SMM1月5日讯：今日0#锌主流成交价集中在21400~21530元/吨，双燕成交于21470~21610元/吨，1#锌主流成交于21330~21460元/吨。早盘市场报价对均价升水50~60元/吨附近，跟盘暂无报价；第二交易时段，普通国产报价对2402合约升水260~270元/吨附近，高价品牌双燕对2402合约报价330~350元/吨附近。今日市场货量延续偏紧，均价升水再度上涨，进口和国产价差拉大，贸易商间交投为主，但随着沪津价差拉大，外地品牌有所流入，送到为主，冲击下游消费。

》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格     本周SMM调研了国内主要大中型铜杆企业的生产及销售情况，综合看企业开工率为63.27%，较上周回落4.32个百分点。（调研企业：21家，产能：756万吨)      本周（12.22-12.28）国内主要精铜杆企业周度开工率小幅下降4.32个百分点，录得63.27%。本周开工率如预期持续下滑，整体消费未见起色，且呈现出地区性不同表现。     从调研来看，本周开工率下滑主因有二，其一是上周接近满产的大型企业本周减产一条产线，开工率下滑；其二是有部分企业本周还未完全从关账停产中恢复，基本在元旦后复产或持续至本周尾，对开工率有一定拖累。但同时，部分广东地区企业在元旦后呈现出向好态势，消费回温拉动地区开工率有一定回升。消费方面，目前大部分地区仍受到天气寒冷影响，下游订单回暖不明显，铜价下行还未达到大部分下游企业预期值，消费没有明显回温。     本周铜价重心下移，但铜价水平还未达到精铜杆企业以及下游企业的预期值，目前备库意愿都不强烈，若铜价在宏观影响下能够维稳或继续下行至68000元/吨以下，消费预计能够有明显的回暖。     库存方面，因上周有多家企业在元旦期间安排关账停产以及检修计划，存在备库需求，叠加下游消费冷清，上周成品库存出现大幅垒库现象。本周元旦后成品库存被逐渐消化，同比下降4.57个百分点。截止本周四，SMM调研的21家精铜杆企业中还有6家企业出现成品库存偏高情况。     精废杆价差方面，本周（12.29-1.4）精废杆平均价差为1373元/吨，精废杆价差较上周减少70元/吨，再生铜杆仍具有经济优势，整体消费未见亮点。 附部分精铜杆企业调研详情

近段时间以来，深圳二手房交易热度出现了明显上升。 据乐有家研究中心数据，深圳2023年12月二手住宅过户量达3544套，环比上涨13%，成为2023年成交量第二高的月份，仅次于3月小阳春。 事实上，2023年9月以来，深圳二手住宅过户量便呈现逐月走高态势，并在12月出现成交小高峰。 就深圳二手房年末出现“翘尾”行情，乐有家营销总裁贺玲指出，去年深圳出台多项重磅政策，有力支撑了当地楼市的发展。 “深圳参考价松绑、认房不认贷、二套房首付降至四成及取消750万豪宅线等政策，激活改善需求，带动‘刚需、刚改、学位、大改、豪改’5种不同自住需求的轮动交易，有效促进了二手楼市回暖行情的出现，助力深圳走出2022年‘历史最低点的阴霾’，也为2024年一季度的楼市带来信心。”贺玲表示。 从全年成交来看，据深圳市房地产中介协会监测数据，深圳2023年二手房网签（录得量）为42574套，同比上涨59%（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）。而据乐有家研究中心监测数据，预计2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%。 不过，业内人士认为，拉长时间周期来看，深圳二手房成交量仍不够理想。 “2023年深圳二手房成交量比2008年还少约1万套，也是近20年以来的成交第二低谷。“贺玲称。 而在房价方面，受市场持续调整、挂牌量增长等因素影响，2023年深圳二手房交易价格出现了回落。 深圳中原研究中心数据显示，2023年深圳二手房价格累计回落14%，降幅超过2022年；近两年累计回落幅度约24.5%。 “至2023年年底，深圳二手房均价已趋近于新房均价。”深圳中原研究中心分析师表示。 另据乐有家统计，2023年四季度深圳二手房价约6.5万元/平方米，较2022年下滑12%，较2021年一季度的历史最高点回落22%。而部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，与最高点比回落幅度在30%-40%。 “2023年多地二手房挂牌量较以往出现明显上升，由于成交周期上升，房屋流通速度下降，不少业主采取了‘以价换量’策略，市场分化进一步加剧。在供应量加大的压力之下，二手房市场价格整体呈现下滑趋势。“诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。 从挂牌情况来看，深圳去年二手房挂牌量创出新高。据深圳中原研究中心数据，截至2023年12月底，深圳二手房挂牌量超4.6万套，自年初开始挂牌量增长超81%。 值得关注的是，2023年随着多项调控政策的发布，深圳二手住宅重回市场主导地位。分析人士指出，自2021年开始，一手住宅持续2年占据深圳楼市主导地位，但2023年二手住宅成交占比提升至51%，比2022年增加12个百分点。 “存量房市场重回深圳楼市的主导地位，也代表市场发展将更加成熟。对于2024年深圳楼市发展，我们持谨慎乐观态度。房地产调控在底部盘整，风险持续出清，2024年的市场会比去年更加稳健。”贺玲称。 对此，王小嫱指出，未来二手房分流新房市场的现象将持续凸显，二手房成交比重有望进一步上升，“存量房”或将逐渐成为稳定市场成交的主力。

中信证券研报指出，2023年房地产销售基本面前高后低，当前仍处于低谷，房价也在下降中。据亿瀚数据，2023年销售金额TOP15房企中，国企的数量占比、销售规模占比、销售增速情况均占优。高线化趋势带动头部房企销售均价总体提升。购房贷款相对新房成交额的规模比例持续下降，显示当前房贷利率过高，贷款条件过于严格，对房地产市场真实需求的遏制非常明显。中信证券相信， 未来按揭贷款利率如继续下行，对市场会起到切实托底作用。 ▍TOP15房企2023年销售金额同比下降9.4%。 据亿瀚数据统计，2023年全国销售金额排名前15位的房企合计销售规模3.48万亿元，对应销售面积1.90亿平米，分别同比下降9.4%和17.3%；12月TOP15房企销售金额和销售面积分别同比下降39.7%和44.6%，全年销售表现前高后低。我们跟踪的42个样本城市2023年新房网签套数累计同比下降13.5%，其中12月降幅同比收窄至3.8%。企业分析，销售金额TOP15房企中7家实现销售金额正增长，6家实现销售面积正增长，其中建发股份、越秀地产销售金额分别同比增长17.8%、14.2%，表现靠前；碧桂园、金地集团、绿地控股、龙湖集团均录得10%以上同比跌幅。 ▍市场格局显著变化，国企优势逐渐突出。 据亿瀚数据统计，2023年销售金额TOP15房企中，国有企业合计8家，较2022年提升1家，8家国有房企中，6家实现了销售排名的提升，占排名提升房企的75%。TOP15企业总销售金额中，57.1%由国企贡献，比例也较2022年提升6.3个百分点。 ▍销售均价因为货值结构变化而变化，企业定价策略差别不小。 据亿瀚数据统计，2023年销售金额TOP15房企销售均价为1.83万元/平米，同比上涨9.5%。我们认为这里不存在企业项目涨价，而是企业销售结构发生了更趋于核心城市的变化。逐季来看，金地集团等公司销售均价下行更为明显，而华润置地等企业销售均价持续提升。 ▍房贷增量相对新房成交额比例不断走低，暗示未来最有效果的政策在放开按揭投放。 新增个人购房贷款和居民中长期贷款相对于新建商品房成交额的比例明显走低。