房屋养老金，成为近日市场关注的一个焦点话题。 住房和城乡建设部副部长董建国在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。 8月26日，住建部旗下建筑杂志社发表评论文章明确，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。 该文章表示，房屋养老金和房地产税是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税属于市场误读，而养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。 该评论文章指出，真正建立起了房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度等相关配套制度，对全生命期的房子以及居住其中的住户，在保障居住质量、品质、环境和安全及资产保值方面都非常有利，这是该项制度设计的初衷。 中央财经大学教授、法学院院长尹飞撰文指出，本次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。 其认为，目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。 尹飞在文中表示，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。 中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅：房屋养老金与房产税存在明显区别 房屋老化会出现各种问题，尤其是安全相关问题。由于房屋安全具有外部性的特点，一旦发生安全事件，很可能危及非房屋产权人的生命财产安全。特别是公共部位或设施，可能出现有人受益，但无人尽责的状况。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，构建房屋养老金制度的框架体系。 如果由公共账户针对解决公共部位的公共安全问题，那么资金来源自然要由公共部门来筹集，所以目前研究建立的房屋养老金，大概率不需要老百姓直接出钱。与此相应，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。 问题在于，房屋公共部位的公共安全问题，往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何实现公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。 房屋养老金与房产税存在明显区别，本质上，房产税是针对房屋占用面积和对应的社会福利进行征税，房屋养老金是针对房屋使用时间进行缴费。房产税是以居民个体或者家庭为征收对象，房屋养老金是以公共部门作为出资主体。 中原地产首席分析师张大伟：从维护修缮角度看 建立住房养老金制有其必要性 住房养老金作为一个相对而言较新的事物，现在对市场来说，某种程度上还是一个含义不是特别清晰的概念。 事实上，房屋维护修缮确有其必要性，如果能够对房屋额外提供保险，使房屋更加安全有保障，的确是切实利民之举。不过，当前市场上关注的问题包括，该养老金具体是如何构成的，以及资金来源于哪里等。 由此，要谈其影响，可能有必要进一步明确一些市场关注的问题。 例如，假如房屋养老金账户金额不足，是否要缴纳费用，由谁缴纳，是需要履行缴纳义务还是自愿的；如需要缴纳，其覆盖所有房子，还是更多针对“老破小”；收取比例多少，因为一年缴纳几十元和一年交几千甚至几万元的影响和差距很大。 还有业界人士提出，住房养老金与公共维修基金是怎样的关系，公共维修基金使用率较低的情况下，设立养老金的必要性如何，也有待厘清。 另外，未来使用住房养老金，是否与房屋产权期限相对应，例如是不是只能使用50年或者70年，是不是70年产权可以免费顺延；再就是，该养老金如何使用，到几十年后使用还是如果有需要立刻就可以维修，该养老金由谁负责管理，以及管理办法是怎样的。 58安居客研究院院长张波：房屋养护领域未来或诞生更多行业龙头企业 对于房屋养老金，事实上相关部门此前曾提到过。 我国自1998年实行住宅专项维修资金管理办法，而房屋体检等三项制度也正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，来完善住房设施的制度化和规划化的。2022年是启动年，住建部指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。国务院办公厅也出台相关通知，明确要研究建立此三项制度。2023年开始进入试点推进阶段，4月开启试点随后逐步有序展开调研和试点，并同步推进。 住房养老金的设立，有其必要性。城镇化发展会持续给不少城市带来新增人口流入，而满足这类群体的居住需求，一方面可以通过商品房解决，另一方面也需要通过二手房以及租赁解决，大量的二手房和租赁房源本身就存在着房龄老化问题。《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末老旧住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套数），并且未来老旧住房的占比预计将持续攀升。大量老旧小区面临着维护更新的问题，但现有住宅专项维修资金已不能有效满足需求，需要通过三项制度的保障城市化发展过程中人群的安全居住问题。 近日市场关注的房屋养老金资金来源，及资金来源构成，按新闻发布会提到的内容讲的是，试点的重点是政府把公共账户建立起来，并提到，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了。 