甘肃、广西最新宣布取消首套、二套房贷利率下限。其中，中国人民银行甘肃省分行今日发文称，甘肃省全面优化住房信贷政策，兰州等14市州首套、二套房贷利率政策下限全部取消，另外，最低首付比例分别下调至15%和25%。 财联社记者从甘肃、广西热点城市兰州、桂林多家银行个贷部人士获悉，目前，暂时未接到房贷利率具体调整通知，不过，桂林首套房贷最低利率近期已由3.35%降至3.25%。 业内人士对财联社记者表示，预计未来或有更多城市加入到取消房贷利率下限、降低首付比例的阵营，但调整将坚持因城施策，高能级城市的下调幅度预计小于低能级城市。由于房贷利率下调需要考虑存量客户利息差，因此调整落地需要时间，但在政策引导下，预计未来各地房贷利率进一步下调是大势所趋。 甘肃、广西取消首套、二套房贷利率下限 此前兰州、白银、平凉、桂林首套下限已取消 又有多地官宣取消首套、二套房贷利率政策下限。5月24日，中国人民银行甘肃省分行发文，甘肃省全面优化住房信贷政策。 其中，贷款利率政策下限方面，兰州、白银、平凉3市，在前期已取消首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的基础上，取消二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。嘉峪关、金昌、天水、武威、张掖、酒泉、庆阳、定西、陇南、临夏、甘南等11个市州，取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 另外，首套、二套房最低首付比例分别下调至15%和25%。无论是首付比例还是贷款利率，中国人民银行甘肃省分行均表示，在本政策范围内，各行可按照市场化、法治化原则，确定每笔贷款的具体首付比例。另外，各行可结合本机构经营状况、客户风险等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 除了甘肃，据央视新闻报道，记者今天从相关部门了解到，中国人民银行广西分行已根据广西各地市政府调控要求，从5月23日起，全面取消广西各地市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。据了解，在此之前，桂林市已自4月25日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，是广西第一个取消首套房贷款利率下限的地市。 5月17日，央行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知，指出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在甘肃、广西之前，公开发文官宣取消房贷利率下限的还有福州。5月22日，中国人民银行福建省分行发布公告，调整福州市住房信贷政策，其中，房贷利率方面，在2024年4月3日已取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的基础上，取消福州市第二套住房商业性个人住房贷款利率下限。 兰州、桂林多家银行：暂未接到利率具体调整通知 桂林首套房贷最低利率近期已降至3.25% 据人民银行甘肃省分行货币信贷管理处介绍，取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和全国首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。预计辖内大多数城市房贷利率会继续下降，可让老百姓充分享受政策红利，节省居民购房成本，降低购房门槛。 官宣取消首套、二套房贷利率下限后，财联社记者咨询了甘肃、广西热点城市兰州、桂林多家银行个贷部，当地银行表示，暂时未接到房贷利率调整的通知，不过，桂林有银行个贷部人员表示，近期桂林首套房贷最低利率已由3.35%降至3.25%。 “目前首套房贷利率还是3.65%，二套为4.15%。”兰州一位股份行、一家大行某支行个贷经理均对财联社记者表示，暂时还没有接到调整的通知，“如果有新的通知会执行新的利率”。 桂林多家银行个贷部人员也表示，目前暂时还未有调整的通知。其中，桂林一家大行某支行个贷部人员表示，目前首套房贷利率为3.25%，二套为4.15%，“首套房贷利率近期刚由3.35%调整为3.25%”。据了解，4月28日，桂林市住房和城乡建设局发文称，桂林市自4月25日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱在接受财联社记者采访时表示，未来或有更多城市加入取消房贷利率下限阵营，尤其二线及三四线城市。一线城市由于存量房贷加点较高，且去年四季度已经对房贷进行较大调整，若继续下调涉及到存量房贷客户的心理落差，容易造成老客户心理不平衡导致集中“提前还贷”，因此一线城市房贷利率下限调整还需时间考虑。

