近期一揽子房地产政策不断落地，对市场、经济走势将有何影响？今日在2024清华五道口全球金融论坛，中央财经大学国际金融研究中心主任张礼卿就黄金走势、经济走势等话题接受了财联社记者采访。 张礼卿表示，短期来看经济增长还是要靠房地产市场恢复。因为房地产投资占GDP增长的比重在30%甚至更高，考虑到上下游的推动作用一般认为能达到40%。一旦房地产投资能够止跌回稳，我们对经济增长前景就可以变得更加乐观。 “影响经济增长的另一个重要因素是就业。增加就业可以改善居民收入，进而提高消费水平。进一步为中小企业降低税费，改善其投融资环境，是当前促进就业增长的重要途径”，张礼卿还指出。 今年3月初开始，黄金进入了较长的拉升周期，一路从2100美元关口涨至2200美元关口，在3月下旬，金价再度将历史纪录刷新至2236.05美元/盎司。进入二季度，国际金价延续“强势”行情。直至4月19日，在现货黄金价格盘中触及2419美元/盎司后，金价走势出现一波调整，但紧随而来的是又一轮稳步上扬。5月至今，黄金价格始终处于震荡上行区间，直至5月20日的再创新高。 张礼卿认为，推动本轮黄金价格高涨的主要原因是地缘政治冲突。“从历史上看，每一次地缘政治冲突都会导致对黄金需求增加”。因担心美元武器化，一些国家的中央银行在俄乌冲突发生后持续增加黄金购买量。 世界黄金协会发布的2024年一季度《全球黄金需求趋势报告》也显示，全球央行继续保持迅猛的购金态势，一季度全球官方黄金储备增加了290吨，创下该统计以来最高的一季度央行购金规模。此外，全球央行2022年和2023年的黄金总购买量均超过1000吨，正成为黄金需求的重要一环。 “在一些通货膨胀比较严重的国家，老百姓也会增加黄金持有，以便在一定程度上实现财富保值”，张礼卿表示，这也是推动金价高走的原因之一。他还指出，未来如果上述因素依然存在，特别是地缘政治冲突继续发展，黄金价格很可能还会继续上涨。

