关于深圳新房市场去化周期缩短至7个月的数据，引发了市场对于当地楼市是否见底，并可能出现上扬的讨论。 近日有机构统计，截至今年2月底，深圳一手预售住宅库存量为30385套，去化周期从去年高峰的26个月，降至7个月，新房“库存告急”。 “新房去化周期是观察一个城市市场动态供求关系的参考指标，业内会根据该指标来了解一个城市当前阶段的市场状况。去化周期超过18个月即超过‘警戒线’，12个月以内是相对比较理解的状态，而6个月以内，显示出供求关系较为紧张，可能会出现房价上扬。”克而瑞研究中心总经理林波向记者表示。 那么，去库存周期仅7个月，是否意味着深圳楼市已经见底，并可能出现上扬行情？对此，多位受访分析人士告诉记者，该数据或受到数据模型、阶段性供应减少等季节性因素影响，未必充分反映出深圳市场全貌。 记者联系数据发布方以及多家第三方机构人士发现，之所以出现这种情况，与数据口径及计算方法，有一定关系。 分析师指出，房地产库存周期的计算公式为：库存去化周期=当前库存量/平均销售量。从公式本身来看，库存量及平均销售量的数值变动，即分子、分母的变动，均可对去化周期数值产生影响。 从库存量来看，据广东政务服务网|深圳市房地产信息平台披露的数据，截至2025年2月，深圳月末可售新建商品房套数为30385套，月末可售面积为3184756平方米。 “目前深圳的待售新房规模，仍然较大。一是在售的房源比较充裕，2月份深圳可售住宅面积超过318万平方米，如果加上别墅以及公寓等类住宅房源，体量就更大了。二是2月恰适春节期间，很多项目并没有在此期间上市，季节性因素使用得2月新增供应量大幅度减少。”深圳58安居客分析师吴春薇表示。 对此，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也指出，从商品房上市规模来看，深圳2月项目入市数量显著减少。据深圳中原统计，今年2月深圳仅有3个住宅项目获批，批售面积9.6万平方米，环比下降68.5%；当月深圳只有1个住宅项目入市，推售面积7.8万平方米，环比下降73%，入市面积大幅度减少。 从平均销售量情况来看，据了解，发布去库存周期仅7个月的机构，是以近6个月的平均月度销售面积为计算口径，而多位分析师告诉记者，行业去库存周期一般以近12个月数据为基准。 “去年四季度以来，深圳成交量上升，按近半年成交数据录入去库存计算公式，数值表现的确不会很差。但如果以近一年成交数据为基准，呈现的数据可能会有所不同。”深圳一家房产机构分析师告诉记者。 据克而瑞数据，今年2月深圳一手住宅（含普宅、别墅）库存约去化周期约12.9个月，环比上月缩短0.9个月。 另据中指院数据，今年2月，深圳新房（含住宅在内所有物业类型）可售面积约617.09万平方米，库存去化周期为14.92个月。 林波告诉记者，与其他城市相似，深圳市场也存在区域分化的现象。分不同区城来看，热点区域后线库存不足，宝安、光明、龙华去化周期均低于10个月，南山12个月左右，库存积压主要在坪山、大鹏、深汕等外围区域，去化仍面临一定压力。 邹少伟介绍，深圳新房去化周期连续六个月呈回落态势，但按实时市场，受春节假期影响，深圳2月上半月市场较为低迷；下半月二手市场逐步恢复，成交快速回暖，恢复至节前正常时期水平。 “从我们观察到的一线市场状况，除市中心核心区域优质新建住宅房源比较紧俏，远郊地区的项目，去化情况仍然不理想。而且，预计三月份会有十几个项目入市，供应量将大幅度增加。因此，综合来看，深圳市场新房并没有到所谓库存告急的程度。”吴春薇在接受记者采访时说。 其进一步表示，当前的成交量，很大程度是以价换量的结果。虽然一些项目折扣率有所减少，但这些收回折拍的主要是位置不错、品质较好的项目，多数项目仍然需要用较低的价格来吸引买家入市。而二月份新房、二手房价格并未止跌，当前市场的主流，仍是“以价换量”。 市场价格方面，据中指院监测数据，2025年2月，深圳新建商品住宅平均价格同比下跌0.33%，环比下跌0.03%，样本平均价格52652元/平方米。 二手房市场价格，也处于调整状态。中指院数据显示，今年2月，深圳二手住宅价格指数同比下跌3.45%，环比下跌0.13%，样本平均价格67672元/平方米。 “应该说，深圳去年出台楼市利好政策后，库存量确实出现大幅度下降，市场修复很快。但市场得到修复，并不意味着即将出现反转。按当前的库存量及新房成交行情，深圳市场远未到库存告急、供不应求的状态。”林波补充道。