对于日后住房养老金的个人账户是否需要个人进行缴纳的问题，从现实情况来看，房屋体检、养老都需投入大量的人力、物力和财力。由于业主个体普遍缺乏主动进行房屋体检的意识和动力，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用。资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决，但随着中国已经进入存量房时代，而老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。对于公共维修基金可能面临的不足，续收的难题是房屋养老金制度解决的重要问题之一。 我们认为，探索建立多元化的资金筹集机制，才能确保房屋体检工作的顺利开展。例如每年可从物业增值性收入，也可从小区中的广告收入、停车费收入等归集一部分。还可以统筹考虑将房产税中进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。同时，可考虑从土地出让收入金等划取一定比例资金，作为房屋养老金的资金来源。 对于房屋养老金与房地产税有着怎样的区别，以及在大众比较关心的账户监管层面，应该如何做好的问题，应该明确的是，房屋养老金本质上并不是房地产税。房地产税本质上是税收，收取之后也非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题。 长期来看，房屋养老金可能对部分“老破小”价值或有所影响，相对来说，一般这类小区前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也可能经过多次提取，余额可能相对有限，也许会存在后期补缴房屋养老金的可能性，如果未来可能涉及到这方面，该费用的收取问题的确是个难点。 但是，需要强调的是，房屋养老金专款专用是个明显的特点，即只能应用到房屋本身的修缮相关，不能用于小区保洁、保安（物业费范畴），小区外教育、医疗等公共资源（房产税可用范畴），资金监管的要求很高，对于收支本身都有严格要求，相信未来也会出台更为细致的相关法规予以进一步规范。 而对于房屋养老金推行后，将对房地产行业产生怎样的影响，将利好哪些行业，我们认为，该举措更有利于建筑业和装修装配相关行情。 不同于增量开发，房屋养老金更多是在存量房产的质量保障层面，涉及到主体结构以及大型户外地面等部分的修缮往往需要建筑行业参与。而室内的相关改造和修缮，则是与装修装配直接相关，随着房屋老龄化趋势的不断加剧，这两类行业的参与度会不断加深，未来有可能诞生出更多行业内的龙头企业。 中指院市场研究总监陈文静：房屋养老金将为房屋体检、保险提供重要资金支持 当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代。 截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。 本次住建部明确提到已经在22个城市进行试点，近期上海提出今年先行在浦东等区开展试点，并在试点基础上于明年在全市推开，整体来看，试点节奏明显加快。 针对房屋养老金，住建部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。 易居研究院副院长严跃进：建立房屋安全管理制度有多方面意义 8月20日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，此次会议明确，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。 该表述揭示了上海房屋尤其是住房领域的两个特点。一是存量住房规模大，成为房地产发展新模式中需要重点关注的，也是城市更新在内的系列工作要把握的一个基本面。2023 年上海新房交易规模约1000万平方米，应该说，上海既有住房安全管理的市场空间将非常大。二是会议明确大量房屋开始步入“中老年”。其刻画了房屋“老龄化”特征，说明中国超大城市新一轮发展中，需要关注既有住房的房龄特征和结构，以更好推进相关房屋安全管理工作。 此次会议明确，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。三项制度总结起来即：体检、保险和养老金。 我们认为，房屋安全管理制度有以几个方面意义。 首先，此次上海试点三项制度，有助于房地产发展新模式工作的推进。房屋安全制度是房地产发展新模式中的重要支撑。党的二十届三中全会辅导读本明确，“加快构建房地产发展新模式，要进一步深化重点领域改革。”此处“重点领域”包括四项内容，其中之一即强化安全监管。此次读本指出，“从我国存量房屋规模大，一些房屋建成时间长、存在安全隐患的实际出发，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，形成房屋安全长效机制。”上海推进三项制度，贯彻落实了党的二十届三中全会精神，也说明在推进房地产发展新模式方面具有系统明确的工作安排。 其次，此举对其他城市开展相关工作有启发意义。在研究新型城镇化工作方面，过去关注点集中在城乡资源、户籍制度、城市群都市圈等内容，主要是以增量市场为背景的。随着城市和房地产发展进入到新阶段，即由增量市场进入到增存并进市场，新型城镇化工作尤其是住房工作需要有新思路。对城市中存量住房市场尤其是老旧小区落实房屋安全工作，是立足存量市场运行规律而开展的系统工作，也符合超大城市城镇化工作的发展需要和客观规律。