1月的新房市场仍处于低温状态。 据中指院2月1日发布的数据，2023年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%。 “新房价格已连续下跌7个月，不过，1月价格环比跌幅较上月收窄0.06个百分点，反映出市场正加速筑底。”中指院指数事业部分析师孟新增表示。 从涨跌城市个数看，12个城市环比上涨，62个城市环比下跌，26个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期下跌0.03%。 业内人士指出，目前市场成交量未出现明显好转，新房价格下行压力仍然存在。 中指院数据显示，2023年1月，全国百城新建商品住宅成交面积环比降幅近三成，同比降幅仍超两成。环比来看，1月份各线城市商品住宅成交环比均降，一线及二线代表城市成交规模环比分别降21.3%、31%，三四线代表城市环比下降28.2%。 孟新增介绍，成交降幅较上月有所扩大，主要受1月春节假期影响，大量返乡人群外流，市场活跃度下降较明显。 “1月楼市温度较低，但需求方面发生一些微妙的变化。综合我们监测到的数据，今年1月份楼盘到访数量有所增加，从这一变化可以看出，买家购房意愿较此前有所上升；不过从网签及实际成交情况来看，交易量仍未出现明显回暖。接下来还应出台哪些有效的措施，如何推动需求及时入市，仍是各地政府部门需要认真研究的。”孟新增说。 相较于新房市场表现不佳，二手房市场出现初步回暖迹象。 贝壳研究院数据显示，2023年1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，同时带动同比跌幅收窄。分城市看，1月50城中约六成城市二手房价格止跌，止跌城市覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。 交易量方面，受春节返乡、出游等因素影响，1月贝壳50城二手房整体成交量环比有所回落，但北京、廊坊、天津、重庆、郑州等城市1月成交量较12月有所提升，市场出现回暖势头。 贝壳分析师认为，各地近期先后出台取消认房认贷、降首付降利率等鼓励住房消费的利好政策，对持续驱动市场预期改善起到积极作用。 就今年楼市是否会出现“小阳春”的问题，孟新增认为，当前购房者收入增长预期较弱，除一线及个别热点城市可能出现“小阳春”，大多数城市房地产市场还处于筑底过程中。 “随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，对大部分城市而言，市场的盘整还将持续一段时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。”孟新增补充道。 值得一提的是，近期多地密集下调首套房贷利率下限，新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等。 易居研究院研究总监严跃进认为，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，对于观望情绪较浓的购房者，此举将对释放需求、提振市场活跃度起到积极作用。

春节后，首套房贷利率调整掀起小高潮。昨日晚间，南宁官宣首套房贷利率下限降至3.7%，沈阳则自今日起下调首套房贷利率至3.9%。根据第三方机构监测，已有30城首套房贷利率低于4.1%，最低至3.7%，而节前1月16日统计则为19个。 分析人士指出，从城市分布来看，春节之前下调房贷利率的多以三四线城市为主，而春节后，近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主力，其中不乏省会城市和重点二线城市。房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。在传统楼市小阳春即将到来的时间节点密集下调房贷利率，对于房地产市场而言意义重大。 南宁首套房贷利率下限降至3.7% 沈阳执行利率今起调至3.9% 又有一地阶段性调整首套房贷利率下限。南宁住建官微1月31日晚间发布信息显示，根据相关精神，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。 2月1日，多位南宁当地银行个贷人员表示，首套房贷利率暂时仍执行4.1%的利率。南宁一家大行某支行个贷人员对财联社记者表示，该行首套房贷利率为4.1%。另一位大行某支行个贷人员也表示，该行首套房贷利率仍为4.1%，暂时还没有接到新的利率通知。但他表示，首套房贷利率下限已降至3.7%，预计不久后或会接到利率调整的通知。 南宁首套房贷利率下限调整源于央行、银保监会1月5日发布的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知。根据通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。根据数据，南宁符合一季度调整的条件。 事实上，上述政策发布后，多地密集落地。春节后，包括郑州、厦门、福州、珠海、长春等城市在近日下调了首套房贷款利率至4.1%以下。 今日，再有沈阳下调房贷利率。沈阳一家大行某支行个贷人员对财联社记者表示，目前首套房贷利率由4.1%降为3.9%，自2月1日开始执行；二套不变，仍为4.9%。 各地调整幅度不尽相同 最低利率已至3.7% 贝壳研究院监测数据显示，截至1月31日，103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，1月16日统计为19个。