杭州再次出台楼市重磅利好政策，全面取消二手房限购。 3月14日，杭州市发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。 这其中最受关注的政策分别为，“优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。” 业内人士认为，本次杭州楼市调控全面放开二手房限购、降低了税费成本，实现了对二手房市场的精准调控。 “从政策定位及影响来看，此次杭州楼市新政将对二手房市场形成重大利好。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，全面取消二手房限购，意味着会有更多外部需求前来杭州置业，同时也会增加杭州本市改善性住房需求，此举有助于提高楼市成交热度。 中指研究院华东大区常务副总高院生认为，杭州本次调控之所以仅针对二手房市场，一方面是因为杭州新房的库存健康，库存出清周期仅10个月（截止2023年底）；而当前杭州二手住宅挂牌量已近14万套，库存压力巨大。 与此同时，2024年杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模可能会继续上升，这将进一步加大二手房库存压力。 另一方面，则与近期二手房成交冷清有关。高院生表示，自去年11月以来，杭州在“10.16”新政后成交量出现冲高，但此后交易量持续回落，2月由于春节长假二手房成交仅2000套左右，3月二手房市场有明显复苏，但新增挂牌量也在同步激增。 据诸葛数据研究中心数据，2024年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套，较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。1、2月杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重分别为54.8%、50.9%。 “在此时点，杭州新政为二手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。”高院生称。 多位分析师认为，杭州此举也是落实住建部部长倪虹在两会上提到内容的具体体现。 3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，倪虹部长指出，“我们强调要因城施策、精准施策、一城一策。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。” “结合今年两会新的定调，满足多元化改善性住房需求将成为各地政策新的突破点，尤其是二手房市场的购房政策可能会迎来更大力度松绑，对于一线及重点二线城市来说，这也是重要的探索方向之一。”关荣雪称。 “从具体的调控政策趋势来看，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备放松空间。”中指研究院市场研究总监陈文静称。

各个城市的公积金贷款政策仍在不断松绑。 3月13日下午，天津市住房公积金管理中心网站发布消息称，于3月18日起调整个人住房公积金贷款首付款比例。本次调整的核心在于，职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，应支付不低于住房交易价格20%的首付款，而过去这一首付是30%。 天津继续为楼市松绑 公积金贷款最低首付比例从三成降为两成 昨日，天津市住房公积金管理中心发文称，为进一步发挥住房公积金制度保障作用，更好满足职工刚性和改善性住房需求，此次天津仅调整了申请住房公积金贷款购房最低首付款比例政策，其他政策保持不变。 根据最新政策，职工申请住房公积金贷款购买家庭首套住房的，应支付不低于住房交易价格20%的首付款；购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格30%的首付款。该新政自2024年3月18日起施行，有效期5年。 天津为何调整公积金贷款首付？财联社记者注意到，根据中指研究院数据，2024年1-2月，天津商品住宅成交面积为86.6万平方米，同比下降46.6%；商品住宅成交套数为7986套，同比下降47.5%。今年2月，天津商品住宅成交面积为38.76万平方米，环比下降19.02%，同比下降65.36%；商品住宅成交套数为3686套，环比下降14.28%，同比下降65.16%。 此外从公开报报道来看，近年来天津市不断通过各种方式为楼市松绑。 