上海房地产市场供给端再次迎来变革，多年来实行的新房“7090 政策”将淡出历史舞台。 8月27日，上海市人民政府发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知，内容涵盖优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准、供应比例以及加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹等三方面。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策充分说明，上海立足供求关系变化和改善型住房需求导向，同时立足“人房地钱”模式，由此在户型政策方面做了进一步放宽和引导。 “这一规则调整后，未来上海将增加改善型产品供应，从而缓和供需矛盾。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为。 具体来看，此次上海土地市场新政在优化中小套型住房建筑面积标准方面，将根据上海市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，将上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。 分析师指出，在此之前，上海的中小套型标准为，多层住宅建筑面积不大于90平方米，小高层住宅建筑面积不大于95平方米，高层住宅建筑面积不大于100平方米。 业内人士认为，此次政策调整后，上海中小套型的户型能够做到面积更大。“以高层住宅即10层以上项目为例，以前中小户型标准是100平方米，现在为120平方米，户型面积足足大了20平方米。”严跃进称。 值得关注的是，上海早在今年一批次的一次土地出让中已调整了户型面积标准以及比例。今年3月，上海推出的第一批次第二轮土拍的6宗地块，便调高了多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限，并降低了中小套型占比。 “与此前不同的是，此次上海是以文件形式正式发文。”严跃进表示，此次发布新政意味着，后续在新房建造设计方面，各楼盘项目会有更多户型更大的房源推出，客观上将更好满足不同层次需求。 分析人士认为，此次政策也预示着上海将挥别实行多年的“7090 政策”。 据悉，“7090政策”是指，2006年7月6日原建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中，第一部分即明确新建住房结构比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。” 然而，随着传统住房紧缺的时代逐步成为过去，市场上改善型住房的需求不断增多，调整“7090”政策的呼声愈来愈高。 在新出让商品住房用地中小套型住房供应比例方面，上海此次政策指出，原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。 此外，上海此次还宣布加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。 一位房地产分析师指出，“上海最新政策代表了全国房地产行业的新趋势，即住房产品在追求好房子方面持续发力，预计在未来政策推进过程中，还有协调优化的空间。” 其进一步表示，随着上海这一政策的深入实施，在为广大购房者带来更加美好的居住体验的同时，也将为全国房地产市场健康发展提供有力的示范和借鉴。

上海市人民政府发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知。其中提出，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。 通知全文如下 各有关单位： 为落实《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（沪建房管联〔2024〕258号），适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，优化本市新出让商品住房用地套型供应结构，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。现就有关事项通知如下： 一、优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。 二、优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。 三、加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。 其他有关政策，对新建商品住房用地套型结构另有规定的，可根据实际情况，继续按相关规定执行。 特此通知。 市住房城乡建设管理委 市房屋管理局 市规划资源局 2024年8月16日

本周二，全球最大矿业巨头必和必拓公布了最新财报。必和必拓CEO亨利（Mike Henry）表示，他预计在中国政府的政策支持下，中国房地产行业将在未来一年出现反弹。 必和必拓还发布了经济分析报告称，预计除房地产外，中国其他行业的钢铁需求将健康增长。 中国房地产市场有望一年内回暖 中国作为全球最大铁矿进口国，其经济增长和钢铁需求前景对于全球铁矿市场影响巨大，也是影响必和必拓盈利前景的重要因素。 必和必拓财报显示，在截至6月30日的上一财年，必和必拓基础盈利为136.6亿美元，略好于分析师的预期134.9亿美元。必和必拓的财年基本利润小幅增长2%，公司将其归因于“稳健的运营业绩和关键大宗商品价格的上涨”。 亨利承认，当前中国房地产行业的降温成为了钢铁需求前景的“软肋”。他指出，中国的钢铁需求一直受到房地产行业的压力，仍有“一些波动”。但他对中国政府最近宣布的一系列措施持乐观态度。 “政府最近颁布了旨在支持房地产行业的政策…我们预计未来一年房地产行业可能出现转机。”