我们认为，这既有家庭提前偿付按揭的原因，也有购房人使用贷款成数越来越少的缘故。但造成这一现象的核心原因是按揭贷款最低首付比例要求过高，贷款利率定价过高。根据中国人民银行数据，住房政策严格的北京居民中长期贷款余额占全国的比例，从2015年年末的5.2%快速下降到了2023年11月的3.3%，其他核心城市也存在这一趋势，但幅度弱于北京。这充分说明居民对于按揭定价高度敏感，反过来也说明核心城市政策边际变化，尤其是按揭贷款利率和首付进一步调整，可能会影响显著。 ▍风险因素： 房价持续下跌，房地产销售基本面显著不及预期的风险；部分房企在2023-2024年盈利能力大幅下降或出现亏损的风险；物业管理企业收缴难度加大，应收款和现金流表现不及预期的风险；房地产需求侧政策落实低于预期风险。 ▍市场格局调整，机遇挑战并存。 在短期，开发企业总体业绩不达市场前期预期的可能性较大，这意味着三大工程为核心的政策驱动敏感型公司可能更有机会。在中长期，我们相信开发企业的土地储备和融资渠道已经大幅分化，开发行业竞争格局明朗。2024年初销售情势不容乐观，但政策空间仍然较大，全年局部市场有复苏机会。销售渠道在整个产业链中占据独特优势，物管行业则期待预收款和公司治理问题逐步明朗。

为加快项目去化速度，各地营销手段层出不穷。继南宁之后，上海金山也推出“买房可免费轨交通勤”的福利。 1月4日，上海金山融媒体中心发布消息称，自2024年1月2日起，购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。 其进一步表示，目前，区相关部门正在统一定制专属交通卡，从措施发布日（2024年1月2日）起，以户为单位分多张给到在相关项目购房的跨区置业业主，然后根据业主的付款方式，一次性或者分批次交付交通卡。具体操作流程由购房人与开发商洽谈沟通。 “这其实是一种营销手段，也是一种变相的购房补贴，用来激活购房者的入市积极性。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示。 “这种促销手段比较新颖，容易吸引人注意，也能够切切实实让购房者感觉到降低交通成本的好处。不过，从金额角度来看，这个补贴额度并不算很大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。 据严跃进测算，在金山置业五年免费轨交通勤，最多能节省5万元。 “这个优惠的金额并不算很高，主要是一种营销方式。”严跃进指出，上海金山此次推出这种活动，既是房企营销创新的体现，也一定程度折射出远郊区域项目销售相对困难，这与金山市场面临一定压力有关。 据中指院数据，2023年金山区新房项目成交面积同比下降3.8%，相比于2019年至2022年年均成交面积下降19%，2023年的出清周期比2022年增加了5个月至28个月，整体库存去化压力较大。 事实上，金山目前已是上海购房政策最宽松的区域之一。 在执行上海楼市新政的同时，金山区2023年10月又出台人才安居新政。方案提出，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非上海市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 “从2023年下半年开始，金山新房项目的认购率下降明显，2023年金山项目新开盘的平均认购率为16.8%。”中指研究院上海数据总经理张文静告诉记者。 对于此次金山购房可免费轨交通勤的活动，张文静认为，短期内，此举对于部分刚需购房者成交会有一些促进作用，但预计作用较为有限。 从全国范围来看，不仅是金山，为促进楼市去库存，近年来各地在政策宽松基础上，先后展开花式营销。 1月3日，洛阳推出以奖代补开展购房特惠活动。在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。 “现金奖励最高达50万元，具有很足的吸引力，特别是有助于促进处于犹豫期的客户加速签约。”中指研究院河南公司总经理梁波涛表示。 而此前，南宁轨道地产推出买房免费坐地铁10年活动；南京江宁的“新城•云漾滨江”项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动；广西玉林市仁东镇推出了购房“送工作”政策等。 专家预计，去化压力之下，2024年各地还将出台一些新的营销手段，来刺激客户购房。

SMM1月4日讯：今日0#锌主流成交价集中在21600~21780元/吨，双燕成交于21670~21860元/吨，1#锌主流成交于21530~21710元/吨。早盘市场报价对均价升水40~50元/吨附近，跟盘暂无报价；第二交易时段，普通国产报价对2402合约升水230~240元/吨附近，高价品牌双燕对2402合约报价300~320元/吨附近。今日市场出货较少，均价升水延续高位，进口和国产价差拉大，贸易商间交投为主，随后锌价下跌，下游企业部分刚需补库略增。

SMM1月3日讯： 上海调整住房公积金个人住房贷款政策！东莞阶段性取消首套房贷利率下限！洛阳发布进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施！ 受上海、东莞、洛阳等地新年伊始便出台楼市利好政策的影响以及2023年12月上海新房成交量环比增长近五成等利好消息的影响，房地产板块3日早盘拉升，截至10:26，房地产开发板块涨1.2%，个股方面：津滨发展、凤凰股份涨停，上实发展、中洲控股、阳光股份、大龙地产、中华企业等涨幅居前。 有分析人士表示，房地产板块的上涨主要是上海、东莞以及洛阳等地出台的房地产利好政策的带动，尤其是上海在2024年刚开始便出台楼市扶持政策，对其他一线城市也有带动作用。 “本次公积金政策最大的变化是，对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例。”易居研究院研究总监严跃进认为，上海12月出台楼市政策之后，本次又对公积金政策进行优化，其中的含义相当清晰，即当前购房政策仍有进一步调整的空间，也存在进一步放松的可能性。58安居客研究院院长张波认为，基于当前房地产市场情况，楼市破局的关键在于，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线有效复苏。 》点击查看详情 弘则弥道（上海）投资咨询有限公司高级分析师章左昊在 2023（第八届）SMM电工材料产业年会暨导体线材工业展览会 上表示，伴随着认房不认贷政策的落地，整体一二线地产销售趋于企稳，从全国来看地产销售的同比增速也趋于见底，这意味着全行业最差的时候已经过去。在经历了2021年下半年以来的持续下滑，新开工面积已经从顶峰的22亿平左右收缩至8-9亿平，目前已经处于地产行业的主动去库存尾声阶段。不管从绝对面积还是从同比增速角度看，新开工进一步下滑的空间已经非常有限，其预计明年新开工面积增速将明显向上收敛至小幅负增长。 》点击查看详情 消息面 1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知， 对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。 对于第二套改善型住房的认定，通知明确，缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。第二套改善型住房最低首付款比例方面，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。通知显示，该政策自2024年1月3日起施行，2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按最新通知执行。 