SMM6月14日讯：“沪九条”落地后 上海一手住房和二手住房日均成交均出现了明显的增加，5月深圳二手住宅过户也创近37个月第二高。上海和深圳等住房成交的增加，表明地产新政实施的效果逐渐显现，房地产板块临近午盘开始走强，截至6月14日收盘，房地产开发板块涨1.81%。个股方面：冠城大通涨停，中交地产、渝开发、新城控股等涨幅居前。 上海等地的一手和二手住房成交量的上升，带动了房地产板块的走强。而从房地产传导到对铜、铝、锌等有色金属和黑色金属的终端需求还需要一定的时间，后续SMM将持续关注房地产对铜、钢铁等终端需求是否发生了改善。 地产对铜消费中长期压力犹在 长期拖累家电和传统电力等相关行业 SMM行业研究部GM叶建华在上海有色网（SMM）主办的 2024 SMM（第三届）新能源汽车供应链博览会暨驱动系统三电技术论坛 上对2024年铜铝金属价格和市场进行分析时表示，从房地产市场的成交端来看，实际消费依旧偏弱，地产链后端耗铜比重较高，长期依然压力不减。短期看，目前全国各地施工恢复中，但从各个铜材消费端口来看，节后地产新订单持续偏弱，对铜消费呈负反馈。 房产和基建春风频吹 对镀锌板影响如何？ 春节过后至今，国内宏观政策可谓是纷纷涌现，刺激消费手段层出不穷，从3月初提出推进大规模设备更新和消费品以旧换新，并于4月份逐步出台政策推进落实，到国内许多一线城市纷纷出台解除购房限购政策以及公积金房贷新政策，不断松绑房地产市场，随后提出万亿增发国债项目于今年6月底前开工建设，从资金、需求等多个角度共同拉动国内消费。这些刺激消费政策出台，对镀锌板影响如何？首先讲述一下今年镀锌板各板块情况。建筑镀锌板。建筑板属于镀锌板产能占比最大板块，改善建筑板需求首当其冲。 》点击查看详情 房地产“以旧换新”如何影响钢铁行业？ 4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局、财政局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。原来除了消费品可以依旧换新外，房产也能以旧换新。郑州不是第一个吃螃蟹的城市，该政策从去年7月份开始就有不少城市支持房产“以旧换新”。不过，从内容上来看，郑州推行“以旧换新”方案是政府主导层面出发制定的，与其他城市的方案相比具有较高的借鉴价值。谈及房地产“以旧换新”对钢铁行业的影响，SMM认为短期来看，“以旧换新”政策，主要是为了去库存，可能对钢材需求带动不大。中长期来看，该政策如是有效推进，将会带来新的住房需求，有助于带动上下游多个行业的发展，从上游的钢铁，水泥到下游的家电等，这将会带来钢铁消费的增量。 》点击查看详情 消息面 【央行召开保障性住房再贷款工作推进会 释放什么信号？】 ①央行行长潘功胜在会上表示，对于有意愿使用保障性住房再贷款的地方政府，未来可从建立工作机制，建立项目筛选、购买和分类环节、在地方权限内安排适当财税政策支持等方式推进工作； ②此次推进会对下阶段收购存量房源和增加保障房供给都有积极作用，预计下半年去库存工作会加速推动。 》点击查看详情 【多地收储平台均表示接下来将加快商品房收储动作 会收储一些民营房企的房子】 据中国房地产网消息，支持地方收储存量商品房，央行有了进一步部署。6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。全国200多个城市视频参会。据记者采访了解，1年多来，试点城市收储平台主要是城投等地方国企，所收购项目也主要是城投或国企自己开发的现房项目，主要解决的是新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。不过，多地收储平台均表示，接下来将加快商品房收储动作，会收储一些民营房企的房子。 【“沪九条”落地后 上海一手住房日均成交增加42%】 6月13日消息，上海 房 地 产 新政 “沪九条”自5月28日正式施行，受到市场各方高度关注。从记者采访的房企反馈看，新政出台以来，政策效应逐步显现。在售新房项目的咨询量和来访量出现积极变化。整体来看，5月28日至6月10日，上海一手房认购总体平稳，全市共有10个楼盘完成认购，认购水平略高于同板块平均水平。一手住房项目来访量明显增加，部分有一定市场热度的续销项目，预定量增加比较明显。成交量提高，5月28日至6月10日，一手住房日均成交2万平方米，比5月1日至27日的日均成交量增加42%。端午三天假期一手住房日均成交0.82万平方米，比今年“五一”假期日均成交增加41%。 【“沪九条”落地后 上海二手住房日均成交增长38%】 6月13日消息，上海 房 地 产 新政“沪九条”自5月28日正式施行，受到市场各方高度关注。记者走访多家市场主体了解到，新政出台以来，政策效应逐步显现，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，端午假期成交水平明显高于“五一”假期的水平，成交价格总体平稳。