上海市区域高质量发展领导小组办公室印发《 〈上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案〉任务分工方案》。 其中提到，全面推进城市更新，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。 《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》任务分工方案 认真贯彻落实《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》（以下简称《实施方案》），是上海落实国家新型城镇化战略、转变超大城市发展方式、促进城乡融合发展、提升城市能级和核心竞争力的重要抓手，现就贯彻落实《实施方案》重要任务，制定分工方案如下： 一、实施以人为核心提升城镇化质量行动 （一）优化户籍和居住证政策 1. 持续做好人口综合服务和管理，健全覆盖全人群、全生命周期的人口服务体系。（责任单位：市发展改革委、市公安局、市卫生健康委、市教委、市人力资源社会保障局、市房屋管理局、市民政局、各区人民政府） 2. 完善居住证积分制度，结合经济社会发展需要动态调整积分指标，对居住证持证人在新城、南北转型地区、崇明世界级生态岛等重点区域工作并居住的，给予居住证积分专项加分。（责任单位：市人才工作局、市发展改革委） 3. 赋予重点区域管理机构人才引进重点机构推荐权，推荐额度向重点区域倾斜。（责任单位：市人才工作局、市发展改革委、市人力资源社会保障局） 4. 支持重点区域制定紧缺急需技能人才职业目录；研究优化在沪稳定居住的城市运行保障服务人员的落户政策。（责任单位：市人才工作局、市人力资源社会保障局、市发展改革委） （二）健全常住地提供基本公共服务制度 5. 优化基本公共服务资源布局，完善家门口服务体系，建立健全按照常住人口配置公共服务资源制度，构建“15分钟社区生活圈”。（责任单位：市发展改革委、市规划资源局） 6. 完善基本公共服务标准体系，结合经济社会发展需要动态调整基本公共服务实施标准，稳步将符合条件的来沪人员纳入基本公共服务保障范围。（责任单位：市发展改革委） 7. 指导人口集中导入区动态调整优化事业编制资源布局结构，保障基本公共服务发展需要。（责任单位：市委编办） （三）完善就业服务体系 8. 面向农业转移人口开展大规模、广覆盖、多形式的职业技能培训，努力提升农业转移人口职业技能、就业创业和融入城市能力。（责任单位：市人力资源社会保障局） 9. 支持各类企业对农业转移人口广泛开展岗位技能提升培训、企业新型学徒制培训等。（责任单位：市人力资源社会保障局） 10. 优化落实定向培训补贴政策，对我市用人单位委托培训实施机构对农民工开展定向培训的，按照培训后学员在我市用人单位就业情况给予定向培训补贴。（责任单位：市人力资源社会保障局） 11. 实施养老护理、家政服务等领域技能人才培养三年行动计划，强化职业培训、完善评价制度、优化补贴政策。（责任单位：市人力资源社会保障局、市民政局、市商务委） 12. 持续深入开展“乐业上海优+”“春风行动”“春暖农民工”系列活动，充分发挥已建成“15分钟就业服务圈”站点作用，不断提升就业服务满意度和精准度。（责任单位：市人力资源社会保障局） （四）保障随迁子女受教育权利 13. 健全与学龄人口变化相匹配的教育资源保障机制，保障符合条件的来沪人员随迁子女享受各级各类教育的基本权利。（责任单位：市教委、市发展改革委、各区人民政府） 14. 全面实施基础教育扩优提质行动计划，促进义务教育优质均衡，加快扩大优质普通高中教育资源供给，办好每一所家门口学校。（责任单位：市教委、市发展改革委、各区人民政府） （五）完善多元化住房保障和供应体系 15. 优化“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，不断满足农业转移人口住房需求。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局） 16. 鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。（责任单位：市房屋管理局） 17. 加快发展新时代城市建设者管理者之家，面向从事城市建设、运行和生活服务保障行业的农业转移人口等群体，五年建设筹措新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局） 18. 不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，更好满足刚性住房需求和多样化改善性住房需求。（责任单位：市房屋管理局） 19. 探索推动灵活就业人员参加住房公积金制度。（责任单位：市住房城乡建设管理委） （六）扩大社会保障覆盖面 20. 落实灵活就业人员参加职工基本养老和医疗保险政策，全面取消在就业地参保的户籍限制。