据广东省住房城乡建设厅官网消息，2月2日，广东省住房和城乡建设工作会议召开，总结2023年工作，分析面临形势，布置2024年工作。会议要求，2024年要聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务，重点做好十个方面工作。其中提到，围绕“稳预期、防风险”，推动建立房地产业新发展模式。坚持“房住不炒”定位，加快构建房地产业新发展模式。加快建立城市房地产融资协调机制，持续做好个别头部房企债务风险化解工作，推动化解一批问题楼盘。推动构建党委领导、政府组织、居民参与、企业服务的物业管理新格局。

随着本周美国、瑞士、日本、德国的银行接连披露骤然上升的商业地产贷款损失，以及个别银行股的惊人跌幅，又将商业地产这个常见的金融危机要素送上舆论关注的焦点。 可能部分投资者还依稀记得， 作为去年美国硅谷银行暴雷系列事件的尾巴，当时在美国排名第14的第一共和银行破产倒闭，导火索也与商业地产贷款有关 ：第一共和银行的2022年年报显示，其在房地产抵押贷款业务上的浮亏高达193亿美元，仅此一项超过其总股本（174亿）。因此当银行业出现信心危机时，第一共和银行便站在风暴来袭的前列。 虽然在眼下，这一轮由“欧美央行长期低利率+突然暴力加息”政策组合催生的商业地产风险，到底会如何演绎仍存在巨大的不确定性。但根据贷款到期余额等要素来判断， 当下应该已经到银行们最“汗流浃背”的阶段了 。 欧美商业地产怎么了？ 欧美商业地产面对的核心问题，主要是两点： 在地产价格快速回落的同时，基准利率却在过去两年里骤升 。再加上一些老旧办公楼还需要额外投资修缮、升级，一些房东们按完计算器后，直接把“资不抵债”的写字楼扔给了面面相觑的银行。 举例而言，加拿大资管公司布鲁克菲尔德（Brookfield）去年3月做出决定，将洛杉矶市中心的天然气公司大楼（Gas Company Tower）扔给房地产贷款的债主摩根大通和花旗等。 这座 52层的写字楼总共背着4.65亿美元的贷款 ——3.5亿美元的商业MBS贷款，和1.15亿美元的夹层贷款。问题在于，根据去年晚些时候的估值， 这栋楼的价值已经从2021年的6.32亿美元跌至2.7亿美元 。 类似的故事也在欧美各地上演。根据IMF两周前发布的研究报告，至少在过去50年里的美联储加息周期中， 近两年美国商业地产的价值跌幅是肉眼可见的最惨一次 。 地产数据供应商GreenStreet的统计也显示， 泛欧商业地产的价格在2022二季度见顶后，在不到两年的时间里跌了30% 。 （泛欧房地产价格指数，来源：GreenStreet） 在本轮欧美商业地产风暴中，最受市场关注的是办公楼领域的问题。一方面因为新冠疫情引发的工作方式转变，另一方面也与单价跌得多有关。类似于商场这类的产业同样受到高利率影响，但因为此前已经经历过电商崛起的冲击，所以相对而言没有办公楼从高位跌下来那么惨。 根据欧美当地的粗略统计，在2022年二季度至2023年三季度一年多的时间里，旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图的办公空间价值跌幅超过50%，法兰克福、都柏林、巴黎、伦敦、马德里的办公室价值跌幅也接近30%。 与大多数贷款一样，抵押品的价值骤跌，意味着贷款人需要补充保证金或者提供更多抵押物。在某些情况下，或需要在当前这样的环境下出售资产回笼资金。 对于商业地产的买家来说， 衡量交易是否划算的关键指标是出租商业地产的租金，与购入房产价值的比率 。在欧美央行加息，国债收益率处于高位的背景下，买家也会要求更高的收益率。在当前供需环境下，涨租金似乎不太可行，所以只能指向商业地产价值的下跌了。 潜在的“雷”有多大？ 由于大多数的商业地产项目都是由非上市公司持有，同时地产项目的估值也不像股票市值那样公开、实时，所以商业地产的问题一直都以可见但缓慢的速度在进展。 咨询机构Newmark Group曾在去年三季度给出预期， 由于商业地产价值的下降，大约有1.2万亿美元的美国商业地产债务存在“潜在麻烦”。 随着商业地产的空置率越来越高，叠加一些债务人发现手里的办公楼“资不抵债”后，这个问题也会更加严重。 