其中二线城市8个，其余均为三四线城市。 诸葛找房数据研究中心指出，从城市分布来看，春节之前下调房贷利率的多以三四线城市为主，而春节后，近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主力，其中不乏省会城市和重点二线城市。其中郑州市作为年后首个降房贷利率的城市，打响了下调房贷利率的第一枪。厦门、福州作为福建省的代表城市，于同一日双双下调首套房贷利率至3.8%，对其他城市起到了带头作用。 就具体下调幅度而言，贝壳研究院监测显示，首套利率4.0%的有2个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常德。 “从利率变化来看，1月份首套房贷利率下限首次下调的有15城，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。另有15城延续了2022年的低利率水平，其中石家庄、贵阳、济宁等城市自1月1日起首套利率恢复至4.1%，节后重新下调至2022年10月的水平（3.8%-3.95%）。” 贝壳研究院监测数据显示。 诸葛找房数据研究中心表示，下调首套房贷利率，一方面可以降低购房者成本，减轻还贷压力，对提振购房积极性有着积极意义。另一方面，在传统楼市小阳春即将到来的时间节点密集下调房贷利率，对于房地产市场而言意义重大。在这波利好加持下，预计部分重点二线城市楼市可能会迎来小阳春，甚至有望达到2021年同期水平。 “预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率，不乏二线城市如哈尔滨等，一季度将会有更多城市首套房贷利率跌至4%以下水平。”业内人士表示。

受春节假期等因素影响，2023年1月百强房企销售仍在探底。 中指院数据显示，1月百强房企实现销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。 “目前购房者对未来预期依然偏弱，信心是制约新房销售的一大症结。其次春节周房企推盘积极性普遍不高，房企在一二线城市更多是以续销项目为主，新推盘主要在较低能级的城市。”国盛证券分析师金晶表示。 克而瑞一位分析师表示，预计短期内，市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。 1月不同梯队房企销售金额均同比呈现较大幅度下滑。据国盛证券统计数据，从2023年1月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降19.9%；TOP10房企排名第二，同比下降21.2%；跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降50.5%。 从销售金额看，1月，保利发展、万科、碧桂园、华润置地、招商蛇口位居前五，销售额分别为295亿元、278亿元、270亿元、160亿元、158.5亿元，其中保利发展行业排名升至第1位，招商蛇口升至行业第5位。 “目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。”上述克而瑞分析师称。 拿地方面，百强房企投资力度亦呈下行态势。中指院数据显示，2023年1月，百强企业拿地总额591亿元，同比下降29.4%。从新增货值来看，绿城中国、广州润川房地产开发、中关村发展占据榜单前三位。 “地方国企仍是拿地主力。从各城市群拿地金额来看，京津冀、长三角、中西部等区域拿地金额占据前两位的房企均是地方国企，表明当前地方国企仍是拿地主力，也预示着2023年土地市场，地方国企仍将担当重要角色。”中指研究院企业研究总监刘水表示。 业内人士认为，经过较长时间的调整，2023年或将是房地产重启的一年。 2022年末，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。房地产行业信贷、债券、股权“三箭齐发”，全面支持房企融资，纾困方向也从此前“保项目”转换至“保项目与保企业并存”。 2023年以来，各地持续落实“因城施策”。据中指院统计，截至1月31日，1月已有50省市(县)出台政策53条，降成本措施传导加快，已有近20城降低首套房贷利率下限至4%以下。 金晶认为，当前阶段需要政策多方面发力，预计后续会出台更多需求端的政策，去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、调整房屋套数的认定、二套房首付比例的调降等。 “对房企来说，虽然2022年末以来市场融资环境有所改善，房企融资渠道更加通畅，但长期来看，其运营改善的核心还是在于销售端。”上述克而瑞分析师称。 上述克而瑞分析师进一步表示，房企一方面要耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障；另一方面，其他规模房企也应保证货量供应，积极营销、促进去化及回笼现金。

