临近年末，外资知名评级机构对国内经济热点的研判值得关注。11月27日下午，在“2024惠誉看中国”媒体交流会上，惠誉评级多名资深分析师就地产、银行、城投等多个领域的趋势变化作出展望。特别是在新一轮地方化债的背景下，地方政府与城投企业的债务压力将极大缓解。 地产复苏趋势仍不确定，增量政策结构比规模重要 9月末地产新政发布以来，新房和二手房市场出现边际改善的迹象。但惠誉评级亚太区企业评级董事总经理王颖指出，成交量回暖城市以一线城市为主，外溢效应尚不明显；二手房成交量上涨的同时价格依然下跌，挂牌量不减反增，二手房市场尚未触底。在实体经济企业部门盈利改善从而提高就业率和居民收入前景之前，地产市场复苏的可持续性面临不确定性。 惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超表示，取消限购、降低存量按揭利率等措施旨在降低居民购房门槛以及减轻还贷压力，并进一步释放改善性住房需求。“白名单”项目信贷规模扩容以及优化贷款资金拨付方式等举措也有利于上下游企业资金的提前拨付，疏通项目贷款资金的流动。 但目前制约房地产市场的关键因素还在需求端，徐雯超认为，居民对未来收入、就业前景，以及对房地产市场特别是房价是否止跌回升的总体预期并没有实质性扭转，这些或持续制约房地产市场的回暖。 化债大幅降低地方政府支出压力，发达地区城投进入转型深水区 财政部在近期公布了10万亿元地方债务化解方案。 对此，王颖认为，一揽子增量政策主要集中在化债，减少地方的债务利息支出，为地方财政腾挪空间，依然以维护系统稳定性为目的。期待真正的促内需增长的增量政策出台，其核心应是如何以人为本，改善居民资产负债表。未来，增量财政政策的结构及其资金流向比增量政策的总量规模更重要。 惠誉评级亚太区国际公共融资评级高级董事孙浩测算，地方政府需要用自身财政收入偿还的隐性债务在2024年至2028年期间将从平均每年2.86万亿元减少到4600亿元，这为地方政府提供了更大的财政灵活性，以维持必要和发展的支出强度。 对于背负隐债的城投企业，债务置换将减轻短期债务负担，缓解再融资压力。孙浩预计，2024-2026年每年可用于债务置换的专项债额度为2.8万亿元，相当于惠誉测算2025年到期的城投债务的17%。债券额度或为按需分配，财政实力较弱及隐债余额较大地区会获得更多的债务置换额度。 本轮大规模化债也有助于减少银行在城投相关敞口的风险暴露，缓释部分系统性风险。徐雯超指出，新增专项债如果用于加快偿还地方拖欠的企业账款，将有助于缓解相关行业的资产质量风险，有利于银行腾挪出更多信贷额度投放到消费、科技等领域。 惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如认为，部分中小银行、特别是位于经济相对不发达地区的小型地方性银行将面临更大的挑战，中小银行风险处置仍将是未来几年的监管关注重点。 对于化债背景下的城投市场化转型，孙浩指出，去隐债后城投可以卸下历史包袱，专注于通过提升经营性项目的回报率和降低资金成本增强偿债能力，加速城投转型。不过，当前大多数城投在获得政府支持前的独立信用状况较弱，短期内依然无法完全摆脱政府支持而独立运营。经济较强地区的城投或将率先进入转型的深水区，通过将公共项目与盈利项目捆绑进行交叉补贴而形成经营性资产。 孙浩最后表示，本轮债务置换的局限性在于经营性债务不在化债范围内，仅针对在2018年由财政部划分的隐性债务。财政部近期披露的2023年末14.3 万亿的隐性债务规模，仅占惠誉估计的城投总有息负债的1/4。

SMM11月27日讯：今日0#锌主流成交价集中在25860~26135元/吨，双燕成交于26070~25335元/吨，1#锌主流成交于25790~26065元/吨。早盘市场对下月票均价贴水20~贴水10元/吨附近，跟盘报价较少。第二交易时段，普通国产报价对2412合约升水90~100元/吨附近，高价品牌双燕对2412合约报价升水300元/吨，会泽对2412合约报价升水270元/吨。上午盘面上涨迅速摸得年内高位，市场出货贸易商大幅下调自身现货升水报价，下游企业畏高接货不佳，今日虽有现货成交，但多为后点价成交，整体成交表现较弱。  