根据穆迪今年1月初公布的数据， 美国全国范围内的办公室空置率在去年Q4达到创纪录的19.6% 。不过这份报告也提到了一个好消息：一些近几年新建、位置优越的现代办公楼，明显更容易获得租客的青睐，哪怕价格会贵很多。 到2025年底前，欧美市场大概有2.2万亿美元的商业地产贷款将面临再融资。 理论上所有的债务人都需要摁一遍计算器，看看有没有必要把楼直接扔给银行。 从近几天美股市场的表现来看，投资者们对区域银行、中小银行明显更加担忧。美国的区域银行不仅对商业地产敞口更大，同时也缺乏信用卡、投资银行等大规模的多元化业务，来抵消商业地产贷款的风险。 华泰证券在去年第一共和银行暴雷后曾发表专题研究报告《美国商业地产，至暗时刻或尚未到来》，其中也提到： 随着商业地产贷款到期规模显著上升，2023-2024年美国商业地产再融资风险将进一步加大，其中由于银行商业地产贷款的期限大都低于10年，且大多数为浮动利率贷款，所以接受利率传导的速度也会更快。 （来源：华泰研究）

  》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格 》点击查看SMM铜产业链数据库         本周（1.29-2.4）上海及周边地区电解铜现货市场交易更显冷清，下游企业大多完成节前备库进入放假阶段。然在此背景下，现货未表现出较大贴水，周内升水呈先抑后扬的走势。年前升水表现坚挺原因为何，以下为具体分析。         从月差角度来看，沪铜2402合约对2403合约contango月差于周内一度扩至contango200元/吨以上，叠加春节节后回来即是沪铜2402合约换月时点，持货商挺价情绪较明显。在主流平水铜上让价幅度较低。但根据SMM调研，可关注到部分湿法铜与非注册货源在周内报盘与平水铜价差较大，对实盘成交价格有一定的拖累。         除月差原因外，对海外进口货源年后流入的紧张预期也令内贸现货升水进一步走高。因周内进口比价练练走弱，周中对沪铜2403合约进口亏损一度上至700元/吨以上。叠加国内消费需求冷清的情况，部分冶炼厂开始布局出口，贸易商亦将手中现货货源转为仓单注册。且周中以后，因天气原因，北方货源南下物流受阻，市场上流通货源进一步减少，故升水表现抬升趋势。         综上所述，本周现货升水坚挺主要受月差与持货商供货量调控两方面原因。展望后市，需关注春节期间宏观经济对期铜造成的影响。本周五美联储非农就业数据表现超预期增长，美元突破104点大关，预计期铜将连续承压回落。若铜价下跌幅度可观，预计现货订单将有一定增量，年后需求增长或带动现货升水走高。  

》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格           本周SMM调研了国内主要大中型铜杆企业的生产及销售情况，综合看企业开工率为62.02%，较上周下降13.43个百分点。（调研企业：21家，产能：783万吨)         本周（1.26-2.1）国内主要精铜杆企业周度开工率下降13.43个百分点，录得62.02%。受消费持续走弱以及备库计划基本完成影响，开工率如预期下降（预测值61.25%）。        从调研来看，本周开工率下降主要是受到了精铜杆厂成品备库基本完成以及消费走弱导致垒库的双重影响，据SMM调研，多数已完成现有备库计划的企业陆续进入春节假期，且部分下游企业已经放假，还未进入假期的下游企业提货速度也愈发缓慢，消费持续走弱。周内又逢河南大雪，导致河南企业停产，因此整体开工率大幅下降。        库存方面，在成品备库以及提货速度走慢的影响下，截至本周四，本周样本企业成品库存量较上周环比上升20.79个百分点，达67700吨。SMM调研的21家精铜杆企业中成品库存偏高的达10家。        精废杆价差方面，本周（1.26-2.1）精废杆平均价差为1078元/吨，较上周增加375元/吨，精铜制杆优势减弱，但随着年关将近，精废价差对消费的影响已缩小。        下周（2.2-2.8）多家企业已完全停产，其他多数企业也将陆续步入假期，在消费持续走弱的影响下，剩余企业也将持续减量，预计下周开工率将继续大幅下降。据SMM数据显示，预计下周（2.2-2.8）开工率34.85%，环比下降27.17个百分点。 附部分精铜杆企业调研详情  