通过对此类房屋的安全管理，在房屋“换新颜”、提升安全性同时，也将促进超大城市房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房屋资产管理业务的蓬勃发展。 再者，这几项举措可为社会和资金提供新市场。我们认为，三项制度将为不同机构、企业和资金提供新市场和发展空间。 从定期体检制度来看，其为房屋评估、维修、改造、物业等领域提供了稳定的需求来源。相关机构将获得更广阔的发展空间。对于房屋保险制度的引入，也为后续“保险+房屋”创造了新平台。房屋保险制度在工程建设领域有较好结合，但和存量住房市场、房地产开发完成之后市场的结合程度较低。保险机构进入房屋安全市场，将有助于推动保险产品的创新。考虑到上海此类房屋的优质属性很强，所以会成为保险公司后续持续聚焦的业务。而房屋养老金制度的建立，也为后续房屋体检、维修及保险等提供了长期稳定的资金来源。其将改变物业维修基金“不好用不管用”的弊病，高效灵活支持房屋安全管理，也为相关金融部门资金管理业务提供了新空间。

未来房屋也要“养老”？“房屋养老金”这一制度引发广泛热议。 在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。 目前上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。 其实，“房屋养老金”概念被正式提出已有两年，但国家尚未就房屋养老金资金主要来源和用途、管理模式、增值运作机制等提出明确的实施方案或指导意见。 具体怎么做、钱从哪里来？和住宅专项维修资金有什么区别？是否会增加业主个人负担？对“老破小”房价或租金影响几何？下文将一一展开论述。 什么是房屋养老金制度？ 房屋养老金的设想并不是凭空而出，可以理解为是住宅专项维修资金的制度化。 华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜表示： 当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。 房屋安全管理三项制度中，房屋养老金制度为房屋定期体检、房屋安全保险提供稳定资金保障作用。 为什么要建立这项制度？ 我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全，维修亟需增量资金入场。 中指研究院市场研究总监陈文静表示： 随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。 其中，有观点认为，房屋养老金是冲着“老破小”来收的。 中央财经大学教授尹飞表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，此次试点的重点是政府把公共账户建立起来。 和住宅专项维修资金的关系是什么？ 在“房屋养老金”概念被正式提出之前，“住宅专项维修资金”往往被称为房屋的“养老金”。 多地维修资金制度建立于上世纪九十年代，该制度为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用， 但该制度也存在支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等“天然不足”。 随着超过30年房龄的住宅数量增加，尤其是原本可能没有维修资金的自建房、房改房等住房房龄增加，房屋维修资金难以覆盖所有维修和更新需求，该制度的缺陷逐步放大。 同时，住宅专项维修资金受申请动用程序繁琐等因素影响，有大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。 上海市房地产科学研究院院长严荣一篇文章中提出： 目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元， 上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。 房屋养老金钱从哪里来？会否增加业主负担？ 房屋养老金消息一出，市场上出现“本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老”这样的调侃，设立房屋养老金会否增加业主负担？ 房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是由政府自己财政出，与个人无关。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，房屋养老金制度将与个人养老金制度相似： 第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户； 第二支柱类似企业年金，比如让一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户； 第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。 值得关注的是，公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。 住建部明确表示，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。 中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示： 按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，都是房屋养老金公共账户资金来源的重要方向。 但改革是有成本和代价的，土地出让金下降必然会对房屋养老金公共账户的资金来源产生一定的影响。 