受益于基本面利好，港股内房股周一早盘集体走强。截至发稿，融创中国(01918.HK)、世茂集团(00813.HK)、雅居乐集团(03383.HK)、中梁控股(02772.HK)、龙光集团(03380.HK)、碧桂园(02007.HK)分别上涨6.82%、4.92%、3.85%、3.57%、2.86%、2.60%。 注：港股内房股的表现 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实习近平总书记在中央金融工作会议上的重要讲话精神和会议部署，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。 此次会议指出，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 机构如何看待此次会议？ 国金证券指出，监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。 易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议在于深入落实中央金融工作会议精神，参会部门均为金融领域核心的部门或机构，会议本身大篇幅提及房地产，说明对房地产金融工作的重视，侧面也说明房地产防范化解金融风险的重要性和迫切性。“除了三支箭和三大工程以外，提及了房地产金融供给侧改革，这个提法比较新，说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，综合会议提出的几个措施看，既有短期措施，也有长期措施，政策信号明显。当前，政策从供给端和需求端来稳定市场，都在加大金融的支持力度。同时，会议提出要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，这是给民营和混合所有制房企更多信心。 融创中国重组今日将生效 除了政策利好之外，融创中国涨幅较为明显，该公司盘中一度涨超10%，截至目前，该公司仍维持涨势。 注：融创中国的今日表现 消息方面，融创中国在上周五晚间发布公告称，目前本公司预计所有境外债务重组条件将于2023年11月20日或之前获达成，重组生效日期将为2023年11月20日。 注：融创中国的公告 一般来说，所有境外债务重组条件的达成有助于减轻债务压力以及优化资本结构等。比如，融创中国的境外债重组通过，有利于其优化资本结构，降低债务规模以及减轻未来的流动资金压力。

从政策高度关注，到金融机构全力支持，推进房地产行业平稳健康发展正在进行时。 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，在此次高层座谈会上，监管再次提及强调：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。 早在去年底，证监会就出台了支持房地产平稳健康发展的“股权五条”等政策措施，坚持股债联动，坚持融资支持与风险防控并重，满足正常经营房企的合理融资需求和稳妥应对房企债券违约风险。 在业内看来，近年来，在满足房地产企业合理融资上，券商发挥自身专业化综合服务能力，在通过资本市场提供债券融资、股权融资上已经取得一定的成效，并且通过基础设施公募REITs方式，协助企业盘活资产，为构建房地产发展新模式提供了助力。 政策高度关注房地产形成边际提振效应 公开资料显示，截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境内房企98家，其中，港股上市房企达93家，总市值合计约2.3万亿元。持续支持房地产行业平稳健康发展，离不开资本市场的支持。 从政策导向来看，第六次中央金融工作会议以及央行、金融监管总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会中均提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。” 自房地产市场下行以来，政策积极落实“三支箭”、房地产“金融十六条”等政策，是对房地产企业融资性现金流的有益补充。 与此同时，在金融支持房地产企业向新发展模式转型上，要求金融机构积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革。“三大工程”即保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设。“三大工程”建设既可以扩展房地产开发企业的业务范围，也为相关金融机构的房地产金融业务提供了新的方向。 中信证券相关负责人表示，金融机构积极参与房地产领域的“三大工程”建设，一方面有利于金融机构摆脱对于房地产传统开发模式的依赖，另一方面也有助于化解现有房地产领域存在的各项风险，帮助推动房地产企业构建新发展模式。 房地产市场下行以来，中央各部委及地方各部门积极出台房地产领域支持政策。各部委积极出台房地产基本面支持政策，对市场起到边际提振效果。 根据国家统计局，10月单月，全国商品房销售面积同比下降11.0%，较前值保持平稳；销售金额同比下降8.1%，降幅收窄5.5个百分点。 