12月宏观环境逐渐趋于平稳，建材价格高位震荡运行，然极端天气扰动加剧，北方下游工地施工明显受阻，南方个别地区施工节奏稍有放缓，刚需采购减量，钢铁终端需求整体呈回落趋势，季节性下滑明显，基本符合预判。 进入年末，市场关注高度集中在“冬储”话题上，除钢厂、贸易商主被动冬储外，下游角色的储备也是其中不可避免的一环。然根据SMM近期跟踪调查结果显示，今年钢铁终端企业的冬储意愿明显偏低，明确有储备意愿的样本企业仅占比10%，90%表示不会参与冬储。   图一：地产、基建行业冬储意愿图   基于此，SMM针对地产、基建行业展开了新一轮问访，结合样本企业资金、项目、施工等情况对其中原因进行具体剖析。   一、资金矛盾凸显 统计局数据显示，23年全国房地产开发投资指标1-11月同比呈现持续负增长；12月据SMM调研，反馈资金偏紧张的下游企业占比六成左右，虽环比11月稍有缓和，但不健康的资金状态仍是主流，整体资金底盘不稳，年末回款愈发困难 。 中铁十四局集团第四工程有限公司赵先生反馈： 今年不冬储了，没钱了，年底供应商的资金追的紧，业主资金还不理想，现在资金压力都比较大，能节省资金的地方就要节省了。去年有和供应商协商备库，他们交预付款协商议价，之后过年价格就降了，议价价格定高了，今年没有资金预付款。   图二：地产、基建行业近期资金状态图     二、项目、施工情况未明显打乱冬休节奏 据SMM跟踪调查，年末承接到新项目的地产基建企业占比仅31%，多数仍在继续老项目或处于空档期。 上海中建一局建设发展有限公司材料员表示： 项目上还能正常开，最近有新开的项目，是个小项目，今年承接的项目都不大承接金额也小，过完年还有新项目要开也都是小项目，不是没有项目，是项目方付款情况不好风险比较大，所以就会减少风险项目的承接。过完年还有新项目要开也都是小项目。 湖北同兴建设工程有限公司周经理： 现在项目停了，在手一个项目也竣工了，还有一些零散的活之后干干就结束了，目前没有意向做项目了，也就是过完年就要一直停着，计划是明年开年看看情况之后5-6月份再开始做了。这两年的行业情况不好，工程款也难要，资金情况都不好，再做项目就会出现比较大的风险，所以先等等看了。   图三：地产、基建行业近期项目承接情况图   临近年末，对于下游企业的施工状态，据调研，仅有三成左右企业表示在赶工期，北方受天气影响抢工陆续结束，南方工地则多是响应政府号召，七成左右工地施工正常或已步入冬休节奏。 中建五局山东公司张先生： 还是刚需采购，不冬储，最近施工速度有减慢，天气影响比较大，之后施工速度不能快了。没新开项目，今年的投标少拿的项目也少。年底用钱的地方多，除了物资还有人员费用工程费用什么的，都要进行核算支付，如果明年还这样的话，项目也不能接多了，压资金比较多。   图四： 地产、基建行业近期施工状态图     综上，一方面，年末工地接手的项目多具有周期短、规模小等特征，项目本身要求不高，暂不存在明显赶工需求；另一方面，考虑到下游自身资金及回款情况，年末项目承接风险及赶工风险加剧，意愿偏低。目前多数在施工企业状态正常，冬休节奏未被明显打乱，对应冬储需求自然偏低。   三、合作模式更迭 中建一局集团第一建筑有限公司刘主管说： 没有冬储的计划，他们这边和钢厂有长期合作，也不会有库存，所以一般采购不会有什么变化，一般也不会有库存。 中铁十五局集团第二工程有限公司龙经理： 今年不做储备了，按需采购，节前后采购方面会有缺货的情况所以会多联系一些供应商，如果供应情况不好就会多方联系。 中建六局华南分公司雷先生： 冬储不储备，从来没有储备过，但是他们有义务提醒他们的供应商-贸易商，按照合同供应就行。跟贸易商合作现款现结，这样价格能便宜节省成本，不愿意跟钢厂合作是有担心钢厂规格不全。 中建一局集团第一建筑有限公司郭总： 不会储备钢材，跟供应商签订合同，他们自己做好计划。现在项目少，竞争的多，不太好拿项目，所以跟甲方签订合同就比较麻烦，材和人都是分开的。 据反馈，随着大宗商品交易方式的丰富与完善，地产基建企业的原料采购模式也逐步摈弃传统维系，呈现多样化特性。现阶段下游企业的采购策略，不但能够降低资金风险，而且对宏微观经济生态环境适配度更高，相对应冬季储备的必要性也逐年降低。   综上所述，今年钢铁终端企业的冬储意愿明显偏低， 因此SMM对于后续的钢铁终端需求进行预判：由于暂时看不到明显的储备增量，预计1月将符合季节特性，下游采购呈现逐步下滑的趋势，可回旋余地有限。 * 【调研方式：电话调研】 * 【样本数据为全国随机，基建、房地产、汽车制造、家电、机械加工等行业，累计100+个】   *SMM 钢铁资讯、分析报告、数据库等更多内容欢迎电联SMM钢铁事业部  

