调整普通住宅标准、降低二套房首付比例，深圳今日再传两项楼市利好信息。 11月22日，深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，对普通住房标准进行优化。 通告显示，享受优惠政策的普通住房标准调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。 本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，取消了实际成交总价750万元以下（含750万元）这项要求，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好满足合理住房需求。 同日，有媒体报道，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例，将由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。 “落实认房不认贷、降低首付比例或房贷利率、调整普通住宅标准，是一线城市下半年政策放松的总体思路。”易居研究院研究总监严跃进表示，深圳此次降低二套房首付和调普宅标准，具有很强的信号意义，不仅利好预期稳定，也有利于后续一线城市交易的进一步提振。 “深圳二套首付调整为4成、取消豪宅总价750万的限制，进一步降低了改善型置业人群购房门槛，加上之前8月份落地的认房不认贷，将更好激活刚需和改善需求购房群体。”58安居客研究院南部分院副总监吴春薇向记者表示。 中指研究院华南分院总经理杨红侠告诉记者，降低二套房首付比例有助于盘活潜在需求，提升深圳新房及二手房市场的活跃度；对普通住房认定标准调整，可有效降低144平米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。其预计，新政短期内将刺激深圳房地产市场成交量明显上升。 事实上，深圳此次政策放松背后，是其楼市持续低迷。 “深圳市场的状态一直是比较低迷的，即使8月底深圳落地了认房不认贷，市场也没有像北京上海出现一波上涨行情。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者。 今年8月30日，深圳宣布执行认房不认贷政策，该政策自2023年8月31日起施行。 上述政策落地后，9月深圳楼市成交量却仍在走低。乐有家研究中心监测数据显示，今年9月，深圳全市一手住宅网签成交2076套，环比下跌6%，已经连续两个月下跌；二手住宅过户成交2400套，成交套数环比微跌1%。 “四个一线城市当中，只有深圳市场一直保持比较低迷的状态，即使出了政策之后也没有出现好转。”张宏伟称。 据克而瑞数据，今年1-10月，深圳新建商品住宅成交面积348万平方米，累计同比增2%。10月份，深圳新房去化率仅为13%，较9月30%的去化率，大幅下降17个百分点。 从当前市场成交情况来看，深圳新房累计成交量是四个一线城市中最低的；从10月的成交数据来看，其新房去化率，也是四个一线城市之中最低的。 价格方面，据中指院数据，深圳10月新建住宅平均价格环比下跌0.2%，同比下跌1.79%。 “基于此，深圳对之前一些执行比较严格的调控政策进行定向宽松，是非常有必要的。”张宏伟称。 吴春薇认为，深圳的两大政策落地，将在一定程度上向深圳市场注入信心。 深圳此次政策调整后，对于北上广会不会跟进调整，市场对此予以高度关注。多位专家表示，预计其他几个一线城市也会跟进调整。 “估计上海、北京也将跟进调整普宅标准。现在上海、北京市场成交出现回落，上一波认房不认贷的政策效应已经基本释放，需要新一轮政策的支持。”张宏伟告诉记者。

SMM11月20日讯：受美国近来的就业市场放缓、消费者通胀数据低于预期等因素影响，市场人士普遍预计本轮加息周期或已落幕。美元指数近日开启了暴跌之路，美元兑离岸人民币持续下挫，截至11月20日下午13:30分，美元兑离岸人民币报7.1827，盘中刷新8月4日以来的新低至7.1701，从其日线走势来看，美元离岸人民币已经连跌3个交易日。上周美元指数的周线收跌，美元离岸人民币的也收出了跌幅为1.23%的跌幅。美元指数方面，20日美元指数继续下探，盘中刷新9月1日来的低点至103.53，截至13:57，美元指数报103.69，跌幅约0.13%。 有不少市场人士指出，在中美关系回暖之际，美元兑离岸人民币的持续下挫，主要受美联储本轮加息周期或已结束，美元下行的影响。此外，境外机构连续两个月增持人民币债券也对离岸人民币带来了提振作用。 中信建投期货有限公司工业品金属首席分析师江露在SMM举办的 2023首届铝上游产业链峰会 上主要介绍了海外内经济现状，并对全球经济走向、美元及人民币后市进行了展望。