（责任单位：市人力资源社会保障局、市医保局） 21. 引导农业转移人口按照规定参加企业职工基本保险。（责任单位：市人力资源社会保障局、市医保局） 22. 有序推进居住证积分达到标准分值人员的配偶和在我市就读的子女等参加城乡居民基本医疗保险政策，稳定和扩大异地就医直接结算定点医疗机构数量。（责任单位：市医保局） 23. 深入推进新就业形态人员职业伤害保障试点。（责任单位：市人力资源社会保障局） 二、实施城市综合承载能力提升行动 （七）建设品质宜居城市 24. 全面推进城市更新，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市发展改革委） 25. 持续推进农民相对集中居住工作，实现“十四五”期间农民相对集中居住签约项目的建设和交付。（责任单位：市住房城乡建设管理委） 26. 打造全龄友好城市，推动完整社区建设，以“一老一小”人群需求为重点，实施社区嵌入式服务设施建设工程，落实推动银发经济高质量发展若干政策举措，推进儿童友好城市建设市域全覆盖，持续推动儿童友好先行实践区和特色实践点建设。（责任单位：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市妇儿工委办、市民政局） 27. 着力完善覆盖城乡的综合交通网络体系，推动城镇基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖。（责任单位：市交通委、市住房城乡建设管理委、市发展改革委） 28. 以市域铁路建设为重点拓宽轨道交通覆盖面，到2028年底，全市轨道交通运营里程突破1000公里。（责任单位：市交通委、市发展改革委） （八）建设韧性安全城市 29. 开展安全生产治本攻坚“十大行动”。（责任单位：市应急局） 30. 实施城市生命线安全工程，开展老化管道更新改造试点，以廊体标准化为方向推进综合管廊建设运营，深入实施架空线入地和杆箱整治，五年完成供水管道改造700公里、排水管道改造800公里，全面完成2900公里既有市政道路和街坊老旧燃气管道改造。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市水务局、市房屋管理局） 31. 统筹规划全市“平急两用”公共基础设施布局，健全完善平急转换机制。（责任单位：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市商务委、市卫生健康委、市应急局） 32. 系统化全域推进海绵城市建设，到2028年底，全市建成区面积64%达到海绵城市建设要求。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市水务局） 33. 强化源头防范，聚焦危化品、燃气、电动自行车、农村自建房等重点领域，强化安全监管和隐患整治；建立房屋体检等制度；到2028年底，试点社区体检数量不少于300个。（责任单位：市应急局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局） （九）建设绿色生态城市 34. 加快打造公园城市，推动绿色空间开放、共享、融合。（责任单位：市绿化市容局） 35. 持续深入打好蓝天、碧水、净土保卫战，细颗粒物年均浓度力争不高于28微克/立方米，重要水体水质优良比例保持在95%左右，受污染耕地和重点建设用地安全利用率保持100%。（责任单位：市生态环境局、市水务局、市农业农村委、市规划资源局） 36. 推动全市碳普惠体系常态化运行，全市煤炭消费占一次能源消费比重保持在30%以下，碳排放强度稳步下降。（责任单位：市生态环境局、市发展改革委） 37. 全面推行建筑“光伏+”应用，完成既有建筑节能改造4000万平方米以上，新建国家机关办公建筑、大型公共建筑全面按照绿色建筑三星级标准建设。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市机管局、市发展改革委） 38. 加快建设绿色交通体系，全市公交车全部实现新能源化（城市应急车型除外）、巡游出租车基本实现新能源化，高速公路服务区快充站实现全覆盖。（责任单位：市交通委、市发展改革委） 39. 深入推进崇明世界级生态岛建设。（责任单位：崇明区人民政府） （十）建设数字智慧城市 40. 全面推进城市数字化转型，在区块链、隐私计算、数据空间、物联网等领域集中突破一批关键技术，在教育、医疗、文旅、交通等领域迭代推出一批数字场景，加快建设具有世界影响力的国际数字之都。（责任单位：市数据局、市教委、市卫生健康委、市文化旅游局、市交通委、市经济信息化委） 41. 加强数字政府建设，全面推进政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”、智慧城市“人民共建”，夯实城市治理数字底座，建设基层治理数字化平台，打造“智慧好办”政务服务品牌，探索形成引领全国的超大城市数字治理新模式。