城市房地产融资协调机制启动之后，随着多地先后公布首批房地产项目融资“白名单”，该机制得以快速落地并开始发挥作用。 值得一提的是，出险房企旗下符合相应标准的房地产项目，也将获得融资支持。 2月5日，记者获悉，目前融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20城市均已落地。 同一日，记者从绿地集团了解到，该公司目前已有34个项目获批进入“白名单”，项目分布于山东、四川、安徽、云南、黑龙江等地，合计融资金额约117亿元。绿地方面称，公司还有一批项目正在审核当中，有望陆续进入“白名单”。 而在前几日，碧桂园、世茂、远洋、旭辉、金科、奥园、雅居乐旗下部分项目，先后入围各地“白名单”。 记者从碧桂园了解到，该公司位于河南、湖北、四川、山东、重庆等地超过30个项目已进入“白名单”，其在广东、湖南、东北等地项目，也有望陆续进入当地“白名单”。远洋集团在西安、成都、武汉、厦门等城市约20个项目进入“白名单”。 记者还从旭辉获悉，该公司分布于重庆、昆明、北京、天津、太原、武汉、洛阳、温州、南宁等城市18个项目，已确认获批进入“白名单”。而世茂集团在试点城市申报的40个房地产项目中，已有16个项目入围“白名单”。此外，金科超过20个项目进入“白名单”，奥园在重庆、广西等地多个项目入围首批“白名单”。 据记者不完全统计，目前已有9家房企公布了进入“白名单”项目的部分信息，涉及项目数量约230个。 根据中国建设报信息，截至1月底，26个省170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出首批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。而有媒体报道，首批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从企业到项目，是房地产“白名单”落地的可行渠道。银行对房企诚信状况和财务数据可靠性没有把握，但具体的房地产项目只要能够做到产权清晰、资金封闭运转，不出现资金抽调、抽逃，可以保障金融机构的债权，这样有助于消除金融机构和房地产企业之间的信息不对称。 易居研究院研究总监严跃进指出，城市房地产融资协调机制中，涉及项目获得支持的标准主要有四点内容，包括正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障等。 “该标准具有较强的参照意义，房企可按此标准，从工程、资产、财务、销售等角度完善自身工作，达到相关标准便有望获得融资支持。”严跃进称。 在李宇嘉看来，第一批“白名单”项目具有很强的示范意义，因而都是质地优良的好项目，其中部分项目已落地了融资支持。需要注意的是，白名单是推送给银行，并不是银行必须提供贷款，银行也要推进常规的信贷审批和风险控制流程把控。 “只是，经过住建与金融部门的沟通协作，双方的信息更加对称，一些影响信贷投放的不确定得以消除，从而助推贷款投放。”李宇嘉称。 对于融资协调相关机制加速落地，多家房企方面表示，这些举措在一定程度有助于缓解项目开发运营的资金压力。 “公司相关项目进入‘白名单’后，项目将获得融资支持。这将助于缓解资金压力，推动公司保交付、资产盘活，提升项目可持续经营能力。”碧桂园方面表示。 绿地集团方面表示，相对宽松的房地产融资政策持续落地，为企业保交付、稳民生提供有力保障的同时，也将有助于稳定市场预期。 李宇嘉认为，融资性现金流的恢复，只是房企资金链好转、避免风险扩散的一个重要条件，融资支持之后的关键，仍要看企业自身运营以及市场走向。 “恢复自我造血功能，这是相关部门展开融资支持的前提条件。如果房企自我造血功能不恢复，外部不可能无条件提供融资性现金流支持。毕竟，融资支持五个前提条件之一，就是有还款条件且销售状况前景良好。因此，第一批项目是一个好的开始，接下来一方面要观察可持续性，另一方面还要看商品房销售市场能否持续好转。”李宇嘉补充道。