其展望美元指数时提及：美国在疫情后连续大规模推出财政刺激计划，财政赤字相对GDP的比例在2020年，2021年和2022年分别为14.9%，16.7%和7.8%，均大幅高于往年同期值；在经常账户方面，2020年后美国经常账户赤字开始扩张，连续几年保持高位。美元“双赤字”失衡在持续恶化，在基本面上不断累计贬值压力，美元上行难以为继。基于美元周期的历史经验，美元或将开启下行大周期。其 展望2024年的人民币走势时表示： 人民币顺风将至 。远期市场也持续交易人民币走强。内外经济背向与人民币走强仍是市场共识。交易的矛盾主要在于中枢：海外经济衰退后，预计中枢会迎来显著上移。关注点在于未结汇力量的释放，以及货币互换的到期。 》点击查看详情 消息面 9月份以来，境外机构持续增持人民币债券。央行上海总部最新发布的境外机构投资银行间债券市场简报显示，截至2023年10月末，境外机构持有银行间市场债券3.24万亿元，约占银行间债券市场总托管量的2.4%。至此，境外机构已连续两个月增持银行间市场债券，其中10月增持规模逾400亿元，创下4个月以来新高。9月，境外机构买入人民币债券约百亿元，为6月以来首次增持。 美国劳工部发布的数据显示，美国10月CPI环比不变，同比增速降至3.2%；剔除食品、能源价格的核心通胀环比上升0.2%，同比增速略降至4.0%，均表明潜在的价格压力正在减弱。值得注意的是，有“新美联储通讯社”之称的著名记者Nick Timiraos撰文称，通胀放缓的趋势延续到了10月份，美联储可能已完成了本轮加息周期。美国银行经济学家Stephen Juneau在一份报告中表示：“我们现在认为加息周期已经结束，”并指出“市场也这样认为。” 美国劳工统计局公布的10月非农就业人数仅新增15万人，远低于市场预期，美国劳动力市场在猛烈加息下需求转弱的趋势似乎已初露端倪。 各方声音 人民日报11月20日的文章指出 ，金融开放不是“一放了之”，必须牢牢守好安全底线。金融活，经济活；金融稳，经济稳。金融风险的突发性、传染性和危害性非常强，防控风险是金融工作的永恒主题。金融开放越是向纵深推进，我们越要清醒地认识到：防范化解金融风险，事关国家安全、发展全局、人民财产安全，是实现高质量发展必须跨越的重大关口。防范风险跨区域、跨市场、跨境传递共振，加强外汇市场管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，在维护国家金融利益、确保国家金融安全的原则下，稳步有序推进对外开放，才能为金融市场高质量发展注入新动力。 中国银行研究院研究员范若滢 表示，人民币汇率逐步显露企稳迹象是内外因素共同作用的结果。从外部看，随着美联储暂停加息，美元指数自高位回落，使得中美利差倒挂程度有所缓和；从内部看，我国经济呈企稳回升态势，叠加中央金融工作会议释放较强的“稳预期”信号，有助于人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定。 国金证券 指出，美元的快速走弱是人民币汇率升值的直接推手，而美债利率的快速回落则是美元走弱的主因。美债供给侧冲击边际缓和、经济数据走弱、投机扰动缓和三方面因素的共同作用下，美债利率快速下行、美元指数也随之走弱。衍生品市场释放积极信号、市场行为也开始边际改善远期汇率的走强、风险逆转因子的走低，均释放了人民币延续升值的信号。 国泰君安（香港） 认为：人民币升值的背后，除了有美联储加息周期结束预期的外部因素支撑，主要有中间价的功劳，中间价扮演了“稳定器”的作用，由于人民币兑美元的中间价一直相对稳定，空头仍然对政策意图较为忌惮，没有轻易在这一区域下注，而是希望等待更加清晰的信号。与此同时，熟悉人民币季节性的交易员会知道，人民币在年底的最后两个月倾向于走强——这可能与很多企业的结汇习惯有关。 华泰证券 策略研报表示，预计市场风险偏好将从资金、贸易、政策预期三个方面实现波浪式修复，后续海外关键点或在于美国货币政策何时转向。10月国内社融、通胀及经济数据综合反映国内经济继续企稳修复、库存周期有望迎来拐点，但滚动式复苏节奏使得投资者对国内政策预期博弈偏弱，持续性欠缺使得市场反弹进入了歇脚期，亮点在于近期离岸人民币升值较快，可关注三类潜在受益行业。 信达证券 行业周报认为，汇率贬值底部坚实，人民币或将重新走入升值轨道，认为美元兑人民币汇率较难跌破前期低点7.3748，底部预期较为坚实。 华安证券 则指出，人民币汇率重回升值通道，关键在于前期贬值因素扭转，即美国经济增速明显走弱、美联储紧缩政策转向、国内经济复苏提速。

