工农中建四家大行以及中信银行今日集体发布了存量首套个人住房贷款利率调整的细则公告，就该行存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请时间和调整时间、调整渠道、服务告知方式及异议处理等操作层面的相关细则进行说明。整体来看，四家大行的操作细则表述方式略有不同，但实际内容差异不大。 多采用变更贷款利率方式 按照之前《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），本次存量房贷利率调整可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。 从选择方式上，四家大行多采用变更合同方式。农业银行称，从操作的便利性来看，新发放贷款置换所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，该行主要采取变更贷款利率方式。该行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。 中国银行表示，尽力减少客户调整成本，将主要采用变更合同约定利率水平的方式。同时，对于符合条件的存量首套住房贷款，中国银行也表示，客户无需提交申请，该行将统一通过批量调整的方式进行调整。 若有其他方式需求的客户，银行也充分尊重。如，建设银行表示，不同意采取变更合同利率的方式调整或拟采取置换方式调整的客户，可联系贷款经办机构。农业银行称，如客户需新发放贷款置换的，要自2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。 招联首席研究员董希淼对此表示，调整存量首套房贷利率，主要有两种方式。第一种是“利率变更”，由借款人向银行申请变更存量房贷利率。第二种是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。“以新换旧”需要重新签订借款合同，重新约定贷款额度、贷款利率，相对复杂，而“利率变更”相对方便。 从工商银行、农业银行公告看，董希淼称，两家银行均以利率变更为主，建议借款人主动选择利率变更方式。从操作看，两家银行均表示将主动按调整规则统一批量调整首套房贷利率；对“二套变首套”等特殊情况需要借款人主动发起申请的，在大多数情况提供线上申请渠道，最大程度上为借款人提供便利，同时还为借款人提供申请异议的途径。预计下一步，更多银行将推出类似调整方案，不同银行之间调整细则不会有大的差异。 这部分客户无需申请将统一调降 整体来看，部分符合条件的客户，四家大行将统一批量调整且客户无需申请。 工商银行表示，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，该行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。即，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的，工行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 建设银行表示，9月25日起，该行接受两种情形申请，一是，符合“2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。”情形的，即，贷款发放或签订合同时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，借款人申请时须提供首套住房有关证明材料。二是利率或采用基准利率定价的贷款，借款人可申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，并与该行签订协议。 建设银行称，2023年10月22日（含）前提交的上述两种情形申请，经确认符合条件，拟于2023年10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。 中国银行表示，存量首套住房贷款客户无需申请，该行将于2023年9月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。集中调整后，该行仍可受理存量房贷利率调整申请，客户可赴贷款经办机构进行办理，该行将逐笔审批，审批通过后即时进行调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。 需要指出的是，对于存量房贷固定利率客户，需要先申请转换为以LPR为定价基准。农业银行称，按照《通知》和人民银行2019年第30号公告相关要求，符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。 另外，对于二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，中国银行称，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）向该行提出申请。中国银行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整。 不同阶段存量房贷利率怎么调？ 就具体的调整规则，具体来看，分为三个阶段类型。以农业银行为例，对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 另外，对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 此外，对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 就上述具体的调整细则，易居研究院研究总监严跃进总结称，此次改革的思路，其实就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。根据各大银行发布的规则，本质上就是把各个高基点的购房者进行调整，让其享受最低的基点。按照此次规则，部分年份购房的可以享受到“LPR+0基点”，部分年份购房者可以享受到“LPR-20基点”。但是按过去，可能基点都至少为60个或80个不等。“需要说明，这是理论上或者从全国层面的角度测算理解的，实际过程中要参考买房那年各地规定的最低利率标准。” 哪些群体最受益？降幅多大？专家解读 董希淼表示，从工商银行、农业银行等银行公告看，此次存量首套房贷利率调整全面落实金融管理部门文件精神，覆盖面广，措施力度大，体现了大型商业银行的责任和担当，有助于进一步减轻居民房贷利息支出，进而促进居民消费和投资。据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。