中国工商银行9月7日发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告称，自2023年9月25日起，我行将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整。同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整：贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。须为首套个人住房贷款。 中国工商银行关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告 尊敬的中国工商银行客户： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实发挥金融在服务实体经济、支持恢复和扩大消费、保障和改善民生等领域的作用，我行认真落实《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。自2023年9月25日起，我行将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，为协助广大客户做好存量个人住房贷款利率调整工作，现将相关事宜公告如下。 一、总体原则 按照市场化、法治化原则，依法有序推进存量房贷利率调整，充分保障客户合同权利，充分尊重客户选择权，充分满足客户利率调整操作便捷性需求。 二、调整范围 同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整： （一）贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。 （二）用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。 （三）须为首套个人住房贷款，具体包括以下情形： 1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷； 2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的； 3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的； 4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。 （四）原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。 三、调整规则 （一）调整后利率水平。对于符合本公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。 1.2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 2.2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 3.2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 4.各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。 5.贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。 （二）利率调整方式。我行将根据存量个人住房贷款情况，通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整： 1.协商变更合同利率是指由我行与客户协商降低贷款合同约定的利率水平； 2.新发放贷款置换是指由我行新发放一笔贷款，客户使用这笔贷款置换存量首套房贷。 四、申请方式及调整时间 （一）申请方式 1.原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。 2.原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按本公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。 3.当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。 4.对于特殊情况需采用新发放贷款置换方式的，将由贷款服务行联系客户办理。 （二）申请及调整时间 1.原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，我行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 2.“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向我行提出申请。