超过20家上市房企于1月30日晚间发布业绩预告，超半数房企出现亏损，其中蓝光发展预计巨亏两百亿以上，或成地产行业亏损王。 根据业绩预告，2022年预计录得亏损的房企还包括世茂股份、嘉凯城、新华联、荣盛发展、阳光城、格力地产、泛海控股、ST泰禾、华远地产、华侨城A、首开股份、阳光股份、粤泰股份等。 “房地产行业深度调整影响房企盈利能力。当前市场仍在底部运行，当期项目结转较少，部分企业以价换量加剧毛利率下行。同时，当前资产减值压力加大，企业需计提相应的存货跌价准备，从而影响当期利润。”中指研究院企业事业部负责人刘水告诉记者。 58安居客研究院院长张波认为，由于2022年房地产行业无论是开发投资还是销售金额都出现明显下滑，市场的情绪降至历史性底部，在此大环境之下房企出现阶段性亏损也在情理之中。 “今年在行业政策整体转向的情况下，如果楼市能够尽快回暖、实现行业复苏，房企盈利环境会有所改善，如果回暖幅度不够、速度过慢，房企盈利与流动性还将继续承压。”IPG中国经济学家柏文喜称。 计提大额减值成蓝光巨亏重要原因 “不少上市房企2022年财年出现亏损在市场的预期之中，但亏损数额差异较大，值得关注。”张波表示。 蓝光发展在公告里称，预计2022年净利润亏损219.37亿元，较上年同期138亿元亏损增加约81亿元。 “本期业绩预亏的主要原因系经营亏损、减值计提。”蓝光发展方面表示，受房地产市场持续低迷以及公司债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低，以及各项运营支出、美元债汇兑损失等因素影响，2022年预计产生经营亏损约58亿元。 其进一步表示，基于当前房地产市场环境叠加公司自身债务风险及经营情况影响，客户购房预期进一步降低，考虑到报告期部分项目公司因债务违约进入预重整、清算程序等实际情况，同时结合公司项目所在城市市场情况及公司债务违约等风险的持续影响，公司综合前述情况估计计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。 其次是荣盛发展预计2022年亏损190亿元-250亿元；华侨城A及阳光城均预计2022年亏损80亿元-110亿元；泛海控股预计亏损70亿元-100亿元；泰禾预计亏损39亿元-52.8亿元；华远地产预计亏损35亿元-39亿元；格力地产预计亏损23.86亿元-28.6亿元。 此外，首开股份、粤泰股份、嘉凯城等房企预亏金额在10亿元左右，具体来看首开股份2022年预亏10亿元-15亿元；粤泰股份预亏11.65亿元左右；嘉凯城预亏9.7亿元。 值得关注的是，格力地产、华远股份、首开股份在公布预亏公告后，当天收到上交所下发的监管工作函，处理事由为业绩预告相关事项的监管工作函。 预期趋稳为房企扭亏提供契机 对于亏损原因，荣盛发展方面表示，2022年净利润较上年度降低，主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。 阳光城方面认为，2022年房地产行业调控政策虽有所缓和，但市场需求未见明显好转，行业销售整体下挫严重，公司销售回款缓慢，相关融资本金使用期限延长，且公司认为2023年房地产市场还是以稳定为主，对于销售的量价预期持谨慎态度。 “公司管理层根据当前情况，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备，计提金额虽小于上年度，但依然对业绩造成一定影响，若未来市场情况好转，存货跌价准备可根据会计准则转回。”阳光城方面称。 债务违约也对企业经营造成严重冲击。泛海控股方面表示，公司因阶段性流动性困难导致大量债务违约进入诉讼程序，报告期内根据诉讼判决计提利息、罚息或履行金，导致公司整体资金成本上升。 刘水表示，亏损企业中部分为债务违约企业，债务违约对企业日常经营造成明显不利影响，特别是销售剧烈下滑，各类成本费用增加而收入减少，同时销售不及预期，加剧资产潜在减值压力，资产处置也将影响当期损益。部分房企还面临持有业务收入减少等问题。 柏文喜告诉记者，“2022年多家房企录得亏损，行业整体盈利下行，或会加剧房企流动性困境，行业复苏压力增大。” 对于2023年房企盈利环境的预估，张波认为，房企今年的融资压力会明显改善，加之金融侧对优质房企的重点支持，将会加速行业的优胜劣汰。因此，财务越稳健的房企，今年的生存优势越明显。 刘水告诉记者，2022年下半年监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，随着支持力度加大，今年房地产市场将筑底回稳。

通过建立白名单机制，河南将进一步加大对优质房企的金融支持力度。 央行郑州中心支行、河南省住建厅日前联合发布通知，筛选确定了100家河南省房地产行业省级白名单企业。在这份名单中，河南省十几城的房企入选，其中包括正弘、美盛、绿都、永威、建业、豫发、普罗、振兴、亚星、星联等房企。 通知显示，在加大对房企支持力度方面，河南将对国有、民营等各类房企一视同仁，在市场化、法治化和商业可持续原则基础上，通过创新信贷产品、开辟绿色通道、降低融资成本等方式，努力满足白名单房企的合理融资需求。 此外，河南将对白名单房企实施动态调整机制，加强跟踪监测，央行各市中心支行及各地住建（房管）部门要对辖区省级白名单房企经营、信用以及异常情况进行跟踪监测，及时掌握有关情况，发现省级白名单房企不再符合筛选标准的，将及时进行调整。 易居研究院研究总监严跃进指出，河南是首个公开实施白名单制度的省份，充分体现了河南对房地产业支持的导向，相关操作值得借鉴。 “此次涉及的企业多、分布广，说明通盘考虑了河南全省房企的经营状况。从名单房企情况来看，还有不少区域性房企，这说明除全国性房企，部分区域性优质房企也成为政府积极关注的企业。而政府部门将白名单公开，意在为此类房企创造更好的营商环境。”严跃进表示。 58安居客研究院院长张波指出，河南此举是稳楼市重要措施，将对接下来的市场产生积极影响。 张波对记者表示，去年12月中央经济会议中明确提出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善其资产负债状况。 此外，今年1月河南省发布提振市场信心促进经济稳定向好政策措施，指导各地稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，全面落实金融16条等一揽子政策。张波认为，河南设立房企白名单管理机制，也是落实支持供给侧在金融领域的重要指导性文件。 “综合来看，河南采取的房企白名单制度，是落实‘三支箭’尤其是银行信贷层面的细化举措，通过‘白名单’划定优质房企，可在此基础上进一步加大信贷方面的支持力度。值得一提的是，白名单将采取动态调整机制，更为灵活机动的操作方式既可有效降低融资风险，也将助益于保交楼工作有效扎实的推进。”张波补充道。