股权、债券融资，REITs持续助力房企融资 金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。今年9月，证监会明确指出，要大力支持房地产市场平稳发展。 一方面，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型；另一方面，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。 回到一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求的落脚点，借助资本市场，房企在股权融资、债券融资方面取得一定成效。 数据显示，股权融资方面，去年底以来，已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元。例如，近期多单股权再融资取得进展。其中，招商蛇口、陆家嘴、华发股份等企业再融资完成。 近期，万科美元债陷入舆论危机，11月6日，万科和境内外金融机构展开线上交流，会议期间深圳市国资委、深圳地铁都明确表示将坚定支持万科的正常经营。政策大力支持不同所有制房企，随着后续针对房企融资需求的政策相继落实，对于正常经营的房企而言，开发贷、债券、股权等融资渠道都将更为通畅。 此外，金融机构还在不断拓展服务模式，以基础设施公募REITs为例，有着协助企业盘活资产，丰富居民资本市场投资工具的双重作用。中信证券在REITs上也有积极布局。公司介绍，目前成功完成华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发售工作，助力保障性租赁住房市场健康持续发展；此外，还在积极推动华润置地、中国金茂、印力集团等消费基础设施REITs项目。 资本市场在房企债券融资同样大有可为，今年1-10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。此外，中证金融公司也与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。 中信证券表示，今年前10月，公司也已协助42家房地产企业完成共计75笔债券及17笔ABS产品发行，合计融资规模992.70亿元；其中，公司积极落实“第二支箭”及“央地合作”增信模式，支持9家民营房地产企业发行13笔债券，合计融资规模109.50亿元。 此外，金融机构还在不断拓展服务模式，以基础设施公募REITs为例，有着协助企业盘活资产上，丰富居民资本市场投资工具的双重作用。中信证券在REITs上也有积极布局。公司介绍，目前成功完成华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发售工作，助力保障性租赁住房市场健康持续发展；此外，还在积极推动华润置地、中国金茂等消费基础设施REITs项目完成受理。 值得关注的是，在推动消费基础设施公募REITs发展上，监管已经发布相关业务规则，将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，拓展REITs底层资产范围的覆盖度，目前首批已受理4单消费基础设施REITs。 中信证券相关负责人表示，未来，中信证券还将从债券融资、股权融资、公募REITs、私募股权投资基金等方面发力，积极发挥金融服务实体的作用，推进各项金融支持房地产政策落实。 “以债券融资为例，积极推动房地产企业债券发行，通过创设CDS、CRMW等方式多渠道、多手段支持民营地产合理资金需求，还将积极推动CMBS、类REITs等项目发行，协助房地产企业盘活存量资金，缓解债务压力”中信证券上述人士指出，股权融资方面，中信证券将积极推动上市房企股权再融资和并购重组，积极协助出险房企通过债务重组等方式稳妥化解风险。并将积极推动保障性租赁住房REITs、消费基础设施REITs等，助力企业盘活资产，探索行业新发展模式。 此外，中信证券还表示，未来，还将继续推动与各房地产企业通过联合设立私募股权投资基金的方式投资及盘活存量持有型不动产资产。 政策呵护与风险处置两手抓 冰冻三尺非一日之寒，在整体行业下行之下，金融机构风险偏好下调，房地产融资难困局仍需久久为功。 在业内看来，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持规范经营的民营房企持续发展，一方面要呵护，提供政策支持，一方面也要做好风险处置与违规查处工作。 在政策呵护上，可以持续发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。 对于监管而言，稳妥做好风险处置和违规查处对市场的健康、平稳发展同样重要。此前，监管也有相关表态，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。此外，从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。

