SMM10月11日讯：今日0#锌主流成交价集中在21630~21720元/吨，双燕成交于21700~21790元/吨，1#锌主流成交于21560~21650元/吨。早盘市场报价均价贴水20元/吨附近，跟盘对2311合约升水350元/吨附近，然暂无成交；第二交易时段，普通国产报价对2311合约升水320~330元/吨附近，高价品牌双燕对2310合约报价390~400元/吨附近。昨晚价格走低，下游企业表现不及预期，采购情绪一般，主因节后消费表现偏弱；今日月差从260元/吨快速回落至160元/吨附近，降幅较快，现货市场表现较差，出货为主，接货较少，整体成交非常一般。

10月11日，中指研究院监测，2023年9月房地产企业非银融资总额为349.3亿元，同比大幅下降51.1%，环比下降49.9%。行业非银融资平均利率为3.77%，同比上升0.25个百分点，环比上升0.42个百分点。2023年1-9月房地产企业非银融资总额为5859.3亿元，同比下降13.0%，降幅较上个月扩大4.5个百分点。 融资结构：各渠道均大幅下降，信用债发行量腰斩 从融资结构来看，9月信用债规模占比51.2%，海外债占比2.6%，信托占比1.8%，ABS融资占比44.4%。具体来看，9月，房地产行业信用债融资179.0亿元，同比大幅下降53.8%，环比下降61.4%;海外债发行金额9.0亿元，环比下降63.5%;信托融资6.2亿元，同比下降89.1%，环比下降53.2%;ABS融资155.1亿元，同比下降42.6%，环比下降20.8%。 2023年1-9月，房地产行业信用债融资3498.3 亿元，同比下降5.7%;海外债发行144.5 亿元，同比下降17.9%;信托融资260.6 亿元，同比下降67.3%;ABS融资1955.9 亿元，同比下降4.7%。 受上年和上月高基数影响，9月信用债发行总量同环比均大幅下降，规模降至近一年来最低水平。其中，卓越商管等1家民营房企成功完成信用债发行，民营房企发行金额10亿元，民营和混合所有制企业发债金额经过前两个月高峰后显著回落，绝对规模为2023年以来第二低位。信用债融资成本较上月明显上升，高于2023年均值，期内昆明市安居集团、秦汉新城开发建设集团4笔信用债成本较高，票面利率超6%，拉高了整体融资成本。 表：2022年11月-2023年9月各类企业信用债发行统计 海外债在连续两月均少量发行，9月美元债发行企业为黑牡丹。黑牡丹新发美元债票面利率为6.95%，成本偏高，远高于其在境内发行信用债的成本。海外债渠道不畅，成本较高。近期，仍有民营房企出现违约事件，海外债投资人信心仍在持续受创，短期内难以恢复。且受美元利率偏高影响，海外债对发债人吸引也有所减弱，净融资额预期将保持低位。 9月信托融资额连续下滑，金额极少。发行规模2022年4月以来持续下滑、规模锐减，单月融资额低于百亿元，2023年8月进一步下滑不足20亿元，融资渠道几近关闭。 ABS发行金额同环比大幅下降，发行量150亿元左右，规模连续减少。平均利率为3.32%，较上月显著提升，除上月低基数外，期内成本上升可能与城投公司资产支持证券融资成本偏高有关。其中，供应链ABS是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达50.8%，CMBS/CMBN、类REITs分别占比41.0%、5.2%。 融资利率：综合融资利率同环比上升 从融资利率来看，本月融资综合平均利率为3.77 %，同比上升0.25 个百分点，环比上升0.42 个百分点。融资综合平均利率下降主要是本月ABS、信用债融资成本上升及其结构变化的影响。其中，信用债平均利率为3.89 %，同比上升0.68 个百分点，环比上升0.53 个百分点;海外债平均利率为6.95%，环比下降0.41个百分点;信托平均利率为6.84%，同比下降0.60个百分点，环比下降0.02个百分点;ABS平均利率为3.32 %，同比上升0.19个百分点，环比上升0.76个百分点。 企业融资动态：珠江实业发行额度最高，苏高新成本最低 从典型房企债券发行来看，本月珠江实业融资额度最高，合计42亿元，苏高新平均融资利率2.52%，融资成本最低。 到期债券余额：10月到期债券余额超七百亿，信用债占比近半 2023年10月到期债券余额为734.2亿元，其中，海外债占比为55.1%，信用债占比为44.9%。2023年内到期债券余额为1916.5亿元，其中，海外债占比为35.0%，信用债为65.0%。