央行5月17日房贷新政发布后，多地陆续落地实施相关政策。继武汉、合肥、长沙等地之后，22日，财联社记者获悉济南等地也已将首付比例降至下限，即首套房首付比例降为15%，二套降为25%。与此同时，与武汉、合肥等地相同，济南也一并下调了房贷利率，首套、二套房贷利率均降低20个基点。 业内人士对财联社记者表示，预计接下来更多城市会加快跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏，但调整将坚持因城施策，高能级城市的下调幅度预计小于低能级城市。 降首付比例、降房贷利率城市不断扩容 越来越多的城市加入到调整首付比例和降低房贷利率的阵营中。今日，财联社记者从济南多家银行个贷部人士处获悉，济南首套房首付比例降为15%，二套降为25%；与此同时，首套房贷利率由3.75%降至3.55%，二套由4.15%降至3.95%。“首套房贷利率此前为LPR-20BP，现在为LPR-40BP，二套房贷利率此前为LPR+20BP，现在则降至LPR。”济南一家银行个贷部人员如是说。 在此之前，财联社记者获悉，武汉、合肥、长沙等地也对首付比例以及房贷利率进行了调整。如，5月21日，财联社记者从武汉多家银行多家银行个贷部获悉，有银行开始执行首套房首付15%，二套首付25%；另外首套房贷利率由3.55%降为3.25%。武汉也是公开信息中，首个首付比例下调至下限的城市。 “首套首付比例下调为不低于15%，二套房首付比例最低为25%，创下了有史以来首付比例最低记录。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对财联社记者表示，政策的调整无疑降低了购房门槛，利好购房者，也让更多资金不足想要买房的购房者获得上车资格。 与上述同时调整首付比例以及房贷利率有所不同，从公开报道来看，也有城市将房贷首付比例降至下限，不过房贷利率暂时未进行调整。根据财联社报道，目前西安已开始执行央行新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但商贷的房贷利率尚未收到调整通知，要以具体购房签约时的政策为准。 今日，财联社记者从某热点二线城市一房产中介处亦获悉，当地首付比例最低也降至15%，不过房贷利率暂未进行调整。“目前首套房贷利率为3.45%已处相对低位。”该中介如是说。 “由于房贷利率下调需要考虑存量客户利息差，因此各地落地速度相对慢一点，但在517史诗级政策引导下，未来各地房贷利率进一步下调大势所趋。”业内人士表示。 预计将有更多城市跟进落实 高能级城市下调幅度或小于低能级城市 从目前已知调整首付比例以及房贷利率的城市来看，王小嫱在接受财联社记者采访时表示，一些热点二线城市已经按照新政策执行，预计后续还会有更多城市跟进执行。 展望后期，王小嫱认为，本次调整预计仍以二线城市带头且势头较猛，一线城市落地速度相对缓慢，高能级城市的下调幅度小于低能级城市。“预计5-6月各地将密集出台跟进政策。”亦有业内人士表示。 实际上，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例前，全国多地已将首套首付比例降至20%、二套降至30%的下限，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等。中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，进一步降低购房者置业门槛。 另外，从房贷利率来看，此次下调后部分城市首套、二套房贷利率差距明显缩小。如，武汉调整后，首套房贷利率降为3.25%，二套则降为3.35%。民银研究认为，当前，有部分城市中的商行执行首套房贷利率在3.1%左右，央行取消全国层面房贷利率下限，在购房成本上做“减法”，将利好扩展至二套房。 陈文静亦认为，取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