SMM3月6日讯：天津市场0#锌锭主流成交于23830~24100元/吨，紫金成交于23910~24130元/吨，1#锌锭成交于23740~23950元/吨附近，葫芦岛报在27350元/吨，0#锌普通对2504合约报贴水30到升水40元/吨附近，紫金对2504合约报升水50~70元/吨附近，津市较沪市报平水附近。截止午市收盘，新紫对04合约报升水30~40元/吨附近，西矿对04合约报贴水20~20附近，百灵对04合约暂无报价，高价品牌紫金对04合约报升水50~70元/吨附近。今日盘面拉涨，下游畏高慎采，少量刚需补库，贸易商为出货下调升贴水，整体市场成交较差。

SMM3月6日讯：今日0#锌主流成交价集中在23850~24055元/吨，双燕成交于23960~24155元/吨，1#锌主流成交于23780~23985元/吨。早盘市场对均价报价升水0~10元/吨，对盘报价较少。第二交易时段，普通国产报价对2504合约贴水10~升水10元/吨，白银对2504合约报价升水10元/吨，会泽对2504合约升水80元/吨，高价品牌双燕对2504合约报价升水100元/吨。今日盘面锌价涨至24000元/金属吨以上高位运行，上午市场贸易商虽挺价情绪较浓，但下游企业畏高，今日几无询价接货，部分贸易商为出货下调自身现货报价，市场现货成交明显转差，多为贸易商间交投为主。   

十四届全国人大三次会议首场“部长通道”在人民大会堂举行，国家金融监督管理总局局长李云泽接受记者采访。 李云泽：研究提高消费贷款额度 延长消费贷款期限 李云泽表示，国家金融监督管理总局鼓励金融机构量身定制金融产品，更好地满足个性化多样化金融需求。针对长期大额消费需求，将研究提高消费贷款额度，延长消费贷款期限。 李云泽：拉长白名单 让更多符合条件的房地产项目拿到贷款 李云泽表示，今年将重点抓两方面的工作。一是支持稳楼市，持续推动融资协调机制扩围增效，拉长白名单，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作。二是配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。 李云泽：房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿 李云泽表示，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。今年重点抓两方面的工作：一是支持稳楼市，持续推动融资协调机制扩围增效，拉长白名单，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作。二是配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。据他介绍，小微企业方面，金融监管总局去年指导区县设立专班，深入开展千企万户大走访活动，致力打通融资的堵点和卡点，从去年10月以来，专班累积走访超过5000万户，授信总额超过10万亿，初步实现了直达基层、快速便捷、利率适宜的目标。 李云泽：金融行业稳健运行 资金供给量增价减 李云泽表示，去年是金融监管总局全面履职的第一个完整年度，金融监管总局统筹推进防风险、强监管、促发展，“稳”的态势和“进”的步伐都更加明显。金融行业稳健运行，金融风险稳步收敛，金融改革稳妥推进，资金供给量增价减，金融服务提质增效。去年银行业保险业新增资金投放超过30万亿元，新发放贷款平均利率下降0.6个百分点，经济金融循环更加畅通有序。 李云泽：下大力气解决民营和小微企业融资难题 李云泽表示，去年已指导区县设立专班，深入开展千企万户大走访活动，致力打通融资的堵点和卡点，从去年10月以来，专班累计走访超过5000万户，授信总额超过10万亿，初步实现了直达基层、快速便捷、利率适宜的目标。目前，我国民营企业占企业总数的92%以上，占小微企业的比重更高。所以可以这样说，支持小微企业就是支持民营企业。“我们将坚决贯彻习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神，下大力气解决民营和小微企业融资难题，从一增一减两个方面推动协调机制发挥更大效应。”李云泽表示，一增就是增加信贷投放，使机制扩大到更多民营企业，努力做到应贷尽贷，应续尽续。一减就是减少中间环节，降低综合融资成本，努力使企业得到更多实惠。 李云泽：计划进一步扩大金融资产投资公司股权投资试点区域 李云泽表示，去年金融监管总局将金融资产投资公司股权投资试点范围扩大到全国18个城市，取得积极成效，签约金额已经超过3500亿元。今年，金融监管总局计划进一步扩大试点区域，并允许更多金融机构参与进来。 李云泽：保险资金长期投资改革试点已批复再新增600亿元 李云泽表示，保险资金长期投资改革试点的前期试点规模已经超过千亿元，今年金融监管总局会进一步加大力度。昨天，金融监管总局已经批复再新增600亿元，这不仅为资本市场带来了实实在在的中长期增量资金，而且进一步壮大了机构投资者群体。