自5月28日至6月10日，上海二手住房市场成交量大幅提高，日均成交700套，比5月1日至27日的日均成交量增加38%；端午三天假期二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交增加171%；节后两天日均成交810套，回升至新政出台后一周的成交水平。成交价格保持平稳，跳价、降价成交情况较少。期间，二手住房的先行指标明显提升，新增购房委托比政策出台前一周增加约45%，带看量增加约30%，居间合同量增加约70%。 根据深圳中原研究中心统计数据，5月深圳二手住宅过户3963套，为近37个月第二高。值得注意的是，从成交房源的楼龄来看，20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比24%，15-20年楼龄的成交占比也有23%。 【河北邯郸：购买新房给予1%购房补贴 多孩家庭公积金贷款额最高100万元】 6月14日消息，河北邯郸发布关于优化 房 地 产 政策的若干措施。在实施购房补贴方面，对购买新建商品住房的购房人按照成交价的1%给予购房补贴；对到企业入职的高校毕业生、生育二胎及以上家庭、60岁及以上老人购买新建商品住房的，购房补贴额再上调0.5%。此外，提高公积金贷款最高限额，“二孩”“三孩”家庭，公积金最高贷款额分别提高至80万元、100万元。（财联社） 【住建部：做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作】 住房城乡建设部办公厅发布通知，要求各地住房公积金管理中心做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作。通知要求，要指导城市住房公积金管理中心及时调整住房公积金个人住房贷款利率。按照《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。要指导城市住房公积金管理中心按照《住房公积金个人住房贷款业务规范》，做好存量住房公积金个人住房贷款利率调整政策衔接，对贷款期限在1年及1年以内的，应实行合同利率，不分段计息；对贷款期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。 》点击查看详情 【西安首套房首付比例降至15% 二套房首付比例降至25%】 记者从西安多家银行获悉，目前西安已开始执行央行新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但商贷的房贷利率尚未收到调整通知，要以具体购房签约时的政策为准。（财联社） 【武汉打响全国“首付比例降至15%”第一枪 各地跟进下调节奏有望加快】 热点二线城市武汉，打响了“首套房首付比例降至15%”落地执行的第一枪。贝壳武汉站5月20日发布的图片显示，武汉首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。对此，贝壳武汉方面告诉记者，内容属实，其确实从银行方面收到相关消息，这是根据银行最新消息汇总的内容。值得关注的是，这是5月17日监管层出台楼市信贷新政后，首个调整商贷政策的城市。“随着武汉率先降低商贷利率以及首付比例，接下来各地会加快跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏，对市场的带动会进一步显现。若核心城市落地相关举措，对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。 》点击查看详情 【拉萨：首套房5年期以上公积金贷款利率下降至1.68%】 据“拉萨发布”消息，自2024年5月18日起，拉萨市个人住房公积金贷款利率进行以下调整：首套房方面，5年期以下（含5年）的利率为1.36%，5年期以上的利率则调整为1.68%；第二套个人住房方面，5年以下（含5年）的利率将不低于1.686%，5年以上的利率将不低于2.038%。按照住房公积金贷款管理规定，新发放的公积金贷款将按调整后的利率执行。对于在2024年5月18日前已发放的贷款，将从2025年1月1日起执行调整后的利率。 【合肥有国有大行将首套房贷首付比例降至1.5成 首套房二套房贷利率同步降至3.45%】 记者5月21日从合肥某国有大行了解到，该行今日已将首套房贷首付比例降至1.5成，二套房贷首付比例降至2.5成，首套房和二套房的房贷利率均降至3.45%。据记者了解，合肥市场目前各银行在跟进房贷首付利率方面动作不一，有银行个贷经理表示其所在银行预计两天后跟进，也有银行表示尚未收到通知。据公开消息，目前除合肥地区有银行跟进首套房首付比例1.5成并下调房贷利率外，武汉地区今日也有银行开始执行。（财联社） 【楼市去库存迎重磅利好：央行将设立3000亿保障房再贷款 】 在5月17日下午国新办举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。