（责任单位：市数据局、市政府办公厅、市住房城乡建设管理委） 42. 前瞻布局数字新基建，加快构建国家级区块链网络上海枢纽，初步建成全球双万兆城市。（责任单位：市数据局、市通信管理局、市经济信息化委、市发展改革委） 三、实施城镇体系优化引领产城融合行动 （十一）发挥新型城镇化战略承载区示范作用 43. 围绕推进“五个中心”建设，打造一批国家战略承载区，支持浦东新区将12个街道打造为“精品城区”，24个镇开发边界以内区域打造为“现代城镇”，开发边界以外区域打造为“美丽乡村”；支持虹桥国际开放枢纽、临港新片区提升双向赋能水平，成为引领周边共建共享城镇化发展成果的高原高峰。（责任单位：市发展改革委、浦东新区人民政府、虹桥国际中央商务区管委会、临港新片区管委会） 44. 打造一批科技创新承载区，推动张江科学城加快从“园区”向“城区”转型，树立“科产城”融合发展标杆，示范引领张江高新区“一区22园”联动发展；支持“大零号湾”科技创新策源功能区、紫竹高新区等重要创新源产学研深度融合，助力上海加快建设创新型城市。（责任单位：市科委、闵行区人民政府） （十二）增强主城区辐射带动能力 45. 围绕提升上海在全球服务网络中的能级和地位，实施高端专业服务机构集聚专项行动，在主城区打造各具特色的专业服务业集聚区，在相关区试点推行“专业服务券”，推动专业服务业国际化发展。（责任单位：市发展改革委、各相关区人民政府） 46. 围绕提升国际消费中心城市能级，实施商圈能级提升行动，打造特色化、差异化全球新品首发地示范区，每年新增各类品牌首店800家以上。（责任单位：市商务委、各相关区人民政府） 47. 推动主城区与新城、新市镇、乡村功能衔接互补，持续放大中心辐射作用。（责任单位：市发展改革委、市农业农村委、各相关区人民政府） （十三）着力推动新城发力和南北转型 48. 注重产城融合、功能导入，持续提升新城产业竞争力、功能承载力和人才吸引力，加快把新城打造成为独立综合性节点城市。（责任单位：市发展改革委、嘉定区人民政府、青浦区人民政府、松江区人民政府、奉贤区人民政府、临港新片区管委会） 49. 突出产业引领，深化实施产业发展市区协同机制，明确新城主导产业定位和细分赛道布局，围绕主导产业集聚生产性服务业特别是工业服务业，培育和引入一批创新能力强的设计创新中心、具有全球服务能力的检验检测认证机构、拥有国际视野的知识产权服务机构，厚植新城产业生态。（责任单位：市经济信息化委、市发展改革委、市商务委、市市场监管局、市知识产权局、嘉定区人民政府、青浦区人民政府、松江区人民政府、奉贤区人民政府、临港新片区管委会） 50. 突出功能支撑，适度前瞻布局优质公共服务资源，统筹资源加快优质基础教育学校建设，探索高标准建设“未来学校”，完善产教融合工作机制，推动市级医院在新城布局重点专科、优势专科，着力提升公共服务能级；远近结合推动交通基础设施建设，编制落实综合交通专项规划，完善交通体系和规划布局，提高新城交通成网成体系水平。（责任单位：市发展改革委、市教委、市卫生健康委、市交通委、嘉定区人民政府、青浦区人民政府、松江区人民政府、奉贤区人民政府、临港新片区管委会） 51. 突出支点撬动，着力构建以新城为中心的城乡区域发展体系，牵引带动城乡融合发展。（责任单位：市发展改革委、嘉定区人民政府、青浦区人民政府、松江区人民政府、奉贤区人民政府、临港新片区管委会） 52. 深化南北转型，推动吴淞创新城、上海湾区高新技术产业开发区等南北转型重点区域功能集聚、品质开发。（责任单位：市发展改革委、宝山区人民政府、金山区人民政府） （十四）分类推进新市镇发展 53. 支持毗邻主城区的镇提升综合配套服务功能，打造与主城区功能相融的现代城镇。（责任单位：市发展改革委、市农业农村委、各相关区人民政府） 54. 支持毗邻重点开发园区的镇提升专业配套服务功能，建立健全促进区镇联动、产镇融合的体制机制，吸引产业链上下游就近集聚。（责任单位：市经济信息化委、市农业农村委、市商务委、各相关区人民政府） 55. 支持位于远郊的镇提升城乡统筹服务功能，依托现代农业、生态风光、历史文化等不同资源禀赋升级改造，促进镇容镇貌改善和镇级实力提升。（责任单位：市发展改革委、市农业农村委、市文化旅游局、市住房城乡建设管理委、各相关区人民政府） 56. 研究分类支持撤制镇发展，研究完善规划撤并村实施机制。（责任单位：市规划资源局、市农业农村委、市住房城乡建设管理委、各相关区人民政府） 57. 重点聚焦承载重大战略任务、位于主要廊道节点或具备良好基础条件的镇，因镇施策、一镇一策，推动全域土地综合整治试点、“沪派江南”风貌保护传承试点、“五好两宜”和美乡村试点、特色产业园区和特色小镇认定等政策资源与要素资源倾斜叠加，打造以点带面、连城带乡的重要节点和新增长点，吸引人口就近城镇化。（责任单位：市发展改革委、市农业农村委、市交通委、市规划资源局、市经济信息化委、市财政局、各相关区人民政府） 四、实施上海大都市圈引领长三角一体化发展行动 （十五）织密畅联通达的通勤圈 58. 