全球降息周期已经拉开大幕，随着美联储通胀放缓，多个央行加速迈向降息。 野村在本周四的报告中指出，随着美国核心CPI在4月份的放缓，以及越来越多的证据表明美国经济正在放缓，其对美联储在7月（随后是12月）降息的信心正在上升。 野村指出： 事实上，全球降息周期已经在进行中，已有十几个主要的中央银行降息。 这是一个不寻常的周期，尽管一些央行在开始时犹豫不决，但鉴于当地的经济前景， 其他央行行动已与美联储脱钩。 如今市场对美国经济降温预期上升，并且美联储准备降息前景下，预计除非供应冲击回归，否则全球降息周期将加速。 野村预计，从现在到6月底，欧洲央行、瑞士国家银行、加拿大银行、波兰国家银行将降息，还有许多其他央行将采取鸽派立场。 预计欧央行将领先美联储在6月开始降息，2024年全年有4次25个基点降息，年底利率将降至3%；美联储将在7月进行首次降息，今年降息两次，在2024年底的利率预计为4.88%。 随着全球降息周期的加速，对核心CPI通胀、Sahm规则的衰退风险指标和实际政策利率的比较，突显了一些央行在开始降息方面比其他央行慢。 基于所有三个指标，加拿大银行似乎已经准备好开始降息，新西兰央行和南非央行也是如此。巴西和墨西哥仍然有非常高的实际利率，随着全球降息周期的扩大，它们似乎有很大的降息空间。 此外，对于新兴市场而言，随着越来越多的中央银行开始降息，其他央行跟随降息变得更容易， 货币贬值风险也有所减轻。

今日两部门祭出楼市“王炸”组合拳，接连发布三条关于住房贷款方面的重磅利好政策，楼市信贷最宽松时代来临。 5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 同时，央行还宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 “这次的调控力度之大，是之前从来没有过的，是国内房地产发展历史上最宽松的一次。其能级超过以往同类型所有宽松政策，可谓历史级的楼市提振政策，影响深远。”易居研究院研究总监严跃进表示。 多位分析师表示，以上新政从需求端出发，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，将大幅度降低购房门槛及购房成本，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。未来，存量房贷利率也有望降低。 “可以看出，监管层稳定房地产市场的决心非常坚定。本次针对房地产出台的宽松政策，意在推动房地产行业和经济复苏，从各项举措来看，监管层决心之大已超出市场此前预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。 首付比例宽松幅度刷新历史纪录 楼市首付比例最低的时代，即将来临。 本次两部门宣布下调首付比例下限后，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。 在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。 多位分析师向记者表示，此次首付比例调整后，属于按揭贷款历史上最宽松的首付政策，降低幅度刷新历史纪录，首套和二套房首付比例均为历史最低。 “政策的调整无疑降低了购房门槛，利好购房者，也让更多资金不足想要买房的购房者获得上车资格。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称。 张大伟也表示，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本，增强购房能力和意愿。 据悉，当前全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等。 “本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，以进一步降低购房者置业门槛。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。 张大伟也认为，未来北京等一线城市也有望大幅度降低首付比例和房贷利率。 事实上，今年以来，房地产市场表现不及预期，金三银四成色不足，无论是新房还是二手房，量价齐跌，业主以价换量，市场情绪跌至低谷，行业信心不强。 “按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升效应大于地方政策。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市，提振市场的活跃度，短期能促进房市加速改善。中期来看，当下居民市场收入预期弱，拖累购房需求的释放，中期还需要依靠经济就业环境的改善。”王小嫱称。 房贷利率有望跌破3% 此次政策调整后，不仅购房首付比例将是历史最低，房贷利率预计也降至历史低点。 在公积金方面，央行发布通知称，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 据记者测算，如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。 