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，我行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 3.2023年10月22日后申请利率调整的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续向我行提出申请。我行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 五、申请渠道 （一）线上渠道：手机银行。我行手机银行支持“一键申请”，具体办理路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。“二套转首套”业务申请需客户同步上传首套住房贷款证明材料。不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户无需上传证明材料。 （二）线下渠道。客户可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款-贷款服务行咨询电话查询”查看我行所有贷款服务行联系方式，可到原贷款服务行线下申请办理利率调整。“二套转首套”业务申请需客户携带身份证、首套住房贷款证明等材料。 六、服务告知方式及异议处理 （一）存量房贷利率调整后，我行将通过短信告知客户利率调整结果，客户可在手机银行“存量房贷利率调整”栏目查询利率调整结果，也可通过手机银行或网上银行“贷款-我的贷款”栏目查询调整后贷款利率及还款计划。如对利率调整事宜存有异议，可在利率调整后一年内联系贷款服务行。 （二）“二套转首套”利率调整申请须我行逐笔审核，客户可通过手机银行“存量房贷利率调整”栏目查询审核结果。对审核不通过的，我行将通过短信告知客户，如对审核结果存有异议，可联系贷款服务行，并可按要求重新提交申请。 七、温馨提示 （一）优先推荐客户通过手机银行办理，利率调整高峰期可能出现系统拥挤。 （二）因利率批量调整业务规模较大，短信发送可能存在分批次发送、时效滞后等情况，也可能存在因客户未向我行更新房贷业务联系方式等情况导致短信送达失败。 （三）本次存量房贷利率调整不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。 （四）本次存量房贷利率调整不支持跨行置换，请不要相信误导信息。 （五）我行整理了存量个人住房贷款利率调整的常见问答，客户可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款”进行查阅。 如有其他疑问，请咨询贷款服务行或95588。 感谢一直以来对我行的信赖与支持！ 中国工商银行股份有限公司 2023年9月7日

由于全球不同的经济增长前景和通胀风险令未来前景蒙上阴影，主要发达经济体和新兴经济体的中央银行8月稍作喘息，升息步伐和规模再度放缓。 发达国家利率 据了解，监管10种交易量最大货币的央行中，只有4家召开了利率制定会议。其中两个国家——挪威和英国——总共加息了50个基点，这是自今年1月以来的最低水平。据数据显示，澳大利亚和新西兰维持基准利率不变。 相比之下，今年7月，8家召开了利率决议的央行中，有3家央行加息，这使得10国集团(G10)的央行今年迄今的加息总数达到了1075个基点，共加息33次。 但未来前景黯淡，美国经济数据出人意料地强劲，而中国和欧洲大部分地区的数据令人失望，市场正在寻找全球主要央行何时可能开始降息的线索。 对此，荷兰国际集团(ING)全球宏观经济主管Carsten Brzeski表示：“这种悲观的增长故事确实有一个乐观的后果;通胀压力应会进一步缓解，虽然这可能不足以使许多央行的通胀回到目标水平，但应该低到足以看到政策加息的峰值。 Brzeski称：“央行官员正式宣布结束加息将是疯狂的;他们不想让外界进一步猜测首次减产何时开始。” 发展中市场利率 在发展中经济体中，越来越多的证据表明，在一些地区，利率周期的转向已经确立。其中，巴西央行宣布降息50个基点，幅度高于预期，开启了降息周期。这个拉丁美洲最大的经济体在7月份跟随智利的脚步，在最近几个月，哥斯达黎加和乌拉圭也紧随其后。 在调查的18家发展中经济体央行中，中国是第二个在8月降息的国家，其中12家央行召开了利率制定会议。 然而，其他发展中国家远没有降息的能力，不仅如此，部分央行正与本币疲软和居高不下的通胀作斗争，这迫使政策制定者提高而不是降息。如土耳其8月份大幅加息750个基点，俄罗斯将基准利率上调350个基点，泰国上调25个基点。 据了解，今年迄今为止，新兴市场在27次加息中加息2850个基点，远低于2022年的加息速度和规模。在2022年，发展中经济体的央行在92次加息中加息7425个基点。 数据显示，在宽松方面，新兴市场银行自年初以来共5次降息，累计降息220个基点。 分析人士预测，由于主要央行预计将在2024年之前维持限制性政策，许多发展中经济体的回旋余地可能有限。 穆迪战略与研究高级副总裁Madhavi Bokil表示:“主要央行将在2024年之前保持限制性政策立场。” “新兴市场央行不太可能大幅放松货币政策，因为发达经济体央行仍在与高通胀和美国利率前景的不确定性作斗争。”