完善省际重大交通基础设施项目协同推进机制，建立年度重点建设项目清单，加快建设沪渝蓉铁路（上海经南京至合肥段）、沪通铁路二期等项目。（责任单位：市交通委、市发展改革委） 59. 持续优化完善上海、苏州轨道交通11号线运营衔接。（责任单位：市交通委、市发展改革委） 60. 加强干线铁路、城际铁路、市域铁路、城市轨道交通网络基础设施等标准跨区域衔接，推进长三角轨道交通信息互联、票务互认、安检互信、支付互容、管理互通。（责任单位：市交通委、市发展改革委） 61. 提升省际公路通达能力，形成便捷通达的公路网络。（责任单位：市交通委、市发展改革委） （十六）打造协同发展的产业圈 62. 强化科技领军企业出题、跨区域“揭榜挂帅”的联合攻关机制，深入实施长三角科技创新共同体联合攻关计划。（责任单位：市科委、市经济信息化委、市发展改革委） 63. 深化长三角国家技术创新中心体系布局，建设国际先进技术应用推进中心（浦东），推动科技成果跨区域转化。（责任单位：市科委、市发展改革委、浦东新区人民政府） 64. 支持上海技术交易所建立长三角技术权益登记中心，探索科技成果市场化评价机制。（责任单位：市科委、市知识产权局） 65. 强化产业跨区域协作，推进智能网联汽车测试牌照和测试结果互认互通，加强氢能基础设施协同布局，探索开展低空飞行应用场景试点，加快推进全国一体化算力网络长三角国家枢纽节点建设。（责任单位：市经济信息化委、市交通委、市公安局、市应急局、市住房城乡建设管理委、市数据局、市通信管理局、市发展改革委） 66. 加快市场一体化建设，推动准入标准一体化、市场监管一体化和要素市场一体化。（责任单位：市市场监管局、市人力资源社会保障局、市数据局、市科委、市发展改革委） 67. 深化“信用长三角”平台建设，加强区域信用信息共享使用和专项信用报告互认。（责任单位：市发展改革委） 68. 开展长三角地区检测认证服务产业优化升级行动，统一开展区域检验检测能力验证。（责任单位：市市场监管局） （十七）完善便利共享的生活圈 69. 推进长三角数据共享交换体系建设，创新跨省“一件事”集成服务和“服务码”运用，深化电子证照应用场景建设。（责任单位：市数据局、市政府办公厅） 70. 促进长三角银发经济产业协同发展，探索推动老年人异地享受长期护理保险、养老服务补贴等待遇，协同推进长三角康养项目合作。（责任单位：市发展改革委、市民政局、市医保局） 71. 支持深化长三角社会保障卡居民服务“一卡通”应用，推动在交通出行、旅游观光、文化体验等方面率先实现“同城待遇”。（责任单位：市人力资源社会保障局、市交通委、市文化旅游局） 72. 推进长三角文化体育和旅游深度融合发展，联合开展精品活动赛事，打造长三角文旅品牌。（责任单位：市文化旅游局、市体育局） 73. 强化跨界区域生态环境共保联治，做好生态环境突发事件应急处置联动。（责任单位：市生态环境局、市水务局、市应急局、市发展改革委） （十八）率先打造长三角生态绿色一体化发展示范区样板间 74. 促进产业协同发展，建立健全统筹协调的科技创新和产业创新融合发展机制，加快示范区跨省域高新技术产业开发区建设，探索跨省合作园区建立利益共享机制。（责任单位：长三角生态绿色一体化发展示范区执委会、市科委、市经济信息化委、市财政局、市税务局、市统计局、市发展改革委） 75. 促进交通互联互通，依托市域铁路示范区线等项目，推动“轨道上的示范区”起势成型。（责任单位：长三角生态绿色一体化发展示范区执委会、市交通委、市发展改革委） 76. 促进生活便利共享，结合示范区共建共享公共服务项目清单，探索建立基本公共服务领域跨区结算制度，推出社会保障卡居民服务“一卡通”同城待遇用卡场景，加快推动文化产业和旅游产业高质量融合发展；深化生态环境一体化制度创新，形成区域联动、分工协作、成果共享的示范区生态环境共保联治格局。（责任单位：长三角生态绿色一体化发展示范区执委会、市发展改革委、市财政局、市人力资源社会保障局、市文化旅游局、市生态环境局） 五、组织实施 （十九）形成工作合力 77. 在市区域高质量发展领导小组领导下，建立完善新型城镇化推进工作机制，统筹提升全市推进新型城镇化的治理效能。（责任单位：市发展改革委、各相关市级部门、各区人民政府） 78. 市级部门要加强对新型城镇化建设的要素保障，切实推进目标任务落地见效。（责任单位：市发展改革委、各相关市级部门） 79. 市、区两级要加强协同，支持区区结对合作，探索构建中心城区与郊区协调发展的动力机制。（责任单位：市发展改革委、各相关市级部门、各区人民政府） 80. 各区要结合实际，制定本区新型城镇化支持政策和项目清单，总结提炼工作经验和做法，形成具有超大城市特点的新型城镇化建设样本。（责任单位：各区人民政府） （二十）强化要素协同 81. 完善各区年度建设用地指标配置，合理安排人口净流入地区土地指标。（责任单位：市规划资源局） 82. 深化实施“智造空间”“工业上楼”“产业融合管理要求（M0）”等产业用地新模式，积极盘活低效产业用地。（责任单位：市规划资源局、市经济信息化委） 83. 深化农村土地制度改革，用活用好农村承包地“三权分置”、农村集体经营性建设用地入市、闲置宅基地房屋盘活利用等政策，有力有效保障乡村振兴用地需求；稳慎推进农村承包地经营权有序流转和宅基地使用权有偿退出，切实维护进城镇落户农民权益。（责任单位：市农业农村委、市规划资源局） 84. 统筹利用各类资金政策向新型城镇化建设任务和吸纳农业转移人口数量较多地区倾斜，加大对农业转移人口市民化的支持力度。（责任单位：市财政局、市发展改革委、市人力资源社会保障局） 85. 健全多元可持续的投融资机制，引导社会资本积极参与新型城镇化建设项目，提升新型城镇化金融服务质效。（责任单位：市委金融办、市发展改革委、人民银行上海总部、上海金融监管局、上海证监局、市财政局）

