10月30日晚间，万科A（000002.SZ）公布2025年三季报。按其披露的数据，该公司在经营上仍面临阶段性压力。 财报显示，今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，权益净亏损280.2亿元。 “在各方及大股东支持下，公司全力保障队伍、财务和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。”万科方面坦陈，同时也应注意到，公司销售持续下滑，整体经营形势及资金局面仍较紧张，债务偿还面临较大压力。 亿翰智库分析师认为，未来一段时间，万科仍将承受一定压力，预计其会继续采取多方面措施，注重债务去化及结构优化，提升偿债能力和抗风险能力，来缓解流动性压力，以推动企业走向更稳健的发展轨道。 万科方面表示，公司将继续落实收敛聚焦措施，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。“除经营和交易创造的现金流，公司将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模，继续争取增量流动性机会。” 减值拨备93.68亿元 根据万科财报，今年第三季度，公司营业收入为560.65亿元，同比下降27.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损160.69亿元。 对于第三季度归母净利润亏损，万科方面解释，主要原因为开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 万科还在今日披露，报告期内，公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计93.68亿元，转回或转销各类减值准备合计17亿元，计提减值准备减少归属于母公司所有者的净利润约83.09亿元。 据了解，万科业绩毛利率仍在低位，一定程度也与过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力等因素有关。 从第三方监测数据来看，万科销售面积排名，要比销售金额的名次要略微靠前。 据中指院数据，今年1-9月，万科销售面积770.5万平方米，位居全国房企销售面积榜单第3位；前9个月，其以1002.9亿元的销售额，排在销售榜单第6位。 “这或与供货结构等因素有关，也可能与其所在区域市场环境及公司销售战术等方面有关。对该公司来说，一个重要目标是加快回笼资金速度，保证现金流安全。当前行情下，除非是核心城市核心项目，一些项目销售不佳情况下，往往会通过以价换量的方式换取销售业绩。而部分项目以价换量，很可能会对利润形成侵蚀。”一家房产机构分析师表示。 业内人士指出，万科之所以采取这样的策略，是因为其需要通过维持一定规模的销售量，来维持企业正常运转，在此基础上完成债务的偿还，并保持公开市场的信用。 按万科披露的数据，截至三季报披露日，其已完成288.9亿元公开债务的偿还。 就如何应对公司后续到期债务压力，万科管理层此前与投资者交流时表示，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。 在融资端，万科继续获得各类金融机构支持。除股东借款，今年前三季度合并报表范围内，万科新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。 而大股东深铁集团持续支持万科，成为其获得流动性支持的一个重要来源。截至目前，前者已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率，均优于市场惯例水平。 对于如何保证经营具有持续性，万科方面表示，长期来看，公司在投资上将坚持量入为出策略，在拿地时会强调资源的质量，看其能否给公司经营及业务带来持续的改善。 该公司发布三季报之前，万科、成都润弘投资联合体10月22日以3.16亿元的总价，竞得成都郫都区2宗涉宅用地。同一日，万科旗下企业还以2.13亿元的底价，获得徐州铜山区一宗地。 据了解，该公司一方面会以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦于买家和市场基础较好的片区、投资回报好且兑现把握较高的项目。另一方面，其会通过资源盘活方式转化一部分土地，以改善现有资源结构和分布。 此外，从销售市场情况来看，尽管万科业绩承压、今年供货总量不多，但部分项目仍不乏亮点。 今年1-9月，广州理想花地项目销售套数和金额，均为广州主城区第一。今年国庆“黄金周”假期，万科实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标，万科在广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。 10月18日，其位于上海淮海中路的“高福云境”项目于首次开盘，该楼盘25套总价1.3亿元至1.7亿元房源全部售罄，销售额超过全上海该总价段的成交总额。 完成19项大宗交易、签约68.6亿 开源证券分析师指出，目前万科业绩仍承受一定压力，后续应关注该公司资产盘活进展，以及股东对其的支持。 从各方披露的信息来看，在做好销售与交付基础上，万科通过盘活存量、持续调整业务板块、组织内部展开变革等，进行“健体瘦身”。 