9月4日，辽宁省沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》。通知显示，沈阳市将取消限制性购售政策，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。通知还提出，认房不认贷。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。 以下为详细内容： 关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知 各区县（市）房产、自然资源、税务、公积金中心管理部（分中心），相关市直部门，在沈金融机构： 为支持刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关事宜通知如下。 一、取消限制性购售政策 取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。（责任部门：市房产局、市自然资源局） 二、优化住房信贷政策 （一）认房不认贷。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。 （二）降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。银行机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。 三、提供公积金支持政策 （一）支持沈阳市高层次人才住房公积金贷款。高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍。其中，高层次A、B、C类人才和D类人才贷款限额倍数分别为4倍、3倍、2倍和1.5倍。当期住房公积金贷款最高额度为：单方缴存，最高60万元；夫妻双方缴存，最高80万元；家庭成员3人以上缴存，最高100万元。 （二）支持二孩或三孩家庭住房公积金贷款。已生育二孩或三孩，且孩子未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。当期住房公积金贷款最高额度为：单方缴存，最高60万元；夫妻双方缴存，最高80万元；家庭成员3人以上缴存，最高100万元。 （三）支持新市民、青年人使用住房公积金贷款。在沈就业的毕业5年以内大中专以上学历的新市民、青年人，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。当期住房公积金贷款最高额度为：单方缴存，最高60万元；夫妻双方缴存，最高80万元；家庭成员3人以上缴存，最高100万元。 （四）支持改善性住房贷款。对拥有1套住房并已结清贷款的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买自住住房的，执行首套房最低首付比例。 （五）支持首套住房商贷未结清的职工使用公积金贷款购买第二套住房。对有1笔未结清住房商贷的缴存职工家庭，支持使用住房公积金贷款购买第二套改善性住房。 （六）支持职工延长贷款偿还期限。缴存职工家庭使用公积金贷款购买自住住房的，偿还贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁，放宽为男65周岁、女60周岁。 （七）调整首套和第二套住房公积金贷款最低首付比例。缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，最低首付比例由30%调整为20%。缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买第二套自住住房的，最低首付比例由40%调整为30%。 （八）取消提取公积金后准贷时限。原贷款申请条件中“借款人及共同申请人12个月内无现金提取公积金（不含委托还贷）记录”调整为“借款申请人及共同申请人现金提取公积金后，即可申请住房公积金贷款”。 （责任部门：沈阳公积金中心） 四、落实差别化税收政策 （一）对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 （三）个人转让自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 （四）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 （五）在本省行政区域内，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，成交价格未超出货币补偿部分免征契税，超出部分应依法征收契税。 （责任部门：市税务局） 五、鼓励人才留沈创业置业 （一）执行来沈就业创业高校毕业生首次购房一次性补贴政策，本科毕业生补贴2万元，研究生中硕士毕业生补贴4万元、博士毕业生补贴7万元。 （二）对高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴，其中在校生再给予每平方米200元/平方米购房补贴。 （责任部门：市房产局、市人力资源社会保障局、市自然资源局） 六、促进商品房销售 （一）大力推行“线上选、线下购”，加强住房、装修、家电、家居销售联动，适时举办“金九银十”促销活动，让上下游消费者普遍受益。 （二）即日起至2023年12月31日期间，对企业和个人购买新建公寓，给予全额契税补贴，补贴资金由市、区县（市）按照1：1比例承担。 （三）对机关、企事业单位、大专院校、科研院所，组织员工集中团购商品住房的，指导合理确定优惠购房价格。 （责任部门：市房产局） 七、保障购房者权益 坚决完成保交楼任务目标。完善预售商品房资金监管制度，确保管住管好不管死。规范居间服务，建立房地产经纪机构、从业人员实名登记制度，合理确定经纪服务收费，严格实行明码标价，保障买卖双方权益。 （责任部门：市房产局、市城乡建设局） 八、优化不动产登记服务 （一）优化二手房“带押过户”。申请人办理在押不动产转移登记时，实现存量房转移与抵押权注销登记、抵押权设立登记合并办理，一次申请同时办结，无需申请人提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。 （二）不动产登记业务“全城通办”。申请办理国有土地上房屋存量房转移登记、商品房转移登记、抵押登记、名称变更登记、赠与登记、析产登记、换补证登记可在全市任一不动产登记机构申请，即时办结。 （三）新建商品房项目“交房即交证”。全市范围内房地产开发项目均可申办“交房即交证”服务，实现购房人在交房现场即可拿证。 （四）推广不动产电子证照数字化应用。不动产登记机构为企业或者个人办理房屋权属首次登记提供不申领纸质不动产权证书的选择，核准登记后不再发放纸质证书，生成不动产登记电子证照，企业或者个人可直接在互联网上下载和利用；企业或者个人后续确需纸质证书的，可以申请补领。 （责任部门：市自然资源局）

中金公司研报指出，降首付比、降利率稳地产力度和速度部分超出市场预期。降首付比主要是释放合理需求，初步预计“认房不认贷”和下调“首付比例下限”可能将提升未来数月销售增速6.5ppt，也会温和提升房地产开发投资。降存量房贷利率和二套利率下限，测算可为居民年化增收2250亿元，但考虑到存款利率下调和早偿缓解，居民年收入可能一定程度上低于这个估算。要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况可能更为复杂。 以下为其最新观点： 中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称通知）。结合此前住建部企业座谈会提出的落实个人住房贷款“认房不认贷”政策。其中降首付比针对释放合理需求，降利率则是通过改善收入与分配、减少还债压力以提振消费，我们将探讨这几项政策组合拳的潜在影响。 （一）降低房贷首付比，释放合理需求 降低房贷首付比的政策主要有两个方面，一是“认房认贷”的调整，二是“首付比例下限”的调整。 ► 首先是“认房不认贷”的落实。 住建部会议后，广州、深圳、成都、中山、武汉、惠州、东莞、上海、北京等城市纷纷落实“认房不认贷”政策，特别是在一线城市的落地，可能将使这一政策成为全国各地的标准配置，有利于“卖一买一”刚性改善型需求的释放。根据中金地产组统计在本轮“认房不认贷”实施之前，32个超高/高能级城市中有16个城市仍实行“认房认贷”的政策，即对“无房有贷款记录”家庭执行的最低首付比例高于其对“无房无贷款记录”家庭的标准，如果 16城全部改为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间为普通住宅14个百分点、非普住宅19个百分点。 ► 其次是下调“首付比例下限”。 本次政策将各地首套房首付比下限调整为20%，二套房首付比下限统一为30%，而之前政策是“限购城市”首套和二套房的首付比下限为30%和40%，“非限购城市”才可享受首套和二套房首付比20%和30%的下限。根据中金地产组的统计，32个超高/高能级城市中尚有24城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，其中 3个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下限下调空间平均分别为13和30个百分点，21个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点。 1.“认房不认贷”的潜在影响估算 最理想的数据是获得有潜在置换需求的总量，但这一数据难以获得，因此我们采取两种间接测算的方法。 第一种方法是利用三个关键参数， 政策对销售的影响=被直接影响的基数*增速反弹的幅度*扩散效应，即1）改善型需求在住房销售中的占比有多大，2）反弹的幅度可能有多高，3）房价的扩散影响。 直接受益于认房不认贷的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%之间。 这16个城市占全国住宅销售面积的15%，占全国住宅销售金额的27%。根据中指研究院的调查，这部分城市中的改善型需求占比大约在40%。那么直接受益于认房不认贷的改善型需求占销售面积与金额的比重可能在6%和11%左右（40%*15%，40%*27%）。除此之外，贷款数据也可以帮助我们测算这个基数，2022年18%的住房公积金贷款用于支持非首套购房、10%左右的个人住房贷款用于支持非首套购房。综合来看，直接受益于“认房不认贷”的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%。 