春节后，越来越多的城市跟进落地首套房贷利率动态调整机制。从长春多位银行个贷人员以及房产中介处获悉，长春首套房贷利率今起由4.1%降至3.8%。此外，福州、厦门等地银行个贷人员也均表示，其所在支行昨日接到利率调整通知，首套房贷利率降至3.8%。 而在此之前，已有郑州、天津等城市首套房贷利率在节后出现下调，首套房贷利率突破下限。根据中指研究院最新不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个。 行业内人士分析指出，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望持续跟进调整，利率下限有望降至4%以下。房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。 长春首套房贷利率今起降至3.8% 福州、厦门等均已跟进下调 从长春地区银行个贷人员以及房产中介处获悉，长春首套房贷利率由4.1%最低降至3.8%。长春一家大行某支行个贷人员表示，今天接到的调整通知，首套房贷利率由4.1%降至3.8%；二套不变仍为4.9%。长春一位房产中介也表示，首套房贷利率刚刚下调至3.8%，此前为4.1%。根据该中介介绍，长春首套房首付为2成，二套房首付为3成。 “长春刚刚调整的政策，前天首套房贷利率还是4.1%，目前已经下调到3.8%了。”上述长春地区房产中介表示，房贷利率下调对购房者来说是一种福利。 长春房贷利率下调与央行、银保监会1月5日发布的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知不无关系。根据通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。长春在38个城市名单之列。 并非仅长春一地在节后进行了下调。据了解，福州、厦门等在上述38个城市名单之列的城市首套房贷利率也均最新进行了调整。福州一家大行某支行工作人员今日表示，该支行昨天傍晚接到的调整通知，首套房贷最新执行利率为3.8%，此前为4.1%；二套不变仍为4.9%。厦门一家大行某支行个贷人员同样介绍称，昨天接到通知，首套房贷利率自4.1%降至3.8%；二套不变，仍为5.1%。 在此之前，郑州部分银行在春节后第二个工作日即1月29日下调首套房贷利率至3.8%。更早之前，则有江西九江、广东韶关、太原、唐山等多地在春节前阶段性下调或取消了首套房贷利率下限。 利率多调至3.8% 业内曾预测下限或最低至3.5% 就一季度符合首套房贷利率动态调整机制条件的城市而言，调整幅度将如何？业内人士此前曾表示，参考2022年9月底政策调整情况，符合条件的城市调整幅度或不一。 从下调房贷利率的城市来看，首套房贷利率多降至3.8%。诸如，长春、福州、厦门、郑州等。不过也有个别地区有所差异。据了解，天津自2023年1月起执行首套住房贷款利率政策动态调整机制，天津首套房贷利率下限调回3.9%。此前，天津2022年底开始执行首套房贷利率3.9%，部分银行在春节期间回调至4.1%。目前重新调回3.9%，下调了0.2个百分点。1月31日，从珠海部分银行了解到，目前已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作。 招联金融首席研究员董希淼曾表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，董希淼预计，多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%—4.1%，此前7折房贷利率最低可至3.43%。 更多城市料将跟进调整 楼市“小阳春”或将在部分城市出现 根据中指研究院最新不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。 中指研究院研究员表示，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市，一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。 开源证券房地产首席分析师齐东也认为，后续更多城市房贷利率存在下调空间，住房成交数据有望持续修复企稳。齐东指出，住建局提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松。 “随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。”中指研究院研究员指出。