亨利表示。 中国出台多项支持措施 近几个月来，中国政府出台了多项支持房地产重磅政策。今年上半年，限购、限售等限制性政策大面积退出，上海楼市限购政策十余年来首次出现实质性松动，目前全国执行限购政策的地方仅剩个位数。同时，各地首付比例和房贷利率持续下调。 今年5月，中国央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 上周六，中国住房和城乡建设部部长倪虹表示，房地产市场还是有很大潜力和空间。 “当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极变化。”倪虹表示，从中国城镇化发展进程看，从民众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。 中国其他行业仍健康发展 展望未来，必和必拓CEO亨利认为，中国其他行业——比如基础建设、航运和汽车行业——仍然在健康增长，而这些行业也将对带来稳定的钢铁需求。 “短期内，鉴于中国经济复苏不平衡，我们预计全球大宗商品市场将继续波动，”亨利称，“我们预计未来几年，发达经济体将逐步摆脱利率上升的持续影响。” 必和必拓还在周二发布了经济和商品前景报告。必和必拓市场分析和经济研究部副主管Lee Levkowitz等人在报告中表示，建筑业历来占中国钢铁需求的最大份额，预计今年其份额将降至略高于20%，被机械和设备所取代。

SMM8月27日讯：今日0#锌主流成交价集中在23950~24100元/吨，双燕成交于24100~24250元/吨，1#锌主流成交于23880~24030元/吨。早盘市场当月票均价贴水5~升水5元/吨；跟盘对2409合约贴水0~10元/吨报价，均价成交为主；第二交易时段，普通国产报价对2409合约贴水0-10元/吨附近，高价品牌双燕对2409合约升水140~150元/吨附近。锌价虽有下跌，但仍在高位，下游采购相对谨慎，但国产市场货量偏少，贸易商低价出货意愿较低，升水维持震荡。  

SMM8月27日讯：天津市场0#锌锭主流成交于23940~24100元/吨，紫金成交于23960~24130元/吨，葫芦岛报在27370元/吨，0#锌普通对2409合约报贴水0~20元/吨附近，紫金对2409合约报升水0~30元/吨附近，津市较沪市贴水10元/吨。截止午市收盘，普通品牌驰宏对09合约报贴水0~20元/吨附近，红烨对09合约暂无报价，新紫对09合约报平水附近，百灵对09合约暂无报价，西矿对09合约报贴水10元/吨，高价品牌紫金对09合约报升水10~40元/吨附近。今日盘面稍有回落，下游刚需采买为主，贸易商为出货下调升贴水，点价较昨日有所增加，整体市场成交一般。1#锌锭成交于23840~23990元/吨附近。    

上周五以来，舆论圈对房屋养老金制度的讨论持续在升温。 8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国首次详细谈到提到房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。其中引发争议的是房屋养老金，董建国表示，“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”，上海等22个城市正在试点。 8月26日，住建部下属《建筑杂志社》微信公众号发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度被外界误读。文章称，“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，这里的公共账户并不需要老百姓出钱。 8月26日，财联社记者咨询广州市物业专项维修资金管理中心及广州多个小区物业公司，上述机构表示，尚未获悉有关房屋养老金制度及维修基金改革的信息。 华福证券8月25日发布观点认为，建立住房养老金制度有利于为老旧小区改造提供更多的资金来源，为房屋提供全生命周期的安全保障，进而提高居民的居住品质，稳定房价。 8月26日，某大行深圳分行个贷部人士对财联社表示，最近20多年新房交楼时均须配套缴纳维修基金，每套房在银行有专户，资金按照活期存款结息滚存，运用一般由业主发起申请。 该人士表示，据他了解，不同地区和小区管理不尽一致，归集不全、使用不规范的情况都存在。但是，专户资金总体上使用率不高。 开源证券报告显示，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。 20年维修基金沉淀万亿资金 财联社记者注意到，按照当时制度设计，本次争议的维修基金及账户实际一直有专门官方机构管理。 据第一财经报道，上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金（下称“维修基金”）结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。 以广州市为例，《广州市维修基金管理办法（2022年）》规定，市住建局负责维修基金监督管理，广州市物业专项维修资金管理中心具体负责，市财政局代为管理财务监督工作。 8月26日，番禺区某大型小区物业公司人士对财联社表示，申请维修基金由业委会或者物业公司代为申请，区住建局和市管理中心审批之后，再通知专户所在银行，将资金划到专户，继而才能使用。 广州市物业专项维修资金管理中心宣传手册显示，维修基金首期在2003年9月1日之后，缴存主体是业主，在此之前未约定，主要是开发建设单位缴存。如果账面余额不足首期缴存额的30%，应该续缴维修资金。 上述物业公司人士表示，据说是按照最新建筑成本的5%来确定缴存金额，经过多年的调整，住户一般按照每平方50元-75元左右来缴存维修基金，目前是76元/平方。 易居房地产研究院此前报告显示，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而近十年(2013年至2022年)全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。 