美国房地产和银行业高层官员呼吁美联储停止加息，他们声称，房地产行业遭受了前所未有的混乱和痛苦。 在周一写给美联储主席鲍威尔的信函中，官员们表达了他们对货币政策方向及其对陷入困境的房地产市场影响的担忧。 全美住房建筑商协会(NAHB)、美国抵押贷款协会(MBA)和美国房地产经纪人协会(NAR)表示，他们写这封信是为了“表达共同的深切担忧”，美联储的加息对市场造成了持续的不确定性和扰动。 从行动的角度来看，这些团体要求美联储不要再“进一步加息”，至少在房地产市场企稳之前，不要积极抛售所持的抵押贷款证券。 信中写道：“我们敦促美联储采取这些简单的措施，以确保房地产行业不会导致经济出现美联储极力避免的硬着陆。” 这封信发出之际，美联储也在权衡应如何推进货币政策。自2022年3月以来，美联储已11次上调基准利率。鉴于近期飙升的美国长期国债收益率，美联储多位官员声称，加息的的必要性可能有所降低。 美联储博斯蒂克周二表示，我们的政策影响还有很多尚未显现出来，我认为我们不需要再提高利率了，美联储需要灵活应对风险，随时准备适应变化。 与此同时，美国房地产市场正遭受库存水平受限的困扰，自新冠疫情爆发初期以来，房价上涨了近30%，而销量比一年前下降了15%以上。 信中指出，加息打击了人们的住房负担能力，并对房地产市场造成了额外的干扰，房地产市场正在努力适应抵押贷款发放和房屋销售量急剧减少的情况，这些市场挑战发生在可用房屋历史性短缺之际。 在最近的新闻发布会上，鲍威尔承认了房地产市场的混乱。他指出：“这需要一些时间来解决，希望有更多的供应上线。” 据Bankrate的数据，目前30年期平均抵押贷款利率略低于8%，而平均房价已攀升至407,100美元，房屋库存可以维持3.3个月。NAR官员估计，库存需要增加一倍才能降低价格。 这些机构还指出，在没有更大的经济动荡的情况下，美联储加息的速度和幅度，以及由此导致的行业混乱，是痛苦的，也是前所未有的。 自2022年6月以来，美联储已减少了近2300亿美元的抵押贷款证券持有量。然而，它是通过允许到期债券的收益每月滚出资产负债表实现的。有人担心，美联储可能会采取更激进的措施，开始积极向市场抛售这些资产。

SMM10月10日讯：今日0#锌主流成交价集中在21720~21940元/吨，双燕成交于21800~22040元/吨，1#锌主流成交于21650~21870元/吨。早盘市场报价均价升水从20元/吨一路下调至均价附近，跟盘对2311合约升水380元/吨附近；第二交易时段，普通国产报价对2311合约升水380元/吨附近，高价品牌双燕对2310合约报价180~200元/吨附近。今日虽然锌价有所下跌，但临近交割且市场货量增多，贸易商出货增加，而目前锌价仍在高位，下游订单一般下，整体成交不佳，升水继续下行。

SMM10月09日讯：今日0#锌主流成交价集中在22100~22330元/吨，双燕成交于22180~22430元/吨，1#锌主流成交于22030~22260元/吨。早盘市场报价较高，均价升水从50元/吨一路下调至均价附近，跟盘暂无报价；第二交易时段，普通国产报价对2311合约升水400元/吨附近，高价品牌双燕对2311合约报价480~500元/吨附近。今日节后首日，市场换月报价，盘面高位，月差较高，升水弱势运行，今日市场暂未出现活跃景象，下游企业基本节前已有备货，另外过节期间亦有提货，价格上涨后企业观望意愿较浓，整体成交较差。