5月28日，国投证券2024年中期策略会在北京举行，国投资本、国投证券党委书记、董事长段文务发表致辞，国投证券首席经济学家高善文、首席策略分析师林荣雄、首席固收分析师尹睿哲发表专题演讲。本次是“安信证券”更名为“国投证券”后首次召开投资策略会，现场逾百家上市公司及超过百位证券分析师参会，场面气氛火热。 段文务致辞称，新颁布的“国九条”推动解决市场长期积累的深层次矛盾，增强资本市场内在稳定性，提升投资者获得感。国投证券将全面贯彻新“国九条”精神，切实做好投资者权益保护，有效防范化解金融风险，与市场各方共建共享良好的资本市场生态。 高善文在演讲时指出，房地产市场估值指标已进入合理区间，但并不意味触底，未来应更关注政策的执行效果；长期边际资本回报的下行带动利率中枢下行，尽管利率自由化过程尚未结束，但未来一到两年利率仍有25个到30个bp的抑制；参考日本企业出海经验，大量企业出海有助于企业盈利和竞争力的提升，股价上也将有合理的印证。 关于A股市场，林荣雄认为战略从上半年“熊心牛胆”转向下半年“牛心熊胆”，下半年大盘指数震荡向上基调偏向积极，市场风格中期重返大盘股，以高股息为代表大盘价值加以出海为代表的大盘成长定价格局正在逐渐形成，对于三季度大盘指数维持平衡市判断，三季度在重要会议预期牵引之下市场并没有大幅回调风险。 段文务：强化使命担当，持续助力发展新质生产力 段文务指出，2024年我国资本市场改革进入全新阶段，4月12日颁布的新“国九条”全面贯彻中央金融工作会议精神，强调金融工作的政治性和人民性，从有效保护投资者合法权益着眼，旗帜鲜明地强调加强监管和防范风险，全面落实“长牙带刺”、有棱有角，立足于形成中长期以投资者为本的良好股市生态和坚实制度基础，推动解决资本市场长期积累的深层次矛盾，突出了以人民为中心的价值取向，以新“国九条”为核心的政策体系，将进一步提高上市公司质量，增强资本市场内在稳定性，提升投资者获得感。 段文务表示，当前世界正经历百年未有之大变局，科技创新突飞猛进，资本市场在助力国家科技创新和产业升级中扮演着重要角色。在建设金融强国的道路上，国投证券将在国投集团的大力支持和关心下，胸怀“国之大者”，强化使命担当，持续助力发展新质生产力，切实服务经济高质量发展。展望下半年，党的二十届三中全会即将召开，会议将围绕进一步全面深化改革作出重大部署，必将为资本市场注入新一轮的澎湃动力。 段文务指出，本次会议是国投证券更名后召开的首次投资策略会，作为资本市场改革发展的见证者、亲历者和参与者，国投证券将全面贯彻新“国九条”精神，深刻把握金融工作的政治性和人民性，持续落实监管要求，紧紧围绕中央金融工作会议部署，不断提升金融服务实体经济质效，切实做好投资者权益保护，有效防范化解金融风险，与市场各方共建共享良好的资本市场生态。 高善文：房地产市场估值已回到合理水平 高善文认为，房地产市场经历显著调整后，板块估值已经回到合理水平，但房地产价格仍在加速寻底，原因有二，一是房地产市场调整，二是房地产企业流动性危机。 同时，高善文指出，如果房地产政策顺利推行下去，有可能会逐步推动房地产市场出现触底和反转，这需要进一步观察政策落地的情况。 关于长期国债利率的趋势，高善文认为，未来十年，长期国债利率仍存在大幅下行的空间。尽管在短期之内，有经济景气度加之房地产市场等因素的影响，不排除长期国债利率的明显反弹，但长期国债利率下降的趋势是很难对抗的。 高善文分析称，长期资本回报率在2000年后进入了下行过程，且至少会持续到2030年或更久，长期资本回报率的下行将会带动利率中枢的持续下行，直到经济增速回到3%或者更低的水平，技术的进步才能够扭转对抗和平衡这一趋势。 对于近期火热的中国企业出海，高善文认为，借鉴日本企业出海经验来看，大量企业出海，会提高企业盈利水平和竞争力。 此外，高善文指出，中国在制造业领域快速的技术进步和新的生产能力的形成，在边际上驱动了很多新的数据表现，进而带动了上游商品价格的上升，中下游价格的下降，以及经济增速相对于预期更好的表现，在一定程度上对汇率可能也有一些边际的支撑作用，这种力量也还会再持续一段时间。 林荣雄：股市从上半年“熊心牛胆”转向下半年“牛心熊胆” 林荣雄认为，430政治局会议传递了积极的信号，7月的三中全会预期将带来中长期经济改革的利好。政策效果正在经历由量变引发质变，下半年权益市场处于高度敏感的过渡期。 战略转向将是从上半年的“熊心牛胆”转向下半年的“牛心熊胆”，大盘指数预期震荡向上，基调偏向积极。 战术观察来看，对地产和内需修复需要小心求证，以持久战的心态进行跟踪观察。 就通胀预判而言，在美国经济韧性的预判下，短期通胀可能反复，但不构成二次通胀的可能性。 在强监管周期加绝对收益价值派资金崛起下，下半年市场风格中期重返大盘股，以高股息为代表大盘价值加以出海为代表的大盘成长定价格局正在逐渐形成，中小盘更多收缩体现在基于AI和新质生产力的产业配置价值、并购重组的事件驱动价值与布局优质小盘成长股行情。 大盘成长出海方面，上半年的“出海三条线”策略得到验证，下半年出口将是积极的变量。国内新核心资产定价将从GDP走向GNP。 对于大盘价值高股息，高股息步入提升分红比例的第二阶段，在下半年重视波段交易的重要性。绝对收益价值派的抱团加中证红利指数5%股息率使得高股息策略依然是中期有效策略。区别于上半年，高股息核心价值来自于十年期国债收益率利率中枢下移，提升分红比例将成为高股息定价核心，应向高分红消费和具备提价能力的资源品和公共服务领域扩散。 下半年TMT会迎来一波修复行情，定价将向产业链关键环节（半导体）和供需缺口（消费电子、生态软件与配套设备），中期依然看好AI科技浪潮。 对于三季度大盘指数研判，林荣雄维持平衡市判断，他认为三季度在重要会议预期牵引之下市场并没有大幅回调风险。 超配行业包括：产业全球竞争力（商用车、船舶、家电、轮胎、光模块、工程机械）、高股息（公用事业、能源、高分红消费和电力）、部分资源股（黄金）、科技股美股映射（TMT+智能驾驶+人形机器人）。