改善型需求内生动力强，但反弹幅度也受到其他因素影响。 从公积金贷款的样本来看，2022年住房交易套数下降约20%，但是非首套购房数量仍然同比增长1.4%，显示出改善型需求有较强的韧性，但也同时说明非首套购房的基数并不算低。在房价仍在上涨的2021年，非首套购房数量的同比增速在11%左右。假设这次非首套房销售增速不高于11%，那么 边际上或对未来数月的销售同比增速拉抬2个百分点左右。 房价上升，继而提振购房者信心，带动购房需求，是投资者广泛期待的一种扩散效应。尽管需求端杠杆放松、总体购买力上升，或在供给一定的情况下有提振房价的作用。我们也要注意到，“认房不认贷”支持某些“卖一买一”刚性改善型人群的购房行为，带来供给和需求的同时上升，比如偏小户型、低总价的供给增加，偏大户型、总价较高的需求上升，对房价的影响可能是分化。2015-2022年小户型的需求总体上趋势往下，在供给增加的背景下，这类房型的价格上行空间可能不会显著加大。比如杭州认房认贷调整后销售量有较大的反弹，但房价走势与此并不一致。 第二种方法是参考前期已经调整“认房认贷”的城市经验。 郑州、南京、天津和杭州分别在2022年3月、8月、9月、11月调整了“认房认贷”政策，剔除掉我们简单估算的疫情波动对全国新房销售的系统性影响后，四城新房销售增速在之后的5个月平均出现了20个百分点的边际涨幅，随后脉冲影响逐渐消退，半年内对销售增速平均提升了23个百分点，其中杭州最多，为96个百分点，天津最少，为-9个百分点。假设以四城的平均提振来初步推算16城“认房不认贷”落地的潜在影响，如果这些政策近期能够落地，那么未来数月 全国新建商品房销售面积增速可能抬升3.5个百分点，若考虑到销售对拿地与投资的带动，未来数月全国房地产开发投资增速或将抬升0.5个百分点。 2. 首付比下限调整的影响估算 由于24个超高/高能级城市首套和二套房贷首付比下限仍有13/10和30/15个百分点的下调空间，叠加16个城市“认房认贷”可调整的影响，可下调房贷首付比的超高/高能级城市将扩围至29个，占全国销售面积的27.7%。如果继续参考前期下调首付比的四个城市的平均影响程度， 未来数月，全国新建商品房销售面积增速或将抬升6.5个百分点，房地产开发投资增速的抬升幅度或超过1个百分点。 由于各城市首付比下限及非普住宅首付比的调整幅度或仍将视自身情况而定，前期房地产量价越弱的城市，调整幅度或越大。而前期房贷政策限制较严、人口基本面较好的城市，楼市政策调整后潜在反弹空间可能相对大一些。我们初步估算的打分表显示，北京、上海、深圳、广州、成都、福州等城市住房政策限制较严，而深圳、广州、重庆、成都、长沙人口增长状况较好。 不过，我们要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况比我们推算的复杂。 （二）降房贷利率，改善分配、提振消费 本次房贷利率的下调也有两个方面，一是存量房贷利率的下调，二是限购城市房贷利率下限的下调。 首先是存量房贷利率的下调。 本次通知规定9月25日起，存量首套房贷借款人可申请置换存量贷款，新发利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限。2022年5月以来全国首套房政策利率下限为LPR-20bp，但各城市并不相同，如北京2019年10月以来、上海2021年7月以来、深圳2022年5月以来的首套房贷利率下限分别为LPR+55bp、LPR+35bp和LPR+30bp。同时，不同时间点也不相同，比如郑州2019年10月至2022年5月的首套利率下限为LPR+5bp，但2023年以来则为LPR-50bp。 按照中金银行组的估计，首套房贷占存量房贷的80-90%，其中符合利率下调条件的贷款占比在80%，即占全部按揭的2/3，假设其平均下调80bp，或对全部按揭利率的下调幅度在50bp。这将对银行净息差影响约为7bp，根据我们的估算， 这将节省居民年度利息支出1940亿元，如果按照70%的边际消费倾向估计，预计可以温和提振消费增速。 同时通知还将新增二套房贷利率政策下限调整从LPR+60bp降至LPR+20bp。 如果假设二套房占比在10%-20%，全部下调40bp，对新增按揭利率的影响上限或在8bp，按照过去三年新增按揭贷款的均值来计算可以节省居民年利息支出23亿元，对消费增速的有边际影响。 不过也要考虑到新一轮存款下调的潜在影响 ，中金银行组估计存款利率平均约下调15bp（一年期下调10bp、两年期下调20bp、三年和五年期下调25bp），将增厚银行净息差4bp，根据我们的估算这将使得居民利息收入减少一点。 此外，早偿率与存量-新增房贷利差成正比 ，存量房贷利率向新房利率的回归将缓解早偿情况，根据中金银行组的估算，如果早偿率下降5%，将增厚银行息差2bp，我们预计这将增加居民利息支出582亿元。综合存量贷款利率下调、二套利率下限下调、存款利率下调和早偿缓解三个因素， 对消费的影响体现为边际效应。 风险提示： 政策调整对房地产的影响可能是非线性的，因此本文涉及的推算可能存在一定偏差，后续可能根据具体落实情况予以调整。