SMM1月5日讯：1月4日晚间，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》，其中提到，按照“产城融合、职住平衡”的原则，到2025年，在“虹桥之源”等三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房5万套。此外，上海金山区“花式卖房”，购房5年内免费轨交上下班。 受上海的利好政策以及多地陆续出台房地产利好政策的影响，房地产板块5日早盘均出现拉升，截至5日上午10:08，房地产服务板块涨1.19%，个股方面：云南城投涨停，汇通能源、新大正、世联行等均涨幅居前；截至5日上午10:11，房地产开发板块涨0.61%，津投城开涨7.37%，莱茵体育、京能置业、津滨发展等涨幅居前。 从房地产服务和房地产开发板块涨幅居前的个股也可以看出，化债方向的相关个股涨幅居前。有消息称：根据中国债券信息网统计，截至1月2日，共有10个省、市公布了一季度政府债发行计划共计6362.18亿，规模最大的山东（除青岛）一季度将发行2159.58亿，最小的福建省将发行39亿。近期监管部门已向地方预下达了2024年提前批专项债额度，随同下达的还有提前批一般债额度。 有分析人士表示，房地产板块的上涨主要是受上海的房地产利好政策的带动，不管是《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》中提及的新增保障性租赁住房5万套，还是上海金山区购房5年内免费轨交上下班等利好都助力了房地产板块的上涨。 消息面 【上海：到2025年在“虹桥之源”等三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房5万套】 1月4日晚间，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》。其中提到：其中提出，完善在线新经济生态园综合配套环境。加快“长阳秀带”“张江在线”“虹桥之源”三个在线新经济生态园（以下简称“三个生态园”）建设，完善周边公共交通配套，加快实施轨道交通18号线二期、21号线和外环线西段抬升工程，推进轨道交通24、26、27号线规划研究。推动三个生态园与杨浦国家双创示范基地、张江科学城、虹桥国际中央商务区等区域协同发展，完善幼儿教育、商业等生活配套。加强保障性租赁住房建设，按照“产城融合、职住平衡”的原则，到2025年，在三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房5万套。 【 花式卖房又来了！上海金山买房可享五年免费轨交通勤 】继南宁之后，上海金山也推出“买房可免费轨交通勤”的福利。1月4日，上海金山融媒体中心发布消息称，自2024年1月2日起，购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。其进一步表示，目前，区相关部门正在统一定制专属交通卡，从措施发布日（2024年1月2日）起，以户为单位分多张给到在相关项目购房的跨区置业业主，然后根据业主的付款方式，一次性或者分批次交付交通卡。具体操作流程由购房人与开发商洽谈沟通。 【戴德梁行：预计2024年上海房地产大宗交易市场活跃度高】 戴德梁行数据显示，2023年上海大宗交易市场共成交115宗、成交额为806亿元，成交宗数创五年新高，市场交投情绪活跃。2023年投资型买家继续主导市场，全年成交占比达79%，且以个人投资者和机构为主，公寓住宅及办公或产业园备受关注。值得一提的是，国企买家，尤其是外地国企买家，近两年市场占有率逐步攀升。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰预计，2024年上海房地产大宗交易市场活跃度高，将会有更多的核心商圈优质资产放售。新经济热门赛道备受投资者关注，长租公寓等项目有望成为市场焦点。 12月27日消息，为了稳经济促投资，多地已开始准备新一年发债工作。据中国债券信息网数据，近日河北、山西、海南、江苏等地陆续披露2024年一季度地方政府债券发行计划，预计发债规模超过2200亿元。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群表示，地方启动2024年发债计划工作，意味着2024年财政政策有望前置发力，重大项目和基建依然是稳增长的重要抓手。市场人士预计2024年前三季度地方债发行会适度加力，全年总体保持均衡。 【山东济宁：住房公积金贷款最长期限由25年延长至30年】 山东省济宁市住房公积金管理中心3日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，并自2024年1月10日起施行，有效期至2027年1月9日。此次调整主要包括两个方面：即调整住房公积金贷款缴存条件、调整最长贷款期限。在调整住房公积金贷款缴存条件方面，借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天）且按时足额缴存住房公积金12个月以上（含12个月），调整为借款申请人建立住房公积金账户满半年，申请住房公积金贷款时按时足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）。在调整最长贷款期限上，济宁住房公积金贷款最长期限由25年延长至30年。 1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知， 对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。 