上海市房地产科学研究院严荣严荣在文章中提出: 一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目；二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。以上海为例，初步测算全量房屋体检一次，包括全量排查和部分检测鉴定，费用约41亿元，约占近五年平均土地出让收入的1.8%。 同时我国土地出让收入呈下降趋势，但房屋体检具有周期性，分摊到每年的资金需求大大减少。老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。 房屋养老金是变相的房产税？ 对于这一说法，公共账户不需要个人出钱，而且二者性质上有本质不同。 中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示： 房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。 房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。 如何使用房屋养老金？ 目前制度设计中涉及的房屋养老金，适用范围仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。 具体使用方面，中国城市经济学会房地产专委会主任王业强提出设想： 给房屋做体检是第一步，通过体检发现问题和房屋潜在的风险隐患，定期体检制度为排查房屋安全隐患提供了基础保障。 发现问题后，可通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。通常来说，养老金可以解决大部分问题，如果楼栋存在较大风险，就需要动用保险资金。 给房屋上保险，就是要借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险。 其中，一些省市已启动住宅专项维修资金管理改革的试点。其中，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展保险试点，探索以政府购买服务、引入商业保险等方式构建多方参与的房屋保险机制。 不同账户资金方面，尹飞表示，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。 此外，维修资金的使用效率更高，使用更加高效。 按照规定，使用房屋专项维修经费，需通过“双三分之二”的业主表决：即专有部分占建筑物总面积的业主达到2/3以上、同意使用的业主人数占总人数的2/3以上。 由于“双三分之二”表决耗时长，在紧急情况下，难以及时使用，一些城市制定了紧急情况下使用住宅专项维修资金有关政策措施。 建立房屋养老金制度之后，让‘保基本’的维修资金，不再需要业主表决就能被使用、被购买保险。此外，公共账户的设立也确保了房屋维修可以进行计划性的事先安排，而非只是紧急筹措。 会不会侵蚀房价或抬高租金？对建筑修缮业是大利好? 财经评论员刘晓博指出： 现在国家出手规范， 有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌。 因此房屋养老金制度的完善 ， 对有价值的“老破小”是利好，可以延缓小区的衰老和价值下跌。 但对于位置差、没有出租价值的小区，则起不到任何作用。 租金方面，在大城市核心区，特别是那些租赁市场活跃、房屋价值较高的地段，房主们通常有能力将房屋养老金这笔新增成本转嫁给租户。这意味着，我们可能会看到大城市的租金进一步上涨。然而，在小城市和大城市郊区等不活跃地区，房屋养老金的征收无疑是雪上加霜， 长远看房地产市场会进一步分化。 南京工业大学天翔不动产研究所所长吴翔华指出，“老破小”的市场价值就会进一步下降。 租金方面，房屋养老金对租金没什么影响，因为房屋养老金的施行，并不会增加房东的经济负担，房东也就没理由给租客转移成本。 影响较大的是“老破小”，这类社区以前没有缴纳过专项维修基金，所以房屋养老金账户余额会少于新建的规范化小区。 随着房屋养老金制度的逐步推广，估计很多人在购买二手房时会优先考虑房屋养老金充足的新小区或次新小区，居住体验会更好，“老破小”的市场价值就会进一步下降。 值得一提的是，目前针对住宅的检测和翻修活动并不活跃，如果房屋养老金会全面推广，房屋也就能享受人类的待遇，每年定期做体检，如果体检不合格，就会进行针对性的维修治疗。 全国上下有上百万个小区，如果每个小区都这样做，那将给建筑检测行业和房屋修缮行业带来“泼天的富贵”。

SMM8月26日讯：今日0#锌主流成交价集中在24090~24200元/吨，双燕成交于24240~24350元/吨，1#锌主流成交于24020~24130元/吨。早盘市场当月票均价贴水0~5元/吨；跟盘基无报价；第二交易时段，普通国产报价对2409合约贴水10-0元/吨附近，高价品牌双燕对2409合约升水140~150元/吨附近。锌价高位运行，下游企业刚需采购为主，贸易商因市场货量不多，报价相对坚挺，低价出货意愿较低，升水维持震荡。  

SMM8月26日讯：天津市场0#锌锭主流成交于24080~24200元/吨，紫金成交于24110~24240元/吨，葫芦岛报在27490元/吨，0#锌普通对2409合约报贴水0~20元/吨附近，紫金对2409合约报升水10~40元/吨附近，津市较沪市平水。截止午市收盘，普通品牌驰宏对09合约报贴水0~20元/吨附近，红烨对09合约暂无报价，新紫对09合约报平水附近，百灵对09合约暂无报价，西矿对09合约暂无报价，高价品牌紫金对09合约报升水10~40元/吨附近。锌价接连上涨，下游畏高慎采，刚需为主，贸易商为出货下调升贴水，整体市场成交较差。1#锌锭成交于23980~24090元/吨附近。  