2022年以来，房地产行业在变化中不断寻找重启与复苏的道路，虽然政策方向愈渐明确，但短期市场下行压力仍然巨大，行业依旧深陷非良性循环。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%;商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%，房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%。 在此背景下，房企盈利能力持续受到挑战，利润下滑和计提资产减值成为行业普遍现象。近期，多家房企密集发布业绩预亏公告。1月30日晚，中南建设(000961.SZ)公告称，2022年公司归属于上市公司股东的净利润预计亏损75-90亿元，同比下降121.8%-166.1%。 公告指出，由于行业非良性循环持续，为了保证经营安全，公司进一步加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损。同时公司根据市场实际情况预计进一步增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备。此外，公司各项费用率亦有增加，由此带来公司亏损加大。 有市场分析人士表示，虽然2022年四季度以来政策持续发力，但房地产行业整体景气度下行压力仍存，扭转市场供需双方预期仍需要一定时间。为了稳定经营生产，民营房企必须要优先考虑安全和现金，暂时牺牲利润和规模，由此带来的大额亏损，以及面对风险而增加减值计提可能不可避免，预计2022年地产行业减值准备计提规模将继续增长。 此外，该人士分析认为，去年前三季度，中南建设净利润亏损20.4亿元，2022年全年房地产销售金额同比减少67%。可见在第四季度，中南为保证持续经营安全做出了更多努力，因此导致亏损进一步增加。 中信证券则表示，地产行业普遍亏损背后原因是多方面因素导致的需求下滑，主要包括销售、交付和信用的负循环，项目停工影响购房者信心、房地产销售疲软影响企业销售现金流入、企业信用恶化影响企业融资现金流入等。 值得关注的是，为应对严峻的外部形势，中南建设多措并举稳定基本盘，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产稳定。在行业非良性循环的环境下，作为负责任的市场主体，中南建设克服困难，扎实推进保交楼、保民生、保稳定等各项工作。2022年公司房地产业务累计交付成套房屋7.2万套,建筑业务共完成交付项目357万平米。 除房企努力“自救”外，为稳定楼市，中央也频繁释放积极信号,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大。在需求端，因城施策空间逐步打开，年内实现两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限，进一步降低;在企业端，监管层“三箭齐发”，通过信贷、债券、股权等多种方式改善房企流动性，提振市场信心。 其中，房企对“第三支箭”的反响尤为积极。据克而瑞研究中心统计，2022年12月重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿人民币，环比大增72.4%。中南建设也紧抓政策窗口期，于1月5日发布公告，称拟定增募资不超过28亿元，主要用于执行“保交楼、稳民生”政策，资金将用于临沂、青岛等项目以及补充流动资金。 在业内人士看来，定增必将改善中南的经营情况，增强公司抗风险能力，不仅能推动公司“保交楼”工作更好落实，还可优化其资本结构，降低财务风险。数据显示，截至2022年三季度末，公司有息负债总额下降至498亿元，占总负债的16.79%，保持行业最低水平;前三季度公司经营活动产生的现金流量净额46亿元，同比增加229%。相信定增完成后，中南的现金流状况将进一步改善。 除定增外，中南建设还在抓紧推进与中债信用增进公司的债券产品发行计划。公司表示，“近期中债信用增进公司表示加大增信服务力度后，公司按要求也进一步提交了申请”。 展望2023年，机构普遍认为，虽然房地产市场企稳回升已成为共识，但考虑近年房地产市场基本面大幅下行，市场底部修复仍需更多政策引导和支持，以助力房地产行业逐渐恢复良性循环。

春节前后，多个省市发布2023年“一号文件”，其中提及“支持刚性和改善性住房需求”。 截至1月30日，已有江苏、辽宁、广东、上海等省市，召开2023年稳经济会议或发布相关文件，并把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。 “这体现了今年各地对住房消费的大力支持，住房消费地位在提升。”易居房地产研究院研究总监严跃进表示。 “房地产政策环境已经逐渐宽松，现在最主要的是提振住房消费，提高购买力是需要时间的，需要地方在住房消费方面给一些政策支持。”一位房企高层告诉记者。 而从各地一号文件或相关会议表述可以看出，地方对住房消费的表述有侧重点。 1月29日，上海发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，其中提到支持刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展等。 广东住建厅1月28日在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利；按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。 辽宁在1月27日发布了《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，其中在推动消费复苏回暖的框架中，对于二手房和非住宅类商品房等都提出了支持性政策，鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。 