对于第二套改善型住房的认定，通知明确，缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。第二套改善型住房最低首付款比例方面，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。通知显示，该政策自2024年1月3日起施行，2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按最新通知执行。 2023年12月14日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。调整普宅标准的同时，上海还将实施优化差别化住房信贷政策，对首套及二套住房商业性个人住房贷款利率进行了优化。从上个月交易情况来看，据克而瑞数据，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万平方米，环比增长38%，同比降18%。从累计成交情况来看，2023年全年成交914万平方米，同比降10%。克而瑞分析师表示，上海2023年12月出台近几年以来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策。上海出台房地产新政策后，新房市场热度有所提升，不少项目整体日均来访较前期出现50%以上的增长。 》点击查看详情 从2023年12月中旬出台的利好政策效果来看，上海楼市热度也有较大回升。据 上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米，环比增加48.5%。这一成交量是2023年下半年最高的一个月。 【阶段性取消首套房贷利率下限 东莞新年伊始祭出重磅楼市政策】 据微信公众号“东莞发布”公布的信息，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。据悉，此前东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.1%；最新政策意味着，东莞首套房贷利率将不设下限。业内人士认为，东莞取消首套房利率下限，有利于减少居民利息支出，更好支持刚性住房需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降成本将是2024年楼市的一个主题词，预计各地将加大“降成本”措施，这其中重要的一个方面，是降低按揭贷款利率。 》点击查看详情 【洛阳楼市新政：棚改项目试点推行“房票”制度、购房抽奖最高可获50万】 1月3日，据洛阳市人民政府网站，河南洛阳市人民政府办公室发布关于印发洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知。实施交易契税财政补贴。加大公积金政策支持。以奖代补开展购房特惠活动。在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。各县区政府根据实际，可在棚户区改造项目试点推行“房票”制度，对选择使用“房票”的居民在规定期限内购房的，属地政府可适当提高购房补助标准，并支持房地产企业给予优惠。支持县区政府购买新建商品住宅或公寓作为征收补偿安置房。《若干措施》旨在更好适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，大力支持刚性和改善性住房需求，持续优化住宅用地供应，充分提振房地产市场预期信心。 【江苏东台：加大征迁“房票”补贴力度 支持购房即落户】 江苏省东台市近日发布《关于进一步促进东台市房地产市场健康有序发展的措施》。政策明确加大征迁“房票”补贴力度。加大棚户区、城中村改造力度，鼓励通过团购新建商品住房用于安置。 1月1日，中指研究院发布中国房地产市场2023总结 & 2024展望。2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。 各方声音 经济日报发文指出理性看待房地产市场变化 ，回望2023年，我国房地产市场发展格局有一些新变化，即新房销售规模下行、二手房成交放量，总成交量保持平稳。整个市场仍有较大的现实需求作支撑，也反映出当前新房市场存在不少制约因素。对房地产市场的分析与判断，要坚持辩证思维，热中看冷、冷中看热。我国房地产市场的需求潜力仍然较大。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡不充分问题依然突出。我国仍处在城镇化发展阶段，新市民规模大，新增房地产需求依然庞大。2022年我国城镇化率仅为65.22%，其中还有不少人口处于人户分离、“半城镇化”状态，户籍人口城镇化率不到48%，而韩国达到82.5%、日本达到94%。特别是每年有几百万大学毕业生从农村、乡镇、小县城等生源地走向大城市工作，对房地产提出较大规模需求。 中信证券发布研报称，预计2024年不动产市场结构变化不少：预计按揭贷款利率走低，居民购房负担下降，限购限贷继续放松，推动改善性需求释放；预计2024年保交付工作总体取得积极进展，三大工程托底投资，政策对冲债权人顺周期倾向，稳定房企筹资性现金流。 