北京超预期全面执行“认房不认贷”政策至今已满月，新政促进了部分积压需求的释放，但进入10月市场热度有所回落。 中指院数据显示，今年国庆假期，北京新建商品住宅（9月29日-10月6日）签约116套，日均签约量较去年假期下降48.2%；同时，也应考虑到网签数据相对滞后。从认购情况来看，国庆期间北京新房认购654套，日均认购量同比下降4%。 “整体来看，自北京落地‘认房不认贷’等一系列政策以来，新房、二手房带看量和成交量均有所上升，但9月下旬以来，多数项目到访和认购量均有所下滑，看房客户观望情绪增加，市场逐渐趋于平稳。”中指研究院高级分析师范诒杰表示。 据悉，北京9月1日在全市全面执行“认房不认贷”政策后，一部分购房需求在9月集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量。 据中指院统计，9月北京新建商品住宅签约5891套，成交面积67.96万平方米，环比分别增长42.9%和41.1%。二手房方面，中原地产数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，相比8月份环比上涨30.1%。 新房方面，新政出台后，北京新房市场短期反应热度较高。中指院数据显示，新政出台的首个周末，北京楼市反馈积极，客户到访量明显增加。成交方面，新政后首周（9月4日至10日），北京新建商品住宅签约量达860套，环比增长17.8%；从周度数据来看，北京新建商品住宅销售套数连续三周实现环比增长。 与此同时，多个新盘项目销售速度有所加快。其中，9月26日，位于北京东城区的北京城建·天坛府六期开盘共计推出300套房源，开盘当天十分钟销售275套，销售额73亿元，全盘累计销售319亿元，刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。此前于9月3日，位于北京的融创壹号院开盘后，现场共认购169套，总认购金额约56.2亿元。 与此同时，北京新盘供应速度也在加快。9月下旬，朝阳、昌平、顺义等区域5个项目集中获批，新批房源数超2793套，新批入市面积超22万平方米。 二手房方面，北京二手房成交数据在冲高之后出现回落。 据悉，新政落地后，在京无房且有异地贷款记录的刚需买家、卖一买一置换客，入市积极性提升，北京二手房咨询量、带看量有所提升。 “带看量仍以之前看过房的客户为主，新增客户并不多，同时成交量也明显增加，买房业主多是之前已经锁定小区和房源的客户，前期一直在等待和观望政策走向，在政策落地之后快速出手。”范诒杰称。 随着需求释放动能减弱，9月后两周，北京二手房成交量明显下降。 “当下市场二手房房源井喷，9月一个月二手房挂牌新增房源数量接近2万套，这其中大部分都是500万元以下的刚需房源。”中原地产首席分析师张大伟表示，从当下情况看，10月二手房网签成交量比9月或出现明显下调，预计回归1.1万套左右。 “目前北京市场表现较稳定，换房需求入市及推盘的增加有望带动新房市场好转，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，或造成观望情绪延续。”范诒杰称。

美国银行（Bank of America）的经济学家正在打消人们对2008年楼市崩盘的担忧。不过，他们说，当前市场的确“似曾相识”，让他们想起40年前——上世纪80年代。 美银指出，与2008年不同的是，没有证据表明存在建筑商过度开发，购房者和业主过度杠杆化等泡沫。今天的房地产市场在很大程度上正在应对紧缩货币政策的后果——与上世纪80年代类似。不过该行强调，房地产市场的前路仍然崎岖不平。 美银证券（Bank of America Securities）的美国经济学家Jeseo Park和Michael Gapen在一份报告中写道：“回顾以往的房地产衰退，我们认为与2008年的房地产崩盘相比，上世纪80年代更象当今的市场。不过，由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。” 现在不是2008年 他们写道，在2008年之前的几年里，建筑商们掀起了一场建设热潮，导致了“过度开发”。