1月16日，江苏发布的一号文件从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。文件单列“促进房地产市场平稳健康发展”一章，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策等。 “各地一号文件，关于房地产或住房消费的内容，其总体思路延续了2022年四季度以来中央经济工作会议的总精神和总部署，同时也符合2023年住房和城乡建设工作会议的精神。”严跃进称。 2022年12月16日，中央经济工作会议指出，着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。 随后在1月17日，国务院副总理刘鹤在达沃斯峰会上再次强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。 “2022年房地产投资下滑10%、销售下滑25%左右，对经济形成一定影响。基于此，从经济目标实现的角度看，如果房地产销售转正，将促进2023年GDP目标的实现。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 “在房地产地位明显提升下，房地产业-宏观经济的关系明显增强，住房消费的地位也进一步上升。”严跃进称。 李宇嘉认为，2023年住房消费提振工作会提速，有助于进一步带动房地产市场走出低谷。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，“决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”。政策发布后，各地陆续“动起来”，据统计，在动态调整机制下，河南郑州、江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。 银行业内人士认为，随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多城市下调首套房贷款利率。 部分地方首套房贷利率降至3.8% 花式补贴频出 易居研究院根据2022年10-12月份全国70城房价指数统计，70城中有35个城市符合下调房贷利率的标准，主要是二线和三四线城市。 在动态调整机制下，部分符合条件的城市已经开始下调了首套房贷利率。其中，太原和唐山符合“新房价格连续3个月下降”的条件，其首套利率均由上个月的4.1%下调到1月的3.8%。 1月18日江西九江按因城施策工作要求，根据央行、银保监会相关文件精神，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 另根据最新消息，1月29日，从郑州部分银行获悉，首套房按揭贷款年利率自即日起下调，中原银行、工商银行、中国银行等银行已最新调整为3.8%（单利），适用地区为郑州市。也有多家银行称尚未收到相关通知，要根据总行统一安排。 而值得注意的是，广东省湛江市、韶关市日前宣布，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。从权威渠道获悉，除湛江、韶关外，广东省内还有珠海、江门、肇庆、中山、惠州、云浮等市也实施了该政策。这是1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，首批宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市。 虽然目前符合条件的城市暂未有更多下调房贷利率的消息传出，但各地为了促进房地产市场，陆续出台了多项激励政策。 根据河南省济源市房地产管理局消息，1月19日，济源产城融合示范区管理委员会印发了《济源示范区2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，其中，房地产市场有关政策包括：优化二套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。 而1月20日，哈尔滨的楼市20条措施中有多条提及购买新房可给予一定补贴，且补贴不仅局限于首套房，还涵盖了二套房。购房补贴还将范围扩大至外地居民。 1月30日，长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于延长住房公积金阶段性支持政策相关事项的通知》，一、受疫情影响的企业缴存住房公积金确有困难的，可申请缓缴2023年6月30日前的住房公积金，企业缓缴期间，职工贷款和提取权益不受影响。2022年6月我市住房公积金阶段性支持政策实施以来已申请缓缴的企业，可再次申请延长缓缴期间至2023年6月30日。二、职工家庭购买首套房，实施阶段性“可提可贷”政策时间延长至2023年6月30日。本通知自2023年2月1日起施行，有效期5年。 房贷利率仍有下降空间  截至1月16日，贝壳研究院监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。而贵阳、昆明等10个城市利率回升至4.1%。 2022年以来在房贷利率持续宽松的同时，各地首付比例也纷纷下调，贷款比例出现不同程度的提升。据不完全统计，2022年以来已有80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套首付比例至30%，并出台取消认房认贷等举措，在政策上给予居民贷款更大的支持。 