新年刚开局，全国城中村改造开始加速落地。 据微信公众号“成都住建”1月31日消息，国家开发银行、中国农业发展银行两家政策性银行已累计与成都市签约城中村改造项目29个，截止目前投放资金约15亿元，均已拨付至项目需求方。这标志着首批专项借款，成功投放至成都城中村改造项目。 上述已签约项目，只是成都城中村改造相关安排的一部分。据悉，成都市第一批62个城中村改造项目获得国家专项借款支持，总资金规模逾1200亿元，在全国同类城市中位列前茅。 据介绍，专项借款资金，将专项用于征收补偿安置、安置住房小区的建设等城中村改造前期工作，以及小区的相关配套基础设施建设。 成都城中村改造专项贷款落地之际，广州、西安等城市也传来新消息。 据广州市住房和城乡建设局1月30日公布的信息，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。其中，罗冲围片区城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。 同一日，全国首批城中村改造专项借款也于日前成功在西安落地。 西安市住建局1月30日披露，西安市高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元。 西安市住建局方面表示，接下来将积极争取获得更多支持，通过发挥专项借款等政策性资金导向作用，积极稳步推进城中村改造工作，在完善城市功能、转变发展模式的同时，拉动经济增长，推动城市发展。 除上述几城，不少地方也对城中村改造，做出了安排。福建在2024年省住房城乡建设工作会议上透露，福建今年计划启动23.38万户老旧小区改造工程；该省计划未来投入467亿元，以推动厦门、福州两地的城中村改造项目。 此外，南宁、合肥以及浙江、辽宁等地，均公布了首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造。按现有公布数据来，南宁计划未来5年实施改造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500亿元；合肥计划3年内完成104个城中村改造项目。 对于城中村专项借款先后落地，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，专项借款是推动城中村改造的一个重要金融工具创新，有利于推动城中村改造加速，落实城中村改造的公共属性，确保规划目标能够实现。 “此类借款的主要目的，是解决前期资金投入较大，资金回收周期太长，导致投入产出现金流不匹配；在期限方面进行有效配，有利于提振国企、城投以及相关主体积极性，降低城中村改造的成本。”李宇嘉表示。 其进一步指出，专项借款仍然需要偿还，偿债的主要资金来源，是土地征拆完成后，带方案出让的土地后费用以及后续商品房销售、保障性住房物业经营收入等，最终实现资金投入产出的平衡，从而推动下一个项目，实现可持续、可循环。 从目前各地已公布的城中村改造专项借款的额度来看，仅成都与广州两城已达到2626亿元。据每经新闻统计，包括济南、青岛、合肥、石家庄、沈阳在内的11个城市，城中村改造专项借款授信总金额约3200亿元。 另据央视新闻，国家开发银行1月30日发放城中村改造专项借款90.8亿元，涉及广州、南京、武汉、成都、郑州、济南等十多个城市近百个项目，将建设安置房23.84万套。 业内人士认为，目前已公布的城中村改造借款金额规模已较为可观，而从长远看，城中村改造带来的效用，更加值得期待。 近日有媒体报道，纳入城中村改造、保障房建设的城市将扩围，按照相关指标推算，纳入城中村改造的城市有望从35个扩至52个。 据中指院常务副院长黄瑜测算，未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。 中指院预计，城中村改造在投资带动方面，也会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。 业内人士认为，推进城中村改造，对城市建设、住房改善及拉动经济等方面，均具有一定的积极意义。 “推动城中村改造是优化住房资源之举，可在一定程度上缓解城市发展不平衡、不充分的矛盾，改善城中村面貌。此外，城中村改造将对促进消费、拉动社会投资产生一定的利好，可以改善当前居民储蓄意愿强、消费意愿弱的局面，有利于促进市场经济平稳运行。”诸葛找房分析师称。