这意味着2003年-2022年20年间，新房销售合计201亿平方米，如果50元/平方来缴纳，总额的确超过1万亿元。 不是变相房地产税，专家称或由地方政府筹资 《建筑杂志社》微信公众号文章还称，近年来，政府部门多次提出要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。大家都很关注的房屋养老金制度，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的、兜底性制度设计，早就在国务院办公厅下发通知文件里提出过。房屋养老金和房地产税完全是两回事。 财联社查阅公开信息发现，2023年6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行时表示，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。 国金证券8月25日发布报告，援引《中国建设报》专家尹飞观点认为，房屋养老金主要使用公共资金建立房屋养老金公共账户，可能由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。 开源证券报告显示，1999-2008年，我国累计新开工住宅47.2亿平米。这些住宅房龄已经超过15年，未来对于维修保养的需求将持续增加。分析师齐东认为，探索中的房屋养老金制度将会着力解决当前交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，帮助提升住房品质。 8月26日，深圳一位资深的房地产公司人士对财联社表示，维修基金是最近20年商品房高速发展时期实行的制度，如果建立统筹账户，打破小区和地区专属限制，可能还要考虑非商品房，比如单位房、房改房等城市不同性质地产，如何更公平适用维修基金等问题。

房屋养老金，成为近日市场关注的一个焦点话题。 住房和城乡建设部副部长董建国在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。 8月26日，住建部旗下建筑杂志社发表评论文章明确，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。 该文章表示，房屋养老金和房地产税是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税属于市场误读，而养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。 该评论文章指出，真正建立起了房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度等相关配套制度，对全生命期的房子以及居住其中的住户，在保障居住质量、品质、环境和安全及资产保值方面都非常有利，这是该项制度设计的初衷。 中央财经大学教授、法学院院长尹飞撰文指出，本次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。 其认为，目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。 尹飞在文中表示，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。 中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅：房屋养老金与房产税存在明显区别 房屋老化会出现各种问题，尤其是安全相关问题。由于房屋安全具有外部性的特点，一旦发生安全事件，很可能危及非房屋产权人的生命财产安全。特别是公共部位或设施，可能出现有人受益，但无人尽责的状况。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，构建房屋养老金制度的框架体系。 如果由公共账户针对解决公共部位的公共安全问题，那么资金来源自然要由公共部门来筹集，所以目前研究建立的房屋养老金，大概率不需要老百姓直接出钱。与此相应，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。 问题在于，房屋公共部位的公共安全问题，往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何实现公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。 房屋养老金与房产税存在明显区别，本质上，房产税是针对房屋占用面积和对应的社会福利进行征税，房屋养老金是针对房屋使用时间进行缴费。房产税是以居民个体或者家庭为征收对象，房屋养老金是以公共部门作为出资主体。 中原地产首席分析师张大伟：从维护修缮角度看 建立住房养老金制有其必要性 住房养老金作为一个相对而言较新的事物，现在对市场来说，某种程度上还是一个含义不是特别清晰的概念。 事实上，房屋维护修缮确有其必要性，如果能够对房屋额外提供保险，使房屋更加安全有保障，的确是切实利民之举。不过，当前市场上关注的问题包括，该养老金具体是如何构成的，以及资金来源于哪里等。 由此，要谈其影响，可能有必要进一步明确一些市场关注的问题。 例如，假如房屋养老金账户金额不足，是否要缴纳费用，由谁缴纳，是需要履行缴纳义务还是自愿的；如需要缴纳，其覆盖所有房子，还是更多针对“老破小”；收取比例多少，因为一年缴纳几十元和一年交几千甚至几万元的影响和差距很大。 还有业界人士提出，住房养老金与公共维修基金是怎样的关系，公共维修基金使用率较低的情况下，设立养老金的必要性如何，也有待厘清。 另外，未来使用住房养老金，是否与房屋产权期限相对应，例如是不是只能使用50年或者70年，是不是70年产权可以免费顺延；再就是，该养老金如何使用，到几十年后使用还是如果有需要立刻就可以维修，该养老金由谁负责管理，以及管理办法是怎样的。 