据证监会网站，11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实习近平总书记在中央金融工作会议上的重要讲话精神和会议部署，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。中国人民银行党委书记、行长潘功胜，金融监管总局党委书记、局长李云泽，中国证监会党委委员、副主席王建军出席会议并讲话。中央金融委员会办公室副主任夏先德应邀出席会议并讲话。 会议指出，刚刚结束的中央金融工作会议是我国金融发展史上具有里程碑意义的一次重要会议。学习贯彻习近平总书记重要讲话和中央金融工作会议精神是当前金融系统最重要的政治任务。各金融部门、金融机构要进一步把思想和行动统一到习近平总书记重要讲话精神和党中央决策部署上来，深刻把握金融工作的政治性、人民性，坚持目标导向、问题导向，着力解决当前金融领域面临的主要矛盾和突出问题，加快建设中国特色现代金融体系，以金融高质量发展服务中国式现代化。 会议认为，今年以来，金融部门认真落实党中央、国务院决策部署，为经济恢复发展提供了有力有效的金融支持。主要金融机构主动担当作为，发挥了金融支持实体经济主力军的作用。下一步，要坚定信心、持续发力、久久为功，继续加大政策落实和工作推进力度，持之以恒营造良好的货币金融环境。要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长。要优化资金供给结构，盘活存量金融资源，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持，增强金融支持实体经济的可持续性。 会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 会议要求，金融部门要认真贯彻落实中央关于防范化解地方债务风险的精神，按照市场化、法治化原则，配合地方政府稳妥化解存量、严格控制新增。金融机构要完善工作机制，突出重点、分类施策，与融资平台开展平等协商，通过展期、借新还旧、置换等方式，合理降低债务成本、优化期限结构，确保金融支持地方债务风险化解工作落实落细。 中国人民银行、金融监管总局相关司局、银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所，政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司的主要负责同志在主会场参会，部分中国人民银行、金融监管总局分支机构主要负责同志在各地分会场参会。 推荐阅读： 》央行等三部门发声 统筹考虑今年末明年初信贷投放 业内建议：均衡为主 避免大起大落 》三部门联合召开金融机构座谈会 大篇幅提及房地产：未来或有新动作促房企发展、保障住房需求

17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议指出，过去一段时间金融部门积极配合从供需两端着力稳定房地产市场取得良好效果，要求各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 业内专家表示，会议深入落实中央金融工作会议金融，大篇幅提及房地产，说明对房地产金融工作的重视。“加快房地产供给侧改革”的提法较新，未来各金融机构在房地产领域或将有新动作，尤其是促进房企发展、保障住房需求等方面。 着力稳定房地产市场取得良好效果 会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。 来自中国人民银行、金融监管总局相关司局、银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所，政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司的主要负责同志在主会场参会，部分中国人民银行、金融监管总局分支机构主要负责同志在各地分会场参会。 易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议在于深入落实中央金融工作会议精神，参会部门均为金融领域核心的部门或机构，会议本身大篇幅提及房地产，说明对房地产金融工作的重视。侧面也说明房地产防范化解金融风险的重要性和迫切性。 招联首席研究员董希淼表示，中央金融工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。 央行不久前发布的10月金融数据也显示，在9月住户中长期贷款同比多增2014亿元情况下，10月住户中长期贷款继续实现同比多增375亿元。“房地产方面，楼市销售和市场预期呈现企稳回暖继续，显示此前出台一系列稳楼市政策措施，效果逐步显现”，光大银行金融市场部研究员周茂华表示。 加快房地产金融供给侧改革 会议指出，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 严跃进认为，除了三支箭和三大工程以外，提及了房地产金融供给侧改革，这个提法比较新，说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。 董希淼认为，2022年以来我国房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，应进一步完善房地产金融宏观审慎管理。