与此同时，此次两部门还取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。 “这意味着，中央层面不再设定统一的商贷利率限制线，各地可以根据自身经营情况自行做出调整。”王小嫱表示，此举有利于各地结合自身情况出台相对合理公平的房贷利率，在当前的贷款背景下，各地商贷利率将进一步下滑，后续房贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平。 “从全国看，除少数一线二线城市外，目前大部分房贷最低首套利率已经进入3.25时代。”张大伟表示。 根据央行公布数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。根据中指院监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。 “当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。”陈文静称。 国家统计局数据显示，4月商品住宅销售价格总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城新房价格平均环比下降0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；二手住宅价格平均环比下降0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分点。 此外，从4月份70城新建商品住宅房价指数来看，房价环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城均环比下跌，占比约91%；二手房依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降。 “央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，将对市场产生更大的带动作用。”陈文静称。 “伴随各类支持性政策在逐步落地，以及政策落度力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大。市场供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。

中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 推荐阅读： 》三箭齐发！房地产“重大举措”集中推出 事关买房首付、贷款利率等 》央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限 》两部门：首套住房商贷最低首付调整为不低于15% 二套商贷最低首付调整为不低于25% 》何立峰：商品房库存较多城市 政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房 》统计局：下阶段统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 抓紧构建房地产发展新模式

继放宽限购之后，各地又相继放宽首套房贷利率和首套房认定标准。 5月15日晚，合肥市发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》（下称通知）。《通知》称为促进房地产市场平稳健康发展，将实施购房补贴、提高住房公积金贷款额度等10项政策措施。其中，多项涉及首套房贷利率和首套房认定标准。 5月16日上午，财联社记者从合肥市多家银行的贷款中心获悉，目前尚未接到有关下调房贷利率通知。不过，近期传闻的南京市将下调首套房贷利率今日得到证实。 此外，河北省多地近期也均有下调首套房贷利率消息放出。多位接受采访业内人士表示，相关举措表明政府正积极应对房地产市场的调整期，通过精准施策来提振市场信心。有研究机构指出，当前房贷利率存在进一步下调空间。 多地传出将下调首套房贷利率 根据《通知》，合肥市将实现动态调整新发放首套住房贷款利率。通知要求，在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构可按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 财联社记者注意到，通知中的“及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限”引发市场关注。市场普遍认为，合肥市首套房贷利率将会迎来新一轮下调。据安徽商报消息，多家银行透露，已连夜启动跟进，正在研究进一步下调首套住房贷款利率。 