住房和城乡建设部副部长董建国在本次吹风会上表示，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。“对于高库存的城市来说，本次会议传递出重大利好。其重要意义在于，高库存的城市可利用该政策持续推进‘以购代建’工作，在加快保障性住房供应的同时，还有助于库存房源的消化。”易居研究院研究总监严跃进称。 》点击查看详情 【三箭齐发！房地产“重大举措”集中推出，事关买房首付、贷款利率等】 5月17日午间，楼市迎来多项重磅利好，央行等部门连发3条通知，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整。中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。同日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。其中提到，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行、国家金融监督管理总局也于同日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 》点击查看详情 【何立峰：商品房库存较多城市 政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房】 全国切实做好保交房工作视频会议17日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。 》点击查看详情 【统计局：下阶段统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 抓紧构建房地产发展新模式】 国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办发布会上表示，今年以来各地区因城施策，不断地在优化房地产政策，从4月份的房地产领域的主要数据情况看，房地产领域继续处于调整期。下阶段要按照中央政治局会议精神，切实贯彻落实党中央的决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产的高质量发展。 》点击查看详情 【聚焦去库存、防风险 政治局会议再次定调房地产】 4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待， 统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施， 抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。“从上述定调来看，本次会议关于房地产的内容，主要聚焦在去库存、防风险，促进房地产市场高质量发展方面。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。多位专家表示，此次对于房地产的政策表述，再次提到“要持续防范化解重点领域风险”，这意味着防范风险是首要任务，所有的工作都要围绕如何守住不发生系统性风险来开展。与此同时，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，引发各方广泛关注。易居研究院研究总监严跃进指出，消化存量房产和优化增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，由此预计“以旧换新”等政策会持续。随着存量房产得以消化，将有助于真正带动购房者卖旧换新，成为新一轮市场提振的重要动力源。 》点击查看详情 【国家统计局：1—4月份全国房地产开发投资30928亿元 同比下降9.8%】 国家统计局数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。 【“国家队”出手 杭州打响新模式“楼市去库存”第一枪】 杭州打响了以新模式去库存第一枪。杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。“杭州临安该项政策属于全国首例。这意味着在去库存或消化存量房产方面，国家队正式出手了。”易居研究院研究总监严跃进表示，这是对高层会议的落实，同时也对房企的库存房源落实了新的去化导向。 》点击查看详情 【各地为激活楼市再出新招 减少新房公摊面积或成趋势】 政治局会议提出要“优化增量住房”大背景下，近段时间多个城市出台减少公摊面积新规，市场再度引发对公摊面积的讨论。有市场消息称，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。对此，深圳市规划和自然资源局方面向记者表示，相关文件预计将于下周在官网上发布，具体内容以发布文件为准。