主要是三类群体可以提出申请。 第一类，在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷，借款人直接可以申请，这部分群体是这次受益的最大群体。 第二类，当前有些地方政策调整，原来是二套房贷，现在可以被认定为首套房贷的借款人，也可以提出申请。例如现在一线城市”认房不认贷”政策落地，原来是“认房又认贷”政策下的二套房贷，只要名下没有房，可以按照首套房贷来办理。这个群体也可以申请下调。 第三类，借款人超过一套房产，其中有一套有贷款，原本属于二套房贷，现在把其中的一套房卖掉了，然后另一套房成为家庭唯一住房，这样二套房贷变成首套房贷，之后也可以申请调整。 从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。 严跃进根据不同年份和当年比较高的利率做的减负效应的简单测算显示，2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者比较高的利率可能为5.8%。按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.20%+0%=4.2%。如此对比，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为111万、月供5868元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付35万、月供即每月少还978元。 2019年10月-2022年5月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者的较高利率大概为6.3%。那么按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为123万、月供6190元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付47万、月供即每月少还1300元。 2022年5月份后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”。这期间购房者的房贷利率大概较高的为5.2%。按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来的总利息为98万、月供为5491元。而现在的总利息为72万、月供为4774元。如此对比，总利息少支付26万、月供即每个月少还717元。

中信银行发布公告称，（一）调整后利率水平。对于符合本公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。 1、2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 2、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 3、2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 4、各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。 5、贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。 （二）利率调整方式。我行将根据存量个人住房贷款情况，变更合同约定的利率水平。 原文如下： 中信银行个人存量首套住房按揭贷款利率调整实施细则的公告 尊敬的中信银行客户： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，践行金融工作的政治性、人民性，我行认真落实《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整工作。自2023年9月25日起，我行将按照市场化、法制化原则，与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，通过线上、线下渠道为客户提供高效便捷的金融服务，为协助广大客户做好存量个人住房贷款利率调整工作，现将相关事宜公告如下。 一、调整范围 同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整： （一）贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。 （二）用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。 （三）须为首套个人住房贷款，具体包括以下情形： 1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷； 2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的； 3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的； 4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。 （四）原则上应为按月足额偿还本息的个人住房贷款，如贷款当前处于逾期状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。 二、调整规则 （一）调整后利率水平。对于符合本公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。 1.2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 2.2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 3.2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 4.各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。 5.贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。 （二）利率调整方式。我行将根据存量个人住房贷款情况，变更合同约定的利率水平。 三、申请方式及调整时间 （一）银行批量调整 对于符合原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷， 我行将于9月25日主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，无需客户单独提出申请， 如有特殊需求的可联系原贷款服务行。 （二）客户主动申请 以下几种情况，不在银行批量调整的范围内，需要客户主动向我行提出申请，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率： 1.原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按本公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率； 2.逾期贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率； 3.当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。 （三）申请及调整时间 1.原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，我行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 2.“二套转首套”、逾期贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向我行提出申请，我行将对审核通过的业务进行利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 四、客户主动申请渠道 9月25日起，对于不符合批量调整的客户，可通过咨询我行在当地营业网点或95558服务电话，到原贷款服务行发起首套住房按揭贷款利率调整。“二套转首套”业务申请需客户提gong身份证、首套住房贷款证明等材料，相关材料清单以原贷款服务行公布为准。 五、服务告知方式及异议处理 （一）存量房贷利率调整后，我行将通过短信告知客户利率调整结果，客户也可通过手机银行“借钱-我的借款”栏目查询调整后贷款利率及还款计划。如对利率调整事宜存有异议，可在利率调整后联系贷款服务行。 （二）“二套转首套”利率调整申请须我行逐笔审核。对审核不通过的，我行将告知客户。如对审核结果存有异议，可按要求重新提交申请。 六、温馨提示 （一）批量利率调整业务规模较大，短信发送可能存在分批次发送、时效滞后等情况，也可能存在因客户未向我行更新房贷业务联系方式、客户手机设置、运营商等情况导致短信送达失败，具体结果以手机银行查询为准。 （二）本次存量房贷利率调整不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。 （三）本次存量房贷利率调整不支持跨行置换，请不要相信误导信息。 （四）我行整理了存量个人住房贷款利率调整的常见问答，客户可关注我行官方微信公众号，便于及时获取相关信息。 感谢您一直以来对我行的信赖与支持！ 特此公告。 中信银行股份有限公司 2023年9月7日

9月7日早间，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告。 中国工商银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告 中国工商银行在公告中提到，2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率。2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 中国农业银行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告 中国农业银行在公告中提到，调整范围包括2023年8月31日（含）前我行已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 本次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整规则如下： 1、对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 2、对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 3、对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 中国银行发布关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告 中国银行在公告中提到，将于2023年9月25日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。其中调整范围为，2023年8月31日（含当日）前，我行已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且符合以下两个条件之一的：个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款；个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。 调整规则提到，2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。 2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。 2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。 中国建设银行关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告 建设银行在公告中提到，符合本次调整范围的贷款是指以下两种情形的贷款：2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。2023年8月31日前贷款发放或签订合同时，不符合首套住房标准，但当前借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 在LPR有效深化利率市场化改革，引导贷款实际利率下行的情况下，综合考虑保持政策延续性、前后标准统一、公平一致、自律机制等因素，遵循市场化、法治化原则，我行存量首套住房贷款利率拟按以下调整： （一）浮动利率贷款 2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。 2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。 若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。 （二）2019年10月7日（含）前发放且当前仍采用基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，可申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议，在转换后按上述“二、（一）”中对应的浮动利率调整执行；若仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次不调整。 当前执行利率如低于按上述情形调整后的利率水平，不进行调整。