不过，截止目前，多家合肥市商业银行均称尚未接到相关通知。今日上午，中国银行贷款中心的一位客户经理告诉财联社记者，她本人没有听到说要下调首套房贷利率。记者告诉其合肥市政府发布相关文件的消息，她表示，目前行里还没有发通知。 另外一位工商银行的贷款客户经理表示，目前合肥市的首套房贷利率没有变化，还是在LPR（5年期）基础上下调20bp,也就是3.75%。 值得关注的是，昨日，一则“南京率先下调首套房贷利率”的消息引发市场关注。多家媒体报道，南京已有银行准备将首套房贷执行利率调整至3.45%，二套房贷利率不变，仍为4.25%。从今天（5月16日）开始执行。 今日上午，财联社记者从工商银行南京某支行处证实，目前确实已经下调首套房贷利率。 此外，河北省多地也有下调首套房贷利率消息传出。据央行河北省分行发布消息，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市政府决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自2024年5月7日起实施。 经济学家、新金融专家余丰慧对财联社记者表示，下调首套房贷利率可以视为一种定向宽松政策，有助于减轻购房者负担，激发合理购房需求，特别是对于刚需和改善性需求的释放有正面推动作用。同时，这也是响应中央关于“稳字当头、稳中求进”的总体要求，通过灵活运用金融工具来稳定经济增长的一个具体体现。 首套房认定标准也随之放宽 值得关注的是，除了下调首套房贷利率下限，合肥市《通知》中还优化个人住房贷款首套房认定标准。 通知要求，在本市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。 财联社注意到，不仅合肥市，近期其他多地也将首套房认定标准放宽至县（市）区范围。 5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，不仅全面取消住房限购，还进一步放宽新房认定标准。新政在加强住房信贷支持方面明确，“购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。” 房贷利率存在进一步下调空间？ 财联社记者注意到，自4月底至5月初，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品住房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促房地产市场健康发展。 目前，各地又相继下调首套房贷利率下限以及放宽首套房认定标准，是否意味着下一轮房地产优化调整政策将会从房贷利率方面着手，值得关注。 今日上午，某券商金融高级分析师向财联社记者表示，目前各地下调的新发按揭利率部分。尽管如此，但如果全国普降的话，肯定会对银行息差造成影响。她表示，银行息差至少短期不会见底。 据悉，截止去年年末，我国商业银行净息差首度跌破1.7%关口。今年年初，国家金融监管总局局长李云泽接受媒体采访表示，银行净息差降到20年来最低水平。据国盛证券金融团队统计，今年一季度，主要上市银行净息差整体再下降13bp。 余丰慧表示，期望LPR能够调整联动，央行公布的贷款市场报价利率（LPR）是影响房贷利率的重要基准。如果未来LPR继续下调，尤其是5年期以上LPR的下调，将直接为银行降低首套房贷利率提供更大空间。 评级机构东方金诚表示，推动房地产行业实现软着陆，除了有序放松限购外，关键是要引导居民房贷利率有效下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。 该机构指出，2月5年期以上LPR报价大幅下调，已释放这方面的政策信号。接下来还可通过下调首套及二套房贷利率下限、乃至下调公积金贷款利率等方式，对楼市实施定向降息。3月新发放居民房贷利率为3.71%，也表明这方面有充足的政策空间。

随着房地产优化政策持续加码，公积金贷款调整已成为促进购房需求释放的主要手段之一。5月15日，银川发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，进一步放宽了公积金提取支持范围，并提高了公积金贷款额度。 在业内人士看来，调整公积金政策是今年各地推出的力度较大的一项房地产优化政策。调整公积金贷款首付比例及贷款额度等措施，一定程度能够降低购房者的负担、释放一部分购房需求，但潜力不会特别明显，未来公积金制度还需进一步优化。 