11月百城首二套平均房贷利率继续小幅下降。机构最新监测数据显示，继10月百城首二套房贷利率创新低后，11月百城首二套平均房贷利率均较上月降低1BP，平均房贷利率分别降为3.87%、4.43%。 今日人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.45%、5年期以上LPR报4.2%，均与上月持平。北京一位银行信贷经理表示，本月LPR保持不变，北京首套、二套房贷利率较上个月保持不变。贝壳研究院分析师认为，截至11月中旬，百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，当前京沪房贷利率以及首二套首付比相对较高，仍有调降空间。 百城平均房贷利率续降 平均放款周期再创2019年以来最快单月速度 具体来看，贝壳研究院监测显示，2023年11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%，均较上月微降1BP。同比来看，11月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落22BP和48BP。放款速度方面，本月银行平均放款周期为19天，较上月缩短1天，再创2019年以来最快单月放款速度。 分能级统计，11月一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，均与上月持平；二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%，二套利率为4.42%，较上月降低3BP。 贝壳研究院分析师刘丽杰表示，二线城市二套利率的下降主要受杭州、郑州等影响，杭州限购区、非限购区二套利率分别降低30BP、40BP至4.5%、4.4%，郑州二套房贷利率下降40BP至4.4%。另外，三四线整体首套利率降低1BP至3.84%，主要受湖州、绍兴等城市降低30BP带动；二套利率基本维持上月水平。 与2021年9月历史高点相比，11月百城首二套房贷利率下降明显。其中，2023年11月百城首套平均房贷利率累计下降187BP，二套平均房贷利率累计下降157BP，同期5年期以上LPR累计下降45BP。三四线城市累计降幅整体超过一线、二线城市。三四线城市中惠州、洛阳首二套利率下降空间均超过240BP，二线城市中郑州、南京、成都、苏州等城市首套利率下降200BP以上、二套利率下降150BP以上。 百城中仅有一线城市首套利率高于4% 业内预计京沪房贷利率及首付比存调降空间 另外，与2021年9月历史高点相比，贝壳研究院监测数据显示，一线城市中，广深首二套利率下降幅度较大， 北京降幅与5年期以上LPR相同，上海首套利率累计降低10BP。 不过，“截至11月中旬，百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，一线城市及南京、苏州等10个城市二套利率高于4.4%。”刘丽杰称，当前京沪房贷利率以及首二套首付比相对较高，仍有调降空间。 今日，人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.45%、5年期以上LPR报4.2%，均与上月持平。在业内人士看来，LPR持稳符合市场预期，后期，仍有调降空间。东方金诚首席宏观分析师王青认为，作为房贷利率的定价基准，未来5年期LPR报价还有0.3至0.4个百分点的下行空间，进而引导新发放居民房贷利率更大幅度下调。“这是当前扭转楼市预期，引导房地产行业尽快实现软着陆的关键所在。” 王青判断，接下来即使MLF操作利率保持不变，5年期LPR报价单独下调的可能性也比较大。当然，也不排除类似8月31日央行发布的两个《通知》那样，单独出台房贷利率优化政策。

今日人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.45%、5年期以上LPR报4.2%，均与上月持平。 在业内人士看来，LPR持稳符合市场预期。11月MLF操作利率不变，在很大程度上预示当月LPR报价会保持不动。LPR维持不变，也有助于银行保持息差基本稳定，将净利润增速维持在合理水平，从而增强长远发展的稳健性和服务实体经济能力。展望后期，业内认为，LPR报价还有下调空间，其中5年期LPR报价单独下调的可能性较大。 本月LPR保持稳定符合市场预期 短期调降迫切性不高 对于11月LPR继续保持稳定，多位业内人士表示符合市场预期。对此，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称，主要是LPR利率定价锚MLF利率保持稳定，10月份金融数据超预期表现，加之部分银行净息差压力仍大，市场对本月银行维持LPR利率维持已有预期。 “整体看，目前国内实体经济信贷保持平稳适度增长，银行部分净息差压力未明显缓解情况下，银行LPR利率变动更多受MLF利率影响。”周茂华进而表示，首先，利率处于合理水平。10月宏观经济数据，显示我国内需稳步修复，实体经济贷款和社融表现超预期，信贷平稳适度增长，反映贷款市场利率处于合理区间，短期LPR利率调降迫切性不高。其次，银行净息差压力。截至三季度末，国内银行净息差继续处于1.8%下方，部分银行净息差压力较大。再就是政策红利仍有释放空间。此前出台一系列稳楼市政策措施，积极财政政策等政策红利仍有释放空间。 