一位银行业人士向财联社记者介绍，将公积金贷款首付比例从3成降为2成，客观上可以起到降低购房者负担的作用。当然，在天津等大城市，单纯靠公积金贷款一般无法满足购房者需求的，购房人一般都是采用公积金+商业贷的组合贷款形式，而此前各大城市商业贷款早就把首付比例降到两成。因此，降低公积金贷款比例对于那些选择组合贷的普通客户来说无疑是利好。 开年来多地持续调整，一线城市北上深等仍未变 今日上午，财联社记者查询发现，今年以来，各地政府持续优化、调整公积金贷款的相关政策。 2月21日，济南住房公积金中心发文，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于20%，2月22日（含）之后网签的按新政策执行。 2月下旬，沈阳市召开召开优化住房公积金提取和放宽二手房公积金贷款期限政策新闻发布会，表示3月1日起，取消职工现金购买自住住房须在购房两年内申请提取住房公积金的时间限制；职工购买二手房公积金贷款期限由“35年减房龄”延长为“40年减房龄”，二手房最高贷款期限为30年。 2月27日，长春市住房公积金管理委员会发布《关于调整长春市住房公积金个人住房贷款政策的通知》称，自3月1日起实施。其核心为借款人及配偶申请住房公积金贷款时，贷款额度和双方住房公积金账户余额关联倍数由原来的20倍提高至30倍；对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，首次申请住房公积金贷款的，单笔贷款最高额度由原来的可上浮30%提高至可上浮40%。 2月27日，河北唐山市发文，唐山市住房公积金贷款政策再优化，自2024年3月1日起，唐山市将提高住房公积金贷款额度并取消异地贷款的户籍地限制。 据克而瑞方面指出，目前广州、武汉、南京、成都、苏州等重点城市的公积金贷款首套首付比例都已调整为最低两成，二套首付比例最低为三成。目前，天津已经作出了重大改变，那么北京、上海、广州、深圳等一线城市的情况如何呢？ 今日上午，财联社记者查询北京市政府网站发现，北京暂未调整。其公积金贷款政策为：公积金贷款购房的首付款比例将根据房屋性质而不同：从低至高来看，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%；购买政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。 不过，去年底该政策已经调整为首付款比例不再区分普通住房及非普通住房。购买首套住房的，公积金首付款比例不低于30%；购买房屋位于城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）且为二套住房的，首付款比例不低于50%；购买房屋位于城六区以外且为二套住房的，首付款比例不低于40%。 上海市的政策也没有发生改变。上海住房公积金网显示具体细节为：对于认定为首套住房贷款的，所购住房建筑面积在90平方米以下（含90平方米）的，最低首付款比例为20%；所购住房建筑面积在90平方米以上的，最低首付款比例为30%。 而依据深圳市政府网站去年11月发布的相关内容显示，购房人家庭名下在本市无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

SMM3月14日讯：今日0#锌主流成交价集中在21420~21610元/吨，双燕成交于21510~21680元/吨，1#锌主流成交于21350~21540元/吨。早盘市场下月票均价贴水10-20元/吨，跟盘基无报价；第二交易时段，普通国产报价对2404合约贴水30-50元/吨附近，高价品牌双燕对2404合约升水40元/吨附近，白银对2404合约贴水50-60元/吨附近。上海现货升水继续小幅下调，锌价继续上行，下游畏高慎采，整体现货成交无明显改善。

据杭州住保房管消息，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。主要是二手房方面，杭州十区均不再限购，这意味着全国购房者都可以在杭州购买二手房，且不限套数。 杭州进一步优化房地产市场调控措施 为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，落实城市主体责任，更好满足刚性和改善性住房需求，促进杭州房地产市场平稳健康发展，今天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。 《通知》要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。 《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 《通知》要求继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。 《通知》强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。 《通知》自发布之日起施行，原有政策与本《通知》不一致的，以本《通知》为准。