多地优化公积金政策，涉及公积金贷款及余额使用等措施 具体来看，此次银川公积金政策的调整包括三方面：一是对既有住宅加装电梯提取支持范围，由缴存职工本人和配偶进一步放宽到了双方父母、子女；二是对缴存职工个人及家庭住房公积金最高贷款额度分别由60万元、80万元提高到70万元、90万元，符合条件的多子女家庭分别上浮10万元（二孩）和20万元（二孩以上）；三是将缴存职工个人及家庭住房公积金贷款可贷额度由不高于公积金账户余额的25倍提高到30倍。 对此，易居研究员研究总监严跃进表示，扩大公积金提取使用范围、提高贷款额度，有利于减轻购房者负担，同时也能够提高公积金资金池的使用效率，充分发挥了公积金制度的保障作用。 随着各地房地产优化政策持续加码，调整公积金政策已成为助力化解房地产库存、促进房地产市场发展的主要手段之一。据财联社记者不完全梳理，仅是5月以来，就已有长春、无锡、合肥、绍兴、定州等多地对公积金政策进行了调整，涉及扩大公积金使用范围、降低贷款首付比例及提高贷款额度等等多种措施。 其中如合肥拟上调公积金贷款最高额度至100万元；无锡在上调额度同时，还将二套住房公积金贷款首付比例由不低于40%调整为20%；德宏也提出支持缴存人提取公积金账户余额偿还贷款本息，并取消了公积金提取手续1年内购建房的时间限制等。 此外，武汉、西安等地也相继对公积金贷款政策做出了优化调整。其中，武汉公积金贷款实行“认房不认首次贷”，阶段性取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制；西安将首次使用公积金贷款购房的首付比例调整为不低于20%，提高多子女家庭公积金贷款额度等等。 释放购房需求潜力有限，相关制度需进一步优化 “公积金政策是今年各地推出的力度比较大的一项房地产优化政策。”严跃进指出，各地公积金政策调控力度和节奏主要取决于当地市场表现及公积金使用情况，相关部门依据当地房地产市场形势提供公积金政策支持，也体现了对中央政治局会议精神的落实。 从数据来看，今年以来，房地产市场持续低迷，一季度全国商品住宅销售面积同比下降23.4%，商品住宅销售额同比下降30.7%。在此基础上，近期召开的中共中央政治局会议进一步提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。 不过在业内看来，各地推出公积金政策调整措施，一定程度能够降低购房者的负担、释放一部分购房需求，但潜力不会特别明显，未来公积金制度还需进一步优化。 “大部分进城务工、个体创业以及灵活就业的人群缴存公积金的比例不高，这也成为制约公积金优化政策发挥作用的主要原因。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，一方面可以扩大公积金缴存覆盖范围，并提高缴存额度；另一方面，商业房贷利率持续下行已经接近公积金利率，需进一步下调公积金贷款利率，维持公积金贷款利率的相对优势。此外，在公积金池闲置额度较大的基础上，还可以建设保障型公租房、配置型的保障房，以较低的价格提供给外来人口租住或购买等等。 同时，严跃进也补充道，公积金政策在提取和使用方面还需进一步强化。目前来看，很多地方公积金贷款政策对二手房有一定的额度限制，购买二手房的公积金政策更加宽松有利于盘活地方二手房市场。

为了配合即将到来的超长期特别国债发行，本月MLF操作结束了两个月的缩量续作。央行今日开展20亿元7天期逆回购操作和1250亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率分别为1.80%、2.50%，与此前持平。 业内表示，目前市场流动性偏松，相对于同业存单资金成本，MLF资金利率偏高是当月等量平价续作的主要原因。目前，MLF利率已经维持9个月不变。随着4月经济数据出炉，社融增量出现负值，市场上降准降息的预期再次发酵。不过业内认为，此次特别国债平滑发行、节奏拉长，减弱了对流动性的集中冲击，当前降准的迫切性不强。未来，待汇率压力减轻、国内新一轮存款利率下调落地后，有望打开LPR下调空间。 配合国债发行 MLF结束缩量续作 由于本月有1250亿元MLF到期，本次MLF操作实现等额平价续作。Choice数据显示，今日公开市场有20亿元逆回购到期，公开市场实现零投放零回笼。对于MLF等量平价续作，市场早有预期，主要原因在于市场流动性并不紧张。 “主要是目前市场流动性偏松，相对于同业存单资金成本，MLF资金利率偏高；由于开年1季度信贷强劲冲量后，实体经济信贷需求出现短期波动，都导致本月MLF需求不足的情况。“光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对财联社记者表示。 5月14日，1年期AAA同业存单到期收益率收至2.07%，与同期限MLF利差倒挂扩至43个基点。同业存单利率仍在低位，MLF与其利差走阔，金融机构对MLF的需求不强，MLF等量续作有助于维持市场供需平衡。 