2023年12月14日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。调整普宅标准的同时，上海还将实施优化差别化住房信贷政策，对首套及二套住房商业性个人住房贷款利率进行了优化。从上个月交易情况来看，据克而瑞数据，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万平方米，环比增长38%，同比降18%。从累计成交情况来看，2023年全年成交914万平方米，同比降10%。克而瑞分析师表示，上海2023年12月出台近几年以来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策。上海出台房地产新政策后，新房市场热度有所提升，不少项目整体日均来访较前期出现50%以上的增长。 》点击查看详情 从2023年12月中旬出台的利好政策效果来看，上海楼市热度也有较大回升。据 上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米，环比增加48.5%。这一成交量是2023年下半年最高的一个月。 【阶段性取消首套房贷利率下限 东莞新年伊始祭出重磅楼市政策】 据微信公众号“东莞发布”公布的信息，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。据悉，此前东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.1%；最新政策意味着，东莞首套房贷利率将不设下限。业内人士认为，东莞取消首套房利率下限，有利于减少居民利息支出，更好支持刚性住房需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降成本将是2024年楼市的一个主题词，预计各地将加大“降成本”措施，这其中重要的一个方面，是降低按揭贷款利率。 》点击查看详情 【洛阳楼市新政：棚改项目试点推行“房票”制度、购房抽奖最高可获50万】 1月3日，据洛阳市人民政府网站，河南洛阳市人民政府办公室发布关于印发洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知。实施交易契税财政补贴。加大公积金政策支持。以奖代补开展购房特惠活动。在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。各县区政府根据实际，可在棚户区改造项目试点推行“房票”制度，对选择使用“房票”的居民在规定期限内购房的，属地政府可适当提高购房补助标准，并支持房地产企业给予优惠。支持县区政府购买新建商品住宅或公寓作为征收补偿安置房。《若干措施》旨在更好适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，大力支持刚性和改善性住房需求，持续优化住宅用地供应，充分提振房地产市场预期信心。 【江苏东台：加大征迁“房票”补贴力度 支持购房即落户】 江苏省东台市近日发布《关于进一步促进东台市房地产市场健康有序发展的措施》。政策明确加大征迁“房票”补贴力度。加大棚户区、城中村改造力度，鼓励通过团购新建商品住房用于安置。 1月1日，中指研究院发布中国房地产市场2023总结 & 2024展望。2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。 机构声音 中信证券研报表示，预计1月经济政策将继续集中加码，各类资金行为的跨年效应将更加明显，投资者信心开始转向积极，市场将在1月迎来重要拐点。配置上，预计产品出海、科技自主、新消费、红利低波将成为主要方向，1月建议优先布局以科创板为代表的超跌成长。一方面，从市场预期来看，本月中旬以房地产为代表的各类经济政策有望集中继续加码，预计以网络游戏为代表的非经济政策将持续优化，推动经济持续稳步恢复，市场预期将开始转向积极。另一方面，从投资者行为来看，预计资金的跨年效应将更加明显，“炒小”的市场生态在开年将迎来明显改善，公募有望主动转向进攻，私募或显著提升仓位，险资或逐步加仓红利低波，理财子将跟随积极入场，外资流出已近尾声，投资者信心将迎来拐点。 中银证券研报认为：新房成交面积同比由正转负，环比增幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅缩窄；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。 中泰证券研报指出：中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。中泰证券预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。

新年伊始，上海、菏泽等地调整住房公积金个人住房贷款政策。其中，上海公积金政策对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例，新政自今日起施行。另外，山东菏泽公积金贷款首付比例下调等部分阶段性政策则在开年来调整为常规政策。 业内人士对财联社记者表示，去年以来，多地公积金贷款政策优化调整，今年伊始，多地亦调整相关政策，积极支持合理住房消费需求。降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度等，将进一步利好购房者。另外，部分地区将阶段性政策调整为常规政策，将大大增强政策的可持续性、稳定性。 菏泽公积金贷款部分阶段性政策调整为常规政策 二套最低首付30% 多地对公积金政策进行了调整。近日，山东省菏泽市住房公积金管理委员会发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知，该通知自2024年1月1日起执行。通知将部分阶段性贷款政策调整为常规政策，并进一步加大了多子女家庭使用住房公积金、装配式住宅公积金贷款等政策支持力度。 其中，公积金贷款首付款比例方面，阶段性政策规定为符合菏泽市公积金贷款条件的缴存人员，购买首套住房，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整为20%，购买第二套住房或再交易住房，首付款比例由不低于房屋总价款的40%调整为30%。有效期至2023年12月31日。 财联社记者了解到，此次调整将阶段性政策调整为常规政策，即2024年1月1日后，购买首套住房，首付款比例不低于房屋总价款的20%，购买第二套住房或再交易住房，首付款比例不低于房屋总价款的30%。另外，菏泽还调整了公积金贷款最高额度及支持政策额度。 易居研究院研究总监严跃进对财联社记者表示，虽然类似公积金贷款政策较为常规，但是从阶段性政策调整为常规政策的表述并不多见。在他看来，将阶段性政策调整为常规政策意义重大，这增强了政策的可持续性、稳定性，对于增强政策预期具有较好的作用。另外，目前市场逐渐修复，建议其他地方也可增加一些常规性政策。 开年来多地公积金贷款出台重磅措施 业内：公积金政策支持空间足 除了菏泽，近期还有多地对公积金贷款或公积金相关政策进行优化。1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。业内认为，本次公积金政策最大的变化是，对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例。 据了解，此前上海的相关政策是，二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%（根据普通住宅和非普通住宅），而政策调整后可以降低至50%。