据中国证券报消息，专家认为，2024年既要适度扩大财政支出规模，也要把同样的钱花出更大成效，加强财政政策与其他宏观政策协同联动，提升支持高质量发展的效果。专家预计，新增专项债规模将维持在较高水平，减税降费政策将更加优化，进一步稳预期、提信心；为增强财政可持续性，将从债务重组、展期降息、推动平台转型等方面继续推进地方政府债务风险化解。 弘则弥道（上海）投资咨询有限公司高级分析师章左昊在 2023（第八届）SMM电工材料产业年会暨导体线材工业展览会 上表示，伴随着认房不认贷政策的落地，整体一二线地产销售趋于企稳，从全国来看地产销售的同比增速也趋于见底，这意味着全行业最差的时候已经过去。在经历了2021年下半年以来的持续下滑，新开工面积已经从顶峰的22亿平左右收缩至8-9亿平，目前已经处于地产行业的主动去库存尾声阶段。不管从绝对面积还是从同比增速角度看，新开工进一步下滑的空间已经非常有限，其预计明年新开工面积增速将明显向上收敛至小幅负增长。 》点击查看详情 中银证券研报认为：新房成交面积同比由正转负，环比增幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅缩窄；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。 中泰证券研报指出：中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。中泰证券预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。 推荐阅读： 》花式卖房又来了！上海金山买房可享五年免费轨交通勤 购房者最多节省5万元

SMM1月5日讯：今日0#锌主流成交价集中在21400~21530元/吨，双燕成交于21470~21610元/吨，1#锌主流成交于21330~21460元/吨。早盘市场报价对均价升水50~60元/吨附近，跟盘暂无报价；第二交易时段，普通国产报价对2402合约升水260~270元/吨附近，高价品牌双燕对2402合约报价330~350元/吨附近。今日市场货量延续偏紧，均价升水再度上涨，进口和国产价差拉大，贸易商间交投为主，但随着沪津价差拉大，外地品牌有所流入，送到为主，冲击下游消费。

》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格     本周SMM调研了国内主要大中型铜杆企业的生产及销售情况，综合看企业开工率为63.27%，较上周回落4.32个百分点。（调研企业：21家，产能：756万吨)      本周（12.22-12.28）国内主要精铜杆企业周度开工率小幅下降4.32个百分点，录得63.27%。本周开工率如预期持续下滑，整体消费未见起色，且呈现出地区性不同表现。     从调研来看，本周开工率下滑主因有二，其一是上周接近满产的大型企业本周减产一条产线，开工率下滑；其二是有部分企业本周还未完全从关账停产中恢复，基本在元旦后复产或持续至本周尾，对开工率有一定拖累。但同时，部分广东地区企业在元旦后呈现出向好态势，消费回温拉动地区开工率有一定回升。消费方面，目前大部分地区仍受到天气寒冷影响，下游订单回暖不明显，铜价下行还未达到大部分下游企业预期值，消费没有明显回温。     本周铜价重心下移，但铜价水平还未达到精铜杆企业以及下游企业的预期值，目前备库意愿都不强烈，若铜价在宏观影响下能够维稳或继续下行至68000元/吨以下，消费预计能够有明显的回暖。     库存方面，因上周有多家企业在元旦期间安排关账停产以及检修计划，存在备库需求，叠加下游消费冷清，上周成品库存出现大幅垒库现象。本周元旦后成品库存被逐渐消化，同比下降4.57个百分点。截止本周四，SMM调研的21家精铜杆企业中还有6家企业出现成品库存偏高情况。     精废杆价差方面，本周（12.29-1.4）精废杆平均价差为1373元/吨，精废杆价差较上周减少70元/吨，再生铜杆仍具有经济优势，整体消费未见亮点。 附部分精铜杆企业调研详情

近段时间以来，深圳二手房交易热度出现了明显上升。 据乐有家研究中心数据，深圳2023年12月二手住宅过户量达3544套，环比上涨13%，成为2023年成交量第二高的月份，仅次于3月小阳春。 事实上，2023年9月以来，深圳二手住宅过户量便呈现逐月走高态势，并在12月出现成交小高峰。 就深圳二手房年末出现“翘尾”行情，乐有家营销总裁贺玲指出，去年深圳出台多项重磅政策，有力支撑了当地楼市的发展。 “深圳参考价松绑、认房不认贷、二套房首付降至四成及取消750万豪宅线等政策，激活改善需求，带动‘刚需、刚改、学位、大改、豪改’5种不同自住需求的轮动交易，有效促进了二手楼市回暖行情的出现，助力深圳走出2022年‘历史最低点的阴霾’，也为2024年一季度的楼市带来信心。”贺玲表示。 从全年成交来看，据深圳市房地产中介协会监测数据，深圳2023年二手房网签（录得量）为42574套，同比上涨59%（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）。而据乐有家研究中心监测数据，预计2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%。 