央行进行了今年首次降准。 央行决定于2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准将向市场提供长期流动性约1万亿元。 此次为央行时隔两年再次出现0.5pct的全面降准，降准力度较大，充分表明央行稳增长、稳市场决心。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7%。 事实上，这距离上次央行降准已过去5个月，央行自2021年7月开启降准周期，截至2023年9月已累计降准六轮、合计下调200bp。 多位房地产业内专家认为，此次降准符合预期，充分体现了当前进一步对货币政策环境进行宽松的导向，降准后银行的贷款额度将有所增加，将对房地产市场形成一定利好。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，此次降准有助于改善房地产复苏预期。一方面，降准有助于改善房地产信贷环境；另一方面，央行加码稳增长政策力度，改善经济复苏预期，叠加之前出台的稳楼市政策效果逐步释放，利好房地产信心修复。 “本次降准将为市场提供更多长期资金，增加资金流动性，进一步降低资金成本，推动经济良好运行。同时，也将为化解房地产风险提供资金支持，有利于房地产行业修复，稳定市场预期。”中指研究院市场研究总监陈文静称。 “历次降准，都会涉及到银行贷款的投放，尤其涉及到与房贷相关的内容。”易居研究院研究总监严跃进表示，今年市场的一个特点是，需要银行贷款投放的重点领域多，且资金到位的迫切性高，包括房地产开发贷款、保交楼支持、房企流动性支持、城中村和保障房等贷款支持等，所以降准对于各类房地产细分领域具有积极的支持作用。 其进一步表示，对于购房市场而言，降准也会产生直接影响。尤其有助于各地银行扎实落实降低首付和房贷利率的操作，这对于2024年购房需求的提振等都有积极的作用，也会对春节假期购房市场带来直接的支持作用。 不过，58安居客研究院院长张波认为，降准效果还需要通过商业银行的存贷款循环派生来实现。目前商业银行向房地产行业尤其是房企放贷的意愿度依然偏弱，如何结合“三个不低于”以及“房企白名单”制度更好推进房地产风险出清，并保障房地产市场稳定运行，依然需要各地出台细则落实。 降准之前，中国人民银行行长潘功胜1月24日在国新办新闻发布会上表示，2024年1月25日起支农支小再贷款、再贴现利率将由2%下调至1.75%，这些举措有助于推动LPR下行。 “截至今年1月，1年期及5年期LPR已分别连续6个月及8个月不变，我们预计2月LPR下调的概率进一步增大。降准和潜在的降息，有望从融资端和需求端共同维稳房地产市场。”华泰证分析师表示。 值得关注的是，在央行降准的同时，监管层还在完善经营性物业贷款的有关政策，以及满足保交楼的合理融资需求。 1月24日，央行和金融监管总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。而住建部也表示，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%，2024年将继续攻坚克难。 “我们认为货币政策的进一步发力将从融资端和需求端助力维稳房地产市场，经营贷优化有望为持有优质资产的房企疏通融资渠道。预计新推出的地级及以上城市房地产融资协调机制，有望进一步加强地方政府、商业银行和房企的协同合作，更好满足保交楼项目合理融资需求，修复购房者信心。”华泰证券分析师称。

SMM2月5日讯：今日0#锌主流成交价集中在20600~20720元/吨，双燕暂无报价，1#锌主流成交于20530~20650元/吨。早盘市场对2403合约升水40元/吨，几无成交；第二交易时段，普通国产报价对2403合约升水30~50元/吨附近，高价品牌双燕暂无报价。今日锌价下跌，但本周不管是下游企业还是贸易商基本进入放假模式，且物流基本停滞，市场交投两淡。