继广州、深圳之后，今日上海、北京也官宣执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市都已宣布执行“认房不认贷”政策措施。 北京：执行“认房不认贷”政策措施 北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布关于优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。 为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 上海：执行“认房不用认贷”政策措施 据上海住建委官网消息，为更好满足刚性和改善性住房需求，使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，9月1日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。 通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。 深圳官宣执行认房不认贷政策 8月31日起施行 深圳住建局、央行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。 广州：居民家庭贷款购房时 执行“认房不认贷” 广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

9月1日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布关于优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 原文如下： 北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 各有关单位： 为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局 2023年9月1日 点击查看链接详情： 》北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知

9月1日，中国人民银行发布消息称，为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。下调外汇存款准备金率相当于向市场释放更多的美元流动性供给，进而支撑人民币，有助于人民币兑美元汇率的走升。时隔近一年下调外汇存款准备金率的消息发布后，离岸人民币兑美元出现明显上涨，截至9:46，离岸人民币兑美元报7.2495，盘中曾一度收复7.24关口，报7.2396。从其均线走势来看，离岸人民币兑美元以及连涨2日。 有分析人士表示：下调外汇存款准备金可以释放更多的外币供给，从而影响银行间外汇市场的外币供需，有利于释放美元的流动性，提高金融机构的售汇意愿和能力，进而支撑人民币，对人民币形成利好。 2022年央行两次下调外汇存款准备金率 本次央行下调外汇存款准备金率查阅央行网站可以看到，2022年9月5日，央行对外汇存款准备金率进行了下调。这是离本次下调外汇存款准备金率最近的一次。 央行2022年9月5日的公告显示：为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。 》点击查看详情 央行2022年4月25日的公告显示：为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2022年5月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点，即外汇存款准备金率由现行9％下调至8%。 》点击查看详情 央行2021年12月9日的公告显示：为加强金融机构外汇流动性管理，中国人民银行决定，自2021年12月15日起，上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的7%提高到9%。 》点击查看详情 央行2021年5月31日的公告显示：为加强金融机构外汇流动性管理，中国人民银行决定，自2021年6月15日起，上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的5%提高到7%。 外汇存款准备金率定义 据悉，外汇存款准备金率是指金融机构交存中国人民银行的外汇存款准备金与其吸收外汇存款的比率。外汇存款准备金是中国人民银行货币政策工具之一；中国人民银行负责确定、调整外汇存款准备金率，检查监督金融机构执行外汇存款准备金管理规定的行为。外汇存款准备金是指金融机构按照规定将其吸收外汇存款的一定比例交存中国人民银行的存款，即商业银行需要将一定额度的美元上交至央行指定的账户中。 机构观点 中信证券首席经济学家明明认为 ，下调金融机构外汇存款准备金率，对人民币汇率形成有效的支撑，未来人民币汇率可能会震荡偏强运行。 7月份人民币汇率阶段企稳后，8月份重新承压，一度逼近去年低点。但是7月底中央政治局会议之后，一揽子稳增长政策措施正在抓实抓细、落地生效。中银证券全球首席经济学家管涛认为，由于前期汇市利空释放较为充分，下一阶段经济基本面逐步改善，有望对人民币汇率形成支撑。 巨丰投顾投资顾问总监郭一鸣近期曾对媒体表示，一方面，国内“稳汇率”工具箱储备充分；另一方面，我国外汇储备充足，也是汇率稳定的基石。