根据政策，新的通知自2024年1月3日起施行。 除此外，海南省住房公积金管理局近日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款“存贷挂钩”政策的通知（征求意见稿）》。拟对公积金贷款“存贷挂钩”政策进行调整。 福建省漳州市住房公积金中心近日发布《漳州市住房公积金管理委员会关于优化我市住房公积金相关政策的批复》，对漳州市城镇老旧小区居民提取住房公积金用于自住住房加装电梯的，政策支持范围扩大到本人及配偶双方父母加装电梯可提取本人及配偶住房公积金。 对于开年来多地密集对公积金贷款或者公积金相关政策进行调整，一位房地产业内人士对财联社记者认为，这具有较好的政策导向作用，说明公积金政策支持空间较足，对于其他地方后续的政策实施将具有一定的启发意义。 “上海公积金政策含义清晰，即当前购房政策还有进一步放松的空间，也有进一步放松的可能。结合同日东莞取消房贷利率下限，说明今年1月份各类政策积极释放暖意，进一步说明各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。”严跃进如是说。

1月1日，中指研究院发布中国房地产市场2023总结 & 2024展望。2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。 展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。 （1）房价： 2023年，百城新建住宅价格累计上涨0.27%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。百城二手住宅价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点，房价走势持续低迷，至12月，已连续20个月环比下跌，连续7个月环比下跌的城市数量超90个。 （2）市场供求： 2023年，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%，1-11月重点15城二手房销售规模同比增长36%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍下行。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.6个月。 （3）需求结构： 2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。 （4）土地市场： 2023年，全国300城住宅用地推出、成交面积同比均下降超20%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达49%，民企投资力度仍不足。至12月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。 （5）政策展望： 需求端 ，一线城市有望因需、因区施策优化限购； 核心二线城市 或全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。 供给端 ，企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。 （6）市场展望： 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。 中性情形下 ，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%， 乐观情形下 ，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势。 中性情形下 ，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米；房地产开发投资额同比下降6.1%。 2023年中国房地产市场形势总结 1.价格水平 2023年，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨0.27%；二手房价格累计下跌3.53%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌 新建住宅方面，2023年百城新建住宅价格累计上涨0.27%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自9月起房价月度环比微幅上涨。 具体来看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复；随着积压需求释放完毕，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；8月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-12月百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单12月来看，百城新建住宅均价16220元/平方米，环比上涨0.10%。 二手住宅方面，2023年，百城二手住宅价格累计下跌3.53%，年初二手房价环比跌幅短暂收窄后，年中房价进入加速下行通道。 具体来看，2023年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显。12月，百城二手住宅均价15315元/平方米，环比下跌0.55%，已连跌20个月环比下跌。 从涨跌城市个数看，2023年，新建住宅价格累计下跌城市数量为64个，月度环比下跌城市数量基本保持在40-50个的区间。2023年，二手住宅价格累计下跌城市数量为99个，价格环比下跌城市数量呈先降后升态势。3月，二手住宅价格环比下跌城市数量下降至68个，4月起下跌城市数量整体呈持续增加态势，12月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续7个月超90城，二手房价格呈普跌态势。 2.成交规模 重点100城全年新房成交面积同比下降约6%，年末延续调整态势 全国： 根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降4.3%。1-11月，现房销售2.2亿平方米，同比增长17.4%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。 重点100城：2023年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。 据初步统计，2023年，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2849万平方米，同比下降5.9%。具体来看，受疫情后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4月销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入12月，房企冲刺全年业绩，销售节奏加快，重点城市销售面积环比增长约19%，同比下降约17%，销售面积较上年同期仍有一定差距，京沪政策优化对市场带动效果尚不明显。 从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。 