SMM1月5日讯：1月4日晚间，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》，其中提到，按照“产城融合、职住平衡”的原则，到2025年，在“虹桥之源”等三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房5万套。此外，上海金山区“花式卖房”，购房5年内免费轨交上下班。
受上海的利好政策以及多地陆续出台房地产利好政策的影响，房地产板块5日早盘均出现拉升，截至5日上午10:08，房地产服务板块涨1.19%，个股方面：云南城投涨停，汇通能源、新大正、世联行等均涨幅居前；截至5日上午10:11，房地产开发板块涨0.61%，津投城开涨7.37%，莱茵体育、京能置业、津滨发展等涨幅居前。
从房地产服务和房地产开发板块涨幅居前的个股也可以看出，化债方向的相关个股涨幅居前。有消息称：根据中国债券信息网统计，截至1月2日，共有10个省、市公布了一季度政府债发行计划共计6362.18亿，规模最大的山东（除青岛）一季度将发行2159.58亿，最小的福建省将发行39亿。近期监管部门已向地方预下达了2024年提前批专项债额度，随同下达的还有提前批一般债额度。
有分析人士表示，房地产板块的上涨主要是受上海的房地产利好政策的带动，不管是《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》中提及的新增保障性租赁住房5万套，还是上海金山区购房5年内免费轨交上下班等利好都助力了房地产板块的上涨。
消息面
【上海：到2025年在“虹桥之源”等三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房5万套】1月4日晚间，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》。其中提到：其中提出，完善在线新经济生态园综合配套环境。加快“长阳秀带”“张江在线”“虹桥之源”三个在线新经济生态园（以下简称“三个生态园”）建设，完善周边公共交通配套，加快实施轨道交通18号线二期、21号线和外环线西段抬升工程，推进轨道交通24、26、27号线规划研究。推动三个生态园与杨浦国家双创示范基地、张江科学城、虹桥国际中央商务区等区域协同发展，完善幼儿教育、商业等生活配套。加强保障性租赁住房建设，按照“产城融合、职住平衡”的原则，到2025年，在三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房5万套。
【花式卖房又来了！上海金山买房可享五年免费轨交通勤】继南宁之后，上海金山也推出“买房可免费轨交通勤”的福利。1月4日，上海金山融媒体中心发布消息称，自2024年1月2日起，购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。其进一步表示，目前，区相关部门正在统一定制专属交通卡，从措施发布日（2024年1月2日）起，以户为单位分多张给到在相关项目购房的跨区置业业主，然后根据业主的付款方式，一次性或者分批次交付交通卡。具体操作流程由购房人与开发商洽谈沟通。
【戴德梁行：预计2024年上海房地产大宗交易市场活跃度高】戴德梁行数据显示，2023年上海大宗交易市场共成交115宗、成交额为806亿元，成交宗数创五年新高，市场交投情绪活跃。2023年投资型买家继续主导市场，全年成交占比达79%，且以个人投资者和机构为主，公寓住宅及办公或产业园备受关注。值得一提的是，国企买家，尤其是外地国企买家，近两年市场占有率逐步攀升。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰预计，2024年上海房地产大宗交易市场活跃度高，将会有更多的核心商圈优质资产放售。新经济热门赛道备受投资者关注，长租公寓等项目有望成为市场焦点。
12月27日消息，为了稳经济促投资，多地已开始准备新一年发债工作。据中国债券信息网数据，近日河北、山西、海南、江苏等地陆续披露2024年一季度地方政府债券发行计划，预计发债规模超过2200亿元。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群表示，地方启动2024年发债计划工作，意味着2024年财政政策有望前置发力，重大项目和基建依然是稳增长的重要抓手。市场人士预计2024年前三季度地方债发行会适度加力，全年总体保持均衡。
【山东济宁：住房公积金贷款最长期限由25年延长至30年】山东省济宁市住房公积金管理中心3日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，并自2024年1月10日起施行，有效期至2027年1月9日。此次调整主要包括两个方面：即调整住房公积金贷款缴存条件、调整最长贷款期限。在调整住房公积金贷款缴存条件方面，借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天）且按时足额缴存住房公积金12个月以上（含12个月），调整为借款申请人建立住房公积金账户满半年，申请住房公积金贷款时按时足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）。在调整最长贷款期限上，济宁住房公积金贷款最长期限由25年延长至30年。
1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。对于第二套改善型住房的认定，通知明确，缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。第二套改善型住房最低首付款比例方面，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。通知显示，该政策自2024年1月3日起施行，2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按最新通知执行。