未来，住房也有养老金了。 住房和城乡建设部副部长董建国在今日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。 其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。 事实上，在房地产市场逐渐步入存量时代之际，房屋的维护与管理成为备受瞩目的焦点。 “当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限。”中指院分析师指出。 上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。 对此，上述中指院分析师认为，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。 因此，房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。 值得关注的是，本次住建部明确提到已经在22个城市进行试点，而近期上海市提出今年先行在浦东等区开展试点，并在试点基础上，明年全市推开，整体来看，试点节奏明显加快。 多位受访分析师表示，房屋养老金制度的试点推进无疑是一项重大的民生工程，不仅关系到广大居民的居住品质和安全，也对房地产市场的稳定和可持续发展具有深远意义。 而外界最为关注的问题之一是，房屋养老金的资金来源于哪里。 “针对房屋养老金，住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，或是重要探索方向。”上述中指院分析师称。 中银证券分析师也认为，房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。 其中，以业主缴存为主的资金来源方面，根据2007年制定的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。未出售的物业，由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。 财政补贴方面，宁波提供了一个样本。2023年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。其中，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。 “预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。 分析人士认为，此次住建部表态后，房屋养老金制度的试点已迈出关键步伐，预计随着试点的进行，房屋养老金制度后续有望进一步完善，未来将会推广到更多城市，为房地产行业带来全新的发展格局。

  》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格 》点击查看SMM铜产业链数据库 SMM8月2日讯： 本周宏观经济方面，美国非农数据大幅下修。因自2023年期美联储不降息逻辑强依赖于非农数据的表现，市场对美经济数据的合理性表达担忧。CME Fedwatch工具显示，9月降息25个基点的概率为73.5%，根据本周公布的货币会议政策纪要显示，9月首次降息基本已是板上钉钉。周内日本央行对后续加息路径发声，在金融市场频繁波动与国内通胀前景不明的情况下并不会仓促加息。国内市场方面，支持“两新”的政策措施不断发力，7月新增制造业装备同比增长8.5%，较此前增速明显加快。 在外贸方面，本周比价表现平平，市场需求集中于9月上旬到港货源。周中BC铜仓单净流出量高达15000吨以上，但现货市场缺报盘寥寥，8月下旬到港货源周内报盘premium也表现平平。主流火法8月中旬提单报盘premium报盘在60-70美元/吨附近，实盘成交premium落在55-65美元/吨，EQ铜报盘相比此前有所增加，即将步入9月，美金铜市场或将蓄势迎来再一次溢价抬升。 国内市场方面，国内社会库存与保税区库存共振去化的进程仍在持续，在沪期铜隔月contango结构再度收窄的情况下，沪铜2409合约对2410合约有望转为BACK结构。部分持货商正套盈利下开始平仓重新建立头寸，周内大量仓单溢出现货升水承压。此情此景与8月初别无二至，在库存去化达到新点位后预计现货升水将迎来大幅抬升。 展望后市，8月将尽，国内电解铜消费即将迎来传统旺季。目前供需结构转型已达到新节点，9月消费增长预期或将成为本轮主要焦点。美金铜市场短期来看受铜价扰动影响逐渐减弱，后市仍需持续关注内贸升水的变化。

国务院新闻办公室今日上午10时举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。 住建部：加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度 住房城乡建设部副部长董建国在新闻发布会上表示，房地产发展新模式，是高质量发展的模式，是协调发展的模式，是安全发展的模式。党的二十届三中全会，把加快构建房地产发展新模式作为进一步全面深化改革的重要举措之一。我们将和有关部门密切配合，在总结前一段相关试点实践的同时，进一步加强顶层设计，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度，以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展，坚决把党中央部署的这项任务落实好，努力促进房地产高质量发展。 