东方金诚首席宏观分析师王青也表示，近期市场利率上行明显，银行净息差压力较大，报价行下调LPR报价加点的动力不足。银行息差方面，王青称，10月存量首套房贷利率下调全面落地，平均降幅达0.72个百分点。这不可避免地会对银行利息收入带来一定影响。这意味着当前银行净息差在9月降至1.73%、创有历史记录以来新低后，四季度还会有一定幅度下行。由此，尽管9月降准落地，可为银行每年降低大约60亿左右的资金成本，而且各类银行正在实施新一轮存款利率下调，但综合考虑各类影响LPR报价加点的因素，当前报价行主动下调LPR报价加点的动力不足。 此外，“刚刚公布的10月宏观数据显示，前期稳增长政策集中发力后，当前经济运行大体上延续了三季度以来的回升向好势头。这意味着下调LPR报价的迫切性也有所下降。”王青补充道。 在王青看来，当前的重点是要在此前6月和8月两轮LPR报价下调的基础上，充分发挥LPR报价对银行贷款利率的定价基准作用，引导实体经济融资成本持续下降；同时，银行将通过适度下调存款利率等方式，保持净息差基本稳定，维持其稳健经营、防范金融风险能力。周茂华也表示，本月LPR利率稳定，后续央行监管部门继续引导银行金融机构挖掘利率市场化改革红利，配合数量型工具，进一步降低实体经济薄弱环节、重点新兴领域的融资成本，带动实体经济融资成本稳中有降。 MLF操作利率有小幅下调空间 不排除LPR报价跟进调整可能 LPR已连续多月维持不变，后期LPR利率如何走？周茂华称， LPR利率仍有调降空间，但需要看接下来国内宏观经济、物价表现，以及MLF利率、实体经济融资需求、银行净息差压力情况而定。“从近几个月宏观经济数据与市场释放信号看，国内经济呈现良好修复态势，政策需要兼顾内外均衡。” 王青也认为，LPR报价还有下调趋势，其中5年期LPR报价单独下调的可能性较大。“近期经济运行势头回暖，但距离常态增长水平还有一段距离，今年底明年初宏观政策将保持稳增长取向。在加强信贷投放的同时，推动融资成本持续下降是一个重要发力点。这也是10月底中央金融工作会议提出的具体要求。”王青表示，另外，当前物价水平明显偏低，考虑价格因素后的企业实际融资成本偏高。判断MLF操作利率还有小幅下调的空间。这样看，短期内不能完全排除MLF利率下调带动LPR报价跟进调整的可能。 更为重要的是，从房地产方面来看，王青认为， 8月推出房地产金融“政策包”，近期楼市出现一些企稳迹象，但整体上仍处于筑底阶段，需要行业支持政策继续加码；为推动楼市企稳回暖，新发放居民房贷利率在9月降至4.02%、环比6月下行0.09个百分点的基础上，仍需进一步下调。 王青判断，作为房贷利率的定价基准，未来5年期LPR报价还有0.3至0.4个百分点的下行空间，进而引导新发放居民房贷利率更大幅度下调。这是当前扭转楼市预期，引导房地产行业尽快实现软着陆的关键所在。“我们判断，接下来即使MLF操作利率保持不变，5年期LPR报价单独下调的可能性也比较大。当然，也不排除类似8月31日央行发布的两个《通知》那样，单独出台房贷利率优化政策。”王青如是说。

受益于基本面利好，港股内房股周一早盘集体走强。截至发稿，融创中国(01918.HK)、世茂集团(00813.HK)、雅居乐集团(03383.HK)、中梁控股(02772.HK)、龙光集团(03380.HK)、碧桂园(02007.HK)分别上涨6.82%、4.92%、3.85%、3.57%、2.86%、2.60%。 注：港股内房股的表现 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实习近平总书记在中央金融工作会议上的重要讲话精神和会议部署，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。 此次会议指出，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 机构如何看待此次会议？ 国金证券指出，监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。 易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议在于深入落实中央金融工作会议精神，参会部门均为金融领域核心的部门或机构，会议本身大篇幅提及房地产，说明对房地产金融工作的重视，侧面也说明房地产防范化解金融风险的重要性和迫切性。“除了三支箭和三大工程以外，提及了房地产金融供给侧改革，这个提法比较新，说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，综合会议提出的几个措施看，既有短期措施，也有长期措施，政策信号明显。当前，政策从供给端和需求端来稳定市场，都在加大金融的支持力度。同时，会议提出要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，这是给民营和混合所有制房企更多信心。 融创中国重组今日将生效 除了政策利好之外，融创中国涨幅较为明显，该公司盘中一度涨超10%，截至目前，该公司仍维持涨势。 注：融创中国的今日表现 消息方面，融创中国在上周五晚间发布公告称，目前本公司预计所有境外债务重组条件将于2023年11月20日或之前获达成，重组生效日期将为2023年11月20日。 注：融创中国的公告 一般来说，所有境外债务重组条件的达成有助于减轻债务压力以及优化资本结构等。比如，融创中国的境外债重组通过，有利于其优化资本结构，降低债务规模以及减轻未来的流动资金压力。