事实上，除深圳外，广东的佛山、惠州、清远等地，先后出台了住宅用地的计容面积和公摊新规。肇庆则宣布实行按套内面积计价宣传销售。分析人士认为，调整公摊面积和计容面积、提高得房率新规，已成为楼市调控的新手段，未来预计还有更多城市跟进调整相关政策。对于出台相关政策的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，监管层提出要“优化增量住房”，而优化增量就是要提高新增供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。 》点击查看详情 【央行发布重磅报告 提及畅通货币政策传导机制、房地产、防范汇率超调风险……】 央行发布2024年第一季度中国货币政策执行报告。 其中，下一阶段货币政策主要思路提到，充分发挥货币信贷政策导向作用。坚持“聚焦重点、合理适度、有进有退”，保持再贷款再贴现政策稳定性，用好普惠小微贷款支持工具，实施好存续的各类专项再贷款工具，推动科技创新和技术改造再贷款落地生效。持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，推动畅通民营企业信贷、债券、股权融资渠道。开展民营和小微企业信贷政策导向效果评估、金融机构服务乡村振兴考核评估，增加民营和小微企业、乡村振兴等重点领域金融资源投入。落实好加大力度支持科技型企业融资行动方案，开展科技金融服务能力提升专项行动。鼓励开展金融适老化服务升级，提高养老金融普惠性。统筹好对绿色发展和传统能源转型的金融支持，持续推动绿色债券市场高质量发展。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求， 统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。 强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。 》点击查看详情 【近一个月四大省会城市全面退出限购 楼市正迎来新一轮宽松潮】 一天的时间里，杭州和西安两个二线热点城市，先后发布楼市重磅支持性政策。5月9日下午，西安市住房和城乡建设局发布通知，出台优化公积金贷款、盘活二手房存量房源、建立“以旧换新”购房模式等十条楼市措施。分析人士指出，此次西安政策有很多创新性，其中，企事业单位和社会主体可购买二手房举措，对其它城市来说具有不小的启发意义。5月9日上午，杭州市发布通知，全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。此外，杭州最新政策明确，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。“杭州对首套房认定标准的调整，使杭州信贷政策将进入历史最宽松阶段，较2014-2016年不限购期间还要宽松。”中原地产首席分析师张大伟称。而近一个月以来，长沙、成都、杭州、西安四大省会城市，先后取消了限购。 》点击查看详情 【超50城表态支持住房“以旧换新” 有望助力房地产市场修复】 广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会近日官宣，将于2024年5月15日—2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。全国范围内的去库存行动拉开大幕，各地目前正围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提供相应支持。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，包括上海、深圳等均出台“以旧换新”相关政策。 》点击查看详情 【商务部等14部门印发《推动消费品以旧换新行动方案》】 商务部等14部门印发《推动消费品以旧换新行动方案》4月12日对外发布。 方案提出，鼓励各地支持开展旧房装修、厨卫等局部升级改造和居家适老化改造，促进智能家居消费。 对报废高排放乘用车或符合条件的新能源乘用车，并购买符合节能要求或新能源汽车的消费者给予定额补贴；金融机构可自主确定自用汽车贷款首付比例；完善充（换）电、停车、智慧交通等基础设施；实施二手车交易反向开票政策；推广上门收车服务模式。方案提出，中央财政安排现代商贸流通体系建设、县域商业体系建设等资金支持废旧家电等再生资源回收体系建设；鼓励有条件的地方对消费者购买绿色智能家电给予补贴；支持家电企业对以旧家电换购节能家电的消费者给予优惠。 》点击查看详情 机构声音 东莞证券研报表示，地产板块政策力度空前，有望呈现多段修复。4月底至5月中旬房地产板块及个股的向上修复行情更多是政策优化提振市场信心，带来估值修复。而较迅速及较大力度的反弹行情后，5月下旬开始板块有所调整。其认为后续板块将可能再度储力上行。第二波的向上修复行情将可能是地产行业基本面逐步修复，政策成效逐步兑现带动。