据广东省住房城乡建设厅官网消息，2月2日，广东省住房和城乡建设工作会议召开，总结2023年工作，分析面临形势，布置2024年工作。会议要求，2024年要聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务，重点做好十个方面工作。其中提到，围绕“稳预期、防风险”，推动建立房地产业新发展模式。坚持“房住不炒”定位，加快构建房地产业新发展模式。加快建立城市房地产融资协调机制，持续做好个别头部房企债务风险化解工作，推动化解一批问题楼盘。推动构建党委领导、政府组织、居民参与、企业服务的物业管理新格局。

随着本周美国、瑞士、日本、德国的银行接连披露骤然上升的商业地产贷款损失，以及个别银行股的惊人跌幅，又将商业地产这个常见的金融危机要素送上舆论关注的焦点。 可能部分投资者还依稀记得， 作为去年美国硅谷银行暴雷系列事件的尾巴，当时在美国排名第14的第一共和银行破产倒闭，导火索也与商业地产贷款有关 ：第一共和银行的2022年年报显示，其在房地产抵押贷款业务上的浮亏高达193亿美元，仅此一项超过其总股本（174亿）。因此当银行业出现信心危机时，第一共和银行便站在风暴来袭的前列。 虽然在眼下，这一轮由“欧美央行长期低利率+突然暴力加息”政策组合催生的商业地产风险，到底会如何演绎仍存在巨大的不确定性。但根据贷款到期余额等要素来判断， 当下应该已经到银行们最“汗流浃背”的阶段了 。 欧美商业地产怎么了？ 欧美商业地产面对的核心问题，主要是两点： 在地产价格快速回落的同时，基准利率却在过去两年里骤升 。再加上一些老旧办公楼还需要额外投资修缮、升级，一些房东们按完计算器后，直接把“资不抵债”的写字楼扔给了面面相觑的银行。 举例而言，加拿大资管公司布鲁克菲尔德（Brookfield）去年3月做出决定，将洛杉矶市中心的天然气公司大楼（Gas Company Tower）扔给房地产贷款的债主摩根大通和花旗等。 这座 52层的写字楼总共背着4.65亿美元的贷款 ——3.5亿美元的商业MBS贷款，和1.15亿美元的夹层贷款。问题在于，根据去年晚些时候的估值， 这栋楼的价值已经从2021年的6.32亿美元跌至2.7亿美元 。 类似的故事也在欧美各地上演。根据IMF两周前发布的研究报告，至少在过去50年里的美联储加息周期中， 近两年美国商业地产的价值跌幅是肉眼可见的最惨一次 。 地产数据供应商GreenStreet的统计也显示， 泛欧商业地产的价格在2022二季度见顶后，在不到两年的时间里跌了30% 。 （泛欧房地产价格指数，来源：GreenStreet） 在本轮欧美商业地产风暴中，最受市场关注的是办公楼领域的问题。一方面因为新冠疫情引发的工作方式转变，另一方面也与单价跌得多有关。类似于商场这类的产业同样受到高利率影响，但因为此前已经经历过电商崛起的冲击，所以相对而言没有办公楼从高位跌下来那么惨。 根据欧美当地的粗略统计，在2022年二季度至2023年三季度一年多的时间里，旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图的办公空间价值跌幅超过50%，法兰克福、都柏林、巴黎、伦敦、马德里的办公室价值跌幅也接近30%。 与大多数贷款一样，抵押品的价值骤跌，意味着贷款人需要补充保证金或者提供更多抵押物。在某些情况下，或需要在当前这样的环境下出售资产回笼资金。 对于商业地产的买家来说， 衡量交易是否划算的关键指标是出租商业地产的租金，与购入房产价值的比率 。在欧美央行加息，国债收益率处于高位的背景下，买家也会要求更高的收益率。在当前供需环境下，涨租金似乎不太可行，所以只能指向商业地产价值的下跌了。 潜在的“雷”有多大？ 由于大多数的商业地产项目都是由非上市公司持有，同时地产项目的估值也不像股票市值那样公开、实时，所以商业地产的问题一直都以可见但缓慢的速度在进展。 咨询机构Newmark Group曾在去年三季度给出预期， 由于商业地产价值的下降，大约有1.2万亿美元的美国商业地产债务存在“潜在麻烦”。 随着商业地产的空置率越来越高，叠加一些债务人发现手里的办公楼“资不抵债”后，这个问题也会更加严重。 