据初步统计，2023年， 一线城市 新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，而深圳累计销售面积同比下降9.0%，北京销售面积与上年基本持平。年底，京沪优化楼市政策，12月北京、上海成交面积环比增长，但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱，政策效果不及预期，更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。 二线代表城市 商品住宅月均成交45万平方米，同比下降3.7%，成交规模仍处2016年以来最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，进入11月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性有所不足，12月，在企业加大营销力度、部分城市项目集中网签等因素带动下，二线城市销售面积环比增长约21%，较高基数下同比下降14.2%，降幅较11月扩大。 三四线代表城市 商品住宅月均成交16万平方米，同比下降11.4%，四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降26.2%，仍保持较大降幅，多数城市市场调整压力较大，部分城市如南通、惠州等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年较低水平，市场情绪延续低迷态势。 图：2019年以来15个代表城市二手住宅月度成交面积走势 图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势 二手房市场维持一定活跃度，在政策显效以及低基数下销售面积同比增长。 2023年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约12880万平方米，同比增长36.4%，绝对规模处在2019年以来同期高位。上半年二手房市场运行节奏与新房基本一致，但受2022年末需求积压及购房者对期房交付的担忧影响，年初重点城市二手房销售增幅明显，1-5月销售同比增幅近70%，年中同样市场热度下降，9-11月，在政策优化带动及低基数下，二手房市场表现相对较好，同比延续增长态势，11月重点城市二手房成交面积同比增长近50%。进入12月，二手房市场活跃度环比小幅回落，但整体表现相对平稳，在低基数下同比维持增长。12月4日-24日，重点城市周均成交套数较11月周均下降8.2%，较2022年同期增长34.7%。 3.需求结构 多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑 2023年1-11月，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均上涨，9城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。 主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，消费者购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，带动套总价上涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地，也进一步促进改善性住房需求释放。 多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，低总价段成交套数同比有所下降。 北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京1-11月500-1000万总价段成交套数同比增长26%，占比提升8.5个百分点，而500万以下产品成交套数同比下降17.7%，占比下降8.8个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比分别增长29.8%和41.8%，占比分别提升7.4个、2.4个百分点。 从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市120-144平方米成交套数占比有所提升，其中合肥、西安、成都等核心二线城市提升明显。另外，随着越来越多的新房产品定位于满足改善性住房需求，30个代表城市中18个城市90平米以下面积段产品成交占比下降。 4.供求关系 市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至19.6个月 全国：房屋新开工面积同比降幅仍较大，施工面积同比延续下降趋势。 2023年1-11月，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-10月收窄2个百分点。全国房屋施工面积为83.1亿平方米，同比下降7.2%。全国房屋竣工面积为6.5亿平米，同比增长17.9%，2023年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势，今年以来单月竣工面积同比持续保持增长。 重点城市：房企供货能力、供货意愿不足，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%。 据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积约1600万平方米，同比下降约11%（同口径销售面积同比下降约5%），供给端表现整体偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应规模同比小幅增长约2%；但进入三季度后，受销售低迷影响，同时受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售能力均偏弱，新房批准上市面积同比降幅较大，7月以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。11、12月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比增长，12月环比增长约8%，同比下降约19%。 销供比方面，供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。 据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同期月均成交面积为1955万平方米，销供比为1.22，高于2022年水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，四季度销售面积回升，销供比再度走高至1.24，供小于求态势延续。 受供给端表现整体偏弱影响，截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平方米，较2022年底下降9.0%，但规模仍处在近年高位。出清周期方面，截至2023年11月末，按近6个月月均销售面积计算，重点50城短期库存出清周期为19.6个月，较2022年末延长1.6个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达27.8个月，短期库存去化压力大。 5.土地供求 300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧 据初步统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。 