万科管理层此前与投资者交流时坦陈，万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展过程中，沉淀了部分难以在短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科而言格外重要。 依据各类支持性政策，该公司形成了存量盘活的系统性打法。大宗资产交易、出售库存股等，即是其中的重要途径。 一家大型房产机构人士告诉记者，万科下半年将上海金桥一个产业园区项目转让出去，该项目的出售成功，有助于其快速实现资金回笼。 在6月份，万科还通过集中竞价交易方式，完成所有A股库存股的出售。按其披露的数据，本次库存股出售宜，共回笼资金约4.79亿元。 “虽然清仓库存股在价格上有所折损，但毕竟为万科快速补充了流动资金，以应对债务到期的压力。”亿翰智库分析师表示。 除大宗资产交易，业内人士认为，转让部分资产或业务板块，也可在短期内向房企提供更多可用现金流，并能减轻企业债务压力、运营负担，从而助力化解阶段性流动性风险。 转让冰雪业务板块，成为其业务调整的一个组成部分。8月底，万科将旗下冰雪相关业务，转予中旅国际，中旅国际联合中旅资本、吉林省旅控集团，收购了万科旗下吉林省松花湖国际度假区及北京万冰雪体育有限公司。据悉，该冰雪板块已与中旅集团完成了签约，正在推进交割工作。 同时，该公司还借助各地土地收购存储政策，来盘活存量资源。9月8日，福州高新区官方回应，已与万科签订收购存储协议收回福州高新区150亩地块。该地块是万科在2013年1月竞得，因长期未建，搁置已达12年。 据了解，今年前三季度，万科共完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6 亿元，同时积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元。 值得一提的是，万科还在打通经营业务“投、融、管、退”模式闭环，以推动业务得以有效运转。 打通经营业务与资金流转这任督两脉，万科主要通过几方面措施来实施，包括推进商业、公寓、物流三类REITs；深化与机构投资者的交易和合作，持续推动Pre-REITs基金扩募；以及加强与政府存量盘活政策相结合，创新资产交易方式。 “近两年我们抓住政策机遇，尝试多种方式推动盘活资源，今年我们会继续在资源盘活方面不断发力。”万科管理层称。 为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，万科在第三季度还对组织架构进行了变革。其主要调整着眼于，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。 “减少管理层级，将缩短决策链条。对资源进行集中管理和统一调度，可提高万科运营效率，加强对市场的敏感度和应对能力。”克而瑞分析师表示。 开源证券分析师认为，总体来看，万科在稳步推进改革化险工作，逐步化解潜在风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。

万科再次获得大股东深铁集团的驰援。 2月21日晚上，万科发布了《关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告》，第一大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为42亿元，用于万科偿还公司到期公开债务。 公告显示，此次深铁集团对万科的借款与此前一致，期限仍为3年，借款成本维持在2.34%的低利率，较全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）低76个基点。 本次股东借款事项，在初始提供信用保证时需提交公司董事会独立董事专门会议及董事会审议，后续提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押需提交公司股东大会批准。 据悉，增信安排方面，相关借款由万科的3家全资子公司上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提供保证担保。 在未来三个月内，万科需在取得股东大会审议通过后，提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%，同时解除上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司的保证担保安排。 “股东借款有利于满足公司资金需求，相关借款利率低于公司从金融机构的融资利率，借款质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。”万科方面表示。 深铁集团不久前曾表示，将发挥自身优势，支持新组建的经营管理团队统筹资源要素，动员各方力量，促进万科持续健康稳定发展。 业内人士认为，从去年以来深铁集团通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式持续力挺万科的举动来看，本次深铁再度驰援，体现了大股东对万科的信心。 此前在2月10日，万科披露，深铁将向万科提供28亿元股东借款，用于万科偿还公司到期公开债务。 