据杭州住保房管消息，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。 杭州进一步优化房地产市场调控措施 为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，落实城市主体责任，更好满足刚性和改善性住房需求，促进杭州房地产市场平稳健康发展，今天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。 《通知》要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。 《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 《通知》要求继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。 《通知》强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。 《通知》自发布之日起施行，原有政策与本《通知》不一致的，以本《通知》为准。

SMM3月13日讯：今日0#锌主流成交价集中在21270~21410元/吨，双燕成交于21370~21490元/吨，1#锌主流成交于21200~21340元/吨。早盘市场下月票均价贴水10元/吨，跟盘基无报价；第二交易时段，普通国产报价对2404合约贴水20-40元/吨附近，高价品牌双燕对2404合约升水60元/吨附近，会泽对2404合约升水50元/吨附近。盘面高位运行，市场出货较多，现货升水持稳，下游畏高接货情绪不高，整体现货成交不佳。

3月12日，万科股债齐升，带动整个房地产板块大涨，消息指出地产股拉升与一则“要求银行强化对国有支持的地产发展商万科融资支持，并呼吁债券人考虑延长私人债务到期期限”的传闻有关，侧面也预示着市场信心正在重建。 同日，花旗分析师Griffin Chan等在报告中称，近期中国房地产行业出现了一些积极变化，包括： 1.银行对万科的支持，2.新房销售逐渐回暖，3.二手房市场交易量回升 ，经过三年的去杠杆周期，正在出现改善迹象，行业的信用风险有望进一步降低至可承受水平，投资者应考虑在2024年第二季度采取中性看涨的态度： 我们预计万科将继续获得银行支持，且2023年第四季度万科销售强劲(9-12月超过300亿元；1-2月:行业前两名)。 3月最近一周，一二线城市如深圳、南京、无锡等地的新房销售访客量开始回升，尽管具体数据尚未公布，这种趋势表明市场需求可能正在逐步恢复。此外，二手房销售从1、2月的低点回升到9-12月的水平。 花旗强调， 当前投资者对中国地产股的敞口处于低位，这为市场回升提供了有利条件。 楼市回暖迹象 1、北上广深二手房成交回暖 据中原地产统计，3月2日至3日的周末，北京二手房合计成交量约在1700套，相比上个周末1100套明显上涨，较春节前的周末成交量也普遍多了200-300套。而在刚刚过去的9-10日周末，北京二手房成交合计达到2100套，10日接近1200套。 上海房地产中心交易数据显示，3月1日-3月8日期间，上海每日二手房成交量在478套至676套之间，日均成交量为571.5套，是2月同期日均成交量（250套）的2倍以上。 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第10周（3.4-3.10），重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%，同比下降35.9%，成交量已现环比“三连升”，同比降幅连续小幅收窄。 据克而瑞调研报告，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%，同比下降60%。基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分城市或将出现局部“小阳春”。 