根据穆迪今年1月初公布的数据， 美国全国范围内的办公室空置率在去年Q4达到创纪录的19.6% 。不过这份报告也提到了一个好消息：一些近几年新建、位置优越的现代办公楼，明显更容易获得租客的青睐，哪怕价格会贵很多。 到2025年底前，欧美市场大概有2.2万亿美元的商业地产贷款将面临再融资。 理论上所有的债务人都需要摁一遍计算器，看看有没有必要把楼直接扔给银行。 从近几天美股市场的表现来看，投资者们对区域银行、中小银行明显更加担忧。美国的区域银行不仅对商业地产敞口更大，同时也缺乏信用卡、投资银行等大规模的多元化业务，来抵消商业地产贷款的风险。 华泰证券在去年第一共和银行暴雷后曾发表专题研究报告《美国商业地产，至暗时刻或尚未到来》，其中也提到： 随着商业地产贷款到期规模显著上升，2023-2024年美国商业地产再融资风险将进一步加大，其中由于银行商业地产贷款的期限大都低于10年，且大多数为浮动利率贷款，所以接受利率传导的速度也会更快。 （来源：华泰研究）

  》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格 》点击查看SMM铜产业链数据库         本周（1.29-2.4）上海及周边地区电解铜现货市场交易更显冷清，下游企业大多完成节前备库进入放假阶段。然在此背景下，现货未表现出较大贴水，周内升水呈先抑后扬的走势。年前升水表现坚挺原因为何，以下为具体分析。         从月差角度来看，沪铜2402合约对2403合约contango月差于周内一度扩至contango200元/吨以上，叠加春节节后回来即是沪铜2402合约换月时点，持货商挺价情绪较明显。在主流平水铜上让价幅度较低。但根据SMM调研，可关注到部分湿法铜与非注册货源在周内报盘与平水铜价差较大，对实盘成交价格有一定的拖累。         除月差原因外，对海外进口货源年后流入的紧张预期也令内贸现货升水进一步走高。因周内进口比价练练走弱，周中对沪铜2403合约进口亏损一度上至700元/吨以上。叠加国内消费需求冷清的情况，部分冶炼厂开始布局出口，贸易商亦将手中现货货源转为仓单注册。且周中以后，因天气原因，北方货源南下物流受阻，市场上流通货源进一步减少，故升水表现抬升趋势。         综上所述，本周现货升水坚挺主要受月差与持货商供货量调控两方面原因。展望后市，需关注春节期间宏观经济对期铜造成的影响。本周五美联储非农就业数据表现超预期增长，美元突破104点大关，预计期铜将连续承压回落。若铜价下跌幅度可观，预计现货订单将有一定增量，年后需求增长或带动现货升水走高。  

》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格           本周SMM调研了国内主要大中型铜杆企业的生产及销售情况，综合看企业开工率为62.02%，较上周下降13.43个百分点。（调研企业：21家，产能：783万吨)         本周（1.26-2.1）国内主要精铜杆企业周度开工率下降13.43个百分点，录得62.02%。受消费持续走弱以及备库计划基本完成影响，开工率如预期下降（预测值61.25%）。        从调研来看，本周开工率下降主要是受到了精铜杆厂成品备库基本完成以及消费走弱导致垒库的双重影响，据SMM调研，多数已完成现有备库计划的企业陆续进入春节假期，且部分下游企业已经放假，还未进入假期的下游企业提货速度也愈发缓慢，消费持续走弱。周内又逢河南大雪，导致河南企业停产，因此整体开工率大幅下降。        库存方面，在成品备库以及提货速度走慢的影响下，截至本周四，本周样本企业成品库存量较上周环比上升20.79个百分点，达67700吨。SMM调研的21家精铜杆企业中成品库存偏高的达10家。        精废杆价差方面，本周（1.26-2.1）精废杆平均价差为1078元/吨，较上周增加375元/吨，精铜制杆优势减弱，但随着年关将近，精废价差对消费的影响已缩小。        下周（2.2-2.8）多家企业已完全停产，其他多数企业也将陆续步入假期，在消费持续走弱的影响下，剩余企业也将持续减量，预计下周开工率将继续大幅下降。据SMM数据显示，预计下周（2.2-2.8）开工率34.85%，环比下降27.17个百分点。 附部分精铜杆企业调研详情  