不过，业内人士认为，拉长时间周期来看，深圳二手房成交量仍不够理想。 “2023年深圳二手房成交量比2008年还少约1万套，也是近20年以来的成交第二低谷。“贺玲称。 而在房价方面，受市场持续调整、挂牌量增长等因素影响，2023年深圳二手房交易价格出现了回落。 深圳中原研究中心数据显示，2023年深圳二手房价格累计回落14%，降幅超过2022年；近两年累计回落幅度约24.5%。 “至2023年年底，深圳二手房均价已趋近于新房均价。”深圳中原研究中心分析师表示。 另据乐有家统计，2023年四季度深圳二手房价约6.5万元/平方米，较2022年下滑12%，较2021年一季度的历史最高点回落22%。而部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，与最高点比回落幅度在30%-40%。 “2023年多地二手房挂牌量较以往出现明显上升，由于成交周期上升，房屋流通速度下降，不少业主采取了‘以价换量’策略，市场分化进一步加剧。在供应量加大的压力之下，二手房市场价格整体呈现下滑趋势。“诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。 从挂牌情况来看，深圳去年二手房挂牌量创出新高。据深圳中原研究中心数据，截至2023年12月底，深圳二手房挂牌量超4.6万套，自年初开始挂牌量增长超81%。 值得关注的是，2023年随着多项调控政策的发布，深圳二手住宅重回市场主导地位。分析人士指出，自2021年开始，一手住宅持续2年占据深圳楼市主导地位，但2023年二手住宅成交占比提升至51%，比2022年增加12个百分点。 “存量房市场重回深圳楼市的主导地位，也代表市场发展将更加成熟。对于2024年深圳楼市发展，我们持谨慎乐观态度。房地产调控在底部盘整，风险持续出清，2024年的市场会比去年更加稳健。”贺玲称。 对此，王小嫱指出，未来二手房分流新房市场的现象将持续凸显，二手房成交比重有望进一步上升，“存量房”或将逐渐成为稳定市场成交的主力。

中信证券研报指出，2023年房地产销售基本面前高后低，当前仍处于低谷，房价也在下降中。据亿瀚数据，2023年销售金额TOP15房企中，国企的数量占比、销售规模占比、销售增速情况均占优。高线化趋势带动头部房企销售均价总体提升。购房贷款相对新房成交额的规模比例持续下降，显示当前房贷利率过高，贷款条件过于严格，对房地产市场真实需求的遏制非常明显。中信证券相信， 未来按揭贷款利率如继续下行，对市场会起到切实托底作用。 ▍TOP15房企2023年销售金额同比下降9.4%。 据亿瀚数据统计，2023年全国销售金额排名前15位的房企合计销售规模3.48万亿元，对应销售面积1.90亿平米，分别同比下降9.4%和17.3%；12月TOP15房企销售金额和销售面积分别同比下降39.7%和44.6%，全年销售表现前高后低。我们跟踪的42个样本城市2023年新房网签套数累计同比下降13.5%，其中12月降幅同比收窄至3.8%。企业分析，销售金额TOP15房企中7家实现销售金额正增长，6家实现销售面积正增长，其中建发股份、越秀地产销售金额分别同比增长17.8%、14.2%，表现靠前；碧桂园、金地集团、绿地控股、龙湖集团均录得10%以上同比跌幅。 ▍市场格局显著变化，国企优势逐渐突出。 据亿瀚数据统计，2023年销售金额TOP15房企中，国有企业合计8家，较2022年提升1家，8家国有房企中，6家实现了销售排名的提升，占排名提升房企的75%。TOP15企业总销售金额中，57.1%由国企贡献，比例也较2022年提升6.3个百分点。 ▍销售均价因为货值结构变化而变化，企业定价策略差别不小。 据亿瀚数据统计，2023年销售金额TOP15房企销售均价为1.83万元/平米，同比上涨9.5%。我们认为这里不存在企业项目涨价，而是企业销售结构发生了更趋于核心城市的变化。逐季来看，金地集团等公司销售均价下行更为明显，而华润置地等企业销售均价持续提升。 ▍房贷增量相对新房成交额比例不断走低，暗示未来最有效果的政策在放开按揭投放。 新增个人购房贷款和居民中长期贷款相对于新建商品房成交额的比例明显走低。我们认为，这既有家庭提前偿付按揭的原因，也有购房人使用贷款成数越来越少的缘故。但造成这一现象的核心原因是按揭贷款最低首付比例要求过高，贷款利率定价过高。根据中国人民银行数据，住房政策严格的北京居民中长期贷款余额占全国的比例，从2015年年末的5.2%快速下降到了2023年11月的3.3%，其他核心城市也存在这一趋势，但幅度弱于北京。这充分说明居民对于按揭定价高度敏感，反过来也说明核心城市政策边际变化，尤其是按揭贷款利率和首付进一步调整，可能会影响显著。 ▍风险因素： 房价持续下跌，房地产销售基本面显著不及预期的风险；部分房企在2023-2024年盈利能力大幅下降或出现亏损的风险；物业管理企业收缴难度加大，应收款和现金流表现不及预期的风险；房地产需求侧政策落实低于预期风险。 ▍市场格局调整，机遇挑战并存。 在短期，开发企业总体业绩不达市场前期预期的可能性较大，这意味着三大工程为核心的政策驱动敏感型公司可能更有机会。在中长期，我们相信开发企业的土地储备和融资渠道已经大幅分化，开发行业竞争格局明朗。2024年初销售情势不容乐观，但政策空间仍然较大，全年局部市场有复苏机会。销售渠道在整个产业链中占据独特优势，物管行业则期待预收款和公司治理问题逐步明朗。