2.房企拿地积极性提高 据中指数据，1-2月，百强房企拿地总额达到1577亿元，同比大幅增长30.6%。房企投资热情似乎有所恢复。同时，核心城市土地溢价率有所上升。比如，合肥三宗宅地出让，最高溢价达到了54%，甚至还拍出了历史单价最高的地价。杭州新年的首场土拍，7宗地块平均溢价率也达到了19.1%。 3.新房市场：购房者信心指数环比上涨4.3% 根据2024年《2月国民安居指数报告》，全国找房热度环比上涨18.6%，重点监测的65城中，有25城新房价格环比上涨，有36城二手房挂牌均价环比上涨，购房者信心指数环比上涨4.3%，近四成经纪人认为3月二手房市场需求量将增加。

万科债务问题，持续发酵。 12家商业银行为万科筹资800亿以应对未来到期公开市场债券偿付的传言，再度将万科推向风口浪尖。有银行人士称，确实存在传闻中的一些现象。对此，万科方面未向记者做出回应。 上述融资安排利好传闻之前，关于万科及其债务问题，已经引起不小的风波。 从万科传出非标债务展期被拒，到新华保险出面澄清、万科提前偿还6.3亿美元债，再到监管层召集金融机构支持万科融资以及12家商业银行为万科筹资800亿等，万科偿债风波已持续近半月。 处于风暴眼中的万科，如何展开自救，能否等来“援手”，成为各方关注的焦点。 浙商证券分析师杨凡向记者表示，万科作为行业龙头公司，应对危机有着较为丰富的经验。“万科有大量优质存量资产，在必要时完全可以进行适当处置以回笼资金，因此其能够安全度过债务压力的可能性较高。” 另一位券商分析师也认为，今年内的债务压力万科应该能挺过去，因为除大量可以变现的资产，万科如果加大销售力度、加快项目交付速度，将进一步增加账上可支配现金；另外，如果相关部门能给予适当支持，也将有助于其债务问题的解决，度过这一困难时期。 与险资博弈仍在继续 本次风波，由万科与金融机构协商贷款展期事宜引发。而关于展期相关情况如何，倍受关注。 2月底，有市场传闻称，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层奔赴北京，与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，其中与新华资产约100亿元的债务展期谈判被拒绝。 随后，万科的债务偿还能力问题吸引各方注意力。虽然新华资产于3月3日已出来澄清，但万科“股债双杀”的局面也从侧面引发外界对万科偿债能力的关注 虽然万科通过提前偿还6.3亿美元债稳定市场信心，但对于非标债务问题，万科却未予回应。业界认为，目前万科与险资方面的博弈，仍在继续。 据悉，因担心万科的潜在流动性风险，至少三家总部位于北京的保险公司于3月7日派出高管前往万科深圳总部，在地方政府协调之下磋商偿债计划。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长一年、增加抵押品及公司发行债券进行“非标转标”等。 事实上，这已经不是万科第一次与保险机构商谈非标债务展期。 据媒体报道，2023年11月万科境外债大幅波动，深圳市国资委与深圳地铁为万科站台，在监管机构与地方政府协调下，万科至少两笔非标债务进行了三个月左右的展期。获得展期的两笔非标债权人分别为新华保险与太平保险，规模均在20亿元左右，这两笔非标债权的原本到期时间分别为2023年12月与2024年1月。 受访人士告诉记者，由于已经展期一次，因此万科此次再次对非标债务进行展期，才会遭到险资机构的质疑。 有分析人士认为，保险债权人对万科不满的根本原因是，万科账面有钱但于偿债意愿不强，其可能希望于通过有效利用账面资金，以缓解2024-2025年的公开债务到期压力。 “目前看，万科基本面还是不错的，但同时也要注意到，其今年的确面临一定的债务压力。”一家房产机构分析人士说。 据万科2023年第四期中期票据募集说明书，除新华资产的97.82亿元之外，万科的非传统融资主要借款方还涉及平安银行、泰康资产、中原信托和中诚信托等金融机构，金额合计253.82亿元。 整体来看，万科共有三笔金融机构借款将于两年之内进行偿还，金额共计61.45亿元。 “由于当前楼市低迷，房企销售业绩不佳，投资者信心不足，考虑到引发风波的单笔非标债务金额较大，以及非标融资规模有多大还未充分披露等原因，万科此次风波引发市场上包括部分金融机构及股市、债市散户的不安。”一位房企人士告诉记者。 IPG中国首席经济学家柏文喜认为，万科的非标债务涉及的险资机构较多，金额也较大，因此谈判仍需一定时间。 对于双方谈判情况，杨凡告诉记者，在监管部门协调下，相关金融机构应该会有相应的支持举动。