中国工商银行9月7日发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告称，自2023年9月25日起，我行将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整。同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整：贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。须为首套个人住房贷款。 中国工商银行关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告 尊敬的中国工商银行客户： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实发挥金融在服务实体经济、支持恢复和扩大消费、保障和改善民生等领域的作用，我行认真落实《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。自2023年9月25日起，我行将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，为协助广大客户做好存量个人住房贷款利率调整工作，现将相关事宜公告如下。 一、总体原则 按照市场化、法治化原则，依法有序推进存量房贷利率调整，充分保障客户合同权利，充分尊重客户选择权，充分满足客户利率调整操作便捷性需求。 二、调整范围 同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整： （一）贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。 （二）用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。 （三）须为首套个人住房贷款，具体包括以下情形： 1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷； 2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的； 3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的； 4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。 （四）原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。 三、调整规则 （一）调整后利率水平。对于符合本公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。 1.2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 2.2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 3.2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 4.各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。 5.贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。 （二）利率调整方式。我行将根据存量个人住房贷款情况，通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整： 1.协商变更合同利率是指由我行与客户协商降低贷款合同约定的利率水平； 2.新发放贷款置换是指由我行新发放一笔贷款，客户使用这笔贷款置换存量首套房贷。 四、申请方式及调整时间 （一）申请方式 1.原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。 2.原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按本公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。 3.当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。 4.对于特殊情况需采用新发放贷款置换方式的，将由贷款服务行联系客户办理。 （二）申请及调整时间 1.原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，我行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 2.“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向我行提出申请。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，我行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 3.2023年10月22日后申请利率调整的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续向我行提出申请。我行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 五、申请渠道 （一）线上渠道：手机银行。我行手机银行支持“一键申请”，具体办理路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。“二套转首套”业务申请需客户同步上传首套住房贷款证明材料。不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户无需上传证明材料。 （二）线下渠道。客户可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款-贷款服务行咨询电话查询”查看我行所有贷款服务行联系方式，可到原贷款服务行线下申请办理利率调整。“二套转首套”业务申请需客户携带身份证、首套住房贷款证明等材料。 六、服务告知方式及异议处理 （一）存量房贷利率调整后，我行将通过短信告知客户利率调整结果，客户可在手机银行“存量房贷利率调整”栏目查询利率调整结果，也可通过手机银行或网上银行“贷款-我的贷款”栏目查询调整后贷款利率及还款计划。如对利率调整事宜存有异议，可在利率调整后一年内联系贷款服务行。 （二）“二套转首套”利率调整申请须我行逐笔审核，客户可通过手机银行“存量房贷利率调整”栏目查询审核结果。对审核不通过的，我行将通过短信告知客户，如对审核结果存有异议，可联系贷款服务行，并可按要求重新提交申请。 七、温馨提示 （一）优先推荐客户通过手机银行办理，利率调整高峰期可能出现系统拥挤。 （二）因利率批量调整业务规模较大，短信发送可能存在分批次发送、时效滞后等情况，也可能存在因客户未向我行更新房贷业务联系方式等情况导致短信送达失败。 （三）本次存量房贷利率调整不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。 （四）本次存量房贷利率调整不支持跨行置换，请不要相信误导信息。 （五）我行整理了存量个人住房贷款利率调整的常见问答，客户可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款”进行查阅。 如有其他疑问，请咨询贷款服务行或95588。 感谢一直以来对我行的信赖与支持！ 中国工商银行股份有限公司 2023年9月7日

由于全球不同的经济增长前景和通胀风险令未来前景蒙上阴影，主要发达经济体和新兴经济体的中央银行8月稍作喘息，升息步伐和规模再度放缓。 发达国家利率 据了解，监管10种交易量最大货币的央行中，只有4家召开了利率制定会议。其中两个国家——挪威和英国——总共加息了50个基点，这是自今年1月以来的最低水平。据数据显示，澳大利亚和新西兰维持基准利率不变。 相比之下，今年7月，8家召开了利率决议的央行中，有3家央行加息，这使得10国集团(G10)的央行今年迄今的加息总数达到了1075个基点，共加息33次。 但未来前景黯淡，美国经济数据出人意料地强劲，而中国和欧洲大部分地区的数据令人失望，市场正在寻找全球主要央行何时可能开始降息的线索。 对此，荷兰国际集团(ING)全球宏观经济主管Carsten Brzeski表示：“这种悲观的增长故事确实有一个乐观的后果;通胀压力应会进一步缓解，虽然这可能不足以使许多央行的通胀回到目标水平，但应该低到足以看到政策加息的峰值。 Brzeski称：“央行官员正式宣布结束加息将是疯狂的;他们不想让外界进一步猜测首次减产何时开始。” 发展中市场利率 在发展中经济体中，越来越多的证据表明，在一些地区，利率周期的转向已经确立。其中，巴西央行宣布降息50个基点，幅度高于预期，开启了降息周期。这个拉丁美洲最大的经济体在7月份跟随智利的脚步，在最近几个月，哥斯达黎加和乌拉圭也紧随其后。 在调查的18家发展中经济体央行中，中国是第二个在8月降息的国家，其中12家央行召开了利率制定会议。 然而，其他发展中国家远没有降息的能力，不仅如此，部分央行正与本币疲软和居高不下的通胀作斗争，这迫使政策制定者提高而不是降息。如土耳其8月份大幅加息750个基点，俄罗斯将基准利率上调350个基点，泰国上调25个基点。 据了解，今年迄今为止，新兴市场在27次加息中加息2850个基点，远低于2022年的加息速度和规模。在2022年，发展中经济体的央行在92次加息中加息7425个基点。 数据显示，在宽松方面，新兴市场银行自年初以来共5次降息，累计降息220个基点。 分析人士预测，由于主要央行预计将在2024年之前维持限制性政策，许多发展中经济体的回旋余地可能有限。 穆迪战略与研究高级副总裁Madhavi Bokil表示:“主要央行将在2024年之前保持限制性政策立场。” “新兴市场央行不太可能大幅放松货币政策，因为发达经济体央行仍在与高通胀和美国利率前景的不确定性作斗争。”

9月4日，辽宁省沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》。通知显示，沈阳市将取消限制性购售政策，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。通知还提出，认房不认贷。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。 以下为详细内容： 关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知 各区县（市）房产、自然资源、税务、公积金中心管理部（分中心），相关市直部门，在沈金融机构： 为支持刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关事宜通知如下。 一、取消限制性购售政策 取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。（责任部门：市房产局、市自然资源局） 二、优化住房信贷政策 （一）认房不认贷。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。 （二）降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。银行机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。 三、提供公积金支持政策 （一）支持沈阳市高层次人才住房公积金贷款。高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍。其中，高层次A、B、C类人才和D类人才贷款限额倍数分别为4倍、3倍、2倍和1.5倍。当期住房公积金贷款最高额度为：单方缴存，最高60万元；夫妻双方缴存，最高80万元；家庭成员3人以上缴存，最高100万元。 （二）支持二孩或三孩家庭住房公积金贷款。已生育二孩或三孩，且孩子未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。当期住房公积金贷款最高额度为：单方缴存，最高60万元；夫妻双方缴存，最高80万元；家庭成员3人以上缴存，最高100万元。 （三）支持新市民、青年人使用住房公积金贷款。在沈就业的毕业5年以内大中专以上学历的新市民、青年人，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。