58安居客研究院院长张波：房屋养护领域未来或诞生更多行业龙头企业 对于房屋养老金，事实上相关部门此前曾提到过。 我国自1998年实行住宅专项维修资金管理办法，而房屋体检等三项制度也正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，来完善住房设施的制度化和规划化的。2022年是启动年，住建部指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。国务院办公厅也出台相关通知，明确要研究建立此三项制度。2023年开始进入试点推进阶段，4月开启试点随后逐步有序展开调研和试点，并同步推进。 住房养老金的设立，有其必要性。城镇化发展会持续给不少城市带来新增人口流入，而满足这类群体的居住需求，一方面可以通过商品房解决，另一方面也需要通过二手房以及租赁解决，大量的二手房和租赁房源本身就存在着房龄老化问题。《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末老旧住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套数），并且未来老旧住房的占比预计将持续攀升。大量老旧小区面临着维护更新的问题，但现有住宅专项维修资金已不能有效满足需求，需要通过三项制度的保障城市化发展过程中人群的安全居住问题。 近日市场关注的房屋养老金资金来源，及资金来源构成，按新闻发布会提到的内容讲的是，试点的重点是政府把公共账户建立起来，并提到，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了。 对于日后住房养老金的个人账户是否需要个人进行缴纳的问题，从现实情况来看，房屋体检、养老都需投入大量的人力、物力和财力。由于业主个体普遍缺乏主动进行房屋体检的意识和动力，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用。资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决，但随着中国已经进入存量房时代，而老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。对于公共维修基金可能面临的不足，续收的难题是房屋养老金制度解决的重要问题之一。 我们认为，探索建立多元化的资金筹集机制，才能确保房屋体检工作的顺利开展。例如每年可从物业增值性收入，也可从小区中的广告收入、停车费收入等归集一部分。还可以统筹考虑将房产税中进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。同时，可考虑从土地出让收入金等划取一定比例资金，作为房屋养老金的资金来源。 对于房屋养老金与房地产税有着怎样的区别，以及在大众比较关心的账户监管层面，应该如何做好的问题，应该明确的是，房屋养老金本质上并不是房地产税。房地产税本质上是税收，收取之后也非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题。 长期来看，房屋养老金可能对部分“老破小”价值或有所影响，相对来说，一般这类小区前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也可能经过多次提取，余额可能相对有限，也许会存在后期补缴房屋养老金的可能性，如果未来可能涉及到这方面，该费用的收取问题的确是个难点。 但是，需要强调的是，房屋养老金专款专用是个明显的特点，即只能应用到房屋本身的修缮相关，不能用于小区保洁、保安（物业费范畴），小区外教育、医疗等公共资源（房产税可用范畴），资金监管的要求很高，对于收支本身都有严格要求，相信未来也会出台更为细致的相关法规予以进一步规范。 而对于房屋养老金推行后，将对房地产行业产生怎样的影响，将利好哪些行业，我们认为，该举措更有利于建筑业和装修装配相关行情。 不同于增量开发，房屋养老金更多是在存量房产的质量保障层面，涉及到主体结构以及大型户外地面等部分的修缮往往需要建筑行业参与。而室内的相关改造和修缮，则是与装修装配直接相关，随着房屋老龄化趋势的不断加剧，这两类行业的参与度会不断加深，未来有可能诞生出更多行业内的龙头企业。 中指院市场研究总监陈文静：房屋养老金将为房屋体检、保险提供重要资金支持 当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代。 截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。 本次住建部明确提到已经在22个城市进行试点，近期上海提出今年先行在浦东等区开展试点，并在试点基础上于明年在全市推开，整体来看，试点节奏明显加快。 针对房屋养老金，住建部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。 易居研究院副院长严跃进：建立房屋安全管理制度有多方面意义 8月20日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，此次会议明确，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。 该表述揭示了上海房屋尤其是住房领域的两个特点。一是存量住房规模大，成为房地产发展新模式中需要重点关注的，也是城市更新在内的系列工作要把握的一个基本面。2023 年上海新房交易规模约1000万平方米，应该说，上海既有住房安全管理的市场空间将非常大。二是会议明确大量房屋开始步入“中老年”。其刻画了房屋“老龄化”特征，说明中国超大城市新一轮发展中，需要关注既有住房的房龄特征和结构，以更好推进相关房屋安全管理工作。 此次会议明确，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。三项制度总结起来即：体检、保险和养老金。 