此次首套房贷利率动态调整机制的确立，实际上就是对此前政策的延续。在业内人士看来，从2022年底前阶段性放宽，到建立动态调整机制，支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号逐步释放。 春节楼市冷热不均 市场复苏仍需时间 今年春节期间（1月21日-27日），多城二手房市场带看、买房数量较去年同期出现明显提升。58安居客研究院数据显示，春节期间全国70城中有56城二手房日均需求热度出现明显上涨，其中仅9个二线城市和5个三线城市需求热度出现下跌。 与二手房市场交易形成鲜明对比的是，今年春节期间新房市场成交并未走出低谷。据中指院调研报告，2023年春节期间代表城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21%，恢复至2019年春节成交量的75%，仅部分城市在去年同期低基数下同比出现增长。 “短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏。今年楼市‘小阳春’或将在少数城市出现，但对大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。”中指院指数事业部市场研究总监陈文静称。

SMM1月30日讯：虽然国家及地方对房地产市场刺激不断，而昨日郑州市部分银行下调首套房房贷利率更是刷了屏，但对于房地产市场而言，就今日股市行情走势，利好政策作用有限，反而是春节期间楼市表现的弱现实影响更为直观。 A股房地产开发板块早盘冲高超1%后随即回落，震荡运行，日间收盘微涨0.41%。而个股方面，超半数飘红，粤宏远A、华夏幸福、粤泰股份、天地源等涨幅居前。 而港股市场，开盘后持续走弱，截至16时01分，板块跌幅达3.45%。个股方面，美地置业、力高集团跌超10%，宝龙地产、德信中国、绿城中国等超二十股跌超5%。 昨日，郑州市部分银行萧条首套房房贷利率至3.8%。据悉，在动态调整机制下，九江、太原、唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。 在业内人士看来，从2022年年底阶段性放宽到建立动态调整机制，支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号逐步释放。 但实际上，对于利好政策的乐观预期，市场在此前经历多次后已经有了充分的消化能力。就目前市场现状而言，未来的强预期抵不过眼前的弱现实。 对于刚刚过去的春节假期期间，克而瑞地产研究数据显示，虽然三四线城市返乡置业初见端倪，但楼市总体难挽成交颓势，今年春节成交同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅仍达到3成以上。 其中，一线城市虽然春节周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021年、2019年同期；二线成交表现略显逊色，9个典型城市春节周成交仅为7.1万，环比下降86%，同比降幅也达到了28%；三四线城市“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%。 克而瑞认为，虽然疫情管控全面解绑，但2023年开局依旧很“难”，年前降首付、降利率等密集利好政策叠加似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，除了少数二三线城市房企仍保持较高的推盘热情之外，多数城市推盘积极性不高，核心一二线城市项目去化表现不及三四线城市。 而三四线城市春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放，后期持续性存疑。 基于此，克尔瑞认为，2023年行业规模的乐观预期便是止跌，供应稀缺、配套健全的改善盘仍将是成交主力，而随着房企利润空间的收窄，以价换量终究难以为继，整体房价也将进入持稳阶段。 国金证券表示返乡置业支撑或有限，拉动改善需求才是关键。未来政策在需求端宽松将加速。节前浙江全省、武汉市推进二手房“带押过户”，旨在缩短二手房交易周期，加快存量房的市场流通；济南、长沙等城市再度优化限购政策，降低购房门槛，以促进购房需求释放。当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持，需求端预计高能级城市（尤其是一线城市）的宽松节后将加速落地，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等，后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大，政策力度或随各城市销售表现而调整。 此外，值得注意的是，春节假期后港交所开市，地产板块表现强势，节后首周两个交易日（1月26-27日）恒生地产建筑业指数累计涨幅3.1%，位于主要行业前列。 港股市场对地产乐观情绪逐步增加。随着政策利好出台，主体风险边际走弱，美元加息预期有所趋缓，及行业基本面有企稳迹象，内房股开始复苏。 但是，大和证券近日发表报告指出，对内房股看法转为审慎乐观，因预期内地将採取积极措施提振房屋销售，或可于短期内推动投资者情绪。大和预期，内地政府下一步或将出人意料地推出重振房地产市场的强力措施，但行业基本面改善仍可能需要时间，估计复苏前路或崎岖不平。