而第三波向上修复行情将可能需要上市房企整体业绩及盈利能力改善来带动。 中银证券研报指出：5月新房成交同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中；6月新政加持+年中冲刺，中银证券预计核心一二线或将延续缓慢修复态势。5月40城新房成交面积环比7.3%，同比-35.4%，同比降幅较上月收窄了3.5pct；1-5月累计成交同比-42.6%。我们预计6月成交或持续改善，一方面恰逢房企年中冲刺销售节点，营销力度或加大，另一方面517新政后，核心一二线城市陆续下调首付比例和房贷利率，短期或带动一波集中成交。预判6月，中银证券认为，在新政利好加持下，尤其是例如上海等城市优先放开非沪籍居民二手房限购，或带动二手房成交在6月迎来一波集中成交，回暖程度预期好于新房。 中信证券此前研报认为，房地产行业关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。在一系列政策作用之下，核心城市核心区域的房地产市场有了结构性复苏的苗头，但存量房屋消化仍然任重道远，需要新的政策出台。展望未来，新的去库存政策和基本面的逐步修复，都是房地产企业估值修复的催化剂。看好融资渠道通畅产品能力强的开发企业、房地产交易服务商和稳定分红的物业服务公司。

保障性住房再贷款工具将逐步释放效应。5月17日央行创设保障性住房再贷款，支持各地收购已建成的商品房用作保障性住房。专家指出，考虑房租上涨和租赁企业批发收购因素后，我国房子的“租售比”在稳步回升，这是一个判断房产长期持有价值的指标。 专家还指出，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场。据测算，二三线城市目前市场租售比已有3%左右，再考虑未来租金上涨，房租收入已经能覆盖融资成本。央行设立的保障性住房再贷款提供给银行低资金成本，支持银行降低租赁市场融资成本。已有城市通过财政补贴消化存量住房。通过金融和财政政策支持，可帮助房地产行业周期筑底，促进有效转型。 多因素助力房屋“租售比”稳步回升 租金贴现是房子价值的基础和底价。资产有价值，是因为会带来未来现金流等收益，是未来现金流贴现的反映。市场人士测算，租金的贴现会占到房屋总价值的七成以上。对未来房价涨跌的贴现，对房产价值影响是双向的。即使房地产市场处于低迷状态，房子合理价值的底线也会是房租的贴现。 在房地产领域，“租售比”是十分重要的指标，即房屋租金与售价之间的比例，可以帮助投资者判断房产的长期持有价值。 专家指出，近年来我国房子“租售比”在稳步回升，考虑房租上涨和租赁企业批发收购后的租售比更高。 市场机构测算，目前北上广深平均租售比为1.7%左右，二三线城市租售比升至3%左右，若考虑房租还会稳步上涨，随着时间的推移，实际租售比会更高。根据CPI房租分项数据显示，过去十年我国房租年平均上涨1.2%。 业内人士分析称，近期各地方政府和国企批量收购存量房用作保障房，批发收购节约了房企的销售成本，长租房企业也能进一步提升租售比。而且，相较于破产清算，纾困房企更有意愿打折出售库存房源，地方政府和国企收购价格还有可能更低，运营成本也会进一步降低。 “央行工具+政府补贴”激活租房租赁市场 过去我国住房租赁市场的参与者主要是个人，近年来越来越多长租房企业进入市场，对未来租金走势更关注，也具备了更多经营优势。长租房企业能更好体现规模效应，合理压降经营成本。随着长租房市场加快发展，还能提供更广泛的市场空间。 企业测算，二三线城市目前市场租售比已有3%左右，再考虑租金上涨，房租收入已基本能够覆盖融资成本，未来商业化运作模式还会更加稳健成熟。 近期央行专门设立了保障性住房再贷款，央行提供给银行1.75%的低资金成本，支持银行进一步降低租赁市场融资成本。 财联社记者了解到，目前已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。 “通过‘央行工具+地方补贴’可以有效激活住房租赁市场”，专家表示，在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策支持，可以更好发挥撬动和激活作用，长租房企业盈利性更可持续。央行和财政的支持机制能有效发挥托底效应。尤其是在当前市场信心悲观，行业周期处于低谷时期，稳定市场的作用更为明显，可以帮助房地产行业周期筑底，促进发展模式有效转型。