SMM3月5日讯：今日0#锌主流成交价集中在23500~23690元/吨，双燕成交于23590~23770元/吨，1#锌主流成交于23430~23620元/吨。早盘市场对均价报价升水10~20元/吨，对盘报价不多。第二交易时段，普通国产报价对2504合约升10~20元/吨，白银对2504合约报价升水30元/吨，会泽对2504合约升水80-100元/吨，高价品牌双燕对2504合约报价升水100元/吨。今日盘面较昨日小幅下滑，市场贸易商不愿低价出货，现货升水报价表现坚挺，但下游企业接货询价表现依旧一般，今日市场整体成交仍以贸易商间为主。   

SMM3月5日讯：天津市场0#锌锭主流成交于23470~23730元/吨，紫金成交于23550~23750元/吨，1#锌锭成交于23370~23560元/吨附近，葫芦岛报在26940元/吨，0#锌普通对2504合约报贴水20到升水60元/吨附近，紫金对2504合约报升水60~80元/吨附近，津市较沪市报平水附近。截止午市收盘，新紫对04合约报升水50~60元/吨附近，西矿对04合约报贴水0~20附近，百灵对04合约报价升水40~50元/吨附近，高价品牌紫金对04合约报升水60~80元/吨附近。今日盘面小幅回落，部分下游企业逢低点价进行补库，由于上周出货较好，现货库存相对偏少，仓库自提价格与厂发送到价格价差拉大，部分贸易商出货仍有挺价心理，报价较为分散，整体市场成交尚可。