整体看，随着美联储加息周期步入尾声以及国内经济复苏趋势的延续，人民币贬值空间不大，对市场的整体影响边际减弱。 国海证券此前研报认为，经济有望筑底反弹，库存周期对经济有支撑。需求端低点已过，金九银十决定恢复斜率。海外紧缩收尾，美联储9月暂停加息的概率较大，后续人民币贬值压力有望进一步缓和，三季度国内货币与信用“双宽”可期。 东海证券此前分析，国内降息下的超调或短期对本币汇率形成一定约束但从央行宽货币的行为可观察出政策对于经济提振支持意图是较为明显的，并未为刻意保汇率而对降息过于克制，亦可侧面观察“7.3”点位或为央行相对可容忍的区间。中长期而言，降息目的在于推动经济企稳，随政策延续加码及地产端下行压力收敛，我们认为后续人民币汇率有望企稳。且央行当前对于汇率干预的空间仍较大， 外汇风险准备金、离岸央票 等工具尚未启用。另一角度，人民币汇率走弱理论上反而将对出口形成一定支撑。 信达宏观点评称：2022年以来，央行3次下调外汇存准率，第一次是2022年4月25日下调1个百分点，彼时美元兑人民币汇率由6.30贬破6.55。第二次是2022年9月5日下调2个百分点，彼时恰逢美联储史诗级加息，中国央行在8月下调1年期MLF利率10bp，美元兑人民币汇率由6.70贬破6.90。 原文如下： 中国人民银行决定下调金融机构外汇存款准备金率 为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。（完） 点击查看链接详情： 》中国人民银行决定下调金融机构外汇存款准备金率

为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。 原文如下： 中国人民银行决定下调金融机构外汇存款准备金率 为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。（完） 点击查看链接详情： 》中国人民银行决定下调金融机构外汇存款准备金率 消息发布后，美元兑离岸人民币大幅跳水，一度跌近0.5%，刷新8月11日以来的新低至7.2396。 推荐阅读： 》8月财新中国制造业PMI升至51.0⁢⁣ ⁤⁠⁡重回扩张区间 》【重磅】两部门调整房贷利率、住房信贷政策！ 首付款比例下调 存量首套房贷利率可调 》房贷利率、住房信贷大政策！存量首套房贷利率可下调

据央行网站，中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。有关负责同志就政策调整回答了记者提问。 问：差别化住房信贷政策调整优化的背景是什么？ 答：7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？ 答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。 二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。 各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。 问：为什么要降低存量首套住房贷款利率？ 答：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。 问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？ 答：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。 对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。 中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。

8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，相关政策一经发布当即引发市场强烈关注。 据悉，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为 0.8 个百分点。 实际上，在近期上市银行密集召开的中期业绩发布会中，存量住房贷款利率调整正是各方热议的重点话题。截至8月31日发稿，已有包括邮储银行、农业银行、建设银行、招商银行、中信银行等在内的多家银行高管对此作出了回应，同时还有多家券商以及多位银行高管、业内人士对于存量房贷利率调整具体实施及后续影响作出进一步展望。 多家银行回应：做好存量房贷利率调整相关准备，有序推进各项工作 对于调整存量个人住房贷款的利率，邮储银行零售业务总监梁世栋在8月31日的业绩会上回应称，邮储银行前期梳理并做了一些准备工作，因为历史发放个人按揭贷款在不同时期、同一时期不同地域的政策存在差异，需要打好标签，但最终还是会按照监管政策来（推进）。邮储银行也密切关注监管动态，做好政策的分析和跟踪，做好存量房贷客户的服务。 8月30日，中国银行风险总监刘坚东对此回应称，下一步，中行将主动研判房地产金融风险，在风险可控、依法合规的前提下，保持房地产融资合理适度，推动整个房地产行业风险市场化出清。