从政策高度关注，到金融机构全力支持，推进房地产行业平稳健康发展正在进行时。 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，在此次高层座谈会上，监管再次提及强调：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。 早在去年底，证监会就出台了支持房地产平稳健康发展的“股权五条”等政策措施，坚持股债联动，坚持融资支持与风险防控并重，满足正常经营房企的合理融资需求和稳妥应对房企债券违约风险。 在业内看来，近年来，在满足房地产企业合理融资上，券商发挥自身专业化综合服务能力，在通过资本市场提供债券融资、股权融资上已经取得一定的成效，并且通过基础设施公募REITs方式，协助企业盘活资产，为构建房地产发展新模式提供了助力。 政策高度关注房地产形成边际提振效应 公开资料显示，截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境内房企98家，其中，港股上市房企达93家，总市值合计约2.3万亿元。持续支持房地产行业平稳健康发展，离不开资本市场的支持。 从政策导向来看，第六次中央金融工作会议以及央行、金融监管总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会中均提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。” 自房地产市场下行以来，政策积极落实“三支箭”、房地产“金融十六条”等政策，是对房地产企业融资性现金流的有益补充。 与此同时，在金融支持房地产企业向新发展模式转型上，要求金融机构积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革。“三大工程”即保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设。“三大工程”建设既可以扩展房地产开发企业的业务范围，也为相关金融机构的房地产金融业务提供了新的方向。 中信证券相关负责人表示，金融机构积极参与房地产领域的“三大工程”建设，一方面有利于金融机构摆脱对于房地产传统开发模式的依赖，另一方面也有助于化解现有房地产领域存在的各项风险，帮助推动房地产企业构建新发展模式。 房地产市场下行以来，中央各部委及地方各部门积极出台房地产领域支持政策。各部委积极出台房地产基本面支持政策，对市场起到边际提振效果。 根据国家统计局，10月单月，全国商品房销售面积同比下降11.0%，较前值保持平稳；销售金额同比下降8.1%，降幅收窄5.5个百分点。 股权、债券融资，REITs持续助力房企融资 金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。今年9月，证监会明确指出，要大力支持房地产市场平稳发展。 一方面，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型；另一方面，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。 回到一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求的落脚点，借助资本市场，房企在股权融资、债券融资方面取得一定成效。 数据显示，股权融资方面，去年底以来，已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元。例如，近期多单股权再融资取得进展。其中，招商蛇口、陆家嘴、华发股份等企业再融资完成。 近期，万科美元债陷入舆论危机，11月6日，万科和境内外金融机构展开线上交流，会议期间深圳市国资委、深圳地铁都明确表示将坚定支持万科的正常经营。政策大力支持不同所有制房企，随着后续针对房企融资需求的政策相继落实，对于正常经营的房企而言，开发贷、债券、股权等融资渠道都将更为通畅。 此外，金融机构还在不断拓展服务模式，以基础设施公募REITs为例，有着协助企业盘活资产，丰富居民资本市场投资工具的双重作用。