东方金诚也指出，MLF等量平价续作主要原因有两个：一是近期市场利率全面下行，而且已较大幅度向下偏离政策利率中枢，当前不具备下调政策利率的市场环境；二是一季度经济增长超预期，近期宏观数据偏强，当前处于政策效果观察期，降息的迫切性不高。 对于此次MLF结束缩量续作，业内认为也是对5月份即将发行的超长期特别国债进行配合，强化协同。民生银行首席经济学家温彬对财联社记者表示，考虑到5月17日、5月24日将分别开启30年、20年超长期特别国债发行，因此本月MLF结束缩量，通过等量续作来平稳资金面、强化政策协同。此外，5月也是传统的缴税大月，因此，5月MLF结束缩量，通过等量续作来平稳资金面和平滑利率波动。 结合四月的经济数据，社融增量出现负值，货币供应量增速明显放缓。在金融数据表现不及预期后，市场对于降息的呼声再起。但温彬指出，近期考虑到当前M2余额已超300万亿元，增速的下滑不代表金融对实体的支持力度减弱，支持经济回升的有利条件也较前期增多，短期内降息的紧迫性还不高，是否降息仍需继续观察经济走势。 降准迫切性不强 新一轮存款利率下降后LPR有望下调 5月以来，市场对流动性的最大担忧在于1万亿元超长期特别国债的集中供给冲击，并认为央行或将通过降准来予以对冲。不过，财政部对于一般国债、超长期特别国债发行的最新安排显示，将分散在5-11月，并分多次发行。因此，此次特别国债平滑发行、节奏拉长，减弱了对流动性的集中冲击，央行当前通过降准配合的必要性也随之下降。 业内认为，短期内降准的概率不高。周茂华表示，目前，市场流动性保持合理充裕，消费、内需和物价呈现稳步回升态势，稳楼市政策累积效果逐步显现，房地产呈现复苏初步迹象等，短期降准并无迫切性。 温彬认为，从预估的政府债净融资额来看，5-10月的流动性压力尚可，11-12月因国债到期量较低，流动性压力相对变大，同时考虑到后两月MLF到期量也最高，届时央行可能实施降准，以呵护流动性和缓解央行续作MLF的压力。 东方金诚预计，后期银行对MLF的操作需求将会增加，MLF有望转向加量续作。另外，为支持信贷合理增长，配合政府债券顺利发行，也不排除央行三季度实施降准的可能。在5月MLF操作利率保持稳定，近期银行净息差有可能进一步收窄的背景下，5月两个期限品种的LPR报价都将保持不变。 而在降息的时间点上，业内普遍持谨慎态度，其中的重要考虑之一依然是汇率掣肘。在年内新一轮存款成本下降落地后，未来LPR有望跟随下调。 温彬表示，后续看，美联储降息预期有所升温，稳汇率压力相对前期相对减轻；约束超自律存款（叫停手工补息）下，年内存款成本下降确定性强。在此背景下，若物价回升、内生融资需求修复总体仍不乐观，则需要进一步降低实际融资成本，从而降低政策利率的概率加大。 中信证券也认为，4月市场利率定价自律机制要求银行禁止手工补息并降低了银行负债成本，新一轮降存款利率或在2-3个月后落地。在降准和降存款利率后，LPR有望跟随下调，并传导至企业贷款利率。

5月15日，中国央行公告称，央行今日进行20亿元7天期逆回购操作和1250亿元1年期MLF操作，中标利率分别为1.80%和2.50%，与此前一致。 有数据统计显示，当日20亿元逆回购到期，有1250亿元MLF到期。因此，本月央行通过MLF实现零投放零回笼。 3月，央行在当月的MLF操作中净回笼，为2022年11月来首次。 2022年12月至2024年2月，央行连续15个月超额续做MLF，2024年3月-4月，连续2个月缩量续作MLF。 此前，MLF利率已连续8个月保持不变。 5月13日，财政部公布了万亿超长期特别国债发行时间表，其中，将于5月17日招标首发400亿元人民币30年期特别国债，为今年首期。 银河证券宏观团队提出，降准降息可能临近， 其中降准可能很快到来，降息可能在二季度。 该团队认为，降息推升通胀温和回升。MLF利率水平偏高带来基础货币投放受阻。叠加M1货币乘数下行，推升通胀面临阻力。经济虽然实现良好开局，但避免“前紧后松”，政策需保持持续性，刺激实体融资需求，保持合理信贷扩张。同时银行负债成本已有所下降，净息差对降息的束缚减弱。 华创证券首席宏观分析师张瑜认为，当下降准降息的概率边际抬升，汇率弹性大概率加大。时点而言，海外货币政策预期转鸽与外部汇率波动加大时或易触发降息， 政府债加速发行期间或易触发降准。 金融数据“挤水分”和“降息降准”并不冲突，先要堵住资金跑冒滴漏的漏水口（抑制资金空转），降息降准才有事半功倍的疗效。 但也有观点认为降息可能不会很快到来。 招商证券宏观团队指出，以防低通胀与稳汇率为首要目标的货币政策，将坚持宽松总基调，但表现方式将从去年的价格型宽松向数量型宽松切换，以财政货币协同与结构性再贷款化解政策传导堵点。在特别国债酝酿发行与防止资金空转套利的过程中，降准降息短期恐难以兑现。