流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率延续下降趋势。 究其原因，一方面 是今年多地政府在土地出让前，发布拟出让土地清单供房企提前决策，减小地块流拍可能性； 另一方面 是继续加大核心区或优质地块力度，提高项目去化确定性。据初步统计，2023年，全国流拍地块数量共计3762宗，撤牌550宗，流拍撤牌率21.8%，较上年下降6.9个百分点，但流拍撤牌率整体仍偏高。 各线城市推出和成交规模同比均下降，三四线城市推出面积降幅最大。推出方面， 据初步统计，2023年，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均近两成，三四线城市降幅超20%。 成交方面 ，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。 楼面价方面，受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。一线城市 土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.0%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州甚至多宗地块流拍。 二线城市 今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨4.1%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率。 三四线城市 中，多数城市土地市场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨7.9%。 土拍热度方面 ，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。 北京、上海、杭州 仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右； 成都、合肥、厦门、广州、宁波 等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。 天津、苏州、南京、青岛、重庆 等地，大多数区域新房销售市场调整压力较大，仅个别地块房企关注度较高。 无锡、郑州、沈阳、长春 等地，短期土地市场低迷态势未改，出让地块均底价成交。 另外，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制等内容。截至12月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，北上深尚未调整，宁波溢价率上限由15%上调至30%。 从土拍表现来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温。 10月30日， 济南 成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月15日， 成都 成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，由润达丰地产获取，其余地块均底价成交。12月12日， 杭州 出让9宗地中，杭政储出[2023]165号地块成交溢价率达38%；28日，杭州成交6宗地，溢价5宗，杭政储出[2023]180号地块经52轮竞价，成交溢价率达36%。12月29日， 广州 成功出让3宗地，其中海珠琶洲西区地块成交溢价率达59%，最终由越秀获取。 注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内。 优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。 在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023年，22城高溢价率地块成交规模2719万平方米，同比增长20.0%。具体城市来看， 天津、广州、福州 低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超100%； 成都 今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%； 北京、上海、杭州 土拍表现稳定，呈不同程度增长。 若2023年成交的优质地块2024年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。 拿地企业方面 ，根据中指统计，2023年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年提升12个百分点；地方国资占比26%，较2022年下降16个百分点；民企占比刚过两成，较2022年提升4个百分点。 今年以来，央国企拿地金额占比提升明显，地方国资托底乏力。一方面，2023年地方政府财政压力较大，叠加受2022年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少。另一方面，市场下行期，央国企资金优势凸显，尤其是北京、上海热点城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、合肥央国企拿地占比较上年均提升20个百分点以上。 6.开发投资 1-11月房地产开发投资额同比下降9.4%，降幅持续扩大 全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。 2023年1-11月，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%。单月来看，年初投资额同比降幅较2022年底有所收窄，但随着市场再度转弱后，开发投资额单月同比降幅再度扩大，5月以来同比降幅均超10%。 2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-11月各项资金来源同比均降。 2023年1-11月，房地产开发企业到位资金为11.7万亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款为1.4万亿元，同比下降9.8%；自筹资金为3.9万亿元，同比下降20.3%；定金及预收款为4.0万亿元，同比下降10.9%；个人按揭贷款为2.0万亿元，同比下降8.1%。 2024年中国房地产市场趋势展望 1.经济及政策环境 宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力 2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速持续收窄；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，而疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。 政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地 7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据中指监测，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，多数城市限制性政策完全放开。 