在过去短短24小时内，伴随着美联储执拗喊话“3月不降息”的背景声，横跨全球三大洲的银行集体发出有关商业地产的损失警告，其中有两家银行的掌门因此辞职。

以北京时间为基准，顺序大概是这样的：

周三晚间，纽约社区银行报告巨额贷款损失，其中也有一部分与商业地产项目有关，股价因此大跌超37%。因为这家银行曾在去年接手暴雷的签名银行，使得这一事件格外引人关注。截至发稿，纽约社区银行周四继续下跌13%，整个美国区域银行板块一同风声鹤唳。

（纽约社区银行日线图，来源：TradingView）

周四一早，位于日本东京的青空银行（Aozora Bank）披露，由于与美国商业地产有关的损失，公司预期截至今年3月的财年将净亏损280亿日元（约合13.59亿人民币），此前预期盈利240亿日元。

青空银行同时宣布，总裁兼CEO谷川启（Kei Tanikawa）将去职，4月1日生效。受此消息影响，青空银行股价周四下跌21.49%。

（青空银行日线图，来源：TradingView）

这里有一个冷知识：与A股不同，日股对于涨跌停的限制是按照股价所在的区间，划定日内价格波动的范围。举例而言，青空银行前一交易日收盘价为3257日元，所以今天跌700日元已经达到极限。而到周五，青空银行最多只能再跌500日元。

周四晚些时候，瑞士宝盛集团（Julius Baer）宣布，公司因借给奥地利私营地产公司Signa Group的贷款，计提接近7亿美元的损失拨备。同时，宝盛宣布CEO Philipp Rickenbacher辞职，同时宣布关闭与这笔贷款有关的私募信贷业务。

同样在周四，德意志银行也宣布，在四季度将美国商业地产贷款的损失拨备，同比翻5倍至1.23亿美元。

欧美商业地产的麻烦恐刚开始

银行与地产之间的紧密关系并不难理解：地产开发商和地产持有人，往往会与银行展开融资业务。所以当商业地产使用率和估值下降的时候，银行也站在风暴袭来的前排。

在这一系列事件中也呈现出鲜明的特点：欧美商业地产问题的冲击，对于中小银行、区域银行更为明显，但对宝盛、德银这种百年大行影响相对有限，周四这两家银行的股价还因为各种利好明显上涨。从另一个角度来看，小银行的商业地产贷款占比，也要比超级大行明显高出一截。

正因如此，当美联储明确表态“不急着降息”后，大家迅速将忧虑的目光投向这个板块。

金融数据供应商Trepp的追踪器显示，光是美国，到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期。面对美国政策利率突然暴涨的情况，许多银行也在过去两年给予一些贷款短期展期，将清算日期稍稍往后推了一点。

由于商业地产贷款的周期往往在5-10年间，所以即将到期的大部分贷款都是高房价、低利率时期发放的。美联储咬定不降息越久，就会有越多的地产持有者因难以负担“借新还旧”的压力躺下。

投资银行Guggenheim的首席投资官Anne Walsh上个月曾在达沃斯指出，商业地产里办公楼领域的痛苦才刚开始。她指出，中小银行将在未来24个月内面对大量办公楼贷款的再融资。这种情况可以被视为银行业的滚动式衰退，可能会持续一段时间。

美国的麻烦辐射日本

过往讨论美国商业地产面对的高利率问题时，普遍关注的是美国地区银行的承受能力。但青空银行的暴雷，则展现出美国商业地产的麻烦，存在“辐射海外”的风险。

青空银行的资产规模接近550亿美元，在日本大概算是中等规模的区域性银行，也排不进日本的系统重要性银行。就是这样一家银行，在美国的办公楼贷款余额达到18.9亿美元，占到整个银行贷款组合的6.6%。青空银行强调，该行在美国的商业地产贷款都集中在芝加哥、洛杉矶这样的大城市。

在这背后，也是日本投资者重回美国商业地产市场的身影。根据MSCI的数据，截至去年12月中旬，2023年日本投资者总共在美国商业地产上花了37亿美元，较前一年翻倍，并达到2016年以来新高。

除了直接参与地产交易外，也有不少日本资金通过房地产基金进入美国市场。最具有代表性的是，从2018年开始涉足房地产基金的日本政府养老金投资基金，2023年分别向黑石、Brookfield的房地产基金各承诺投资5亿美元。