SMM2月2日讯：今日0#锌主流成交价集中在20750~20830元/吨，双燕暂无报价，1#锌主流成交于20680~20760元/吨。早盘市场对均价升水30~60元/吨，整体报价较少；第二交易时段，普通国产报价对2403合约升水30~50元/吨附近，高价品牌双燕暂无报价。今日锌价维持弱势，低价下贸易商挺价情绪较浓，但下游基本放假，低价仅刺激刚需补库，高升水成交较少，整体来看交投两淡。

一月的房地产市场，没能走出低谷期。 据克而瑞数据，今年1月一线城市新房总成交面积为152万平方米，同比、环比分别下降22%和38%。 “不同能级城市，一月成交量均出现同、环比齐降的现象，不过一线城市环比跌幅略低于二三线城市。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟称。 克而瑞数据显示，今年1月二三线城市新房共成交737万平方米，环比下降44%，同比降18%。 从二线各城市成交量情况来看，1月仅成都一城成交量超100万平方米；西安1月以70万平方米的成交量排在成都之后，而其余二线城市单月成交量，均不足50万平方米。 杨科伟表示，目前多数城市成交仍处于低迷期，部分城市新政后的利好，也呈现边际效应递减，仅成都、西安等少数城市具有较市场强韧性。 价格方面，据中指院今日公布的数据，2024年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16244元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨0.43%。 “1月新房平均价格上涨，主要是受到结构性因素影响，一线及二线热点城市部分热盘成交对价格有一定拉动作用。”中指院分析师郭昕昱表示。 从价格环比上涨城市数量来看，2024年1月，全国新建住宅价格环比上涨城市个数为49个，较2023年12月增加2个。此外，今年1月有33个城市新建住宅价格环比下跌，较2023年12月减少7个；这其中，厦门新建住宅价格环比下跌0.72%；温州跌幅为0.24%。 同比来看，2024年1月，新建住宅价格同比上涨的城市个数为41个；其中，成都同比上涨2.61%，西安、合肥等5个城市同比涨幅均在1%-2%之间。今年1月，新建住宅价格同比下跌的城市个数为58个；长春同比下跌2.14%，深圳、哈尔滨等7个城市同比跌幅均在1%-2%之间。 1月的二手房市场，也处于盘整期。 据中指院数据，2024年1月，全国百城二手住宅均价15230元/平方米，环比下跌0.56%，连续下跌21个月，跌幅较上月扩大0.01个百分点；同比下跌3.96%，跌幅较上月扩大0.43个百分点。百城中，99个城市二手房环比下跌，下跌城市数量连续8个月超90个。 对于接下来的市场走向，分析师认为，虽然市场仍在低位徘徊，但楼市宽松政策或持续落地，将助力房地产市场企稳恢复。 在郭昕昱看来，降低购房门槛和成本，仍是需求端政策的聚焦点。继广州、上海放松限购政策后，北京、深圳也有望从因城施策、因需施策等角度优化相关政策，促进改善型购房需求释放；二线城市可能会全面取消住房限购。同时，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步降低。 杨科伟认为，广州、上海、苏州等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，政策宽松也将进入加速落地阶段，局部城市或将迎来小幅放量。不过，政策带来的支持效应，其持续性如何仍有待市场检验。