中央层面， 2023年2月，《求是》杂志发表习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，并提出“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，房地产政策环境整体保持宽松。 7月，中央政治局会议为房地产定调，一是明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，二是进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房。在此背景下，过去供不应求阶段出台的调控政策需要适时调整优化，为监管部门以及各地优化楼市政策打开了空间。8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策底。 10月30日至31日，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。” 12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。 地方层面， 8月底以来，各地频繁出台政策利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月政策频次达2022年四季度以来单月最高水平。 限购方面 ，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购政策，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、放松购房限制条件等方式放松限购。一线城市中， 广州 放松近郊限购。 限贷方面， 各地积极落实差别化住房信贷政策，多数城市商贷已执行首套20%，二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%；北京、上海调整首套商贷首付比例至30%，二套根据不同区域执行40%-50%。另外，全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”政策。 根据中指监测，2023年以来近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价政策进行优化；同时全国超30城明确实行房票安置，一线城市中 广州 明确提出探索房票安置政策机制。 与此同时，各地支持力度也在持续增强， 如 郑州 支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售； 武汉 发布通知强调要盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。此外，部分城市加快落实中央部署，城中村改造政策也不断落地。10月，广州审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，11月，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》向社会各界公开征求意见，为城中村改造的加快推进提供保障。 除了以上政策举措外，部分城市亦从优化普宅认定标准（11月深圳取消了实际成交总价低于750万元的要求、12月京沪优化普宅认定标准）、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、降低中介费率、降低增值税免征年限等方面完善政策工具箱，力促刚性和改善性住房需求释放。 整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在7.24中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。 从政策趋势上看，需求端 ，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。另外，降低交易税费、优化限价政策等，或将在2024年继续优化调整。 企业端 ，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，若“三个不低于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。 此外，“三大工程”建设的配套措施有望进一步加速落地，预计监管部门将进一步明确城中村改造相关细则，也将有更多城市落实城中村改造配套政策。推动“三大工程”建设，或将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。 2.市场趋势 中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2024年房地产市场提出如下假设： 假设1：宏观经济逐渐恢复，GDP增速较2023年放缓（GDP增长4.5%~5.0%之间）；假设2：货币信贷政策继续发力稳经济，M2同比增长9.5%左右；假设3：房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度仍较大；假设4：城中村改造等政策实质性落地。 在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现 “销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落 ”的特点。 需求端 ，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”， 中性情形下 ，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。 乐观情形下 ，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长；值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。 悲观情形下 ，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。 另外，从近两年土地成交规模来估算新房市场规模 ，根据中指数据，2022年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积16.7亿平方米，2023年成交约13亿平方米，乐观假设近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在15亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。 各线城市来看，一线城市新房销售面积或继续小幅增长。 2024年，一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继续稳中有增。 二线城市2024年市场有望底部企稳。 近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，跟历史相比，2023年销售规模较2018年高点下降了约35%，已经回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。 展望2024年 ，杭州、成都、西安等城市短期库存相对合理，伴随着政策端持续优化调整，新房销售规模有望保持在高位；南昌、武汉、郑州等城市政策优化空间有限，库存去化承压，短期市场走出底部或仍需要时间；福州、天津等城市库存去化压力大，市场调整态势短期或难改。