虽然住宅建设在去年有所增加，但远远落后于开发商从2000年到2006年记录的速度。 在2008年之前的几年里，住房贷款也更容易获得，因为标准更宽松。放款人不检查收入，把钱贷给有风险的借款人，允许没有首付的购买。他们还兜售不负责任的可调利率抵押贷款。 购房者现在面临更高的标准，即使在疫情期间购房热潮期间也是如此。两位经济学家指出，这是一个重大区别。 他们写道：“2009年第二季度，家庭抵押贷款债务占可支配收入的65%，而金融危机开始时的峰值为100%。抵押贷款债务与房地产资产的比率（即贷款价值比）在23年第二季度为27%，明显低于2010年。” 更似80年代的“动荡” 美银经济学家认为，房地产市场在几个关键方面与上世纪80年代初相似。当时，通货膨胀率也很高。 1980年，美国消费者价格指数（CPI）的涨幅达到14%左右的峰值，随后时任美联储主席沃尔克（Paul Volcker）的鹰派政策在一年内将抵押贷款利率推高至18%，抑制了通胀，但引发了经济衰退。这在婴儿潮一代进入购房黄金时期之际打击了房地产市场。 不过，这并未导致房价崩盘，全美房价实际上保持稳定。1979年8月沃尔克就任美联储主席之初，美国房屋销售价格中值为64700美元。即使在抵押贷款利率几乎翻了一番之后，到1981年第二季度，这个数字还是上升到了69400美元。 在过去的18个月里，美联储现任主席鲍威尔一直在遵循与沃尔克非常相似的策略，即大幅提高利率以抑制通胀。作为美国最常见的抵押贷款类型，30年期固定抵押贷款的平均利率已从2022年3月的3.8%飙升至今天的7.5%以上。 这反过来又减缓了抵押贷款购买申请，导致房屋销售暴跌，就像上世纪80年代那样，但与那个时代的动态相呼应的是，房价尚未崩盘。 不过，这种影响已经影响到了另一大批进入购房年龄的人：千禧一代。 他们写道，“虽然这一黄金年龄群体的活动在一定程度上可以支撑房屋销售，但持续高企的抵押贷款利率应该会使短期内买房的决定更具挑战性。事实上，在上世纪80年代，有利的人口结构不足以支撑市场，这次也可能不足以刺激市场。” 美国楼市前景 展望未来，美国银行预计，在一段时间内，有限的住房库存、高企的房价和劳动力短缺将成为不利因素。由于房价增长仍然超过收入增长，负担能力仍然是一个问题。根据美国银行的报告，2022年，新建单户住宅的销售价格中位数是家庭收入中位数的五倍多。 “我们对未来可能出现的动荡保持谨慎。只有降低利率才能提高人们的负担能力，创造一个稳定健康的住房市场。”报告称。 美银预计，美联储将在11月加息25个基点，并于明年6月开始降息。到2024年底，该行预计利率将下降0.75个百分点，然后在2025年再下降整整一个百分点。 “在那之前，请坚持住。这可能是一段颠簸的旅程。”分析师们写道。

美国房地产经纪公司Redfin的首席执行官Glenn Kelman日前对房地产市场敲响新的警钟，他警告称，到2023年底，利率“不太可能放松”，而美国梦陷入困境威胁着楼市前景。他呼吁建造更多的房子。 以2022年收入计，Redfin是美国第四大上市住宅房地产公司。Kelman表示，利率不断上升导致很多消费者在购房季开始时决定退出。他指出，在过去的四到五周内，20%到25%的房地产交易被取消。 美国抵押贷款银行家协会（MBA）上周三公布的数据显示，在截至9月29日当周，30年期固定利息抵押贷款的合约利率上涨12个基点至7.53%， 为自2000年11月以来首次突破7.5% 。购房申请指数下跌5.7%至136.6， 为1995年以来的最低水平 。这凸显出房地产市场遭受重创。 “你得问问美联储，市场什么时候会好转，因为利率似乎不太可能在今年年底前放松。因此，唯一真正的问题是，我们是否会在进入2024年购房季时获得喘息。”Kelman上周在一档节目中表示。 美国梦陷入困境 Kelman还指出了利率飙升的更大影响——美国梦陷入困境，而这也将威胁房地产市场的投资前景。 “更大的影响是，很多人已经不再相信美国梦。五分之一的千禧一代认为他们永远不会拥有自己的房子。