据住房城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。 一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作， 住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理，整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理。通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。 超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。 坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。 坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。 据介绍，一部分集聚了产业的城中村在改造中将做好产业搬迁和转型升级，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。 据了解，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。 各地将坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 中信证券分析师陈聪等人在近期报告《本轮城中村改造的承继和创新》中认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点多于相同点。本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。 具体而言，在区域方面上，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域， 本轮城中村改造则专门针对超大特大城市： 由于当时的棚户区改造以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，拆迁较为容易的三四线城市进展快，需求迫切但情况复杂的超大特大城市进展缓慢。换言之，棚改是先易后难的改革。 但是，大量货币化资金投入，使得三四线城市房价上涨过快。且三四线城市人口和产业相对薄弱，开发规模过大， 一定程度增加了经济运行长期风险。 本轮城中村改造从一开始就在区域上限定于超大特大城市， 从居民的切实需要出发，从城市的客观实际出发，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造。 由于一线城市的城中村情况更加复杂， 本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢， 对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。 在工作的主要方式上，本轮改造与棚户区改造重点不同： 棚户区改造不乏大拆大建的案例。当时全国人均居住面积还比较低，但大拆大建也确实留下了城市千篇一律，短期供给过大，社区配套不合理，职住不平衡等一系列问题。 我们认为本轮城中村改造更像“绣花”功夫，适应当前人均居住面积相对较高，但居住环境和城市面貌亟待改善的事实。 2023年7月，广州连续发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 （征求意见稿）》和《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，主要聚焦通过城中村改造加强住房保障和人才安居；推动城中村传统产业转型升级；加强历史文化保护，留住乡愁；加强树木保护；补偿安置和权益保障；拆迁补偿争议解决；鼓励将集体用地转为国有土地等领域。 我们认为， 城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新，既包含了拆除重建的全面改造，也包含维持建筑格局的微改造，还有介于两者之间的混合改造。 在受益主体上，本轮城中村改造更为聚焦： 相比棚改而言，本轮城中村改造的受益主体更聚焦，其受益时间更长。 棚改本身推动了澎湃的建设需求，驱动了上下游的扩大再生产。 城中村改造则要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。 从短期拉动投资的角度，我们认为无论是房地产开发还是基础设施建设， 本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。 但从高质量发展的角度， 我们预计这轮城中村改造能解决长期问题， 并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。政策不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。 中信证券分析师：陈聪（S1010510120047）、张全国（S1010517050001），刘河维（S1010523030004）