当期住房公积金贷款最高额度为：单方缴存，最高60万元；夫妻双方缴存，最高80万元；家庭成员3人以上缴存，最高100万元。 （四）支持改善性住房贷款。对拥有1套住房并已结清贷款的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买自住住房的，执行首套房最低首付比例。 （五）支持首套住房商贷未结清的职工使用公积金贷款购买第二套住房。对有1笔未结清住房商贷的缴存职工家庭，支持使用住房公积金贷款购买第二套改善性住房。 （六）支持职工延长贷款偿还期限。缴存职工家庭使用公积金贷款购买自住住房的，偿还贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁，放宽为男65周岁、女60周岁。 （七）调整首套和第二套住房公积金贷款最低首付比例。缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，最低首付比例由30%调整为20%。缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买第二套自住住房的，最低首付比例由40%调整为30%。 （八）取消提取公积金后准贷时限。原贷款申请条件中“借款人及共同申请人12个月内无现金提取公积金（不含委托还贷）记录”调整为“借款申请人及共同申请人现金提取公积金后，即可申请住房公积金贷款”。 （责任部门：沈阳公积金中心） 四、落实差别化税收政策 （一）对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 （三）个人转让自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 （四）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 （五）在本省行政区域内，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，成交价格未超出货币补偿部分免征契税，超出部分应依法征收契税。 （责任部门：市税务局） 五、鼓励人才留沈创业置业 （一）执行来沈就业创业高校毕业生首次购房一次性补贴政策，本科毕业生补贴2万元，研究生中硕士毕业生补贴4万元、博士毕业生补贴7万元。 （二）对高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴，其中在校生再给予每平方米200元/平方米购房补贴。 （责任部门：市房产局、市人力资源社会保障局、市自然资源局） 六、促进商品房销售 （一）大力推行“线上选、线下购”，加强住房、装修、家电、家居销售联动，适时举办“金九银十”促销活动，让上下游消费者普遍受益。 （二）即日起至2023年12月31日期间，对企业和个人购买新建公寓，给予全额契税补贴，补贴资金由市、区县（市）按照1：1比例承担。 （三）对机关、企事业单位、大专院校、科研院所，组织员工集中团购商品住房的，指导合理确定优惠购房价格。 （责任部门：市房产局） 七、保障购房者权益 坚决完成保交楼任务目标。完善预售商品房资金监管制度，确保管住管好不管死。规范居间服务，建立房地产经纪机构、从业人员实名登记制度，合理确定经纪服务收费，严格实行明码标价，保障买卖双方权益。 （责任部门：市房产局、市城乡建设局） 八、优化不动产登记服务 （一）优化二手房“带押过户”。申请人办理在押不动产转移登记时，实现存量房转移与抵押权注销登记、抵押权设立登记合并办理，一次申请同时办结，无需申请人提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。 （二）不动产登记业务“全城通办”。申请办理国有土地上房屋存量房转移登记、商品房转移登记、抵押登记、名称变更登记、赠与登记、析产登记、换补证登记可在全市任一不动产登记机构申请，即时办结。 （三）新建商品房项目“交房即交证”。全市范围内房地产开发项目均可申办“交房即交证”服务，实现购房人在交房现场即可拿证。 （四）推广不动产电子证照数字化应用。不动产登记机构为企业或者个人办理房屋权属首次登记提供不申领纸质不动产权证书的选择，核准登记后不再发放纸质证书，生成不动产登记电子证照，企业或者个人可直接在互联网上下载和利用；企业或者个人后续确需纸质证书的，可以申请补领。 （责任部门：市自然资源局）

中金公司研报指出，降首付比、降利率稳地产力度和速度部分超出市场预期。降首付比主要是释放合理需求，初步预计“认房不认贷”和下调“首付比例下限”可能将提升未来数月销售增速6.5ppt，也会温和提升房地产开发投资。降存量房贷利率和二套利率下限，测算可为居民年化增收2250亿元，但考虑到存款利率下调和早偿缓解，居民年收入可能一定程度上低于这个估算。要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况可能更为复杂。 以下为其最新观点： 中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称通知）。结合此前住建部企业座谈会提出的落实个人住房贷款“认房不认贷”政策。其中降首付比针对释放合理需求，降利率则是通过改善收入与分配、减少还债压力以提振消费，我们将探讨这几项政策组合拳的潜在影响。 （一）降低房贷首付比，释放合理需求 降低房贷首付比的政策主要有两个方面，一是“认房认贷”的调整，二是“首付比例下限”的调整。 ► 首先是“认房不认贷”的落实。 住建部会议后，广州、深圳、成都、中山、武汉、惠州、东莞、上海、北京等城市纷纷落实“认房不认贷”政策，特别是在一线城市的落地，可能将使这一政策成为全国各地的标准配置，有利于“卖一买一”刚性改善型需求的释放。根据中金地产组统计在本轮“认房不认贷”实施之前，32个超高/高能级城市中有16个城市仍实行“认房认贷”的政策，即对“无房有贷款记录”家庭执行的最低首付比例高于其对“无房无贷款记录”家庭的标准，如果 16城全部改为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间为普通住宅14个百分点、非普住宅19个百分点。 ► 其次是下调“首付比例下限”。 本次政策将各地首套房首付比下限调整为20%，二套房首付比下限统一为30%，而之前政策是“限购城市”首套和二套房的首付比下限为30%和40%，“非限购城市”才可享受首套和二套房首付比20%和30%的下限。