我们认为，房屋安全管理制度有以几个方面意义。 首先，此次上海试点三项制度，有助于房地产发展新模式工作的推进。房屋安全制度是房地产发展新模式中的重要支撑。党的二十届三中全会辅导读本明确，“加快构建房地产发展新模式，要进一步深化重点领域改革。”此处“重点领域”包括四项内容，其中之一即强化安全监管。此次读本指出，“从我国存量房屋规模大，一些房屋建成时间长、存在安全隐患的实际出发，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，形成房屋安全长效机制。”上海推进三项制度，贯彻落实了党的二十届三中全会精神，也说明在推进房地产发展新模式方面具有系统明确的工作安排。 其次，此举对其他城市开展相关工作有启发意义。在研究新型城镇化工作方面，过去关注点集中在城乡资源、户籍制度、城市群都市圈等内容，主要是以增量市场为背景的。随着城市和房地产发展进入到新阶段，即由增量市场进入到增存并进市场，新型城镇化工作尤其是住房工作需要有新思路。对城市中存量住房市场尤其是老旧小区落实房屋安全工作，是立足存量市场运行规律而开展的系统工作，也符合超大城市城镇化工作的发展需要和客观规律。通过对此类房屋的安全管理，在房屋“换新颜”、提升安全性同时，也将促进超大城市房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房屋资产管理业务的蓬勃发展。 再者，这几项举措可为社会和资金提供新市场。我们认为，三项制度将为不同机构、企业和资金提供新市场和发展空间。 从定期体检制度来看，其为房屋评估、维修、改造、物业等领域提供了稳定的需求来源。相关机构将获得更广阔的发展空间。对于房屋保险制度的引入，也为后续“保险+房屋”创造了新平台。房屋保险制度在工程建设领域有较好结合，但和存量住房市场、房地产开发完成之后市场的结合程度较低。保险机构进入房屋安全市场，将有助于推动保险产品的创新。考虑到上海此类房屋的优质属性很强，所以会成为保险公司后续持续聚焦的业务。而房屋养老金制度的建立，也为后续房屋体检、维修及保险等提供了长期稳定的资金来源。其将改变物业维修基金“不好用不管用”的弊病，高效灵活支持房屋安全管理，也为相关金融部门资金管理业务提供了新空间。

未来房屋也要“养老”？“房屋养老金”这一制度引发广泛热议。 在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。 目前上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。 其实，“房屋养老金”概念被正式提出已有两年，但国家尚未就房屋养老金资金主要来源和用途、管理模式、增值运作机制等提出明确的实施方案或指导意见。 具体怎么做、钱从哪里来？和住宅专项维修资金有什么区别？是否会增加业主个人负担？对“老破小”房价或租金影响几何？下文将一一展开论述。 什么是房屋养老金制度？ 房屋养老金的设想并不是凭空而出，可以理解为是住宅专项维修资金的制度化。 华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜表示： 当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。 房屋安全管理三项制度中，房屋养老金制度为房屋定期体检、房屋安全保险提供稳定资金保障作用。 为什么要建立这项制度？ 我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全，维修亟需增量资金入场。 中指研究院市场研究总监陈文静表示： 随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。 其中，有观点认为，房屋养老金是冲着“老破小”来收的。 中央财经大学教授尹飞表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，此次试点的重点是政府把公共账户建立起来。 和住宅专项维修资金的关系是什么？ 在“房屋养老金”概念被正式提出之前，“住宅专项维修资金”往往被称为房屋的“养老金”。 多地维修资金制度建立于上世纪九十年代，该制度为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用， 但该制度也存在支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等“天然不足”。 随着超过30年房龄的住宅数量增加，尤其是原本可能没有维修资金的自建房、房改房等住房房龄增加，房屋维修资金难以覆盖所有维修和更新需求，该制度的缺陷逐步放大。 同时，住宅专项维修资金受申请动用程序繁琐等因素影响，有大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。 上海市房地产科学研究院院长严荣一篇文章中提出： 目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元， 上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。 房屋养老金钱从哪里来？会否增加业主负担？ 房屋养老金消息一出，市场上出现“本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老”这样的调侃，设立房屋养老金会否增加业主负担？ 房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是由政府自己财政出，与个人无关。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，房屋养老金制度将与个人养老金制度相似： 第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户； 第二支柱类似企业年金，比如让一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户； 第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。 