为加快项目去化速度，各地营销手段层出不穷。继南宁之后，上海金山也推出“买房可免费轨交通勤”的福利。 1月4日，上海金山融媒体中心发布消息称，自2024年1月2日起，购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。 其进一步表示，目前，区相关部门正在统一定制专属交通卡，从措施发布日（2024年1月2日）起，以户为单位分多张给到在相关项目购房的跨区置业业主，然后根据业主的付款方式，一次性或者分批次交付交通卡。具体操作流程由购房人与开发商洽谈沟通。 “这其实是一种营销手段，也是一种变相的购房补贴，用来激活购房者的入市积极性。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示。 “这种促销手段比较新颖，容易吸引人注意，也能够切切实实让购房者感觉到降低交通成本的好处。不过，从金额角度来看，这个补贴额度并不算很大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。 据严跃进测算，在金山置业五年免费轨交通勤，最多能节省5万元。 “这个优惠的金额并不算很高，主要是一种营销方式。”严跃进指出，上海金山此次推出这种活动，既是房企营销创新的体现，也一定程度折射出远郊区域项目销售相对困难，这与金山市场面临一定压力有关。 据中指院数据，2023年金山区新房项目成交面积同比下降3.8%，相比于2019年至2022年年均成交面积下降19%，2023年的出清周期比2022年增加了5个月至28个月，整体库存去化压力较大。 事实上，金山目前已是上海购房政策最宽松的区域之一。 在执行上海楼市新政的同时，金山区2023年10月又出台人才安居新政。方案提出，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非上海市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 “从2023年下半年开始，金山新房项目的认购率下降明显，2023年金山项目新开盘的平均认购率为16.8%。”中指研究院上海数据总经理张文静告诉记者。 对于此次金山购房可免费轨交通勤的活动，张文静认为，短期内，此举对于部分刚需购房者成交会有一些促进作用，但预计作用较为有限。 从全国范围来看，不仅是金山，为促进楼市去库存，近年来各地在政策宽松基础上，先后展开花式营销。 1月3日，洛阳推出以奖代补开展购房特惠活动。在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。 “现金奖励最高达50万元，具有很足的吸引力，特别是有助于促进处于犹豫期的客户加速签约。”中指研究院河南公司总经理梁波涛表示。 而此前，南宁轨道地产推出买房免费坐地铁10年活动；南京江宁的“新城•云漾滨江”项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动；广西玉林市仁东镇推出了购房“送工作”政策等。 专家预计，去化压力之下，2024年各地还将出台一些新的营销手段，来刺激客户购房。

SMM1月4日讯：今日0#锌主流成交价集中在21600~21780元/吨，双燕成交于21670~21860元/吨，1#锌主流成交于21530~21710元/吨。早盘市场报价对均价升水40~50元/吨附近，跟盘暂无报价；第二交易时段，普通国产报价对2402合约升水230~240元/吨附近，高价品牌双燕对2402合约报价300~320元/吨附近。今日市场出货较少，均价升水延续高位，进口和国产价差拉大，贸易商间交投为主，随后锌价下跌，下游企业部分刚需补库略增。

SMM1月3日讯： 上海调整住房公积金个人住房贷款政策！东莞阶段性取消首套房贷利率下限！洛阳发布进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施！ 受上海、东莞、洛阳等地新年伊始便出台楼市利好政策的影响以及2023年12月上海新房成交量环比增长近五成等利好消息的影响，房地产板块3日早盘拉升，截至10:26，房地产开发板块涨1.2%，个股方面：津滨发展、凤凰股份涨停，上实发展、中洲控股、阳光股份、大龙地产、中华企业等涨幅居前。 有分析人士表示，房地产板块的上涨主要是上海、东莞以及洛阳等地出台的房地产利好政策的带动，尤其是上海在2024年刚开始便出台楼市扶持政策，对其他一线城市也有带动作用。 “本次公积金政策最大的变化是，对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例。”易居研究院研究总监严跃进认为，上海12月出台楼市政策之后，本次又对公积金政策进行优化，其中的含义相当清晰，即当前购房政策仍有进一步调整的空间，也存在进一步放松的可能性。58安居客研究院院长张波认为，基于当前房地产市场情况，楼市破局的关键在于，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线有效复苏。 