近10天时间里，广州四度出台稳楼市政策，内容涉及研究购房可落户、全市范围内“收购存储”、取消普宅非普宅标准以及增加公积金贷款额度等。 11月26日，广州住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策的通知》，措施涵盖调整贷款最高额度、首付比例、贷款年限、租房提取限额等方面。 提高贷款最高额度方面，一人申请的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。此外，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套及第二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮40%。 据悉，与此前公积金贷款政策相比，广州本次调整后的家庭申请贷款最高额度明显提升，由原来的120万元上升至160万元；生育二孩及以上家庭的最高额度由原来的156万元提高至224万元。 “广州作为一线城市，房地产市场发展仍具有较大发展潜力，政策持续宽松及优化，将有助于促进楼市筑底回稳。”一位房地产行业分析师称。 “由于目前广州住房商贷利率高于公积金贷款利率，提高公积金贷款最高额度不仅有利于降低购房贷款利息支出，减轻购房者月供压力，也有利于提振刚需和改善性购房积极性。”中指院华南分院研究主管陈雪强表示。 值得关注的是，广州近期密集出台楼市政策，成为一线城市中政策放松力度最大的城市，并有望打响一线城市放开购房落户第一枪。 11月18日，广州市发展和改革委员会在官网发布关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，其中新增安居乐业入户类别，即在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。 与此同时，在供应端，广州扩大了“收购存储”范围，广州国资企业将进场收购存量商品房用于保障房。11月18日，广州安居集团发布公告称，拟在全市范围内征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目，征集面积在90平方米以下的房源。 此外，广州11月22日发布通知，取消广州市普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。 “取消普宅非普宅标准后，落户放松或成为需求侧增量政策施策角度之一，诸如放松入户条件及购房落户等政策，有利于进一步激发房地产市场活力。”天风证券分析师王雯表示。 “9.29新政”以来，在一系列稳楼市措施下，广州楼市成交量显著提升。 据中指院数据，今年10月份，广州新房住宅网签套数达10414套，网签面积110.7万平方米，创下年内新高；11月份截至24日，广州新房住宅网签套数6390套，网签面积69.5万平方米，市场成交热度仍高于新政前。 “9月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于，政策聚焦修复居民资产负债表+提出止跌回稳的强底线要求，出台包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等措施。当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等指标显现底部回稳信号，房地产市场有望加快筑底企稳。”申万宏源证券分析师袁豪认为。

SMM11月27日讯：天津市场0#锌锭主流成交于25800~25970元/吨，紫金成交于25870~26010元/吨，1#锌锭成交于25650~25760元/吨附近，葫芦岛报在29330元/吨，0#锌普通对2412合约报升水30~100元/吨附近，紫金对2412合约报升水100~140元/吨附近，津市较沪市贴水50元/吨。截止午市收盘，新紫对12合约报升水50~100元/吨，驰宏对12合约报升水70~100元/吨，西矿对12合约报30~60元/吨，百灵对12合约暂无报价，高价品牌紫金对12合约报升水100~140元/吨附近。今日盘面继续拉涨，达到年内高位，下游对于盘面价格较为不接受，临近换月，月差拉大，贸易商为出货报价下调，整体市场成交较少。

广州住房公积金管理中心发布通知称，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。 购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%。其中，购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。 广州住房公积金管理中心关于调整住房公积金政策的通知 各住房公积金缴存人，各住房公积金业务受托机构： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，进一步发挥住房公积金作用，更好满足住房公积金缴存人刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市住房公积金管理委员会审议同意，现就住房公积金政策有关事项通知如下： 一、使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。 二、购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%。其中，购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。 三、生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套及第二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮40%。 四、贷款期限最长可以计算到借款人退休年龄后5年，且不得超过68岁。 五、居民家庭在购房所在区内无住房的，新购住房申请住房公积金贷款可按首套住房认定。在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房公积金贷款可按核减后的名下住房套数认定。 六、缴存人及其配偶、未成年子女在本市行政区域内无自有产权住房且租房自住，无租赁合同或租赁合同未登记备案的，租房提取限额提高至每人每月2000元。 本通知自印发之日起施行，有效期为5年。原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。《广州住房公积金管理中心关于调整租房提取额度的通知》（穗公积金中心规字〔2023〕1号）、《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》（穗公积金中心规字〔2023〕2号）同时废止。 广州住房公积金管理中心 2024年11月26日

SMM11月26日讯：今日0#锌主流成交价集中在25490~25755元/吨，双燕成交于25710~25965元/吨，1#锌主流成交于25420~25685元/吨。早盘市场对下月票均价贴水10元/吨附近，跟盘报价较少。第二交易时段，普通国产报价对2412合约升水150~160元/吨附近，高价品牌双燕对2412合约报价升水370元/吨。今日盘面高位继续上涨，打击下游接货情绪，出货不畅下市场贸易商接连下调现货升水报价，但下游畏高持续，今日市场整体成交较差。  

