可以享受普通标准住宅销售增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税的规定。土地增值税是房地产企业纳税金额最高的税种，2024年上半年保利发展和招商蛇口的土地增值税相当于公司归母净利润的25%和50%。我们测算，在全面执行新规之后，政策有望对房企带来不同程度业绩增厚，平均可达8%-15%，毛利率较低的公司业绩上行弹性更大。当然，由于土地增值税的具体执行标准尚未出台，故而理论上业绩增厚可能只针对未来一些新项目而言。当然，较之利润表而言，现金流量表对于房企更加重要，且预计预征率的下调对开发企业的影响会更快体现出来。 ▍关键时刻，政策再次出手，预计推动市场景气再向上。 根据贝壳网和我爱我家网，2024年10月，74个城市二手房交易同比上升了60%，部分城市的房价在10月初步止跌。但是，当前存量房市场的景气复苏十分不稳，存量房挂牌仍在高位，业主周报价下跌的城市数量仍然明显多于上涨的城市数量，开发企业2022年以前的库存还难以去化。在对未来市场预期分歧较大的情况下，政策再次出手，有助于进一步巩固市场止跌回稳的预期，从一线城市出发，从改善性需求出发，提振市场的真实成交热情。我们重申我们的观点，预计2024年年内，中国房地产市场可以实现止跌回稳。 ▍风险因素： 居民收入和财富预期下行，影响商品住房需求的风险；一线城市的价格止跌示范效应传导速度较慢，二三线城市房价继续下行的风险。 ▍投资策略： 我们认为，当前中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担将大幅下降。这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。在对房地产市场预期再次产生分歧的关键时刻，我们认为新的政策能够避免市场再次转冷。这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。

事件： 11月13日下午，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。 核心观点： 本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排、本次调整主要集中在契税和增值税方面，土地增值税预征率下限也有调降，有助于降低居民购房成本、缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，短期紧盯12月的政治局会议和中央经济工作会议。 1、 背景看， 本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。 2、 当前看， 个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。（后附详细表格） 3、本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面，契税调整了税率划分标准（一线城市二套房契税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的增值税做了调整。此外，还将各地区土地增值税预征率下限统一调降0.5个百分点。 4、 影响看， 契税划分标准的调整、一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。 5、往后看， 继续提示： 当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台。 正文如下： 1、背景看，本次房地产相关税收政策调整是本轮一揽子稳增长政策的重要组成部分，是稳地产的税收政策安排。 10.12财政部发布会上，蓝佛安部长即表示“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”、“正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”。11.8人大常委会发布会上，进一步指出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。因此，本地房地产相关税收政策调整基本符合预期，是一揽子稳增长政策的重要组成部分。 2、当前个人在房地产交易过程中，买方主要涉及契税、印花税，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，相关税率主要与房屋套数、购房时间、住宅性质等挂钩。（后附详细表格） >个人买方：主要涉及契税、印花税。 其中，契税按照建筑面积、家庭住房套数确定，90平米及以内的住房，首套和二套契税均按1%缴纳；90平米以上的住房，首套契税按1.5%、二套按2%缴纳；三套及以上的住房，无论房屋面积，契税均按3%缴纳。个人销售或购买住房暂免征收印花税。 >个人卖方：主要涉及增值税、个人所得税、土地增值税、印花税。 根据购房时间，有三种情况：1）转让2年以内的住房，增值税按照5%缴纳；个人所得税根据是否有原值凭证分别缴纳；免征土地增值税和印花税；2）转让2年及以上5年以内的住房，个人所得税根据是否有原值凭证分别缴纳；免征增值税、土地增值税和印花税；3）转让5年及以上的住房，如果是“家庭唯一生活用房”、免征个人所得税，否则根据是否有原值凭证分别缴纳；免征增值税、土地增值税和印花税。 >普宅和非普宅差异：普宅和非普宅的税收差异目前主要集中四个一线城市，主要反映在增值税和土地增值税方面。 除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在上述四个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税，而非普通住宅不享受这项税收优惠。 3、本轮税收政策调整主要集中在契税和增值税方面，契税调整了税率划分标准（一线城市二套房契税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的增值税做了调整。此外，还将各地区土地增值税预征率下限统一调降0.5个百分点。 >契税方面： 并未直接调降税率，而是将首套1%和1.5%、二套1%和2%的划分标准从90平米提升至140平米。因此，本次调整主要是降低了购房者在购买90平米-140平米住宅时的成本，对90平米以内以及140平米以上的住宅没有影响。同时，明确了北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，在新政之后，不超过140平米的住宅契税也将降至1%，140平米以上住宅的契税将降至2%。 >增值税方面： 主要是取消了2年以上非普通住宅增值税，2年以内的普宅和非普宅仍要缴纳增值税。需要注意的是，目前北上广深四个一线城市对普宅和非普宅认定有所放松，如北京表示“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”等，但仍未明确取消。因此，短期一线城市非普宅可能仍不享受这一税收优惠，后续一线城市可能进一步取消普宅和非普宅认定。 >土地增值税预征率：将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。土地增值税预征税指的是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法，调降预征率有助于缓解企业现金流压力。 4、影响看，契税划分标准的调整、一线城市非普宅增值税的调整有助于降低居民购房成本，土地增值税预征率的下调则有助于缓解房企现金流压力，对于稳定房地产市场具有重要意义。 今年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率划分标准提高至140平后，有望推动居民购房成本下降。同时，土地增值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将下降，能缓解房企短期现金流压力。 5、往后看，继续提示：当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开。 9.24一揽子金融政策、9.26政治局会议、10.12财政部发布会、11.8人大常委会发布会后，一系列政策加快落地，既有着眼当下的政策、也有立足长远的制度安排，指向当前政策的底层逻辑已经转变，尤其是中央加杠杆的空间明显打开。往后看，更多新的增量政策应正在储备、并有望陆续出台，可能的包括：年底再降准、明年一季度可能进一步降息，新一轮消费补贴，提高生育补贴等人口相关的举措，中央更大程度的参与地产收购存储，设立更多区域发展规划，筹划更多大型基建项目，提前下达2025年部分专项债额度等等。 风险提示： 政策力度超预期，地方债务风险演化超预期，经济下行超预期等。