中信证券在REITs上也有积极布局。公司介绍，目前成功完成华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发售工作，助力保障性租赁住房市场健康持续发展；此外，还在积极推动华润置地、中国金茂、印力集团等消费基础设施REITs项目。 资本市场在房企债券融资同样大有可为，今年1-10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。此外，中证金融公司也与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。 中信证券表示，今年前10月，公司也已协助42家房地产企业完成共计75笔债券及17笔ABS产品发行，合计融资规模992.70亿元；其中，公司积极落实“第二支箭”及“央地合作”增信模式，支持9家民营房地产企业发行13笔债券，合计融资规模109.50亿元。 此外，金融机构还在不断拓展服务模式，以基础设施公募REITs为例，有着协助企业盘活资产上，丰富居民资本市场投资工具的双重作用。中信证券在REITs上也有积极布局。公司介绍，目前成功完成华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发售工作，助力保障性租赁住房市场健康持续发展；此外，还在积极推动华润置地、中国金茂等消费基础设施REITs项目完成受理。 值得关注的是，在推动消费基础设施公募REITs发展上，监管已经发布相关业务规则，将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，拓展REITs底层资产范围的覆盖度，目前首批已受理4单消费基础设施REITs。 中信证券相关负责人表示，未来，中信证券还将从债券融资、股权融资、公募REITs、私募股权投资基金等方面发力，积极发挥金融服务实体的作用，推进各项金融支持房地产政策落实。 “以债券融资为例，积极推动房地产企业债券发行，通过创设CDS、CRMW等方式多渠道、多手段支持民营地产合理资金需求，还将积极推动CMBS、类REITs等项目发行，协助房地产企业盘活存量资金，缓解债务压力”中信证券上述人士指出，股权融资方面，中信证券将积极推动上市房企股权再融资和并购重组，积极协助出险房企通过债务重组等方式稳妥化解风险。并将积极推动保障性租赁住房REITs、消费基础设施REITs等，助力企业盘活资产，探索行业新发展模式。 此外，中信证券还表示，未来，还将继续推动与各房地产企业通过联合设立私募股权投资基金的方式投资及盘活存量持有型不动产资产。 政策呵护与风险处置两手抓 冰冻三尺非一日之寒，在整体行业下行之下，金融机构风险偏好下调，房地产融资难困局仍需久久为功。 在业内看来，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持规范经营的民营房企持续发展，一方面要呵护，提供政策支持，一方面也要做好风险处置与违规查处工作。 在政策呵护上，可以持续发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。 对于监管而言，稳妥做好风险处置和违规查处对市场的健康、平稳发展同样重要。此前，监管也有相关表态，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。此外，从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。

据证监会网站，11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实习近平总书记在中央金融工作会议上的重要讲话精神和会议部署，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。中国人民银行党委书记、行长潘功胜，金融监管总局党委书记、局长李云泽，中国证监会党委委员、副主席王建军出席会议并讲话。中央金融委员会办公室副主任夏先德应邀出席会议并讲话。 会议指出，刚刚结束的中央金融工作会议是我国金融发展史上具有里程碑意义的一次重要会议。学习贯彻习近平总书记重要讲话和中央金融工作会议精神是当前金融系统最重要的政治任务。各金融部门、金融机构要进一步把思想和行动统一到习近平总书记重要讲话精神和党中央决策部署上来，深刻把握金融工作的政治性、人民性，坚持目标导向、问题导向，着力解决当前金融领域面临的主要矛盾和突出问题，加快建设中国特色现代金融体系，以金融高质量发展服务中国式现代化。 会议认为，今年以来，金融部门认真落实党中央、国务院决策部署，为经济恢复发展提供了有力有效的金融支持。主要金融机构主动担当作为，发挥了金融支持实体经济主力军的作用。下一步，要坚定信心、持续发力、久久为功，继续加大政策落实和工作推进力度，持之以恒营造良好的货币金融环境。