在过去短短24小时内，伴随着美联储执拗喊话“3月不降息”的背景声， 横跨全球三大洲的银行集体发出有关商业地产的损失警告，其中有两家银行的掌门因此辞职。 以北京时间为基准，顺序大概是这样的： 周三晚间， 纽约社区银行报告巨额贷款损失，其中也有一部分与商业地产项目有关 ，股价因此大跌超37%。因为这家银行曾在去年接手暴雷的签名银行，使得这一事件格外引人关注。截至发稿，纽约社区银行周四继续下跌13%，整个美国区域银行板块一同风声鹤唳。 （纽约社区银行日线图，来源：TradingView） 周四一早， 位于日本东京的青空银行（Aozora Bank）披露，由于与美国商业地产有关的损失，公司预期截至今年3月的财年将净亏损280亿日元（约合13.59亿人民币） ，此前预期盈利240亿日元。 青空银行同时宣布， 总裁兼CEO谷川启（Kei Tanikawa）将去职 ，4月1日生效。受此消息影响，青空银行股价周四下跌21.49%。 （青空银行日线图，来源：TradingView） 这里有一个冷知识：与A股不同，日股对于涨跌停的限制是按照股价所在的区间，划定日内价格波动的范围。举例而言，青空银行前一交易日收盘价为3257日元，所以今天跌700日元已经达到极限。而到周五，青空银行最多只能再跌500日元。 周四晚些时候， 瑞士宝盛集团（Julius Baer）宣布，公司因借给奥地利私营地产公司Signa Group的贷款，计提接近7亿美元的损失拨备 。同时，宝盛宣布 CEO Philipp Rickenbacher辞职 ，同时宣布关闭与这笔贷款有关的私募信贷业务。 同样在周四，德意志银行也宣布， 在四季度将美国商业地产贷款的损失拨备，同比翻5倍至1.23亿美元 。 欧美商业地产的麻烦恐刚开始 银行与地产之间的紧密关系并不难理解：地产开发商和地产持有人，往往会与银行展开融资业务。所以当商业地产使用率和估值下降的时候，银行也站在风暴袭来的前排。 在这一系列事件中也呈现出鲜明的特点： 欧美商业地产问题的冲击，对于中小银行、区域银行更为明显 ，但对宝盛、德银这种百年大行影响相对有限，周四这两家银行的股价还因为各种利好明显上涨。从另一个角度来看， 小银行的商业地产贷款占比，也要比超级大行明显高出一截。 正因如此，当美联储明确表态“不急着降息”后，大家迅速将忧虑的目光投向这个板块。 金融数据供应商Trepp的追踪器显示， 光是美国，到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期 。面对美国政策利率突然暴涨的情况，许多银行也在过去两年给予一些贷款短期展期，将清算日期稍稍往后推了一点。 由于商业地产贷款的周期往往在5-10年间，所以即将到期的大部分贷款都是高房价、低利率时期发放的。美联储咬定不降息越久，就会有越多的地产持有者因难以负担“借新还旧”的压力躺下。 投资银行Guggenheim的首席投资官Anne Walsh上个月曾在达沃斯指出，商业地产里办公楼领域的痛苦才刚开始。她指出， 中小银行将在未来24个月内面对大量办公楼贷款的再融资。这种情况可以被视为银行业的滚动式衰退，可能会持续一段时间。 美国的麻烦辐射日本 过往讨论美国商业地产面对的高利率问题时，普遍关注的是美国地区银行的承受能力。但青空银行的暴雷，则展现出美国商业地产的麻烦，存在“辐射海外”的风险。 青空银行的资产规模接近550亿美元，在日本大概算是中等规模的区域性银行，也排不进日本的系统重要性银行。就是这样一家银行， 在美国的办公楼贷款余额达到18.9亿美元，占到整个银行贷款组合的6.6% 。青空银行强调，该行在美国的商业地产贷款都集中在芝加哥、洛杉矶这样的大城市。 在这背后，也是日本投资者重回美国商业地产市场的身影。根据MSCI的数据，截至去年12月中旬，2023年日本投资者总共在美国商业地产上花了37亿美元，较前一年翻倍，并达到2016年以来新高。 除了直接参与地产交易外，也有不少日本资金通过房地产基金进入美国市场。最具有代表性的是，从2018年开始涉足房地产基金的日本政府养老金投资基金，2023年分别向黑石、Brookfield的房地产基金各承诺投资5亿美元。