而2024年以来，深铁集团已先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块等，受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权，截至目前，已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。 关于深铁集团的主要财务数据，公告披露，截至2023年12月31日，深铁集团经审计营业收入约251.54亿元，净资产约3197.92亿元，净利润7.89亿元。截至目前，深铁集团持有万科27.18%股权，为万科第一大股东。 “深铁集团入主后，需要重点关注万科的销售表现及大股东的帮扶措施。若深铁集团的支持举措能够修复债券市场信心，将对缓解万科流动性压力起到正面作用。” 标普分析师表示。

财联社5月8日消息： 万科开始执行“瘦身”计划了。 据深圳公共资源交易中心5月8日公示信息，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元。 据了解，该宗地块由万科于2017年12月摘得，土地面积约1.9万平方米，用地性质主要为商业办公等。公开信息显示，深圳湾超级总部基地是深圳市重点开发建设片区之一，将成为全球总部企业和科技企业聚集地，促进全球资源在深圳进一步集聚，推动深圳的城市国际化进程。 就转让上述地块，万科方面向记者表示，本次挂牌转让该地块，是公司推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。 “该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。”万科方面称。 就资产处置问题，万科在前不久向记者表示，推进资产交易是公司一直以来高度重视的经营工作之一，万科在持续积极推进相关资产交易。此前万科也在年报业绩会上公开表示，今年将加强大宗交易和股权交易工作，回款达300亿元以上。 业内人士指出，行业深度调整期，资产交易是房企积极自救的主要手段之一，伴随出售方增多，资产市场供大于求，300亿是不低的目标，体现了万科稳定经营和化解债务的决心。 事实上，就在4月30日举办的2023年度公司股东大会上，万科董事会主席郁亮明确，万科将展开“瘦身”计划。 对于外界关切的万科股价问题及一揽子稳定经营方案的进展，郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。 郁亮表示，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了一揽子方案，以实现三项目的：首先是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；第二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。 业内人士认为，万科在4月底股东大会刚刚对外详解了一揽子方案，不到一周便迅速有了落地动作，足见万科坚定推进瘦身健体的决心。在行业深度调整的背景下，万科收敛聚焦、把好钢用在刀刃上，不在非战略机会点上耗费资源，是企业穿越周期的必经之路。而万科通过坚定瘦身和资源聚焦，有助于其进一步提升主业竞争力。 处置资产之际，万科还在盘活资产方面推进相关融资工作。 有市场消息称，几家银行拟对万科一笔规模约52.4亿港元银团贷款进行再融资。这笔贷款为万科旗下子公司开发位于香港大埔项目而申请的一年期贷款，将于今年8月到期，万科已使用约一半授信额度，其拟取得贷款全额的再融资。据悉，该项目预计于今年下半年开始预售。 对此，万科方面暂无回应。 分析人士认为，万科上述再融资若取得进展，将有利于其缓解资金压力。而在争取银团支持之际，万科还在转让旗下资产，以释放更多流动性。 此外，万科在4月29日披露，为开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，公司拟向六家子公司提供14.35亿元的借款，其中四家是持有经营性不动产的下属子公司，两家是负责经营管理前述部分不动产的项目子公司。万科作为原始权益人，拟将14.35亿元股东借款作为基础资产，转让予专项计划管理人设立的“资产自持专项计划”，并发行资产支持证券。 根据相关安排，专项计划的管理人变更为国信证券，基础资产受让主体不再是“华泰资管鹏新资产支持专项计划”，而将转让予由国信证券作为管理人设立的“国信证券-鹏越资产支持专项计划”，并发行资产支持证券。 从业绩表现来看，据万科公布的数据，今年4月万科实现合同销售面积164.3万平方米，销售额208.9亿元；今年1-4月，万科累计实现合同销售面积555.4万平方米，合同销售金额788.7亿元。新增项目方面，2024年3月以来，万科无新增开发、物流地产项目。 另据银河证券研究院数据，截至2024年一季度末，万科扣除预售账款后的负债率为64.9%、净负债率59.3%，万科今年采取多种方式实现资金回流，今年一季度已通过大宗资产交易回款42亿元、经营性业务通过REITs实现资产盘活如中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。融资方面，今年一季度新增融资综合成本为3.33%，较2023年新增的境内融资成本3.61%低0.28pct。