如果你没有坚定的信念，相信自己会得到自己想要的，那就很难进行长期投资。”他表示。 呼吁建造更多的房子 Kelman呼吁建造更多的房子。“我认为我们必须作为一个社会团结起来， 建造更多的房子 ，并找到一种方法，让下一代能够融入我们的社会。” 像Zillow这样的房地产公司正试图通过推出1%的首付计划来吸引更多的购房者进入市场，该计划旨在帮助那些因高借贷利率、过高租金和高房价而被挤出市场的潜在买家。 不过，这一计划遭到了不少人的批评。Kelman也认为，该计划未能解决房地产市场的“根本问题”。 “当前的住房负担能力处于40年来的最低水平。自2019年以来，房价上涨了40%，而现在利率更是让形势雪上加霜。”Kelman表示。 他认为，当前的真正问题是，处于购房年龄段的这一代人（千禧一代）仅拥有美国财富的不到20%，相比之下，婴儿潮一代拥有美国30%以上的财富。 Kelman表示，“我们可以想出创造性的融资方式”， 但从根本上说，“我们必须弄清楚如何建造更多的房子” 。他以奥兰多和拉斯维加斯为例，指出通过低监管和与建筑商的真正合作，这些地方正在疯狂地建设房子，这也使得人们纷纷搬迁到那里。

利用国庆假期“黄金周”，各地推盘积极性有所提升，同时企业加大项目优惠力度，各地项目到访量较节前有所增加，一线及核心二线城市市场出现积极变化。 “国庆期间各地楼市表现不一，上海、广州在楼盘供应端带动下市场情绪出现回升，北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然有压力。“中指研究院市场研究总监陈文静表示。 镜鉴咨询创始人张宏伟认为，大部分房企十一期间仍以特价房、降首付等方式进行回款，以价换量仍是主要特征。其认为，年底阶段仍然以冲刺销售业绩为主，房企依旧会选择在政策窗口期，通过平价甚至降价方式跑量。 今年黄金周期间，一线城市整体成交量表现较好，尤其是北京、上海和广州。 分城市来看，国庆假期，北京新房售楼处带看量有所增加，二手房日均成交量较去年国庆假期有所增长，国庆期间北京新房认购654套，市场表现较稳定。此外，多个新房项目推出折扣、特价房源等优惠活动，但整体促销力度较小，以一口价立减、买房砸金蛋送家电、买房抽手机等活动为主。 国庆期间，上海新房看房数量明显增长，热门楼盘认购比例上升。据中指院统计，国庆假期上海新房成交12.3万平方米，共计有12盘取证认购，其中5盘触发积分，且认购比例均在200%以上，多为热门板块项目，其余远郊项目认购表现较差，热度持续分化。 而广州借助限购优化政策利好，叠加“中秋国庆黄金周”营销节点，开发商推货十分积极，20多个楼盘展开营销动作，以项目加推及促销活动为主，个别楼盘集中开盘。中指院数据显示，黄金周期间（9月29日-10月6日）广州网签商品住宅15.7万平方米，较2022年同期日均增加13.2%。 “从市场整体来看，市场人气及到访量上升，尤其是限购政策放开的番禺、黄埔，吸引不少买家到场看房，整体氛围相比政策优化前有明显改善，但市场成交分化仍在，原本不限购的增城、从化等外围区域成交较冷淡。”中指研究院华南地产研究主管陈雪强称。 值得一提的是，二线城市武汉成为此次国庆期间（9月29日-10月6日），35个代表城市之中，新建商品住宅成交量最高的城市。据中指院数据，今年国庆武汉市商品住宅成交面积约21.1万平方米，合计成交1895套，日均成交237套，成交套数同比2022年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。 据悉，本次双节假期适逢“汉十条”出台和第41届房交会，武汉各大楼盘推出力度较大的优惠活动，市场活跃度较以往有所提升，同时叠加部分区域保障房集中网签，成交量同比增幅较大。 同时需要指出的是，在假期出游及市场信心尚未明显修复等因素影响下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，今年国庆假期市场整体成交量表现不及去年同期。 根据中指院统计，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。 “今年中秋国庆假期热点城市楼市的成交表现，向市场传递出积极信号，成交端仍具备较大的上升空间，后续仍然需要利好政策的持续加持。”诸葛找房分析师表示，政策端宽松态势延续，不排除四季度整体成交将迎来加速回升，且全年成交有望赶超去年。 据中指研究院监测数据，2023年1-9月，全国已有超200省市 (县)优化调整房地产政策，出台调控措施超400次。据初步统计，9月已有66省市(县)出台政策90条，各地政策出台频次加快，全面落实首套住房“认房不认贷”，广州取消近郊限购，多个二线城市全面取消限购。 “考虑到目前市场恢复尚不明显，房地产政策层面，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。”陈文静认为。 其进一步表示，若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐仍需更长时间，预计2023年全国商品房销售面积将低于13亿平方米。

一系列利好政策落地之后，上海楼市交易出现回暖迹象。 据诸葛找房监测数据，密集利好政策持续发酵背景下，今年国庆假期上海新房日均成交103套，较去年同期上涨284%。 另据中原地产今日公布的数据，今年中秋、国庆假期，上海新建商品住宅成交面积为10.33万平方米，而去年国庆长假沪新房成交量为4万平方米。 具体来看，中原地产数据显示，今年9月29日至10月6日，位于青浦区由华发开发的某楼盘成交403套房源，位居今年国庆期间上海新房成交套数榜首，该楼盘成交面积约4.67万平方米，均价6.4万元/平方米。 而位于松江的由万科开发的某楼盘以79套的成交量，居今年国庆期间沪新房成交套数第二位，期间，这一项目成交面积9.98万平方米，均价约6万元/平方米。 “从青浦及松江热销项目情况可以看出，市场关注度高的楼盘去化压力小，这些楼盘即便投放量较大，仍然获得了不错的去化效果。而这类项目销售情况良好，与政策导向较为一致：‘认房不认贷’政策对置换型买家较为友好，相关措施的落地，向市场释放了不少改善型需求。”中原地产市场高级研究经理卢文曦表示。 相比之下，二手房在此期间的成交并不太理想。业内人士表示，今年国庆二手房来客、来访较平时双休日明显下降，市场观望气氛再度抬头，对交易产生一定牵制作用。 “这种情况与当下‘卖旧买新’的市场交易主流相一致，价格没有降到位的情况下，促成二手房交易并不容易。而且目前市场对房价上涨的预期不足，因此买家并不急于入市。”卢文曦称。 从月度成交表现来看，据克而瑞数据，今年9月，上海新建商品住宅成交面积72万平方米，环比增长15%，同比回落43%。累计来看，今年前三季度，沪新房成交面积708万平方米，同比回调6%。 卢文曦指出，从每周的交易节奏来看，9月初上海新房市场低开，周度成交量刚跨过5万平方米，之后呈现小幅回升的态势，月中成交量达到20万平方米，之后在翘尾效应影响下，成交量上冲至33万平方米。“虽然9月后半程成交开始发力，但月初成交量较少，因此对全月成交量产生了一定影响。” 去化方面，上海新房成交较此前出现明显改善。据克而瑞数据，今年9月上海新盘去化率76%，较8月52%的去化率大幅提升23个百分点；较7月51%的去化率提升24个百分点。 “随着利好政策落地以及上海新盘供应节奏的加快，沪今年第八、第九批次新房在月初和月末相继面世，带动供应及成交走强。”克而瑞分析师称。 二手房方面，克而瑞数据显示，今年9月上海二手房成交量139.2万平方米，环比增长24%，同比降10%；1-9月沪二手房成交量为1150.7万平方米，同比增长21%。 卢文曦认为，一般从月初的开局，可以预判未来市场发展，在8月底以来政策集体利好作用下，市场正恢复平淡心态，但不可否认的是，政策对需求释放产生了积极作用。 “沪新房源已经公布，这为后续成交做足了铺垫，已有10个项目进入认筹状态，3个楼盘已经触发积分，说明市场还有潜力可挖。预计沪10月新房的成交，有望延续9月回暖的态势。”卢文曦补充道。