优化商品房预售资金监管规定，在确保房地产企业资金不挪用的前提下，更灵活地满足房地产企业资金日常使用需求。同时，创新支持房地产企业融资的新模式。如鼓励银行有序开展并购贷款业务，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。 周茂华则认为，接下来新发放首套房贷利率动态调整机制，存量首套房贷利率下调及各地差异化的首付等稳楼市政策红利仍有释放空间，关键是各地准确研判楼市情况与趋势，因城施策、用好政策空间，合理引导市场预期。 需求侧方面，董希淼认为，应继续调整限购、限贷、限售等措施，实施好差别化的住房信贷政策，更好地提振居民住房消费信心和能力。如适当放宽贷款条件、降低5年期以上LPR、调整存量二套房贷利率，进一步满足改善性住房需求。同时，加大支持“租购并举”，促进长租房市场发展，助力保障性住房建设，加快探索和发展房地产新的发展模式。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作，并对下一步工作作出重要部署。其中，强调要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放等。 在业内人士看来，这也预示稳健货币政策将继续偏积极，信贷投放方面，银行要避免因过度追求明年初信贷“开门红”，而压缩今年11月和12信贷投放规模，力争实现均衡投放。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，本次会议提及做好跨周期和逆周期调节，加之目前内外经济形势，预示稳健货币政策继续偏积极。同时，会议提及统筹接下来两个月和明年开年信贷投放，年底资金面扰动因素偏多，预计央行可能通过适度降准+结构工具，释放低成本、中长期资金，平稳流动性同时，引导金融机构优化信贷结构，加大薄弱环节、重点领域支持。降息方面，周茂华认为，央行后续降息决策受经济与物价复苏趋势影响，考虑实体融资需求复苏情况，房地产复苏节奏及兼顾内外均衡，央行降息决策有待经济数据指引。 对于信贷投放，东方金诚首席宏观分析师王青认为，今年以来，受经济恢复过程较为曲折，实体经济信贷需求及银行风险偏好变化较大等影响，信贷投放波动较大。其中，7月新增人民币贷款3459亿，创2007年以来同期最低。为保持对经济复苏提供稳定支持，接下来信贷投放要更加均衡，避免类似的大起大落。特别是今年还剩下两个月，通常属于信贷“小月”，银行还可能为追求明年初信贷“开门红”而加大项目储备，进而加剧信贷数据“颠簸”。 “本次会议要求‘统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放’，意味着银行要避免因过度追求明年初信贷‘开门红’，而压缩今年11月和12信贷投放规模，力争实现均衡投放，为年底前巩固经济回升向好势头提供有利的金融环境。”王青表示。 招联首席研究员董希淼认为，金融机构应按照座谈会要求，做好项目储备，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，同时加大结构调整、盘活存量贷款资源，努力保持企业贷款增长的稳定性和居民贷款增长的持续性，以信贷增长的稳定性和持续性促进我国经济稳定增长。 另外，会议指出，要优化资金供给结构，盘活存量金融资源，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持，增强金融支持实体经济的可持续性。王青表示，这主要是指通过发行特殊再融资债券置换地方政府存量隐性债务等方式，将沉淀在隐性债务中的巨量银行信贷资源释放出来，重点投向科技创新、先进制造、绿色发展和中小微企业等领域，从而优化资金供给结构。

为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行共进行17610亿元7天期逆回购及14500亿元MLF操作，因有12500亿元逆回购和8500亿元MLF到期，因此本周央行公开市场全口径净投放11110亿元。 本周逆回购详细操作和到期情况如下：（单位：亿元） 具体来看，月中时点，央行全周持续通过逆回购操作释放流动性、呵护资金平稳。周一至周五，央行累计逆回购净投放5110亿元。 值得注意的是，11月15日（周三）央行开展了14500亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率则维持在2.50%，与此前持平。央行通过MLF操作实现资金净投放6000亿元，净投放规模创自2016年12月以来新高。央行在公告中解释本月MLF操作是为“对冲税期高峰、政府债券发行缴款等短期因素的影响，同时适当供应中长期基础货币”。 下周一将公布11月贷款市场报价利率(LPR)。分析师预计后续LPR保持不变概率较大，降准仍有空间。东方金诚首席宏观分析师王青称，鉴于本月MLF操作利率不动，加之政策面正在引导银行降低实体经济融资成本，以及存量首套房贷利率较大幅度下调，银行净息差承压，报价行降低LPR加点的动力不足，预计本月两期限品种的LPR报价或均保持不变。11月20日（下周一）将公布最新LPR。 光大证券固定收益首席分析师张旭认为，在当前至年底之间择机降准也许是一个不错的选择。首先，本阶段降准有助于降低金融机构的资金成本，缓解其净息差压力，增强金融支持实体经济的可持续性。同时降准的政策红利经银行体系传导至借款人后，还具有促进融资成本下降的作用。 下周，央行7天期逆回购到期量为17610亿元，周一至周五分别到期1130、4240、4950、3770、3520亿元。 下周央行公开市场到期情况如下：（单位：亿元）