要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长。要优化资金供给结构，盘活存量金融资源，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持，增强金融支持实体经济的可持续性。 会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 会议要求，金融部门要认真贯彻落实中央关于防范化解地方债务风险的精神，按照市场化、法治化原则，配合地方政府稳妥化解存量、严格控制新增。金融机构要完善工作机制，突出重点、分类施策，与融资平台开展平等协商，通过展期、借新还旧、置换等方式，合理降低债务成本、优化期限结构，确保金融支持地方债务风险化解工作落实落细。 中国人民银行、金融监管总局相关司局、银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所，政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司的主要负责同志在主会场参会，部分中国人民银行、金融监管总局分支机构主要负责同志在各地分会场参会。 推荐阅读： 》央行等三部门发声 统筹考虑今年末明年初信贷投放 业内建议：均衡为主 避免大起大落 》三部门联合召开金融机构座谈会 大篇幅提及房地产：未来或有新动作促房企发展、保障住房需求

17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议指出，过去一段时间金融部门积极配合从供需两端着力稳定房地产市场取得良好效果，要求各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 业内专家表示，会议深入落实中央金融工作会议金融，大篇幅提及房地产，说明对房地产金融工作的重视。“加快房地产供给侧改革”的提法较新，未来各金融机构在房地产领域或将有新动作，尤其是促进房企发展、保障住房需求等方面。 着力稳定房地产市场取得良好效果 会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。 来自中国人民银行、金融监管总局相关司局、银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所，政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司的主要负责同志在主会场参会，部分中国人民银行、金融监管总局分支机构主要负责同志在各地分会场参会。 易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议在于深入落实中央金融工作会议精神，参会部门均为金融领域核心的部门或机构，会议本身大篇幅提及房地产，说明对房地产金融工作的重视。侧面也说明房地产防范化解金融风险的重要性和迫切性。 招联首席研究员董希淼表示，中央金融工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。 央行不久前发布的10月金融数据也显示，在9月住户中长期贷款同比多增2014亿元情况下，10月住户中长期贷款继续实现同比多增375亿元。“房地产方面，楼市销售和市场预期呈现企稳回暖继续，显示此前出台一系列稳楼市政策措施，效果逐步显现”，光大银行金融市场部研究员周茂华表示。 加快房地产金融供给侧改革 会议指出，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 严跃进认为，除了三支箭和三大工程以外，提及了房地产金融供给侧改革，这个提法比较新，说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。 董希淼认为，2022年以来我国房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，应进一步完善房地产金融宏观审慎管理。优化商品房预售资金监管规定，在确保房地产企业资金不挪用的前提下，更灵活地满足房地产企业资金日常使用需求。同时，创新支持房地产企业融资的新模式。如鼓励银行有序开展并购贷款业务，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。 周茂华则认为，接下来新发放首套房贷利率动态调整机制，存量首套房贷利率下调及各地差异化的首付等稳楼市政策红利仍有释放空间，关键是各地准确研判楼市情况与趋势，因城施策、用好政策空间，合理引导市场预期。 需求侧方面，董希淼认为，应继续调整限购、限贷、限售等措施，实施好差别化的住房信贷政策，更好地提振居民住房消费信心和能力。