》点击查看详情 弘则弥道（上海）投资咨询有限公司高级分析师章左昊在 2023（第八届）SMM电工材料产业年会暨导体线材工业展览会 上表示，伴随着认房不认贷政策的落地，整体一二线地产销售趋于企稳，从全国来看地产销售的同比增速也趋于见底，这意味着全行业最差的时候已经过去。在经历了2021年下半年以来的持续下滑，新开工面积已经从顶峰的22亿平左右收缩至8-9亿平，目前已经处于地产行业的主动去库存尾声阶段。不管从绝对面积还是从同比增速角度看，新开工进一步下滑的空间已经非常有限，其预计明年新开工面积增速将明显向上收敛至小幅负增长。 》点击查看详情 消息面 1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知， 对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。 对于第二套改善型住房的认定，通知明确，缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。第二套改善型住房最低首付款比例方面，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。通知显示，该政策自2024年1月3日起施行，2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按最新通知执行。 2023年12月14日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。调整普宅标准的同时，上海还将实施优化差别化住房信贷政策，对首套及二套住房商业性个人住房贷款利率进行了优化。从上个月交易情况来看，据克而瑞数据，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万平方米，环比增长38%，同比降18%。从累计成交情况来看，2023年全年成交914万平方米，同比降10%。克而瑞分析师表示，上海2023年12月出台近几年以来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策。上海出台房地产新政策后，新房市场热度有所提升，不少项目整体日均来访较前期出现50%以上的增长。 》点击查看详情 从2023年12月中旬出台的利好政策效果来看，上海楼市热度也有较大回升。据 上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米，环比增加48.5%。这一成交量是2023年下半年最高的一个月。 【阶段性取消首套房贷利率下限 东莞新年伊始祭出重磅楼市政策】 据微信公众号“东莞发布”公布的信息，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。据悉，此前东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.1%；最新政策意味着，东莞首套房贷利率将不设下限。业内人士认为，东莞取消首套房利率下限，有利于减少居民利息支出，更好支持刚性住房需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降成本将是2024年楼市的一个主题词，预计各地将加大“降成本”措施，这其中重要的一个方面，是降低按揭贷款利率。 》点击查看详情 【洛阳楼市新政：棚改项目试点推行“房票”制度、购房抽奖最高可获50万】 1月3日，据洛阳市人民政府网站，河南洛阳市人民政府办公室发布关于印发洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知。实施交易契税财政补贴。加大公积金政策支持。以奖代补开展购房特惠活动。在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。各县区政府根据实际，可在棚户区改造项目试点推行“房票”制度，对选择使用“房票”的居民在规定期限内购房的，属地政府可适当提高购房补助标准，并支持房地产企业给予优惠。支持县区政府购买新建商品住宅或公寓作为征收补偿安置房。《若干措施》旨在更好适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，大力支持刚性和改善性住房需求，持续优化住宅用地供应，充分提振房地产市场预期信心。 【江苏东台：加大征迁“房票”补贴力度 支持购房即落户】 江苏省东台市近日发布《关于进一步促进东台市房地产市场健康有序发展的措施》。政策明确加大征迁“房票”补贴力度。加大棚户区、城中村改造力度，鼓励通过团购新建商品住房用于安置。 1月1日，中指研究院发布中国房地产市场2023总结 & 2024展望。2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。 机构声音 中信证券研报表示，预计1月经济政策将继续集中加码，各类资金行为的跨年效应将更加明显，投资者信心开始转向积极，市场将在1月迎来重要拐点。