2024年首月，房地产市场持续承压，房企销售整体保持低位运行状态。 中指院数据显示，2024年1月，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。 “虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但市场信心和行业预期修复尚需时日。”克而瑞分析师指出，2024年，房企仍需采取措施积极应对来适应新变化，通过促进销售去化，以保障流动性安全。 从数据表现来看，1月百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，不论是央国企还是民企销售均有所承压。据中指院统计，1月销售额超百亿房企7家，较去年同期减少6家；超五十亿房企8家，较去年同期减少1家。 另据华泰证券研究报告，1月百强房企单月销售金额中，仅15家出现环比增长，较12月减少48家；有14家出现同比增长，较12月减少3家。 从销售金额来看，今年1月，保利发展以203亿元位列行业第一，万科以193亿元位居第二，招商蛇口以121亿元升至行业第三，绿城中国、华润分列四、五名，中海则降至第六，碧桂园降至行业第十。 虽然房企销售规模仍在下滑，但百强房企拿地意愿有所恢复。中指院统计，2024年1月，TOP100企业拿地总额856亿元，同比大幅增长44.8%。 中指研究院企业研究总监刘水认为，拿地意愿恢复的主要原因，首先是2023年1月，受重点城市仅一城有土拍，以及春节假期错峰的影响，供应量呈季节性回落，企业拿地基数较低。其二，2023年10月以来，22城陆续“取消土地限价”，带动重点城市及区域土地热度有所回升，但持续性如何有待观察。 新增货值方面，招商蛇口和中国雄安集团位列前两位。2024年1月，招商蛇口以150亿元占据榜单新增货值首位；中国雄安集团新增货值规模为135亿元，在雄安新区获取大面积土地。 事实上，进入2024年，各地还在不断优化调控，政策面持续宽松。中指研究院统计，2024年1月已有38省市(县)出台政策46条，尤其是高能级城市的限购政策迎来持续优化。 1月27日，广州发布房地产新政后，苏州、上海跟进优化限购政策步伐。1月30日，苏州宣布全面取消限购；上海住建委、房管局发布通知，次日起，在上海市连续缴纳社保或个税满5年的非沪籍居民，可在外环外（崇明区除外）限购1套住房。 “截至目前，除一线城市外，仍有杭州、成都、天津核心区限购，我们认为限购放松会进一步扩围，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复。”华泰证券分析师表示。 刘水认为，短期来看，北京、深圳优化楼市政策的预期进一步走强，北上深将参考广州、成都，优化大户型限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策。 值得关注的是，临近新年，返乡置业成为热点话题，重庆、湖北、江西、江苏等多地推出了相关政策以及活动。 “当前返乡置业人群以80后、90后为主，工作所在城市房价偏高、生活压力较大是返乡置业主要原因。”中指院分析师指出，为引导购房者信心回升、推动成交量回暖，各地政府纷纷推出返乡置业优惠政策，通过地方财政补贴叠加房企促销折扣，重点争夺来自一二线城市的购房者。 “伴随更多城市优化楼市政策，叠加融资协调机制的落地见效，预计春节假期后市场活跃度或有回升，部分城市小阳春行情仍有一定预期。”刘水认为。

新年刚开局，全国城中村改造开始加速落地。 据微信公众号“成都住建”1月31日消息，国家开发银行、中国农业发展银行两家政策性银行已累计与成都市签约城中村改造项目29个，截止目前投放资金约15亿元，均已拨付至项目需求方。这标志着首批专项借款，成功投放至成都城中村改造项目。 上述已签约项目，只是成都城中村改造相关安排的一部分。据悉，成都市第一批62个城中村改造项目获得国家专项借款支持，总资金规模逾1200亿元，在全国同类城市中位列前茅。 据介绍，专项借款资金，将专项用于征收补偿安置、安置住房小区的建设等城中村改造前期工作，以及小区的相关配套基础设施建设。 成都城中村改造专项贷款落地之际，广州、西安等城市也传来新消息。 据广州市住房和城乡建设局1月30日公布的信息，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。