广州市发文进一步促进房地产市场平稳健康发展，通知明确，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。 在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。通知自2024年5月29日起施行。 此外，广州市出台调整优化差别化住房信贷政策。一、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。 二、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。 三、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 四、在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。 上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。 广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构： 为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，进一步优化调整我市房地产政策措施如下： 一、统筹考虑我市经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。加强房地产行业和智慧家居、数字家庭产业的联动，推动高品质住房建设和发展。 二、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。 三、按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（银发〔2024〕102号）、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》（银发〔2024〕103号）等有关文件要求，由广东市场利率定价自律机制优化我市差别化住房信贷政策。 在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。 四、购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。 五、居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。 六、支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。 本通知自2024年5月29日起施行，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。需要制定实施细则的，待细则出台后实施。 广州市人民政府办公厅 2024年5月28日 广州市调整优化差别化住房信贷政策 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进广州房地产市场平稳健康发展，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等文件要求，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作以下调整： 一、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。 二、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。 三、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 四、在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。 居民家庭住房套数的认定，要按照《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》等文件要求，以城市政府相关部门出具的住房套数查询结果或认定证明显示的居民家庭已拥有住房套数核算。 上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。银行业金融机构根据上述要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。

受益于地产政策利好，港股房地产股应声走强。截至发稿，世茂集团(00813.HK)涨10.19%、旭辉控股集团(00884.HK)涨4.65%、融创中国(01918.HK)涨3.97%、越秀地产(00123.HK)涨3.60%、远洋集团(03377.HK)涨1.06%。 注：房地产股的表现 消息方面，上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。具体来说，此次通知在住房限购政策上进行松绑：包括非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年；非本市户籍单身人士可购买外环内二手房；人才购房由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；取消离婚三年合并计算限购套数的政策；取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策；支持企业购买小户型二手房；多子女家庭可额外增加一套购买名额。 注：关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知 机构称上海房产销售有望迎来显著复苏 根据上海市房屋管理局发布的销售数据，2023年全年上海住宅商品房的销售面积达到1445万平方米，平均每月销售120万平方米。然而，截至2024年5月26日，上海住宅新房的累计成交面积仅为390万平方米，与去年同期相比下降了36.5%，月均成交面积约为80万平方米。供应量的增加和需求的疲软共同导致了上海新房销售市场的低迷。 东吴证券在最新的研报中指出，放宽购房限制将释放更多的购房资格，降低首付比例和房贷利率则有助于降低购房成本和门槛。此次政策从购房资格和购房能力两个方面给予支持，预计将吸引更多有意在上海置业的非本地购房者，同时对于多孩家庭和离异家庭的购房限制也有所放宽。这些措施有望显著提升购房需求，预计上海楼市将逐步回暖。 东吴证券还观察到，在5月17日新政实施后，广东、广西、河北、山西、海南、云南、重庆等地迅速采取行动，降低首付比例，多个核心城市也下调了房贷利率。预计未来将有更多的城市跟进放松政策，房地产市场基本面的复苏预期将逐步实现。此外，考虑到之前机构对地产股的配置较低，当前政策拐点的到来可能会吸引更多的资金流入该板块。

据中国房地产业协会消息，5月23-24日，高品质住房建设与创新运维服务现场交流会在河南商丘召开。 河南省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长李新怀表示，河南房地产发展形势与全国一样，既有挑战，也面临着重大的机遇。一方面房地产市场仍然处于调整期，市场信心尚未完全恢复。另一方面，房地产市场仍有较大的潜力和空间。从2023年房地产市场的情况来看，河南一二手房的销售面积总量是保持增长的，说明住房需求没有明显的萎缩，同时改善型的优质项目仍然热销，证明好房子是不愁销量的。 中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明提到， 房地产已经进入深度调整阶段，唯一的出路就是卧薪尝胆，奋发图强，盖好房子。 中国房协要把服务行业、服务企业的工作落到实处，组织召开这次会议，走进企业，宣传好的企业，宣传好的企业盖的好房子，让参会人员能够实实在在地看到房地产企业如何健康管理，能够通过活动切实学到东西，看到可供借鉴的经验。