值得关注的是，公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。 住建部明确表示，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。 中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示： 按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，都是房屋养老金公共账户资金来源的重要方向。 但改革是有成本和代价的，土地出让金下降必然会对房屋养老金公共账户的资金来源产生一定的影响。 上海市房地产科学研究院严荣严荣在文章中提出: 一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目；二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。以上海为例，初步测算全量房屋体检一次，包括全量排查和部分检测鉴定，费用约41亿元，约占近五年平均土地出让收入的1.8%。 同时我国土地出让收入呈下降趋势，但房屋体检具有周期性，分摊到每年的资金需求大大减少。老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。 房屋养老金是变相的房产税？ 对于这一说法，公共账户不需要个人出钱，而且二者性质上有本质不同。 中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示： 房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。 房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。 如何使用房屋养老金？ 目前制度设计中涉及的房屋养老金，适用范围仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。 具体使用方面，中国城市经济学会房地产专委会主任王业强提出设想： 给房屋做体检是第一步，通过体检发现问题和房屋潜在的风险隐患，定期体检制度为排查房屋安全隐患提供了基础保障。 发现问题后，可通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。通常来说，养老金可以解决大部分问题，如果楼栋存在较大风险，就需要动用保险资金。 给房屋上保险，就是要借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险。 其中，一些省市已启动住宅专项维修资金管理改革的试点。其中，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展保险试点，探索以政府购买服务、引入商业保险等方式构建多方参与的房屋保险机制。 不同账户资金方面，尹飞表示，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。 此外，维修资金的使用效率更高，使用更加高效。 按照规定，使用房屋专项维修经费，需通过“双三分之二”的业主表决：即专有部分占建筑物总面积的业主达到2/3以上、同意使用的业主人数占总人数的2/3以上。 由于“双三分之二”表决耗时长，在紧急情况下，难以及时使用，一些城市制定了紧急情况下使用住宅专项维修资金有关政策措施。 建立房屋养老金制度之后，让‘保基本’的维修资金，不再需要业主表决就能被使用、被购买保险。此外，公共账户的设立也确保了房屋维修可以进行计划性的事先安排，而非只是紧急筹措。 会不会侵蚀房价或抬高租金？对建筑修缮业是大利好? 财经评论员刘晓博指出： 现在国家出手规范， 有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌。 因此房屋养老金制度的完善 ， 对有价值的“老破小”是利好，可以延缓小区的衰老和价值下跌。 但对于位置差、没有出租价值的小区，则起不到任何作用。 租金方面，在大城市核心区，特别是那些租赁市场活跃、房屋价值较高的地段，房主们通常有能力将房屋养老金这笔新增成本转嫁给租户。这意味着，我们可能会看到大城市的租金进一步上涨。然而，在小城市和大城市郊区等不活跃地区，房屋养老金的征收无疑是雪上加霜， 长远看房地产市场会进一步分化。 南京工业大学天翔不动产研究所所长吴翔华指出，“老破小”的市场价值就会进一步下降。 租金方面，房屋养老金对租金没什么影响，因为房屋养老金的施行，并不会增加房东的经济负担，房东也就没理由给租客转移成本。 影响较大的是“老破小”，这类社区以前没有缴纳过专项维修基金，所以房屋养老金账户余额会少于新建的规范化小区。 随着房屋养老金制度的逐步推广，估计很多人在购买二手房时会优先考虑房屋养老金充足的新小区或次新小区，居住体验会更好，“老破小”的市场价值就会进一步下降。 值得一提的是，目前针对住宅的检测和翻修活动并不活跃，如果房屋养老金会全面推广，房屋也就能享受人类的待遇，每年定期做体检，如果体检不合格，就会进行针对性的维修治疗。 全国上下有上百万个小区，如果每个小区都这样做，那将给建筑检测行业和房屋修缮行业带来“泼天的富贵”。

SMM8月26日讯：今日0#锌主流成交价集中在24090~24200元/吨，双燕成交于24240~24350元/吨，1#锌主流成交于24020~24130元/吨。早盘市场当月票均价贴水0~5元/吨；跟盘基无报价；第二交易时段，普通国产报价对2409合约贴水10-0元/吨附近，高价品牌双燕对2409合约升水140~150元/吨附近。锌价高位运行，下游企业刚需采购为主，贸易商因市场货量不多，报价相对坚挺，低价出货意愿较低，升水维持震荡。