  》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格 》点击查看SMM铜产业链数据库 SMM6月4日讯： 本周沪期铜2406合约迎来交割倒计时，其价格在79000-80000元/吨之间波动，表现相对稳定。下游的采购情绪随之回暖，现货成交量明显增加，上海地区时隔一个月终于再度去库。周五现货升水抬升至80-140元/吨，均价上涨了100元/吨。这是否意味着国内铜市供需已形成新平衡？换月后升水能否继续回升？以下是具体分析。 从月差角度分析，由于今年铜价暴涨大量资金涌入，每逢交割临近时近月沪期铜当月合约与主力合约之间的持仓量和成交量就会出现显著差异。以沪期铜2406合约和2407合约为例，6月14日，前者持仓19070手，日成交量10375手；后者持仓175529手，日成交量84959手。这样的差距导致换月期间contango月差扩大，增加了持货商捂货惜售的情绪，从而推高现货升水。 从供给方面分析， 因国内期铜市场表现坚挺，加上升水走高，使进口亏损减少，使得近期海外市场呈现复苏态势。部分美金铜持货商选择甩货减少反套头寸。可以遇见的是，如果国内升水继续走高，进口比价将再次打开，保税区货源流入反将对国内升水和库存形成压制。而国内6月份电解铜产量预计仍在百万吨附近，市场能否消化仍需观察。 从消费方面分析， 当沪铜价格回落至80000元/吨附近后，终端提货情绪回暖，电解铜消费有所增加。但据SMM了解，多数需求增长来自于此前压制的需求得以释放。因市场多认为当前铜价仍在下行通道中，部分下游对后市持看空态度，短期内消费增长难以明显显现。 综上所述，本周现货升水上涨主要是交割前月差扩大的影响。尽管消费呈温和增长，但其持续性仍需观察。在6月国内外电解铜供应充足的情况下，现货升水重心的转折点尚未显现。

SMM6月14日讯：今日0#锌主流成交价集中在23530~23670元/吨，双燕成交于23720~23850元/吨，1#锌主流成交于23460~23600元/吨。早盘市场均价贴水0~10元/吨，跟盘对2407合约报价贴水10~30元/吨；第二交易时段，普通国产报价对2407合约贴水10~30元/吨附近，高价品牌双燕对2407合约升水160~170元/吨附近。今日锌价维持震荡，下游企业前期已有点价，今日刚需补库为主，贸易商间交投为主，出货较为积极，整体来看成交较为一般。

为加快楼市“去库存”速度，常州出台了多项可操作性较强的有力举措。 6月13日，常州市房地产业发展与房地产市场调控联席会议发布通知，即日起实施降低首付比例、降低贷款利率、加大公积金支持、优化人才购房补贴政策等12条举措。 除降低首付比例、降低贷款利率，常州加大了公积金支持力度。通知显示，申请住房公积金贷款的，借款人中只有一人满足贷款条件的，最高贷款额度为80万元；借款人中两人或两人以上满足贷款条件的，最高贷款额度为120万元。 同时，常州还优化人才购房补贴政策，人才购买新建商品住房，支持购房补贴用作首付款；按人才对应享受生活补贴和租房补贴标准最长36个月计算，可将剩余月份应享受的两项补贴总额度一次性以“房票”形式用作首付款。 值得一提的是，常州今日发布的楼市新政中，在加快征收安置方面，从供给端到需求侧，出台了多项新的重要举措。 政策明确，自通知实施之日起，非社会资本受让土地未实质性开工建设的安置房项目一律不再建设；一律不再新增安置房用地供应。常州还将收购商品房用于征收安置，对有安置需求的地区，可采取直接购买或房票方式购买商品房用于安置房。 常州还将加快对被征收人的征收安置。自上述通知实施之日起，新实施的国有土地、集体土地征收项目，选择实物安置的，必须自签订安置补偿协议之日起六个月内安置到位。安置到位的标准为：安置房已建成的，将安置房交付被征收人；安置房已开工尚未建成的，被征收人签订商品房买卖合同并完成合同备案。 此外，在收购商品住房用作保障性住房方面，属地政府可根据各自保障性住房的需求和供给缺口的摸排情况，以需定购，组织国有企业收购商品住房用作保障性住房。 “央行昨天刚刚召开了工作会议，推进3000亿保障房再贷款政策，这对于各地后续以shou储模式推进去库存具有积极导向。常州最新出台的政策，与监管层再贷款政策进行结合，将有助于当地更好落实一系列去库存工作。”易居研究院研究总监严跃进表示。 业内人士认为，常州加大楼市政策扶持力度，或与当地市场仍面临一定压力有关。 据克而瑞数据，2024年5月常州新建商品住宅成交面积15万平方米，环比增长9%，同比降20%，较今年一季度月均成交水平增长9%。累计来看，常州前5个月新建商品住宅成交面积70万平方米，同比降43%。 去化方面，常州5月去化率6%，较4月16%的去化率下降10个百分点，与2024年一季度月均去化率持平。 “总体来看，常州持续落实监管层政策，优化调整房地产措施，会对提振当地市场信心和活跃度产生积极影响，而去库存相关措施的可操作性较强，将对稳定楼市起到重要作用。”严跃进表示。 分析师指出，5月以来各地房地产政策进一步放松，除部分核心二线城市密集松绑限购政策外，517“四箭齐发”支持楼市，在供给侧去库存、保交付，需求侧降低购房门槛方面给与了强有力的政策支持。从5月以来数据变化来看，各地新房成交活跃度有所提高。 “整体来看，5.17一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳楼市’的决心，相关措施明显提振了市场信心。随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期。同时，若地方国企shou储已建成未销售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流，化解行业风险起到积极作用。”中指院分析师孟新增表示。