SMM11月26日讯：天津市场0#锌锭主流成交于25440~25730元/吨，紫金成交于25500~25790元/吨，1#锌锭成交于25220~25480元/吨附近，葫芦岛报在28990元/吨，0#锌普通对2412合约报升水100~140元/吨附近，紫金对2412合约报升水160~200元/吨附近，津市较沪市贴水50元/吨。截止午市收盘，新紫对12合约报升水100~130元/吨，驰宏对12合约报升水100~140元/吨，西矿对12合约报100~130元/吨，百灵对12合约报130~150元/吨，高价品牌紫金对12合约报升水160~200元/吨附近。今日盘面拉涨，下游刚需为主，叠加市场货量较多，贸易商为出货报价下调，整体市场成交较差。

SMM11月25日讯：今日0#锌主流成交价集中在25370~25515元/吨，双燕暂无报价，1#锌主流成交于25300~25445元/吨。早盘市场当月票均价平水附近，跟盘报价较少。第二交易时段，普通国产报价对2412合约升水200~210元/吨附近，高价品牌双燕暂无报价，会泽对2412合约升水400元/吨。今日盘面持续高位，下游消费偏弱下接货情绪不高，贸易商继续下调现货升水报价，市场成交表现较差。  

SMM11月25日讯：天津市场0#锌锭主流成交于25350~25510元/吨，紫金成交于25400~25580元/吨，1#锌锭成交于25050~25190元/吨附近，葫芦岛报在28850元/吨，0#锌普通对2412合约报升水180~210元/吨附近，紫金对2412合约报升水230~280元/吨附近，津市较沪市平水。截止午市收盘，新紫对12合约报升水180~210元/吨，驰宏对12合约报升水200~210元/吨，西矿对12合约报180元/吨，百灵对12合约暂无报价，高价品牌紫金对12合约报升水230~280元/吨附近。盘面持续高位震荡，下游畏高慎采，叠加市场货量较多，贸易商报价下滑，整体市场成交一般。

随着广州今日正式官宣，至此四个一线城市均已取消普宅和非普宅标准。 11月22日，广州市住房和城乡建设局等三部门发布通知，取消广州市普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。 “与之前通过放松限购政策以释放刚性等需求略有不同，此次政策对改善性需求的促进作用更大，是通过调降税负成本来疏通交易中的潜在堵点。”国泰君安分析师表示。 “取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，短期内市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场止跌回稳”。中指研究院政策研究总监陈文静认为。 值得关注的是，在此之前上海、北京以及深圳已经取消了普宅标准。 “北上广深正式取消普通住房标准，意味着四个一线城市总体步调一致，持续落实宽松政策，措施包括松绑限购、首付比例和调整房贷利率、优化税费等，政策全面且精准。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。 11月13日，三部门发布多条减税政策，明确了取消普宅标准的配套税费政策。 随后于11月18日，上海率先取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。同日晚间，北京也宣布，取消普通住房和非普通住房标准，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 次日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。 “此前北京、上海二手房交易中，非普宅需要按差额缴纳增值税，对购房者而言是一笔较高的支出成本，本次优化税收政策后，满2年住房成交时均可免征增值税。对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，可较大程度降低购房成本。”中指院分析师指出。 同时，北上深的个人购房契税优惠政策也与全国标准统一。对于个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 国泰君安分析师表示，普宅标准取消带来的个税和增值税减免，结合前期的契税优惠，对于交易成本将实现有效调降。针对契税，购买总价1000万元的住房，最多可优惠2%的契税，即20万元；针对个税和增值税，出售1000万元的非普住房，能够少缴纳10万元的个税，若增值价差为400万元，且持有不少于2年，则能够少缴纳20万元的增值税（400*5%）。 多位分析师指出，以上税收政策，从购房和售房两端同时压降成本，预期能够提振交易的活跃度，加速改善置换客户加速入市。 “对于一线城市而言，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，能够明显降低二手房交易过程中的增值税税费，降低交易成本，促进改善性需求。”太平洋证券分析师徐超表示。 就此次减税政策的影响，一大型国资房企北方区域负责人告诉记者，10月以来公司北京项目成交量已较为稳定，售楼部来访量也不错，现在市场基本已经止跌。但至于能不能“回稳”，能稳多久，还要看今年四季度和明年一季度的成交以及房价情况。