根据中金地产组的统计，32个超高/高能级城市中尚有24城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，其中 3个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下限下调空间平均分别为13和30个百分点，21个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点。 1.“认房不认贷”的潜在影响估算 最理想的数据是获得有潜在置换需求的总量，但这一数据难以获得，因此我们采取两种间接测算的方法。 第一种方法是利用三个关键参数， 政策对销售的影响=被直接影响的基数*增速反弹的幅度*扩散效应，即1）改善型需求在住房销售中的占比有多大，2）反弹的幅度可能有多高，3）房价的扩散影响。 直接受益于认房不认贷的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%之间。 这16个城市占全国住宅销售面积的15%，占全国住宅销售金额的27%。根据中指研究院的调查，这部分城市中的改善型需求占比大约在40%。那么直接受益于认房不认贷的改善型需求占销售面积与金额的比重可能在6%和11%左右（40%*15%，40%*27%）。除此之外，贷款数据也可以帮助我们测算这个基数，2022年18%的住房公积金贷款用于支持非首套购房、10%左右的个人住房贷款用于支持非首套购房。综合来看，直接受益于“认房不认贷”的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%。 改善型需求内生动力强，但反弹幅度也受到其他因素影响。 从公积金贷款的样本来看，2022年住房交易套数下降约20%，但是非首套购房数量仍然同比增长1.4%，显示出改善型需求有较强的韧性，但也同时说明非首套购房的基数并不算低。在房价仍在上涨的2021年，非首套购房数量的同比增速在11%左右。假设这次非首套房销售增速不高于11%，那么 边际上或对未来数月的销售同比增速拉抬2个百分点左右。 房价上升，继而提振购房者信心，带动购房需求，是投资者广泛期待的一种扩散效应。尽管需求端杠杆放松、总体购买力上升，或在供给一定的情况下有提振房价的作用。我们也要注意到，“认房不认贷”支持某些“卖一买一”刚性改善型人群的购房行为，带来供给和需求的同时上升，比如偏小户型、低总价的供给增加，偏大户型、总价较高的需求上升，对房价的影响可能是分化。2015-2022年小户型的需求总体上趋势往下，在供给增加的背景下，这类房型的价格上行空间可能不会显著加大。比如杭州认房认贷调整后销售量有较大的反弹，但房价走势与此并不一致。 第二种方法是参考前期已经调整“认房认贷”的城市经验。 郑州、南京、天津和杭州分别在2022年3月、8月、9月、11月调整了“认房认贷”政策，剔除掉我们简单估算的疫情波动对全国新房销售的系统性影响后，四城新房销售增速在之后的5个月平均出现了20个百分点的边际涨幅，随后脉冲影响逐渐消退，半年内对销售增速平均提升了23个百分点，其中杭州最多，为96个百分点，天津最少，为-9个百分点。假设以四城的平均提振来初步推算16城“认房不认贷”落地的潜在影响，如果这些政策近期能够落地，那么未来数月 全国新建商品房销售面积增速可能抬升3.5个百分点，若考虑到销售对拿地与投资的带动，未来数月全国房地产开发投资增速或将抬升0.5个百分点。 2. 首付比下限调整的影响估算 由于24个超高/高能级城市首套和二套房贷首付比下限仍有13/10和30/15个百分点的下调空间，叠加16个城市“认房认贷”可调整的影响，可下调房贷首付比的超高/高能级城市将扩围至29个，占全国销售面积的27.7%。如果继续参考前期下调首付比的四个城市的平均影响程度， 未来数月，全国新建商品房销售面积增速或将抬升6.5个百分点，房地产开发投资增速的抬升幅度或超过1个百分点。 由于各城市首付比下限及非普住宅首付比的调整幅度或仍将视自身情况而定，前期房地产量价越弱的城市，调整幅度或越大。而前期房贷政策限制较严、人口基本面较好的城市，楼市政策调整后潜在反弹空间可能相对大一些。我们初步估算的打分表显示，北京、上海、深圳、广州、成都、福州等城市住房政策限制较严，而深圳、广州、重庆、成都、长沙人口增长状况较好。 不过，我们要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况比我们推算的复杂。 （二）降房贷利率，改善分配、提振消费 本次房贷利率的下调也有两个方面，一是存量房贷利率的下调，二是限购城市房贷利率下限的下调。 首先是存量房贷利率的下调。 本次通知规定9月25日起，存量首套房贷借款人可申请置换存量贷款，新发利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限。2022年5月以来全国首套房政策利率下限为LPR-20bp，但各城市并不相同，如北京2019年10月以来、上海2021年7月以来、深圳2022年5月以来的首套房贷利率下限分别为LPR+55bp、LPR+35bp和LPR+30bp。同时，不同时间点也不相同，比如郑州2019年10月至2022年5月的首套利率下限为LPR+5bp，但2023年以来则为LPR-50bp。 按照中金银行组的估计，首套房贷占存量房贷的80-90%，其中符合利率下调条件的贷款占比在80%，即占全部按揭的2/3，假设其平均下调80bp，或对全部按揭利率的下调幅度在50bp。这将对银行净息差影响约为7bp，根据我们的估算， 这将节省居民年度利息支出1940亿元，如果按照70%的边际消费倾向估计，预计可以温和提振消费增速。 同时通知还将新增二套房贷利率政策下限调整从LPR+60bp降至LPR+20bp。 如果假设二套房占比在10%-20%，全部下调40bp，对新增按揭利率的影响上限或在8bp，按照过去三年新增按揭贷款的均值来计算可以节省居民年利息支出23亿元，对消费增速的有边际影响。 不过也要考虑到新一轮存款下调的潜在影响 ，中金银行组估计存款利率平均约下调15bp（一年期下调10bp、两年期下调20bp、三年和五年期下调25bp），将增厚银行净息差4bp，根据我们的估算这将使得居民利息收入减少一点。 此外，早偿率与存量-新增房贷利差成正比 ，存量房贷利率向新房利率的回归将缓解早偿情况，根据中金银行组的估算，如果早偿率下降5%，将增厚银行息差2bp，我们预计这将增加居民利息支出582亿元。综合存量贷款利率下调、二套利率下限下调、存款利率下调和早偿缓解三个因素， 对消费的影响体现为边际效应。 风险提示： 政策调整对房地产的影响可能是非线性的，因此本文涉及的推算可能存在一定偏差，后续可能根据具体落实情况予以调整。