住建部：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度 上海等22个城市目前正开展试点 董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。 住建部：锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房 作为保交房攻坚战的目标任务 董建国表示，为了打好商品住房项目保交房攻坚战，我部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。 住建部：积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作 推动条件成熟的项目加快完成收购 董建国表示，国家层面已经印发了一系列关于规划建设保障性住房政策文件，形成了比较完备的政策体系。我们正在指导各地，根据国家顶层设计，结合本地实际，坚持尽力而为、量力而行，抓紧出台具体的实施意见、管理办法和配套政策，进一步细化完善保障对象、保障方式、保障标准、分配管理等具体要求，有力有序有效地开展好各项工作。对列入今年计划建设的项目，落实好财税、土地、金融等支持政策，加快项目开工、建设进度，加强工程质量安全监管，尽早开展配租、配售，让群众早日实现入住。还要加强项目的谋划和储备，做好明后年项目的前期工作，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。同时，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。 住建部：指导各地因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划 董建国表示，保障性住房规划是住房发展规划的重要组成部分。我们指导各地，从本地区经济能力、房地产市场状况和各类困难群体住房需求出发，坚持以需定建、以需定购，因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划。把保障性住房优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，促进实现职住平衡。我们还总结推广有关城市的经验做法，建立健全保障对象轮候库，并实行常态化申请受理，准确掌握保障对象的具体需求。 住建部：保交房涉及群众切身利益，老百姓交了钱，就应该拿到房 董建国表示，保交房涉及广大人民群众的切身利益，老百姓交了钱就应该拿到房。下一步住建部将继续会同有关部门，坚决贯彻落实党中央、国务院的部署，始终把保障购房人合法权益摆在首要位置，压实地方政府、房地产开发企业、金融机构各方责任，扎实工作，攻坚克难，全力打好商品住房项目保交房攻坚战。 住建部：商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个 审批贷款金额近1.4万亿元 董建国表示，住房城乡建设部充分发挥城市房地产融资协调机制作用，建立了国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持。目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位，有力支持了项目建设交付。 住建部：保交房“一项目一策”处置模式在郑州首先试点 将向全国推广 董建国介绍了推动保交房工作的有关情况。董建国介绍，将以“一项目一策”做好分类处置。指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。

国务院新闻办公室今日上午10时举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹出席介绍情况，并答记者问。 住建部：构建房地产发展新模式 概括为四个方面 住房城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上表示，构建房地产发展新模式。概括为四个方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要我们坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。 住建部：截至2023年底 我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米 倪虹在国新办举行的新闻发布会上介绍，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。 住建部：着力推动新材料的研发应用 大力发展绿色建材 倪虹表示，“好房子”怎么建？主要在五个方面下功夫。第一方面，“好房子”要有好标准。我们要完善“好房子”的标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准。第二方面，“好房子”需要好设计。我们将引导广大的设计师精心设计好每一栋房子，特别是让每一平方米都能够物尽其用、物有所值。第三方面，“好房子”需要好材料。我们将着力推动新材料的研发应用，大力发展绿色建材，不断提升建筑材料的保温、隔热、防水、环保等性能。第四方面，“好房子”需要好建造。我们要强化科技赋能，推广绿色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽车一样造出“好房子”。第五方面，“好房子”需要好服务。我们将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。