SMM2月2日讯：今日0#锌主流成交价集中在20750~20830元/吨，双燕暂无报价，1#锌主流成交于20680~20760元/吨。早盘市场对均价升水30~60元/吨，整体报价较少；第二交易时段，普通国产报价对2403合约升水30~50元/吨附近，高价品牌双燕暂无报价。今日锌价维持弱势，低价下贸易商挺价情绪较浓，但下游基本放假，低价仅刺激刚需补库，高升水成交较少，整体来看交投两淡。

一月的房地产市场，没能走出低谷期。 据克而瑞数据，今年1月一线城市新房总成交面积为152万平方米，同比、环比分别下降22%和38%。 “不同能级城市，一月成交量均出现同、环比齐降的现象，不过一线城市环比跌幅略低于二三线城市。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟称。 克而瑞数据显示，今年1月二三线城市新房共成交737万平方米，环比下降44%，同比降18%。 从二线各城市成交量情况来看，1月仅成都一城成交量超100万平方米；西安1月以70万平方米的成交量排在成都之后，而其余二线城市单月成交量，均不足50万平方米。 杨科伟表示，目前多数城市成交仍处于低迷期，部分城市新政后的利好，也呈现边际效应递减，仅成都、西安等少数城市具有较市场强韧性。 价格方面，据中指院今日公布的数据，2024年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16244元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨0.43%。 “1月新房平均价格上涨，主要是受到结构性因素影响，一线及二线热点城市部分热盘成交对价格有一定拉动作用。”中指院分析师郭昕昱表示。 从价格环比上涨城市数量来看，2024年1月，全国新建住宅价格环比上涨城市个数为49个，较2023年12月增加2个。此外，今年1月有33个城市新建住宅价格环比下跌，较2023年12月减少7个；这其中，厦门新建住宅价格环比下跌0.72%；温州跌幅为0.24%。 同比来看，2024年1月，新建住宅价格同比上涨的城市个数为41个；其中，成都同比上涨2.61%，西安、合肥等5个城市同比涨幅均在1%-2%之间。今年1月，新建住宅价格同比下跌的城市个数为58个；长春同比下跌2.14%，深圳、哈尔滨等7个城市同比跌幅均在1%-2%之间。 1月的二手房市场，也处于盘整期。 据中指院数据，2024年1月，全国百城二手住宅均价15230元/平方米，环比下跌0.56%，连续下跌21个月，跌幅较上月扩大0.01个百分点；同比下跌3.96%，跌幅较上月扩大0.43个百分点。百城中，99个城市二手房环比下跌，下跌城市数量连续8个月超90个。 对于接下来的市场走向，分析师认为，虽然市场仍在低位徘徊，但楼市宽松政策或持续落地，将助力房地产市场企稳恢复。 在郭昕昱看来，降低购房门槛和成本，仍是需求端政策的聚焦点。继广州、上海放松限购政策后，北京、深圳也有望从因城施策、因需施策等角度优化相关政策，促进改善型购房需求释放；二线城市可能会全面取消住房限购。同时，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步降低。 杨科伟认为，广州、上海、苏州等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，政策宽松也将进入加速落地阶段，局部城市或将迎来小幅放量。不过，政策带来的支持效应，其持续性如何仍有待市场检验。

