SMM1月30日讯：虽然国家及地方对房地产市场刺激不断，而昨日郑州市部分银行下调首套房房贷利率更是刷了屏，但对于房地产市场而言，就今日股市行情走势，利好政策作用有限，反而是春节期间楼市表现的弱现实影响更为直观。

A股房地产开发板块早盘冲高超1%后随即回落，震荡运行，日间收盘微涨0.41%。而个股方面，超半数飘红，粤宏远A、华夏幸福、粤泰股份、天地源等涨幅居前。

而港股市场，开盘后持续走弱，截至16时01分，板块跌幅达3.45%。个股方面，美地置业、力高集团跌超10%，宝龙地产、德信中国、绿城中国等超二十股跌超5%。

昨日，郑州市部分银行萧条首套房房贷利率至3.8%。据悉，在动态调整机制下，九江、太原、唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。

在业内人士看来，从2022年年底阶段性放宽到建立动态调整机制，支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号逐步释放。

但实际上，对于利好政策的乐观预期，市场在此前经历多次后已经有了充分的消化能力。就目前市场现状而言，未来的强预期抵不过眼前的弱现实。

对于刚刚过去的春节假期期间，克而瑞地产研究数据显示，虽然三四线城市返乡置业初见端倪，但楼市总体难挽成交颓势，今年春节成交同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅仍达到3成以上。

其中，一线城市虽然春节周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021年、2019年同期；二线成交表现略显逊色，9个典型城市春节周成交仅为7.1万，环比下降86%，同比降幅也达到了28%；三四线城市“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%。

克而瑞认为，虽然疫情管控全面解绑，但2023年开局依旧很“难”，年前降首付、降利率等密集利好政策叠加似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，除了少数二三线城市房企仍保持较高的推盘热情之外，多数城市推盘积极性不高，核心一二线城市项目去化表现不及三四线城市。

而三四线城市春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放，后期持续性存疑。

基于此，克尔瑞认为，2023年行业规模的乐观预期便是止跌，供应稀缺、配套健全的改善盘仍将是成交主力，而随着房企利润空间的收窄，以价换量终究难以为继，整体房价也将进入持稳阶段。

国金证券表示返乡置业支撑或有限，拉动改善需求才是关键。未来政策在需求端宽松将加速。节前浙江全省、武汉市推进二手房“带押过户”，旨在缩短二手房交易周期，加快存量房的市场流通；济南、长沙等城市再度优化限购政策，降低购房门槛，以促进购房需求释放。当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持，需求端预计高能级城市（尤其是一线城市）的宽松节后将加速落地，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等，后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大，政策力度或随各城市销售表现而调整。

此外，值得注意的是，春节假期后港交所开市，地产板块表现强势，节后首周两个交易日（1月26-27日）恒生地产建筑业指数累计涨幅3.1%，位于主要行业前列。

港股市场对地产乐观情绪逐步增加。随着政策利好出台，主体风险边际走弱，美元加息预期有所趋缓，及行业基本面有企稳迹象，内房股开始复苏。

但是，大和证券近日发表报告指出，对内房股看法转为审慎乐观，因预期内地将採取积极措施提振房屋销售，或可于短期内推动投资者情绪。大和预期，内地政府下一步或将出人意料地推出重振房地产市场的强力措施，但行业基本面改善仍可能需要时间，估计复苏前路或崎岖不平。