中信证券研报指出，2023年房地产销售基本面前高后低，当前仍处于低谷，房价也在下降中。据亿瀚数据，2023年销售金额TOP15房企中，国企的数量占比、销售规模占比、销售增速情况均占优。高线化趋势带动头部房企销售均价总体提升。购房贷款相对新房成交额的规模比例持续下降，显示当前房贷利率过高，贷款条件过于严格，对房地产市场真实需求的遏制非常明显。中信证券相信，未来按揭贷款利率如继续下行，对市场会起到切实托底作用。

▍TOP15房企2023年销售金额同比下降9.4%。

据亿瀚数据统计，2023年全国销售金额排名前15位的房企合计销售规模3.48万亿元，对应销售面积1.90亿平米，分别同比下降9.4%和17.3%；12月TOP15房企销售金额和销售面积分别同比下降39.7%和44.6%，全年销售表现前高后低。我们跟踪的42个样本城市2023年新房网签套数累计同比下降13.5%，其中12月降幅同比收窄至3.8%。企业分析，销售金额TOP15房企中7家实现销售金额正增长，6家实现销售面积正增长，其中建发股份、越秀地产销售金额分别同比增长17.8%、14.2%，表现靠前；碧桂园、金地集团、绿地控股、龙湖集团均录得10%以上同比跌幅。

▍市场格局显著变化，国企优势逐渐突出。

据亿瀚数据统计，2023年销售金额TOP15房企中，国有企业合计8家，较2022年提升1家，8家国有房企中，6家实现了销售排名的提升，占排名提升房企的75%。TOP15企业总销售金额中，57.1%由国企贡献，比例也较2022年提升6.3个百分点。

▍销售均价因为货值结构变化而变化，企业定价策略差别不小。

据亿瀚数据统计，2023年销售金额TOP15房企销售均价为1.83万元/平米，同比上涨9.5%。我们认为这里不存在企业项目涨价，而是企业销售结构发生了更趋于核心城市的变化。逐季来看，金地集团等公司销售均价下行更为明显，而华润置地等企业销售均价持续提升。

▍房贷增量相对新房成交额比例不断走低，暗示未来最有效果的政策在放开按揭投放。

新增个人购房贷款和居民中长期贷款相对于新建商品房成交额的比例明显走低。我们认为，这既有家庭提前偿付按揭的原因，也有购房人使用贷款成数越来越少的缘故。但造成这一现象的核心原因是按揭贷款最低首付比例要求过高，贷款利率定价过高。根据中国人民银行数据，住房政策严格的北京居民中长期贷款余额占全国的比例，从2015年年末的5.2%快速下降到了2023年11月的3.3%，其他核心城市也存在这一趋势，但幅度弱于北京。这充分说明居民对于按揭定价高度敏感，反过来也说明核心城市政策边际变化，尤其是按揭贷款利率和首付进一步调整，可能会影响显著。

▍风险因素：

房价持续下跌，房地产销售基本面显著不及预期的风险；部分房企在2023-2024年盈利能力大幅下降或出现亏损的风险；物业管理企业收缴难度加大，应收款和现金流表现不及预期的风险；房地产需求侧政策落实低于预期风险。

▍市场格局调整，机遇挑战并存。

在短期，开发企业总体业绩不达市场前期预期的可能性较大，这意味着三大工程为核心的政策驱动敏感型公司可能更有机会。在中长期，我们相信开发企业的土地储备和融资渠道已经大幅分化，开发行业竞争格局明朗。2024年初销售情势不容乐观，但政策空间仍然较大，全年局部市场有复苏机会。销售渠道在整个产业链中占据独特优势，物管行业则期待预收款和公司治理问题逐步明朗。