SMM5月28日讯：今日0#锌主流成交价集中在24680~24840元/吨，双燕成交于24830~24990元/吨，1#锌主流成交于24610~24770元/吨。早盘市场当月票均价升水10~20元/吨，下月票均价平水到贴水5元/吨；第二交易时段，普通国产报价对2406合约贴水80~90元/吨附近，高价品牌双燕对2406合约升水60~70元/吨附近。早盘锌价继续拉涨，下月票均价小贴水附近成交，低价贴水贸易商出货意愿较弱，下游畏高刚需后点价或者长单交货为主，整体来看今日贸易商间交投为主。

SMM5月28日讯：天津市场0#锌锭主流成交于24530~24870元/吨，紫金成交于24610~24940元/吨，葫芦岛报在28050元/吨，0#锌普通对2406合约报贴水70~100元/吨附近，紫金对2406合约报贴水0~20元/吨附近，津市较沪市贴10元/吨。截止午市收盘，普通品牌驰宏对06合约贴80~100元/吨附近，红烨对06合约贴70~80元/吨附近，新紫对06合约暂无报价，百灵对06合约贴100元/吨附近，哈锌（免出库）暂无报价，高价品牌紫金对06合约报贴水0~20元/吨附近。今日盘面拉涨，下游畏高慎采，多以长单为主，今日成交多为贸易商之间成交，市场交投氛围清淡。1#锌锭成交于24510~24830元/吨附近。

上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知，《通知》明确调整优化住房限购政策。以下为本次通知的重要看点： 限购政策调整方面 1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房； 2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（新城以及南北转型等重点区域2年)； 3、取消离异购房合并计算住房套数规定； 4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数； 5、对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房； 6、优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。 信贷政策优化方面 1、首套商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%）； 2、首套商贷最低首付款比例调整为不低于20%； 3、二套商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，目前为3.9%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区目前为3.7%）； 4、二套商贷最低首付款比例调整为不低于35%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区不低于30%）； 5、首套个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元； 6、多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元； 7、申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区最低首付款比例调整为30%）。

上海今日“官宣”楼市政策调整，广东省已经出炉的各类政策也在快速落地。 5月27日，财联社记者了解到，广东多家商业银行已落地19个城市差别化住房信贷政策(下称“524”房贷新政)。不仅如此，据市场机构监测，部分关联楼市成交量已小幅“回暖”。 据悉，广东19个城市包括珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市。但是，两大一线城市广州、深圳并不在其列。 多家商业银行快速响应，广州深圳仍在等待 5月24日，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，对广东进行了19个城市的差别化住房信贷政策。具体来看，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%，取消利率下限。首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限的取消，也意味着19个城市步入房贷利率市场化时代。 但是，广东省内的两大一线城市广州、深圳并未包括在此次政策调整范围之内。 截至目前，多家国有大行回应，已响应广东市场利率定价自律机制的最新政策指导，对个人住房贷款最低首付款比例完成了相应调整。 财联社记者从农业银行广东分行获悉，首付比例方面，广东农行在19个城市均执行首套房15%，二套房25%政策；利率方面，各市“因城施策”执行差异化住房信贷政策，当前19城中执行首套房贷利率最低3.15%，之后随市场变化调整；二套房贷利率目前最低3.55%，之后将随市场变化调整。 “我行已对广东19个城市的个人住房贷款最低首付款比例完成了相应调整。”中国银行广东分行相关负责人告诉财联社记者。除此之外，广东中行当前已根据广东市场利率定价自律机制最新政策对19城市取消住房贷款利率下限，由当地各行根据市场实际情况实行差异化定价。 上述负责人补充，从前期经验来看，取消首套房利率下限提升了市场活力，增强了购房者的购买意愿，促进了房地产市场的平稳回暖。 部分城市成交量有所回暖 诸葛数据研究中心监测数据显示，5月20日至5月26日，监测重点城市新房成交环比小幅上升0.85%，二手住宅成交环比上升10.98%。据悉，监测重点城市中，环比呈现“涨多跌少”局面，7城二手住宅成交量环比上涨。而5月24日被纳入新政名单的佛山、东莞，二城位居环比涨幅第二、三位，报告期内二手住宅成交量均涨超一成。 5月17日，人民银行连发三条重磅政策，涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。其中包括，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。 不过，同比来看成交情况仍较为疲软，楼市后续表现还有待观察。诸葛数据研究中心监测数据显示，从累计成交来看，截至5月26日，本月重点城市新房成交量较去年同期仍是下降38.63%，二手住宅成交也较去年同期下降13.81%。