SMM6月13日讯：今日0#锌主流成交价集中在23510~23850元/吨，双燕成交于23710~24020元/吨，1#锌主流成交于23440~23780元/吨。早盘市场均价贴水0~10元/吨，跟盘对2407合约报价贴水0~30元/吨；第二交易时段，普通国产报价对2407合约贴水0~40元/吨附近，高价品牌双燕对2407合约升水160~170元/吨附近。今日锌价维持震荡，前期获利的贸易商出货增多，市场报价相对较多，同时下游企业仍有看跌情绪，升水震荡偏弱。

  SMM6月13日讯：天津市场0#锌锭主流成交于23520~24040元/吨，紫金成交于23600~24090元/吨，葫芦岛报在27050元/吨，0#锌普通对2407合约报升水0~50元/吨附近，紫金对2407合约报升水80~100元/吨附近，津市较沪市升水20元/吨。截止午市收盘，普通品牌驰宏对07合约升水0~30元/吨附近，红烨对07合约升30~50元/吨附近，新紫对07合约暂无报价，百灵对07合约暂无报价，高价品牌紫金对07合约报升水80~100元/吨附近。今日锌价回升，下游畏高慎采刚需补货为主，成交多为贸易商之间成交，市场交投氛围清淡。1#锌锭成交于23400~23880元/吨附近。

继5月17日中国人民银行宣布设立3000亿的保障性住房再贷款后，6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，部署保障性住房再贷款推进落地工作。 财联社记者了解到，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，对于有意愿使用保障性住房再贷款的地方政府，未来可从建立工作机制，建立项目筛选、购买和分类环节、在地方权限内安排适当财税政策支持等方式推进工作。 中国人民银行货币政策司司长邹澜在会上表示，保障性住房再贷款的支持领域要做到收购主体精准、收购对象精准、收购用途精准、资金用途精准。专家对财联社记者分析指出，此次推进会对下阶段收购存量房源和增加保障房供给都有积极作用，预计下半年去库存工作会加速推动。 为何要设立保障性住房再贷款？ 5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元的保障性住房再贷款，利率1.75%，期限一年，可展期4次，每次展期期限一年，最长使用期限不超过5年。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。 今日，潘功胜强调，保障性住房再贷款具有三方面功能：一是通过市场化方式加快推动存量商品房去库存；二是加大保障性住房供给；三是助力保交房及“白名单”机制。 “近年来，房地产市场供求关系发生了重大变化，仅靠市场化力量自发消化库存，力度有限，因此需要政策以适当的方式助力。在此背景下，央行设立了3000亿元的保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁”，潘功胜表示。 邹澜表示，保障性住房再贷款的支持领域要做到四个精准：一是收购主体精准，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求，要坚持市场化运营，严格避免新增地方政府隐性债务； 二是收购对象精准，收购对象严格限定为房企已建成未出售商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房户型、面积标准。 三是收购用途精准，收购的商品房定向用于保障性住房，需符合相关指导意见要求；四是资金用途精准，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。房地产企业出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设其在本市的未完工项目。 对于后续推进，潘功胜在会上提出建议，有意愿使用保障性住房再贷款的城市政府，可重点开展六方面工作：一是加强统筹协调，建立工作机制；二是确定一至两家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体；三是建立项目筛选，购买和分类环节，严格规范化运营；四是在地方权限内安排适当的财税政策支持；五是动态掌握保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行；六是加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。 