继广州、深圳之后，今日上海、北京也官宣执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市都已宣布执行“认房不认贷”政策措施。 北京：执行“认房不认贷”政策措施 北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布关于优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。 为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 上海：执行“认房不用认贷”政策措施 据上海住建委官网消息，为更好满足刚性和改善性住房需求，使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，9月1日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。 通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。 深圳官宣执行认房不认贷政策 8月31日起施行 深圳住建局、央行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。 广州：居民家庭贷款购房时 执行“认房不认贷” 广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

9月1日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布关于优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 原文如下： 北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 各有关单位： 为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局 2023年9月1日 点击查看链接详情： 》北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知

9月1日，中国人民银行发布消息称，为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。下调外汇存款准备金率相当于向市场释放更多的美元流动性供给，进而支撑人民币，有助于人民币兑美元汇率的走升。时隔近一年下调外汇存款准备金率的消息发布后，离岸人民币兑美元出现明显上涨，截至9:46，离岸人民币兑美元报7.2495，盘中曾一度收复7.24关口，报7.2396。从其均线走势来看，离岸人民币兑美元以及连涨2日。 有分析人士表示：下调外汇存款准备金可以释放更多的外币供给，从而影响银行间外汇市场的外币供需，有利于释放美元的流动性，提高金融机构的售汇意愿和能力，进而支撑人民币，对人民币形成利好。 2022年央行两次下调外汇存款准备金率 本次央行下调外汇存款准备金率查阅央行网站可以看到，2022年9月5日，央行对外汇存款准备金率进行了下调。这是离本次下调外汇存款准备金率最近的一次。 央行2022年9月5日的公告显示：为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。 》点击查看详情 央行2022年4月25日的公告显示：为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2022年5月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点，即外汇存款准备金率由现行9％下调至8%。 》点击查看详情 央行2021年12月9日的公告显示：为加强金融机构外汇流动性管理，中国人民银行决定，自2021年12月15日起，上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的7%提高到9%。 》点击查看详情 央行2021年5月31日的公告显示：为加强金融机构外汇流动性管理，中国人民银行决定，自2021年6月15日起，上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的5%提高到7%。 外汇存款准备金率定义 据悉，外汇存款准备金率是指金融机构交存中国人民银行的外汇存款准备金与其吸收外汇存款的比率。外汇存款准备金是中国人民银行货币政策工具之一；中国人民银行负责确定、调整外汇存款准备金率，检查监督金融机构执行外汇存款准备金管理规定的行为。外汇存款准备金是指金融机构按照规定将其吸收外汇存款的一定比例交存中国人民银行的存款，即商业银行需要将一定额度的美元上交至央行指定的账户中。 机构观点 中信证券首席经济学家明明认为 ，下调金融机构外汇存款准备金率，对人民币汇率形成有效的支撑，未来人民币汇率可能会震荡偏强运行。 7月份人民币汇率阶段企稳后，8月份重新承压，一度逼近去年低点。但是7月底中央政治局会议之后，一揽子稳增长政策措施正在抓实抓细、落地生效。中银证券全球首席经济学家管涛认为，由于前期汇市利空释放较为充分，下一阶段经济基本面逐步改善，有望对人民币汇率形成支撑。 巨丰投顾投资顾问总监郭一鸣近期曾对媒体表示，一方面，国内“稳汇率”工具箱储备充分；另一方面，我国外汇储备充足，也是汇率稳定的基石。整体看，随着美联储加息周期步入尾声以及国内经济复苏趋势的延续，人民币贬值空间不大，对市场的整体影响边际减弱。 国海证券此前研报认为，经济有望筑底反弹，库存周期对经济有支撑。需求端低点已过，金九银十决定恢复斜率。海外紧缩收尾，美联储9月暂停加息的概率较大，后续人民币贬值压力有望进一步缓和，三季度国内货币与信用“双宽”可期。 东海证券此前分析，国内降息下的超调或短期对本币汇率形成一定约束但从央行宽货币的行为可观察出政策对于经济提振支持意图是较为明显的，并未为刻意保汇率而对降息过于克制，亦可侧面观察“7.3”点位或为央行相对可容忍的区间。中长期而言，降息目的在于推动经济企稳，随政策延续加码及地产端下行压力收敛，我们认为后续人民币汇率有望企稳。且央行当前对于汇率干预的空间仍较大， 外汇风险准备金、离岸央票 等工具尚未启用。另一角度，人民币汇率走弱理论上反而将对出口形成一定支撑。 信达宏观点评称：2022年以来，央行3次下调外汇存准率，第一次是2022年4月25日下调1个百分点，彼时美元兑人民币汇率由6.30贬破6.55。第二次是2022年9月5日下调2个百分点，彼时恰逢美联储史诗级加息，中国央行在8月下调1年期MLF利率10bp，美元兑人民币汇率由6.70贬破6.90。 原文如下： 中国人民银行决定下调金融机构外汇存款准备金率 为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。（完） 点击查看链接详情： 》中国人民银行决定下调金融机构外汇存款准备金率