但同时，金融机构也有自己的考核要求，所以具体支持力度有多大，还要看金融机构与万科的谈判结果。 “从金融机构角度来看，如果万科出事，其借出贷款的收回面临更大风险，因此金融机构其实比万科更担心。保险公司是金融行业中，风格相对保守的。在市场信心不足情况下，金融机构要尽职免责，预计展期相关事宜，会在市场化法制化体系下操作。”上海一家咨询公司管理层表示。 为何会陷入展期传闻？ 作为地产优等生的万科，账面资金超千亿元，为何会陷入展期传闻。 多位受访专家认为，在市场环境销售持续下滑以及融资面临困难的情况下，万科只能选择来优先保证公开市场债务不违约。 “万科虽然账面现金很多，但地产公司账面现金中很多都是在预售资金监管账户里，实际能够动用的并不多。”一位券商机构分析师告诉记者。 “除预售资金监管问题，还要考虑到万科有许多合作项目，这些合作的项目，在销售资金的可支取时间及金额方面，可能会存在不确定性。”上海一家中型房企人士表示。 上述券商分析师表示，当前行业销售与融资两端受阻，万科现金流确实面临一定压力，其主要策略或为优先保公开债务兑付，对于非标则能展期就展期，因为在困难时期，实在没有办法兼顾到所有债务。 “今年一季度的销售低于预期，也是开发商提前感受到压力的一个重要原因。”杨凡告诉记者。 据悉，今年以来，房地产行业开发业务大幅放缓，虽然万科依旧保持行业前2名的位置，但由于整体行业低迷，万科也受到了影响。克而瑞数据显示，今年前2个月万科累计销售额334.5亿元，同比下滑41.7%。 “从我们自己的角度来看，对万科而言，保交楼是任务应该是放在首位的，而保交楼需要投入大量资金；与此同时，会竭尽全力保公开债务市场、保信用，这种情况下，其不得不对非标业务选择展期。”上述房企人士表示。 财报显示，截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。但总资产中50%的资产是存货，合计8147亿元。 据中指研究院统计，年内万科共有101.8亿海外债到期、有73亿国内信用债到期，合计今年的还有到期债务规模170多亿。 “综合来看，万科的偿债能力确实面临一定的挑战，公司正在采取多种措施来应对这一挑战，但是否能够安全度过这一波债务压力，还需观察其与金融机构的谈判结果，以及市场对其财务状况的评估，而近期楼市走势与销售回款也相当重要。”柏文喜称。 万科如何应对 为缓解债务压力，处于风暴眼中的万科在融资端口，采取了多方面措施。 据悉，万科正通过主寻求银团贷款、申请经营性物业贷、加快资产证券化速度等方面，展开多层次应对。 记者从知情人士处了解到，万科正寻求一笔离岸银团贷款，中国银行（香港）或为牵头行，预计中银香港授信额度约15亿港元。消息人士表示，该笔贷款已经获批。 另有消息称，为应对未来到期的公开市场债券偿付，工行将作为牵头行，与农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行，以及招行、平安等六家股份制银行，为万科筹措约800亿元的银团贷款。 此外，有外媒报道，万科债务问题引发监管层关注，监管层近日就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。 对于12家银团贷款以及监管层召集金融机构开会相关传闻，万科方面并未向记者做出回应。 寻求银团贷款之际，万科转让了部分资产，以加快资金回笼速度。 今年2月，领展房产基金以23.84亿元的价格，收购上海七宝万科广场余下50%权益。据截至2024年1月底估值报告，该物业估值为70.60亿元，以此计，其本次出售的价格相当于打了75折。 而在去年12月，万科以4.8亿元的价格出售多家悦榕酒店管理权。万科工作人员在投资者互动平台表示，酒店业务在公司核心业务中营收占比较低，此次出售酒店项目股权只是一笔正常的商业交易，并非主动剥离非核心资产，。 除寻求银团贷款、转让资产，万科拟通过申请经营性物业贷、实施资产证券化等方式，以加大拓展新融资渠道的力度。 今年1月，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。 根据新政策，贷款额度上限可达物业评估价值的70%，期限最长可达15年；新办法拓展了经营性物业贷款使用范围，除用于承贷物业经营性资金需求与置换开发贷款，还可在一定条件下用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，贷款用途较为灵活。 业内人士认为，新出台的经营性物业贷政策，有望对万科融资安排产生积极影响。 