如适当放宽贷款条件、降低5年期以上LPR、调整存量二套房贷利率，进一步满足改善性住房需求。同时，加大支持“租购并举”，促进长租房市场发展，助力保障性住房建设，加快探索和发展房地产新的发展模式。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作，并对下一步工作作出重要部署。其中，强调要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放等。 在业内人士看来，这也预示稳健货币政策将继续偏积极，信贷投放方面，银行要避免因过度追求明年初信贷“开门红”，而压缩今年11月和12信贷投放规模，力争实现均衡投放。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，本次会议提及做好跨周期和逆周期调节，加之目前内外经济形势，预示稳健货币政策继续偏积极。同时，会议提及统筹接下来两个月和明年开年信贷投放，年底资金面扰动因素偏多，预计央行可能通过适度降准+结构工具，释放低成本、中长期资金，平稳流动性同时，引导金融机构优化信贷结构，加大薄弱环节、重点领域支持。降息方面，周茂华认为，央行后续降息决策受经济与物价复苏趋势影响，考虑实体融资需求复苏情况，房地产复苏节奏及兼顾内外均衡，央行降息决策有待经济数据指引。 对于信贷投放，东方金诚首席宏观分析师王青认为，今年以来，受经济恢复过程较为曲折，实体经济信贷需求及银行风险偏好变化较大等影响，信贷投放波动较大。其中，7月新增人民币贷款3459亿，创2007年以来同期最低。为保持对经济复苏提供稳定支持，接下来信贷投放要更加均衡，避免类似的大起大落。特别是今年还剩下两个月，通常属于信贷“小月”，银行还可能为追求明年初信贷“开门红”而加大项目储备，进而加剧信贷数据“颠簸”。 “本次会议要求‘统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放’，意味着银行要避免因过度追求明年初信贷‘开门红’，而压缩今年11月和12信贷投放规模，力争实现均衡投放，为年底前巩固经济回升向好势头提供有利的金融环境。”王青表示。 招联首席研究员董希淼认为，金融机构应按照座谈会要求，做好项目储备，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，同时加大结构调整、盘活存量贷款资源，努力保持企业贷款增长的稳定性和居民贷款增长的持续性，以信贷增长的稳定性和持续性促进我国经济稳定增长。 另外，会议指出，要优化资金供给结构，盘活存量金融资源，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持，增强金融支持实体经济的可持续性。王青表示，这主要是指通过发行特殊再融资债券置换地方政府存量隐性债务等方式，将沉淀在隐性债务中的巨量银行信贷资源释放出来，重点投向科技创新、先进制造、绿色发展和中小微企业等领域，从而优化资金供给结构。

为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行共进行17610亿元7天期逆回购及14500亿元MLF操作，因有12500亿元逆回购和8500亿元MLF到期，因此本周央行公开市场全口径净投放11110亿元。 本周逆回购详细操作和到期情况如下：（单位：亿元） 具体来看，月中时点，央行全周持续通过逆回购操作释放流动性、呵护资金平稳。周一至周五，央行累计逆回购净投放5110亿元。 值得注意的是，11月15日（周三）央行开展了14500亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率则维持在2.50%，与此前持平。央行通过MLF操作实现资金净投放6000亿元，净投放规模创自2016年12月以来新高。央行在公告中解释本月MLF操作是为“对冲税期高峰、政府债券发行缴款等短期因素的影响，同时适当供应中长期基础货币”。 下周一将公布11月贷款市场报价利率(LPR)。分析师预计后续LPR保持不变概率较大，降准仍有空间。东方金诚首席宏观分析师王青称，鉴于本月MLF操作利率不动，加之政策面正在引导银行降低实体经济融资成本，以及存量首套房贷利率较大幅度下调，银行净息差承压，报价行降低LPR加点的动力不足，预计本月两期限品种的LPR报价或均保持不变。11月20日（下周一）将公布最新LPR。 光大证券固定收益首席分析师张旭认为，在当前至年底之间择机降准也许是一个不错的选择。首先，本阶段降准有助于降低金融机构的资金成本，缓解其净息差压力，增强金融支持实体经济的可持续性。同时降准的政策红利经银行体系传导至借款人后，还具有促进融资成本下降的作用。 下周，央行7天期逆回购到期量为17610亿元，周一至周五分别到期1130、4240、4950、3770、3520亿元。 下周央行公开市场到期情况如下：（单位：亿元）