“517”新政十日后，5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，进行了一揽子房地产政策优化调整，相关政策于28日起施行。 整体来看，上海此次政策优化涉及内容丰富，包括住房限购政策、信贷政策、二手房政策等多个方面，并对多子女家庭、居住困难家庭采取进一步支持措施。其中，上海地区首套房贷利率下限降至3.5%，最低首付比例调整为20%；二套（除部分重点区域）房贷利率下限降至3.9%，最低首付比例35%。 在专家看来，此番上海房地产政策优化是该市房地产市场的一次重要调整，率先表明了核心城市、一线城市对此前“5.17”会议的响应。相关政策结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策的导向，旨在更好地适应市场供求关系的新变化，满足居民的住房需求，推动房地产市场的平稳健康发展。 首、二套房首付比例降至20%、35%，房贷利率最高下调45bp 具体来看，根据《通知》，上海地区首套房贷利率下限调整为不低于“LPR-45个基点”（即3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。除部分重点地区外，二套房贷利率下限调整为不低于“LPR-5个基点”（即3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。 同时，上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区（下称“重点区域”）全域继续实行差异化政策，二套房贷利率下限调整为不低于“LPR-25个基点”（即3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。 据了解，在此之前，上海地区首、二套房首付比例分别为30%、50%，重点区域二套房首付比例为40%，此番政策分别下调10个百分点、15个百分点及10个百分点。同时，此前上海地区首、二套房贷利率下限分别为“LPR-10个基点”“LPR+30个基点”（即3.85%、4.25%），重点区域二套房贷利率下限为“LPR+20个基点”（即4.15%），此番政策调整后分别下降了30bp、35bp及45bp。 不过至于商业房贷利率具体调整情况，仍需银行业金融机构根据要求，结合自身经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 同时公积金贷款方面，首套房个人公积金（含补充公积金，下同）最高贷款额度调整至80万元，家庭公积金最高贷款额度调整至160万元；多子女家庭首套房最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。二套房个人公积金最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金最高贷款额度调整为130万元。 中信证券首席经济学家明明认为，此番政策优化了首套住房贷款的认定标准，并通过降低首付款比例和调整房贷利率下限、调整公积金贷款额度等新政减轻了购房者的经济压力，尤其是对于首套房和改善型住房的购买者而言，有助于鼓励居民购房，为房地产市场注入新的活力，也有助于拉动银行住房按揭贷款的增长。 同时，在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，降低首付比例和房贷利率下限，一方面是顺应和贯彻“5.17”国家政策部署，另一方面也是针对本地非户籍和非户籍人才群体多，需要加大优惠力度。同时，也并没有降至15%和20%，体现出与非一线城市的差异性。“下一步的走势要看后续市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能好会下调首付和利率，以为后续留足政策空间。”他表示。 多维度降低房贷成本，一揽子政策增强市场信心 实际上，除上述贷款利率、首付比例及公积金额度等政策优化外，上海此次政策优化还涉及了住房限购政策、二手房政策以及优化住房保障供给、支持居住困难家庭改善居住条件等多个方面。 “上海此次发布的房地产新政，是对该市房地产市场的一次重要调整，旨在更好地适应市场供求关系的新变化，满足居民的住房需求，并推动房地产市场的平稳健康发展。”明明进一步指出，此次新政降低了外地居民在上海购房的门槛，有助于吸引和留住人才；同时，新政提出对居住困难家庭补贴、“以旧换新”等政策也将为低收入群体提供更多的住房选择，提升这部分居民的生活质量，促进了房地产市场的健康发展。 在中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅看来，上海房地产政策措施做出积极调整，正是对“5.17”会议的落实，率先表明了核心城市、一线城市对中央要求的响应。 他认为，上海此次进一步放开限购意味着外环内的二手住宅向刚性需求积极打开，支持多子女家庭住房需求等政策措施意味着全市范围内的住宅向改善需求积极打开；同时首、二套住房贷款利率、首付比例均较前期明显下调，大幅度降低了购房贷款门槛及资金成本；此外，通过国有平台公司等主体收购也有望对存量房源形成明确的需求，有利于去化存量房源，对房地产开发商的现金流改善形成支撑。 同时，易居研究院研究总监严跃进也分析指出，上海此次调整优化住房限购政策，覆盖了外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等各个层面，更好落实服务安居导向。同时，明确优化住房信贷政策，落实商贷和公积金贷款调整，从首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。 “政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。”在他看来，一方面，该政策立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策导向。另一方面，此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。