在个人按揭贷款方面，中行将持续做好个人按揭贷款的各项支持工作，特别是落实人民银行以及国家相关部委未来出台的对于存量、增量各类房贷的一些具体政策要求，做好对个人客户的服务工作。 工商银行副行长王景武也在30日召开的发布会上表示，上半年工行认真贯彻“房住不炒”、因城施策等宏观政策，积极满足居民刚性和改善性合理住房信贷需求。下一步将全面做好存量房贷调整，做好“保交楼”金融服务，落实好金融16条、因城施策等宏观政策，积极满足居民刚性和改善性合理住房信贷需求，支持房地产健康发展。 8月29日，农业银行副行长林立在发布会上回应称，近期央行明确要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，这一方面有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务成本负担，另一方面也有利于商业银行平缓提前还款压力，有利于平稳经营。在有关政策方案明确之后，我们将抓紧制定具体操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。 招商银行行长助理彭家文也在29日的发布会上表示，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”，判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。目前，招商银行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。从内部测算的结果来看，存量房贷利率下调总体可控，后续招商银行会做好资产负债配置和结构安排，平衡好风险和量的增长关系。 8月25日，中信银行副行长谢志斌在业绩会上就存量房贷利率下调问题直言，同业各行对政策的理解不尽相同，就实际操作而言，需要考虑对客政策、各区域差异性以及利率调整力度等诸多因素，存量利率调整时比较难实行“一刀切”的管理政策，调整力度也需要兼顾银行实际承受能力。中信银行密切关注监管导向和市场动向，对本行行内业务情况进行了梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。将结合同业执行尺度以及市场变化，积极落实监管要求，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。 除此之外，还有北京银行、华夏银行、齐鲁银行等多家银行也纷纷对存量房贷利率调整做出回应，均表示将紧跟政策导向与市场趋势，有序推进开展后续相关工作。 业内展望：存量房贷利率调整是全行业趋势，具体调整还需多方面考虑 “从央行发布的政策和各家商业银行的表态来看，存量房贷利率调整将是全行业的大概率事件。”博通咨询金融行业首席分析师王蓬博认为，随着此番降低存量首套住房贷款利率相关政策发布，同时多家上市银行在发布会上作出积极回应，意味存量房贷利率调整无疑将是一个大趋势，但值得注意的是，在实际的调整中要考虑的内容还比较多。 在他看来，存量房贷利率调整的难点主要有两个，一方面，由于地产政策是因城施策的，各地的贷款利率差异也比较大，“一刀切”的政策会显得不公平，如何做好平衡是一个难点；一方面，存量房贷利率下调后会影响到银行的净息差，从而影响银行年度利润。“商业银行的息差压力较大，后续存量房贷利率的调整落地也将对息差下行形成压力。” 同时，建设银行副行长生柳荣也在日前的业绩发布会上表示，存量房贷利率下调确实将对银行后续的净息差水平产生一定影响，目前针对存量按揭贷款利率按照市场化的原则进行重新定价的相关细则暂未出炉，现在测算有一定的难度，但总体上有一定下行压力。 除此之外，中泰证券曾在分析报告中指出，存量房贷利率的下调仍需考量其带来的居民利息支出降低向居民消费的转化率，以及落地过程中结合居民提前还款能力和银行按揭早偿压力所带来的协商与博弈。不过中泰证券也认为，在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。 实际上，对于存量房贷利率调整具体实施，业内也普遍认为，由于商业银行相关业务规模、原利率水平以及承受能力等存在一定差异，在落实过程中需要面对一系列问题。 “重定价工作其实听上去简单，做起来还是比较复杂的。”正如梁世栋所担忧，由于历史发放个人按揭贷款在不同时期、同一时期不同地域的政策存在差异，实施起来并不容易。谢志斌也认为，存量利率调整实际操作上需要考虑对客政策、各区域差异性以及利率调整力度等诸多因素，比较难实行“一刀切”的管理政策。 不过谈及存量利率调整的影响，业内人士也做出了一些积极的展望。在梁世栋看来，重定价对包括邮储银行在内的整个银行业个人住房贷款营收会有一定影响，但利率下调之后，对提前还贷的缓解会有一定抵补作用，同时对提振市场信心也有一定作用。 “通过分析研究，以及跟同业及监管的交流汇报，我们认为存量房贷利率下调对银行来讲不一定全是负面的影响，也有一定正面的积极效应。”北京银行零售业务总监李建营也在发布会上表示，从成绩来看，存量房贷利率的下调，势必会降低客户提前还款的需求，从而有助于房贷规模的稳定增长，也有助于保持银行对于客户的长期的粘性；从整体上来看，随着存量房的利率的下调，客户也将有更多的闲置的资金用于理财和消费，对于银行而言也产生了更多的机遇。