二月元宵节后，市场迎来复工复产潮，下游企业逐步复工复产，下游需求陆续复苏，随着节后生产经营活动加快，制造业采购经理指数回升，二月中国制造业采购经理指数 为50.2%，比上月上升1.1个百分点 ， 重返扩张区间。从宏观来看，2025年财政赤字率预计从 2024 年的 3.0% 升至 3.5%-4.0%，释放约 1-1.3 万亿元新增财政空间，为稳增长提供充足资金。 三月市场将迎来重大会议召开，作为观察中国经济与政策走向的重要窗口，今年两会备受全球瞩目，尤其是在 “十四五” 规划收官与 “十五五” 规划谋篇布局的关键节点，市场对两会期间释放的政策信号寄予厚望。 一、企业新接订单情况一般 SMM 调研数据显示，有38%的受访企业近期已承接新的项目，环比增加3%，另62%企业仍在继续老项目且暂未接到新项目。 中铁十四局集团电气化工程有限公司表示： 项目已经陆续开工了，但刚开工不是很着急，目前项目还是以年前的为主，继续做，新开的项目要从下个月开始。今年项目数量和去年应该差不多，变动不大。 中建三局集团有限公司表示 ： 目前项目都已经复工，但并未赶工，主要是工人还没完全到岗，属于陆续恢复过程中。2月新接了一个项目，正在平地阶段，目前正在施工的项目有7个。 上海建工四建集团表示： 现在用料情况不多，只有一小部分项目开工了；今年项目情况，还是好不起来，项目竞争大，新开的项目还没有下发，估计还要等一段时间。 图一：地产、基建行业项目承接情况图 二、资金紧张状态尚无明显好转 据SMM调研，本周期建材行业资金紧张问题尚无明显好转，55%被调研企业仍存在资金紧张难题，较上期上涨5%，45%被调研企业资金相对正常，可维持正常生产运行。 中铁上海工程局表示： 今年的项目情况不是很好，到目前为也没开几个，都是老项目，没有新项目。现在项目周期比较长是一方面，另一方面确实是各地的资金情况也不好，实际到项目的少的可怜，项目再少一些，干的企业也多，竞争太大，市场情况不好。 浙江亚厦装饰股份有限公司表示： 目前项目陆续进场施工了，但是速度比较慢，没有提前去抢工的情况。去年就有40多个项目做，今年估计可以维持。现在资金情况还可以，年底资金回的还不错，已经不是很紧张了。 中交第二航务工程局有限公司表示： 现在正常开工了，这个月有新项目进来，年前未竣工的项目也在正常进行，钢材这些采购现在还比较稳定，没有很大的变动；资金情况总体还行，看项目，有的项目资金还行，有的项目资金可能会差一些。 图二：地产、基建行业资金状态图 三、下游企业对后市情绪多保持观望 据SMM调研，当前47%的下游企业对后市仍持乐观态度，较上期下降6%，认为后期随两会政策扶持力度加码， 整体需求或有一定好转。53%企业对市场大环境则持观望态度，认为目前多方因素导致市场需求仍相对低迷，政策从出台到实际落地需要时间过度，短期难有明显好转。 中铁三局集团有限公司表示： 项目现在还有没开工的，慢慢都会开工。但是政府没有费用，国家也没有钱，项目情况不是很好，今年的新项目是少的，没有太多的项目进来，资金紧张是所有建筑公司都存在的情况，对今年的预期还是不好，可能比去年还要差一些。现在一些国家级的项目也出现了资金紧张的问题，都要看资金到位情况才决定是否施工，目前没新项目也没太好的预期方向。 中国葛洲坝地产南京部表示： 目前在主推的楼盘是刚需盘，大户型还没推出来，销售情况来看的话，24年12月销售情况好一些，1月开始就转差了，2月市场全面都变差了，开始卖不动了。现在都在等市场见底，现在南京这边在建项目只有一个，上半年仍然不太看好房市。 中铁广州局集团表示： 现在项目还没开工了，开工以后年前的项目会正常做，现在整体还没有什么好的转变，未来三个月也不会有什么变化，目前没有竣工的项目，资金方面还是比较难，对行业情况不是很看好。 图三：地产、基建行业对未来市场预期情况图 综上来看，二月元宵节后下游企业陆续复工复产，但部分企业受资金问题制约，不急于赶工，整体施工节奏偏慢，致使终端市场复工率及劳务上工率均低于去年同期水平。 三月市场即将迎来两会召开，由于此次两会将为 “十四五” 规划画上圆满句号，为 “十五五” 规划开局奠定坚实基础 ，市场关注度较高，另外随着天气逐步转暖，北方室外项目也将陆续动工，因此预计三月建材需求或可保持期待。 * 【调研方式：电话调研】 * 【样本数据为全国随机，基建、房地产、汽车制造、家电、机械加工等行业，累计100+个】   *SMM 钢铁资讯、分析报告、数据库等更多内容欢迎电联SMM钢铁事业部  

SMM3月4日讯：今日0#锌主流成交价集中在23615~23800元/吨，双燕成交于23725~23920元/吨，1#锌主流成交于23545~23730元/吨。早盘市场对均价报价升水0~10元/吨，对盘报价不多。第二交易时段，普通国产报价对2504合约报贴水10~0元/吨，会泽对2504合约升水100-120元/吨，白银对2503合约报价升水20元/吨，高价品牌双燕对2504合约报价升水100-120元/吨。盘面持续震荡运行，部分贸易商抬价出货，但整体现货成交表现较为一般，下游企业维持刚需采购，上海现货升水未见明显起色，关注后续下游消费表现。   

SMM3月4日讯：天津市场0#锌锭主流成交于23600~23860元/吨，紫金成交于23680~23900元/吨，1#锌锭成交于23510~23690元/吨附近，葫芦岛报在27040元/吨，0#锌普通对2504合约报贴水30到升水80元/吨附近，紫金对2504合约报升水50~100元/吨附近，津市较沪市升水10元/吨附近，今日天津地区换月报价。截止午市收盘，新紫对04合约报升水50~80元/吨附近，西矿对04合约报贴水0~30附近，百灵对04合约报价升水40~50元/吨附近，高价品牌紫金对04合约报升水60~100元/吨附近。今日盘面震荡为主，下游部分企业受两会影响，进行环保限产，叠加盘面价格未至下游心理价位，刚需补库为主，由于上周出货较好，现货库存偏少，部分贸易商出货有挺价心理，报价较为分散，整体市场成交转弱。