另外，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。 三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。 2023年，三四线城市商品房销售面积同比继续下降，较2021年历史高点下降了36%，市场调整幅度较一二线城市更大，销售规模已降至2014-2015年水平。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策带动效果不足等是重要原因，2024年，三四线城市增量政策整体较为有限，部分城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放，但效果或较弱，同时多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体受限。 综合来看，三四线城市住房逐渐回归消费属性，未来住房需求更多依赖于农村进城人口、居民购买力等因素，2024年各影响因素表现或难有明显改善，预计新房销售规模延续下行态势。 价格方面，从房价趋势上看 ，短期二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价格下跌态势预计将延续，二手房价格下跌，或导致更多购房需求转入二手房市场，房企为了加快回笼资金，新房项目降价促销力度或将继续加大，预计新房价格整体表现疲软。 从结构上看 ，一方面，2023年以来，全国300城土地成交楼面均价同比上涨5%左右，优质地块成交量增加带动成交楼面均价结构性上涨，这部分地块逐渐入市，预计也将对新房销售价格产生结构性带动。另一方面，2024年，一二线城市房地产市场有望保持一定活跃度，市场份额有望延续2023年的上升态势，从而进一步带动全国销售均价结构性上涨。 根据模型测算，中性情形下，2024年全国商品房销售均价同比上涨2.6%左右。 综合分析商品房销售面积和销售均价趋势，中性情形下，预计2024年全国商品销售额同比小幅下降2.4%；乐观情形下，2024年全国商品房销售额同比可实现小幅上涨，涨幅在4%左右。 供应端，房企新开工规模 仍受新房销售恢复节奏慢、土地缩量、现有存量高等因素制约，2024年新开工难改下行趋势，根据模型测算， 中性情形下 ，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，绝对规模降至8.3亿平方米。值得关注的是，2024年是城中村改造加速推进的第一年，整体对新开工带动规模或相对较小， 乐观情形下 ，新开工面积同比小幅下降2.7%，规模降至9亿平方米左右。 投资方面，一方面 ，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行， 另一方面 ，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。 中性情形下 ，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。 乐观情形下 ，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。 2024年房企经营策略建议 销售方面 ，根据中指数据，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。 各阵营房企销售额同比均有所下降 ，TOP10房企销售额平均同比下降11.7%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分别下降17.8%、19.0%、28.2%。 从企业类型来看，央国企实现增长。 TOP50企业中，央国企销售额平均增长4.0%，而稳健民企销售额平均下降12.4%，混合所有制企业下降15.8%，出险民企下降46.5%。 拿地方面， 2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，同比微增1.7%，年底推地节奏有所加快，带动企业拿地总额增速转正。其中，前50家企业和前100家企业中，央企和国企数量占比均约八成。头部企业坚持以销定产、量入为出，以保持投资效率和经营稳健。 融资方面， 2023年，房地产企业债券融资总额为6925.4亿元，同比下降7.5%。其中，房地产行业信用债融资4233.1亿元，同比下降9.1%，占比61.1%；海外债发行219.3亿元，同比增长24.6%，占比3.2%；ABS融资2472.9亿元，同比下降6.8%，占比35.7%。 2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。展望2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。 针对出险房企，建议积极作为，解决当前面临的问题。 一方面，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另一方面，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。 针对稳健型房企，抓市场机会积极营销，快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。 第一，积极营销快速回款。 当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。同时，和金融机构积极开展合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。 第二，优化城市布局结构，聚焦核心城市，并保持一定拿地规模。 土地是房企重要的生产资料，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。当前市场仍处调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。另外，2024年城中村改造或将得到更多政策和资金支持，房企应积极寻找参与城中村改造的机会。 第三，打磨产品力，把握主流需求。 未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。在商品住房回归商品属性的趋势下，未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高，好产品、好服务才会有更强市场竞争力；同时，改善性需求未来具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。 第四，轻重并举，积极探索新发展模式。 在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向， 代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。 如在代建领域，近年地方国资拿地入市率低、地方保障房建设正在加速，代建市场仍处于快速发展期，代建行业渗透率及规模仍有较大提升空间。

SMM1月3日讯：今日0#锌主流成交价集中在21720~21810元/吨，双燕成交于21820~21890元/吨，1#锌主流成交于21650~21740元/吨。早盘市场报价对均价升水一路上涨至40~50元/吨附近，跟盘暂无报价；第二交易时段，普通国产报价对2402合约升水190~220元/吨附近，高价品牌双燕对2402合约报价290~300元/吨附近。今日均价升水大幅上涨，主要是库存相对低位，且临近交割，市场挺升水意愿较强，但下游企业锌价高位整体刚需采买为主。