在今年1月底与投资者的交流会中，有万科管理层表示，公司在经营性物业领域拥有近1100亿投资性物业及200亿固定资产。其中，其已实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，或可用于未来的融资需要。 据悉，万科的经营性物业贷加上固定资产贷款，总规模约150亿。随着政策的出台，部分银行对此表现出较高的兴趣，万科拟与银行协商新的经营性物业贷项目。万科计划用新贷款置换一些已有的物业贷，释放更多额度，但具体多少取决于后续与金融机构的磋商。 华泰证券分析师认为，房企通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，以“时间换空间”降低短期偿债压力，另一方面还可减轻房企为偿债将优质资产折价出售的压力。 另外，万科在商业、物流、保障性租赁住房等方面的资产证券化工作，相关项目也在推进。 3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园。 商业业务方面，万科旗下印力集团资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%，参与了国内消费类基础设施公募REITs首批试点并已获得监管层批复。此外，记者获悉，万科还在申报长租公寓REIT。 长线仍要看销售 除在融资端口展开积极应对，记者在采访中了解到，万科在狠抓销售的同时，还加大了项目建设交付的力度。 接近万科人士向记者表示，公司当前重点工作之一，是抓销售、促回款，加大项目回款力度与速度。 就此，一家房产机构高层告诉记者，今年以来，万科等企业加大了项目在不少城市的促销力度。 “当前仅在三四线城市促销已经不够了，而需要着眼于能级更高的城市。我们观察到的情况是，包括万科在内的不少企业，在二线以及部分一线城市项目，不同程度加大了促销力度。这些较为有力的销售将对企业销售业绩和资金回笼形成支持，预计接下会在三月份以及此后的月份，逐步体现出来。”上述房产机构管理层说。 此外，据万科前述与投资者交流的信息，近两年万科对新项目的投资标准较严格，投资兑现度高，基本能维持相对较高的销售毛利率。随着这些项目在销售中的占比提高，预计未来销售利润率会得到正向支撑。 对于万科在融资端以及销售端展开的应对，58安居客研究院院长张波指出，短期来看，如果非标融资得以展期，银团贷款也能够落地，无疑会对万科形成支持，有利于缓解其债务兑付压力；但长期来看，更重要的是市场能否回暖，以及企业销售业绩能否好转。 “房企只能通过足够规模销售资金的回笼，才能充分保证现金流安全。因为即使获得贷款及融资支持，这些融资仍然有其期限及成本支出。如果市场持续低迷，交易端不能获得持续现金流，那么，房企在偿债方面仍然会持续面临着不小的压力。”张波在接受记者采访时说。 克而瑞研究部总经理林波也指出，只有销售端回暖，沉淀在项目中的资金得以周转起来，才能真正解决房企流动资金压力的问题。 “从今年以来各房企销售情况来看，前两个月以及三月的销售都不理想。当前还有另一个问题是，即使项目上形成销售业绩，但预售资金往往沉淀在各地相关监管账户中。在当前市场环境下，保交楼成为地方重要的任务和目标之一，地方监管部门对预售资金的监管较为严格，更多的预售资金未必能被释放出来。因此这形成了一个局面，房企资金回流的周期，在无形中拉长了。”林波称。 其进一步表示，这种情况下，对部分房企而言，除了保公开市场债务，其往往会在稳定现金流的基础上加大保交楼力度，通过加快项目建设，缩短投资开发的周期。而保交楼往往要投入不少建安成本，这也对房企资金支付提出了要求。 “万科风波之所以引人关注另一个原因在于，即使外界认为万科在企业运营可能有这样或那样的问题，存在不足，但其毕竟是行业中运营相对稳健的企业，如果万科都出了问题，其对新房市场销售信心可能会形成一定冲击。除销售市场，这种潜在的影响是否会逐步波及到房企融资市场，值得进一步观察。”一家总位于上海的中型房企人士表示。

据上海房协官微消息，3月7日，市房协召开房地产市场座谈会。保利、华润、招商、中铁建、金地、建发、建工、大华、宝华等11家企业参加了会议。 会议座谈交流了近期本市房地产市场运行情况，与会企业对近期本市房地产运行情况进行了深入的交流，并提出了相关建议。 企业普遍认为当前本市房地产市场仍处于调整之中，二手房市场有触底企稳迹象，新房市场交易承压。 春节后，案场来访量有所提升，但成交量回升并不明显，转化率较低。市场分化明显，外环内项目销售情况良好，远郊区域销售情况较差。针对当前的市场情况，企业提出了优化限购政策、完善土拍政策、加快配套落地、关注风貌住宅的供求、优化预售资金监管政策等政策建议。 市房协秘书长蒋慰如表示，当前行业的发展进入了新发展阶段，行业已经度过了高歌猛进的“青年期”，正在进入行稳致远的“中年期”。市场供求、行业运行、企业经营、政策制度都会随之调整。今年市房协将围绕市住建委、房管局的工作重点，积极发挥“提供服务，反映诉求，规范行为、引领发展”作用，着力在“促交易，稳市场”方面，凝聚行业和企业智慧，搭建合作平台，帮助企业销售经营，助力本市房地产市场健康平稳发展。