近期，监管频繁发声积极满足优质房企的合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。 实际上，今年来，房地产企业在银行间市场债券融资的存续规模和发行金额均稳中有增，其中民企注册规模增长迅速，后续合理融资需求的实现具备充足空间。专家表示，房企全行业在银行间市场债券融资情况总体稳中有增，这说明房企融资环境总体在改善。 “其实房企融资环境总体在改善，民营房企的资金既要输血也要造血，关键在于金融16条。”专家对财联社记者表示。 房企银行间融资稳中有增 近期央行频繁发声，强调满足房地产企业合理融资需求。 在房地产政策方面，中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，并提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等具体要求。近日，中国人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜在2023金融街论坛年会上的讲话指出，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。” 日前，人民银行金融稳定局还发布署名文章指出，保持房地产融资平稳有序，会同有关部门采取多项措施，积极支持地方政府稳妥化解债务风险。从供需两端综合施策，维护房地产市场平稳运行。15日，中国人民银行南阳市中心支行等四部门在近期发文，要求进一步做好白名单房企金融支持工作。 实际上，今年房企全行业的债券融资需求均在银行间市场得到合理满足，wind数据统计显示，今年以来，房企全行业在银行间市场债券融资情况总体稳中有增。据统计，2023年1-10月房地产企业共完成注册债务融资工具1609亿元；其中，民营房企共完成注册债务融资工具610亿元，同比增长约21%。 从发行和余额来看，房地产企业债务融资工具发行及存续规模均保持稳定。 “房企全行业在银行间市场债券融资情况总体稳中有增，这说明房企融资环境总体在改善。我们认为，这也是值得肯定和宣传的。当前要防范债务问题对于房企方面经营的困扰或干扰。”易居研究院研究总监严跃进对财联社记者表示。 民营房企资金状况逐步改善 从近期披露的发行文件看，2022年11月以来万科、龙湖、美的置业、新城等房地产企业共完成980亿元储架式项目注册，便利了房地产企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。 民营房企的资金状况在逐步改善，并且市场认为房地产市场还有未发掘的优势。“民营房企的资金状况，既要输血也要造血。输血方面看，其实关键还是要做好金融16条的支持。而造血方面，关键还是要把销售数据给提振。这个是非常关键的地方。应该说还是有一些民营房企是健康的。而且房地产市场最大的优势在于，其实购房需求还是有，只是没有完全挖掘出来。”严跃进表示。 明明FICC研究团队称，与2021年与2022年风险暴露时期相比，新增违约主体与实质违约规模均得到切实下降，叠加11-12月地产再融资政策料将再次发力以改善房企信用环境、政策呵护下行业基本面持续修复，地产债实质信用风险正在逐步出清。 中债资信地产行业研究团队的研究报告指出，展望未来政策趋势，中央层面预计将继续梳理房地产行业稳健运行通道，持续加大政策托底力度，给予市场明确的调控预期和信号，并保持收放弹性。

15日，央行继续超额续作MLF净投放中长期资金，作为中期政策利率的1年期MLF利率连续三个月保持不变，本月MLF到期量为8500亿元。 目前，同业存单利率、国债利率中枢抬升，高于MLF利率，这意味尽管9月降准落地，释放长期资金5000多亿，但银行体系流动性水位仍在持续下降，也是直接影响对操作量需求的原因之一，同时11月增发1万亿国债即将开闸发行，并在年底前发行完毕，这些债券主要由银行等金融机构购买，将大量消耗其中长期流动性，也是本月MLF大规模加量续作的一个直接原因。 四季度货币政策仍以宽松为大方向，市场认为考虑到年内增发1万亿国债、特殊再融资债可能继续推进，叠加MLF大规模到期，将对流动性造成冲击，四季度大概率会再度降准，未来也不排除进一步下调政策利率，进而引导宏观利率水平与推动经济增速向潜在水平回归的要求相匹配。 银行体系流动性下降，本月续作大幅加量 中国人民银行11月15日发布消息称，为维护银行体系流动性合理充裕，对冲税期高峰、政府债券发行缴款等短期因素的影响，同时适当供应中长期基础货币，当日开展4950亿元公开市场逆回购操作和14500亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率均保持不变。 “ 本月央行量增价平续作MLF，主要是短期市场“主要矛盾”更多在量，此前超预期的利率政策红利仍有释放空间。