全国单价最高地块纪录，再次被刷新。打破这一纪录的，是一宗面积不大的“迷你”型地块。 上海2月25日以协议方式出让位于静安区两宗地块，分别为静安区静安寺社区C050101单元095-7地块和095-9地块，公示于3月1日24时截止。其中，095-7地块出让价格48717万元，土地面积0.21公顷，容积率1.44，土地用途为普通商品房。这两宗地的意向用地者，均为上海静投置新城市更新建设有限公司。 “本次出让的地块，面积并不大。之所以引发广泛关注，主要是因为其中一宗宅地单价比较高。”一位房地产分析师表示。 按上海土地市场官网公示信息，静安寺社区C050101单元095-7住宅用地楼面价，高达161101元/平方米。 3月3日，记者从静安区规划和自然资源局方面了解到，前述地块均已出让成功。 “公示期已结束，在此期间并未收到异议，根据相关规定，接下来将按既定流程完成签约。也就是说，地块出让成功了。”静安区规划和自然资源局相关人士表示。 据企查查信息，上海静投置新城市更新建设有限公司成立于2023年1月，注册资本4亿元，静安区国资委持有该公司100%股权。 业内人士认为，该地块未来可能会被开发为风貌别墅，其价格有望成为上海房价新的“天花板”。 “这块地位置很好，但对开发也提出一些要求，项目后续具体会怎么做，相关情况还要看房企的详细方案。”前述静安区规自局人士称。 据了解，上述静安寺社区宅地对于保留保护建筑，提出了明确要求：095-7地块内需要保留的历史建筑建筑面积不小于2858平方米，为里弄建筑，计入拟出让地块的容积率，房屋用途为居住，应结合实施方案进行细化甄别，采取保护修缮、保留改造和更新改建等保护更新方式，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。 “值得一提的是，该地块出让成功，其楼面价超过了绿城去年拿下的徐汇滨江住宅用地。” 58安居客研究院院长张波张波表示。 在2024年8月7日上海举行的土拍活动中，徐汇区斜土街道地块经过72轮激烈竞价触达地价上限后，进入摇号环节。最终，绿城以48.05亿元的价格斩获该地块，成交楼面价131045元/平方米，溢价率30%。该地块超过融信于2016年保持的10.03万元/平方米楼面价纪录，成为当时的全国单价新“最高地块”。 “由此来看，静安寺社区该宅地不仅刷新了上海楼面价纪录，也刷新了国内单价最高地块的纪录。全国单价最高地块纪录再次被打破，将对提振市场信心、强化市场预期，起到一定作用。”张波称。 其进一步向记者表示，土地市场与新房及二手房市场之间有时可产生类似“同频共振”的效应，从今年一二月份部分城市楼市止跌回稳的情况来看，一定程度也与土地市场的升温有关，一些城市的土地单价、溢价率较高，这对于稳定新拍土地周边的市场，尤其是稳定价格预期，发挥了重要的辅助作用。除一线城市中的上海，二线城市中的杭州等城市土拍热度的走高，多少都有这样的特点。 中指院上海数据总经理张文静也认为，房企聚焦上海等核心城市区域优质宅地的拿地逻辑，在提升土拍市场热度的同时，也将进而带动新房市场预期，助力市场回稳。 分析人士介绍，在楼市低迷期，市场上仍能出现这种单价较高的地块，与核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求的走向有关。 “核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域进行开发。从我们监测到的数据来看，低密度住宅用地(容积率≤1.5)在市场上的的供应占比显著提升。2024年22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18%，较2023年提升6.3个百分点。”中指院分析师孟新增表示。 此外，近几年中小型地块成交占比有所提升。据统计，2024年重点40城住宅用地规划建筑面积在10万平方米以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万平方米以下宗数占比提升约8个百分点。 “‘小而美’地块占比的提升与地方政府供地策略变化有关，同时，在市场承压情况下，核心区‘小而美’地块也能够吸引更多企业参与土地竞拍。尤其是对于中小型房企，这类地块能够帮助房企更好平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。”孟新增说。 就“最高地块”带来的效应，分析师认为有必要多角度、全方位理性看待。 “对于像处于上海静安寺这种核心地段的项目，本身就在高房价区域，即使未来开发出来的房源会以较高的价格上市，其对房价产生的直接影响，更多是在项目周边区域。应该说，单价最高地块确实有提振市场的作用，但在市场分化背景下，尤其是体量不大的项目，其形成的市场影响有多大，还有待观察。”张波在接受记者采访时说。