核心观点： 城中村改造是城市更新的重要构成部分，本次国常会要求推进超大特大城中村改造并不完全属于增量政策，更多是对此前十四五城市更新目标框架下城中村改造相关内容的深化。我们估算十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于1万亿。 城中村改造与棚户区改造在推进原则上存在三大核心差异，即城中村改造推进区域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更低；城中村货币化安置比例可能更低。综上来看，城中村改造对地产投资及销售的拉动作用可能明显低于棚户区改造。预计未来央国企将是城中村改造的投资主体，银行信贷是资金来源的核心发力点。 内容摘要 城中村改造是城市更新的重要构成部分，并非增量政策而是对前期规划的深化 7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下文简称《指导意见》），对于城中村改造，我们认为应整体纳入城市更新的大框架来理解，本次国常会要求推进城中村改造并不完全属于增量政策，更多是对此前十四五城市更新目标框架下城中村改造相关内容的深化。 我们在2022年的城市更新系列报告中曾指出，城市更新是未来地产投资重要的发展方向，而城中村改造是城市更新的重要构成部分。十四五规划中曾对全国城市更新（并非超大特大城市独有）提出具体目标“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。” 国家发改委也曾于《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中对城市更新的定义予以明确，城市更新的改造对象划分，可以分为“三区一村”，老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村改造。 城中村改造与棚户区改造区别：面向区域更小，拆建比例可控，货币化安置低 我们认为城中村改造与棚户区改造在推进原则上存在三大核心差异，即城中村改造推进区域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更为可控；城中村货币化安置比例可能更低。从上述三大差异来看，城中村改造对地产投资及销售的拉动作用可能明显低于棚户区改造。 一是面向区域不同，本轮城中村改造主要面向超大特大城市，三四线城市并非工作重心；且国常会明确指出“优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，意味着整体工作推进速度相对较为稳健。棚户区改造面向全国，推进速度较快，尤其在2015-2017年间成为三四线城市去库存的重要驱动因素。 二是城中村改造拆建比例更为可控，住建部2021年正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》）并提出四项重点指导原则：一要严格控制大规模拆除，《通知》要求老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。二要严格控制大规模增建，《通知》要求更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2（即新建/拆除比例不得超过2，例如原项目面积100平，拆除20平，新建面积最高不得超过40平）。三要严格控制大规模搬迁，《通知要求》更新项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。 三是城中村改造货币安置化比例相对更低，棚改货币化在推进过程中由央行PSL提供支持采取了广泛的货币化安置，住建部也曾于2015年发文《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》中指出：“积极推进棚改货币化安置工作”；我们认为在当前“房住不炒”大基调的指引下，城中村改造预计采用货币化安置的比例有限，可能更多采用实物安置等手段。 全国范围内城中村改造投资规模可能略低于1万亿元 《指导意见》中涉及的城中村改造主要面向超大特大城市，根据国务院发布2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。根据国家统计局于《求是》发布的超大特大城市清单，截至2021年末，超大城市共有7个分别为：上海市、北京市、深圳市、重庆市、广州市、成都市和天津市；特大城市共计14个，依据城区人口由高向低排列分别为：武汉市、东莞市、西安市、杭州市、佛山市、南京市、沈阳市、青岛市、济南市、长沙市、哈尔滨市、昆明市、郑州市和大连市。 