专家预计今年下半年房地产去库存会加速 房地产业关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。 会议还强调，按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。 易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议深入落实了此前5月17日的政策精神，意味着在此类工作中，金融支持正式进入到实操阶段。此外，此次会议明确支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，对于下一阶段收购存量房源和增加保障房供给都具有积极的作用。按照此类工作部署，预计今年下半年去库存工作会加速，具有非常好的导向。

保障性住房再贷款工作，传出重要消息。 6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。 会议提到，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。 会议强调，按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。 易居研究院研究总监严跃进指出，央行6月12日会议，深入落实了此前5月17日的政策精神，是对“以购代建”模式的重要支持，也意味着在此类工作中，金融支持正式进入到实操阶段。 “会议明确，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，这一指示对于各地下一阶段收购库存房源和增加保障房房源，都将产生极强的指导作用。按照最新工作部署，预计今年三季度各地的去库存工作将会加速落地。”严跃进称。 对于何为保障房再贷款，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，创设新的货币政策工具，实现国家对于特定领域的扶持，这是近年来货币政策的新变化，也是在总量政策效果减弱，推进结构性改革，提高货币政策效率的一种选择。 其进一步表示，在房地产领域，通过创设例如PSL，来支持棚改和三大工程，创设千亿租赁贷款计划，支持统购存量房源作为规模化租赁。创设新的货币政策工具，最大的特征是按照央行制定的用途，投向指定领域，利息较低。 “过去，再贷款是更加常态化的货币政策工具创新，主要是针对商业银行贷款不积极，或受限于资本充足率等，央行贷款给商业银行，后者再按照结构化支持领域，投放贷款。此次再贷款，主要支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。”李宇嘉称。 此前在5月17日下午国新办举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 据了解，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。 银行可按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。 在中指院指数研究部总经理曹晶晶看来，结合近几年政府着力构建住房保障体系，将消化存量房产与保障房供给相结合，是当下消化存量房产的有效方式。 保租房方面，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。配售型保障房方面，今年以来多地已公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时，也可以避免新的保障房供应压力。 “过去各地供给保租房的方式，除新建外，不少来自于市场化长租公寓的‘纳保’筹集。考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复。但相比‘纳保’筹集的方式，国企收购存量房产转化为保租房需要增量资金支持。从市场实践来看，近几年已有部分城市推进由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房。”曹晶晶称。 据中指院监测信息，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有收购房企新房用于保租房的相关实践。配售型保障房方面，今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量的同时也可以避免新的保障房供应压力。 “此类收购储存型操作对于消化存量房产的作用更为直接，但对国资平台的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题。我们预计，围绕消化存量房产的更加细化的配套政策将进一步落实相关部门接下来将有更多配套政策跟进，例如收购主体、收购规模及价格等。”曹晶晶补充道。