配置上，预计产品出海、科技自主、新消费、红利低波将成为主要方向，1月建议优先布局以科创板为代表的超跌成长。一方面，从市场预期来看，本月中旬以房地产为代表的各类经济政策有望集中继续加码，预计以网络游戏为代表的非经济政策将持续优化，推动经济持续稳步恢复，市场预期将开始转向积极。另一方面，从投资者行为来看，预计资金的跨年效应将更加明显，“炒小”的市场生态在开年将迎来明显改善，公募有望主动转向进攻，私募或显著提升仓位，险资或逐步加仓红利低波，理财子将跟随积极入场，外资流出已近尾声，投资者信心将迎来拐点。 中银证券研报认为：新房成交面积同比由正转负，环比增幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅缩窄；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。 中泰证券研报指出：中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。中泰证券预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。

新年伊始，上海、菏泽等地调整住房公积金个人住房贷款政策。其中，上海公积金政策对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例，新政自今日起施行。另外，山东菏泽公积金贷款首付比例下调等部分阶段性政策则在开年来调整为常规政策。 业内人士对财联社记者表示，去年以来，多地公积金贷款政策优化调整，今年伊始，多地亦调整相关政策，积极支持合理住房消费需求。降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度等，将进一步利好购房者。另外，部分地区将阶段性政策调整为常规政策，将大大增强政策的可持续性、稳定性。 菏泽公积金贷款部分阶段性政策调整为常规政策 二套最低首付30% 多地对公积金政策进行了调整。近日，山东省菏泽市住房公积金管理委员会发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知，该通知自2024年1月1日起执行。通知将部分阶段性贷款政策调整为常规政策，并进一步加大了多子女家庭使用住房公积金、装配式住宅公积金贷款等政策支持力度。 其中，公积金贷款首付款比例方面，阶段性政策规定为符合菏泽市公积金贷款条件的缴存人员，购买首套住房，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整为20%，购买第二套住房或再交易住房，首付款比例由不低于房屋总价款的40%调整为30%。有效期至2023年12月31日。 财联社记者了解到，此次调整将阶段性政策调整为常规政策，即2024年1月1日后，购买首套住房，首付款比例不低于房屋总价款的20%，购买第二套住房或再交易住房，首付款比例不低于房屋总价款的30%。另外，菏泽还调整了公积金贷款最高额度及支持政策额度。 易居研究院研究总监严跃进对财联社记者表示，虽然类似公积金贷款政策较为常规，但是从阶段性政策调整为常规政策的表述并不多见。在他看来，将阶段性政策调整为常规政策意义重大，这增强了政策的可持续性、稳定性，对于增强政策预期具有较好的作用。另外，目前市场逐渐修复，建议其他地方也可增加一些常规性政策。 开年来多地公积金贷款出台重磅措施 业内：公积金政策支持空间足 除了菏泽，近期还有多地对公积金贷款或公积金相关政策进行优化。1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。业内认为，本次公积金政策最大的变化是，对第二套改善型住房的认定进行了优化，并降低了首付比例。 据了解，此前上海的相关政策是，二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%（根据普通住宅和非普通住宅），而政策调整后可以降低至50%。根据政策，新的通知自2024年1月3日起施行。 除此外，海南省住房公积金管理局近日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款“存贷挂钩”政策的通知（征求意见稿）》。拟对公积金贷款“存贷挂钩”政策进行调整。 福建省漳州市住房公积金中心近日发布《漳州市住房公积金管理委员会关于优化我市住房公积金相关政策的批复》，对漳州市城镇老旧小区居民提取住房公积金用于自住住房加装电梯的，政策支持范围扩大到本人及配偶双方父母加装电梯可提取本人及配偶住房公积金。 对于开年来多地密集对公积金贷款或者公积金相关政策进行调整，一位房地产业内人士对财联社记者认为，这具有较好的政策导向作用，说明公积金政策支持空间较足，对于其他地方后续的政策实施将具有一定的启发意义。 “上海公积金政策含义清晰，即当前购房政策还有进一步放松的空间，也有进一步放松的可能。结合同日东莞取消房贷利率下限，说明今年1月份各类政策积极释放暖意，进一步说明各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。”严跃进如是说。