2023年12月14日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。调整普宅标准的同时，上海还将实施优化差别化住房信贷政策，对首套及二套住房商业性个人住房贷款利率进行了优化。从上个月交易情况来看，据克而瑞数据，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万平方米，环比增长38%，同比降18%。从累计成交情况来看，2023年全年成交914万平方米，同比降10%。克而瑞分析师表示，上海2023年12月出台近几年以来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策。上海出台房地产新政策后，新房市场热度有所提升，不少项目整体日均来访较前期出现50%以上的增长。》点击查看详情
从2023年12月中旬出台的利好政策效果来看，上海楼市热度也有较大回升。据上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米，环比增加48.5%。这一成交量是2023年下半年最高的一个月。
【阶段性取消首套房贷利率下限 东莞新年伊始祭出重磅楼市政策】据微信公众号“东莞发布”公布的信息，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。据悉，此前东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.1%；最新政策意味着，东莞首套房贷利率将不设下限。业内人士认为，东莞取消首套房利率下限，有利于减少居民利息支出，更好支持刚性住房需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降成本将是2024年楼市的一个主题词，预计各地将加大“降成本”措施，这其中重要的一个方面，是降低按揭贷款利率。》点击查看详情
【洛阳楼市新政：棚改项目试点推行“房票”制度、购房抽奖最高可获50万】1月3日，据洛阳市人民政府网站，河南洛阳市人民政府办公室发布关于印发洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知。实施交易契税财政补贴。加大公积金政策支持。以奖代补开展购房特惠活动。在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。各县区政府根据实际，可在棚户区改造项目试点推行“房票”制度，对选择使用“房票”的居民在规定期限内购房的，属地政府可适当提高购房补助标准，并支持房地产企业给予优惠。支持县区政府购买新建商品住宅或公寓作为征收补偿安置房。《若干措施》旨在更好适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，大力支持刚性和改善性住房需求，持续优化住宅用地供应，充分提振房地产市场预期信心。
【江苏东台：加大征迁“房票”补贴力度 支持购房即落户】江苏省东台市近日发布《关于进一步促进东台市房地产市场健康有序发展的措施》。政策明确加大征迁“房票”补贴力度。加大棚户区、城中村改造力度，鼓励通过团购新建商品住房用于安置。
1月1日，中指研究院发布中国房地产市场2023总结 & 2024展望。2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
各方声音
经济日报发文指出理性看待房地产市场变化，回望2023年，我国房地产市场发展格局有一些新变化，即新房销售规模下行、二手房成交放量，总成交量保持平稳。整个市场仍有较大的现实需求作支撑，也反映出当前新房市场存在不少制约因素。对房地产市场的分析与判断，要坚持辩证思维，热中看冷、冷中看热。我国房地产市场的需求潜力仍然较大。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡不充分问题依然突出。我国仍处在城镇化发展阶段，新市民规模大，新增房地产需求依然庞大。2022年我国城镇化率仅为65.22%，其中还有不少人口处于人户分离、“半城镇化”状态，户籍人口城镇化率不到48%，而韩国达到82.5%、日本达到94%。特别是每年有几百万大学毕业生从农村、乡镇、小县城等生源地走向大城市工作，对房地产提出较大规模需求。
中信证券发布研报称，预计2024年不动产市场结构变化不少：预计按揭贷款利率走低，居民购房负担下降，限购限贷继续放松，推动改善性需求释放；预计2024年保交付工作总体取得积极进展，三大工程托底投资，政策对冲债权人顺周期倾向，稳定房企筹资性现金流。
据中国证券报消息，专家认为，2024年既要适度扩大财政支出规模，也要把同样的钱花出更大成效，加强财政政策与其他宏观政策协同联动，提升支持高质量发展的效果。专家预计，新增专项债规模将维持在较高水平，减税降费政策将更加优化，进一步稳预期、提信心；为增强财政可持续性，将从债务重组、展期降息、推动平台转型等方面继续推进地方政府债务风险化解。
弘则弥道（上海）投资咨询有限公司高级分析师章左昊在2023（第八届）SMM电工材料产业年会暨导体线材工业展览会上表示，伴随着认房不认贷政策的落地，整体一二线地产销售趋于企稳，从全国来看地产销售的同比增速也趋于见底，这意味着全行业最差的时候已经过去。在经历了2021年下半年以来的持续下滑，新开工面积已经从顶峰的22亿平左右收缩至8-9亿平，目前已经处于地产行业的主动去库存尾声阶段。不管从绝对面积还是从同比增速角度看，新开工进一步下滑的空间已经非常有限，其预计明年新开工面积增速将明显向上收敛至小幅负增长。》点击查看详情
中银证券研报认为：新房成交面积同比由正转负，环比增幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅缩窄；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。
中泰证券研报指出：中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。中泰证券预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。
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