截止2021年末，上述超大特大城市在全国地产投资中占比约38.3%，但当前上述城市对城中村改造的规划口径存在较大差异，包括统计方式不一致（改造面积、户数、投资规模等多个口径）、统计口径不一致（城中村、城市更新等多个口径）、规划时间不一致（2023年或十四五多个口径）等。为此，我们使用城市更新全国投资的估算规模大致推算城中村改造的潜在规模。 从全国范围看，我们曾在2022年发布的城市更新系列报告中进行测算：综合2019年-2021年间的平均投资规模和部分省市的十四五城市更新投资规划，十四五期间城市更新拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模约2-2.5万亿。从具体结构来看，考虑到绝大多数省市并未公布城中村改造在城市更新中的投资占比，我们使用城中村改造的典范城市广州市的结构进行类推，广州市2023年城市更新投资规划约2000亿元，其中城中村改造规模约983亿，占比约49%。 如使用广州市的占比结构类推，则十四五期间平均每年全国城中村改造投资规模可能位于1-1.25万亿之间。但广州市作为超大城市，城中村改造的推进力度可能显著高于全国水平，即全国城市更新中的城中村改造占比可能低于49%，我们认为对应十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于1万亿。 城中村改造资金如何解决？ 财政资金发挥杠杆作用，贷款是核心发力点，多渠道并进解决城中村改造资金问题。作为城市更新行动的重要组成部分，城中村改造在推进过程中更多依赖政府发力和财政资金支持，上周国常会通稿中指出 “多渠道筹措改造资金”和“鼓励和支持民间资本参与”。从我们梳理来看，财政及准财政资金起基础性作用但规模有限，银行信贷是更大规模的核心支撑，未来应多措并举解决城中村改造资金问题。 一是央企是重要主体，贷款发力促进信用扩张。我们认为，从压实政府主体责任角度来看，央企和国企是城中村改造重要主体，在财政及准财政资金的基础作用上，信贷扩张将成为助力城中村改造的重要抓手，针对不同的项目开发模式和经营模式，国有大行、股份行及城商行等推出了相对应的旧改贷、并购贷、开发贷等类型贷款，我们认为，在当下信用主动收缩的背景下，城中村改造或将为信用扩张带来一定积极支撑，央企在其中扮演的作用可能更加突出。 二是财政预算内资金是重要基础，但规模有限。中央及地方一般公共预算中在住房保障支出方面安排了部分用于保障性租赁住房和城市更新相关的资金安排，但总体规模相对较小，上海2022年用于保障性安居工程支出仅为0.1亿元。政府性基金逐步发力，规模有限。2021年财办预〔2021〕29号发布，将专项债资金用途进一步拓展，明确可用于保障性安居工程，具体可投向三个方向：城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造（主要支持在建收尾项目）；从使用效果来看，2022年新增专项债用于老旧小区改造和保障性租赁住房分别达到528.1亿元和213.2亿元。2023年截至7月14日，年内已发行专项债投向老旧小区改造和保障性租赁住房的资金分别达到了671.6亿元和372.6亿元。 三是准财政也是重要抓手，主要通过政策性银行贷款支持。除财政外，国开行、农发行等准财政工具也是重要抓手：根据农发行2022年报，截至2022年末，农发行用于棚户区改造贷款累计投放1.73万亿元，其中2022年投放318亿元，新建安置房28005万平方米，有效改造473万户、1593万人的住房条件，并投放64.73亿元用于成长老旧小区改造，改造小区4333个、涉及60万余户。根据国开行2022年年报，2022年全年发放保障性住房贷款1302亿元，惠及居民超过27.8万户，累计支持99.2万老旧小区居民改善居住条件。 我们认为，政策性金融机构作为重要的准财政工具，是支持城市更新等民生工程的重要资金来源，从货币政策和财政政策配合产业政策、社会民生政策的视角来看，未来财政货币配合将成为城市更新的重要资金来源，比如央行通过PSL、再贷款等方式支持政策性银行，进而加强对老旧小区及城中村改造等方面的支持。 四是多措并举助力城中村改造。我们认为，当前来看，财政资金是城中村改造的重要抓手，未来应多措并举吸引多元资金参与城中村改造等城市更新项目，发挥政府投资的引领和杠杆作用，吸引民间资本和社会资本参与，我们认为重点关注经营性城投转型及REITs等方式。国企改革背景下，我们认为，城中村改造等城市更新项目是较好的业务板块，整体开发的投资回报率也有吸引力，是经营性城投转型的重要方向，同时鼓励部分民企通过股权合资、委托管理等方式参与开发，可以提升整体效率；此外，基础设施REITs、保障性租赁住房REITs等项目经验也可为城中村改造带来启发，让更多社会资本参与。 风险提示 政策推进力度不及预期；地产下行风险超预期