其中，罗冲围片区城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。 同一日，全国首批城中村改造专项借款也于日前成功在西安落地。 西安市住建局1月30日披露，西安市高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元。 西安市住建局方面表示，接下来将积极争取获得更多支持，通过发挥专项借款等政策性资金导向作用，积极稳步推进城中村改造工作，在完善城市功能、转变发展模式的同时，拉动经济增长，推动城市发展。 除上述几城，不少地方也对城中村改造，做出了安排。福建在2024年省住房城乡建设工作会议上透露，福建今年计划启动23.38万户老旧小区改造工程；该省计划未来投入467亿元，以推动厦门、福州两地的城中村改造项目。 此外，南宁、合肥以及浙江、辽宁等地，均公布了首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造。按现有公布数据来，南宁计划未来5年实施改造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500亿元；合肥计划3年内完成104个城中村改造项目。 对于城中村专项借款先后落地，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，专项借款是推动城中村改造的一个重要金融工具创新，有利于推动城中村改造加速，落实城中村改造的公共属性，确保规划目标能够实现。 “此类借款的主要目的，是解决前期资金投入较大，资金回收周期太长，导致投入产出现金流不匹配；在期限方面进行有效配，有利于提振国企、城投以及相关主体积极性，降低城中村改造的成本。”李宇嘉表示。 其进一步指出，专项借款仍然需要偿还，偿债的主要资金来源，是土地征拆完成后，带方案出让的土地后费用以及后续商品房销售、保障性住房物业经营收入等，最终实现资金投入产出的平衡，从而推动下一个项目，实现可持续、可循环。 从目前各地已公布的城中村改造专项借款的额度来看，仅成都与广州两城已达到2626亿元。据每经新闻统计，包括济南、青岛、合肥、石家庄、沈阳在内的11个城市，城中村改造专项借款授信总金额约3200亿元。 另据央视新闻，国家开发银行1月30日发放城中村改造专项借款90.8亿元，涉及广州、南京、武汉、成都、郑州、济南等十多个城市近百个项目，将建设安置房23.84万套。 业内人士认为，目前已公布的城中村改造借款金额规模已较为可观，而从长远看，城中村改造带来的效用，更加值得期待。 近日有媒体报道，纳入城中村改造、保障房建设的城市将扩围，按照相关指标推算，纳入城中村改造的城市有望从35个扩至52个。 据中指院常务副院长黄瑜测算，未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。 中指院预计，城中村改造在投资带动方面，也会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。 业内人士认为，推进城中村改造，对城市建设、住房改善及拉动经济等方面，均具有一定的积极意义。 “推动城中村改造是优化住房资源之举，可在一定程度上缓解城市发展不平衡、不充分的矛盾，改善城中村面貌。此外，城中村改造将对促进消费、拉动社会投资产生一定的利好，可以改善当前居民储蓄意愿强、消费意愿弱的局面，有利于促进市场经济平稳运行。”诸葛找房分析师称。

SMM2月1日讯：今日0#锌主流成交价集中在20920~21140元/吨，双燕暂无报价，1#锌主流成交于20850~21070元/吨。早盘市场对均价升水30~40元/吨，跟盘对2403合约升水0~50元/吨左右，整体成交较少；第二交易时段，普通国产报价对2403合约升水20~50元/吨附近，高价品牌双燕暂无报价。今日锌价大幅下挫，部分贸易商出货意愿较低延续挺价，然下游企业前期低位已有补库且临近假期，企业整体采买依然较少，成交未见明显起色。