在过去短短24小时内，伴随着美联储执拗喊话“3月不降息”的背景声， 横跨全球三大洲的银行集体发出有关商业地产的损失警告，其中有两家银行的掌门因此辞职。 以北京时间为基准，顺序大概是这样的： 周三晚间， 纽约社区银行报告巨额贷款损失，其中也有一部分与商业地产项目有关 ，股价因此大跌超37%。因为这家银行曾在去年接手暴雷的签名银行，使得这一事件格外引人关注。截至发稿，纽约社区银行周四继续下跌13%，整个美国区域银行板块一同风声鹤唳。 （纽约社区银行日线图，来源：TradingView） 周四一早， 位于日本东京的青空银行（Aozora Bank）披露，由于与美国商业地产有关的损失，公司预期截至今年3月的财年将净亏损280亿日元（约合13.59亿人民币） ，此前预期盈利240亿日元。 青空银行同时宣布， 总裁兼CEO谷川启（Kei Tanikawa）将去职 ，4月1日生效。受此消息影响，青空银行股价周四下跌21.49%。 （青空银行日线图，来源：TradingView） 这里有一个冷知识：与A股不同，日股对于涨跌停的限制是按照股价所在的区间，划定日内价格波动的范围。举例而言，青空银行前一交易日收盘价为3257日元，所以今天跌700日元已经达到极限。而到周五，青空银行最多只能再跌500日元。 周四晚些时候， 瑞士宝盛集团（Julius Baer）宣布，公司因借给奥地利私营地产公司Signa Group的贷款，计提接近7亿美元的损失拨备 。同时，宝盛宣布 CEO Philipp Rickenbacher辞职 ，同时宣布关闭与这笔贷款有关的私募信贷业务。 同样在周四，德意志银行也宣布， 在四季度将美国商业地产贷款的损失拨备，同比翻5倍至1.23亿美元 。 欧美商业地产的麻烦恐刚开始 银行与地产之间的紧密关系并不难理解：地产开发商和地产持有人，往往会与银行展开融资业务。所以当商业地产使用率和估值下降的时候，银行也站在风暴袭来的前排。 在这一系列事件中也呈现出鲜明的特点： 欧美商业地产问题的冲击，对于中小银行、区域银行更为明显 ，但对宝盛、德银这种百年大行影响相对有限，周四这两家银行的股价还因为各种利好明显上涨。从另一个角度来看， 小银行的商业地产贷款占比，也要比超级大行明显高出一截。 正因如此，当美联储明确表态“不急着降息”后，大家迅速将忧虑的目光投向这个板块。 金融数据供应商Trepp的追踪器显示， 光是美国，到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期 。面对美国政策利率突然暴涨的情况，许多银行也在过去两年给予一些贷款短期展期，将清算日期稍稍往后推了一点。 由于商业地产贷款的周期往往在5-10年间，所以即将到期的大部分贷款都是高房价、低利率时期发放的。美联储咬定不降息越久，就会有越多的地产持有者因难以负担“借新还旧”的压力躺下。 投资银行Guggenheim的首席投资官Anne Walsh上个月曾在达沃斯指出，商业地产里办公楼领域的痛苦才刚开始。她指出， 中小银行将在未来24个月内面对大量办公楼贷款的再融资。这种情况可以被视为银行业的滚动式衰退，可能会持续一段时间。 美国的麻烦辐射日本 过往讨论美国商业地产面对的高利率问题时，普遍关注的是美国地区银行的承受能力。但青空银行的暴雷，则展现出美国商业地产的麻烦，存在“辐射海外”的风险。 青空银行的资产规模接近550亿美元，在日本大概算是中等规模的区域性银行，也排不进日本的系统重要性银行。就是这样一家银行， 在美国的办公楼贷款余额达到18.9亿美元，占到整个银行贷款组合的6.6% 。青空银行强调，该行在美国的商业地产贷款都集中在芝加哥、洛杉矶这样的大城市。 在这背后，也是日本投资者重回美国商业地产市场的身影。根据MSCI的数据，截至去年12月中旬，2023年日本投资者总共在美国商业地产上花了37亿美元，较前一年翻倍，并达到2016年以来新高。 除了直接参与地产交易外，也有不少日本资金通过房地产基金进入美国市场。最具有代表性的是，从2018年开始涉足房地产基金的日本政府养老金投资基金，2023年分别向黑石、Brookfield的房地产基金各承诺投资5亿美元。