随着两会结束，2月金融数据即将发布，市场重新将关注点落到数据层面。 财联社记者数据中金、广发、光大和招商等主流券商预测数据发现，上述机构均预测2月信贷将放缓，大约新增1.6万亿左右，社融存量增速在9.2%-9.3%左右。 中金公司林英奇团队3月11日发布报告，预计2月新增贷款约1.6万亿元，贷款余额增速10.2%；预计2月新增社融约2.6万亿元，社融存量增速9.3%，低于上月的9.5%。 中金公司林英奇认为，2月信贷走弱主要有三个原因，一是考虑到1月新增贷款4.5万亿元，已经超出市场预期；其次，央行金融座谈会要求适度平滑信贷波动导向，即统筹考虑2023年后两个月和2024年开年的信贷投放，相信也会影响机构投放力度；第三是春节错位和开工恢复慢于往年，影响信贷需求落实。 此外，2月春节房地产小阳春踩空也是信贷走弱的因素之一。 3月12日，深圳某券商固收首席对财联社记者表示，估计2月的信贷数据走弱，同比减少2000亿左右，新增可能在1.6万亿。同时，上月的降息要看一下落地效果，加上美国的降息预期强化，估计货币政策工具的推出可能要“缓一缓”。 2月金融数据走弱的三个原因 中金公司林英奇认为，2月信贷走弱主要有三个原因，一是考虑到1月新增贷款4.5万亿元，已经超出市场预期；其次，央行金融座谈会要求适度平滑信贷波动导向，即统筹考虑2023年后两个月和2024年开年的信贷投放，相信也会影响机构投放力度；第三是春节错位和开工恢复慢于往年，影响信贷需求落实。 春节因素获得所有机构分析师的认同。 光大证券分析师王一峰具体分析称，今年2月工作日天数19天，有效工作时长少于去年同期。今年春节假期为2月10-17日，考虑到这期间银行只收不贷，且部分企业开工、居民返程节奏较缓，预估融资需求环境景气度相对平淡。 广发证券分析师王先爽预测与中金、光大等机构基本一致，不过，他认为社融口径信贷1.6万亿元，同比少增0.21万亿元，信贷少增主要是表内票据贴现萎缩导致（预计少增0.4万亿元），扣除票据后的信贷可能实现同比多增。 3月初，光大证券固收分析师张旭发布观点预计，3月信贷增长有望继续保持在合理水平，今年一季度月度间的信贷波动率将弱于去年同期，形成信贷均衡投放。 此外，多家机构都预测社融环比下降3个基点左右。 王一峰则进一步认为，3月份社融还要放缓，他表示，从央行的表述来看，预计后续信用扩张的政策驱动力仍不弱，直接融资渠道贡献度有望提升，全年看社融增速稳定性较好，3月社融增速或为低点。 房地产贷款处于黎明前？ 在机构对2月金融数据的预测中，基本都注意到房地产行业的恢复情况对金融数据的拖累。 在房地产融资方面，民生银行首经团队发布分析表示，房企外部筹资性融资在房地产融资协调机制推出后有边际改善，但尚不足以驱动房企加大拿地和新开工力度。考虑到上年的小阳春表现，预计房地产开发投资由上年末的-9.6%回落至-11.5%左右。 华泰证券近日发布观点认为，今年1-2月地产需求仍待改善，特别是1月居民贷款增长提振整体信贷数据、增长持续性值得关注。因此，叠加其他常规因素，对2月信贷预测较为悲观，预计2月新增贷款1.32万亿元、社融约2.15万亿元。 中金公司林英奇认为，剔除春节因素后，商品房销售数据仍低于去年同期，1月份RMBS早偿率为11.1%相比历史同期水平不低，综合看按揭新发放较弱、按揭偿还力度仍不低。预计2月份经营贷及消费贷仍是新增居民贷款的主要投向。 光大证券王一峰也认为，数据显示出春节期间地产销售“小阳春”行情表现平淡。另一方面，年终奖效应带来居民存款增加，早偿压力有所抬头，按揭贷款读数较大概率环比回落，呈现负增长。 不过，地产融资环境正在逐步改善。 3月12日林英奇团队最新发布数据显示，2024年1月建立城市房地产融资协调机制提出项目“白名单”，根据住建部的统计，截至3月初全国31个省份312个城市建立该机制，“白名单”项目达到了6000多个，其中83%是民营企业和混合所有制企业的项目；截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元，截至2月20日已投放294亿元。