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对财联社记者表示。 从本月MLF到期量来看，达到年内最高峰，因此加量规模比起上月的2890亿的基础上有了明显提升。11月MLF到期量为8500亿，为年内最大规模，当月操作规模达到1.45万亿，续作加量6000亿。目前，央行已连续12个月加量续作MLF，且近几月净投放规模还出现扩量迹象。 东方金诚首席宏观分析师王青表示，主要受信贷投放保持高水平、用于置换各类地方政府隐性债务的特殊再融资债券大规模发行等因素影响，10月以来市场利率继续上行，其中1年期商业银行（AAA级）同业存单到期收益率月均值已升至MLF操作利率水平之上。 具体来看，进入11月以来，1年期商业银行同业存单收益率均值水平进一步升至2.57%，持续高于MLF操作利率会直接增加银行对MLF操作量的需求。而短端利率方面，8月以来DR007月均值更是持续运行在短期政策利率上方。“这意味着尽管9月降准落地，释放长期资金5000多亿，但银行体系流动性水位仍在持续下降。”王青表示。 周茂华也表示，目前，同业存单利率、国债利率中枢抬升，高于MLF利率，反映近期银行体系对中长期限资金需求有所增加。“主要是近期国内是扰动因素较多，缴税、缴准、公开市场操作工具到期量大，政府债券发行量大，对市场流动性扰动影响较大。为平稳中长期资金面，资产银行金融机构加大实体经济薄弱环节、重点领域支持，央行预计可能适度增加长期限性流动性投放。”周茂华分析。 王青认为，当前正处于推动经济复苏动能持续回升的关键阶段，需要保持市场流动性合理充裕，遏制市场利率过快上行势头。除灵活实施逆回购操作外，大规模加量续作MLF有助于缓解银行体系流动性压力。 而本月MLF平价续作，主要是今年货币政策靠前发力，10月信贷整体符合预期。“前10个月，国内新增信贷总量同比多增1.68万亿元，信贷增速平稳、适度，实体经济贷款利率持续创出历史新低，反映政策利率合理。”周茂华表示。 叠加11月增发万亿国债即将开闸发行，并在年底前发行完毕，这些债券主要由银行等金融机构购买，将大量消耗其中长期流动性，也是本月MLF大规模加量续作的一个直接原因。 四季度降准降息均在工具政策箱内 根据央行最新数据，10月新增社会融资规模1.85万亿元，同比多增9108亿元，对实体经济发放的人民币贷款增加4837亿元,同比多增232亿元。10月往往是贷款投放的“小月”，但在企业贷款、票据融资和非银行业金融机构贷款的支撑下，今年10月信贷投放保持在同期相对高位，信贷合理增长、节奏平稳，持续支持实体经济稳定增长。 但数据有喜有忧，信贷结构未能延续改善、尤其是居民短贷再度“去杠杆”，10月份，住户贷款减少346亿元，其中，短期贷款减少1053亿元，中长期贷款增加707亿元，新增中长期贷款为近年来历史同期次低水平，而短期贷款减少则反映出消费需求仍偏弱。 此外，从最新公布的CPI数据来看，10月CPI同比转负、PMI超季节性回落，机构预测四季度降准很大概率在路上了，但降息预期较弱。 国盛证券认为，9月各项经济指标边际有所改善，但10月信贷再度转弱、物价再度转负、PMI超季节性回落、出口再度转弱，均指向我国经济环比有所企稳，但修复过程可能有波折、斜率不宜高估。往后看，年内仍会有政策，包括一线松地产、化债、城中村改造、活跃资本市场等。具体到货币端，宽松仍是大方向，降准方面，考虑到年内增发1万亿国债、特殊再融资债可能继续推进，叠加MLF大规模到期，将对流动性造成冲击，四季度大概率会再度降准。 “央行货币政策为实体经济恢复营造适宜货币环境(社融、M2同比与名义GDP增长基本匹配），更多关注逆周期调节。考虑到金融机构备战“开门红”及应对年末、跨年流动性需求，不排除央行年底前后推出降准（25BP）、结构性工具。”周茂华表示。 申万宏源宏观则预期，只要汇率松动，降息降准可能很快落地。“现阶段货币政策操作可能还是会和汇率挂钩，在保证汇率不会出现较大波动的前提下，货币政策才能进一步宽松，从当前出口数据和中美利差两个角度来看，仍需要一定时间，后续可能取决于中美关系改善的幅度。只要汇率松动，预期降息降准可能快速落地。” 考虑到6月和8月MLF操作利率连续下调，加之三季度以来经济整体进入回升向好过程，因此包括本月在内，近期MLF操作利率不动符合市场预期。本月存量首套房贷利率较大幅度下调，银行净息差承压，报价行降低LPR报价加点动力不足，而银行LPR利率变动更多受MLF利率影响，预计本月LPR利率继续保持稳定。 但未来降息也在政策工具箱内。东方金诚认为，10月CPI再现同比负增长，PPI还将在通缩状态持续一段时间，这意味着当前以名义贷款利率减去通胀率后的实际贷款利率较高。我们判断，未来不排除进一步下调政策利率，进而引导宏观利率水平与推动经济增速向潜在水平回归的要求相匹配。另外，伴随汇市运行趋于平稳，汇率因素也不会对国内政策利率灵活调整构成实质性障碍。

央行今日进行14500亿元1年期MLF操作，中标利率为2.50%，与此前持平。 “本周MLF操作是关键观察窗口，如果MLF大幅放量（概率大），一方面能改善银行指标，一方面也有助于压低存单利率水平。”华泰证券固收在研报中指出。 信达固收也认为，央行会超额平价续作。“考虑当前资金利率并未领先于MLF利率下行，本月降息的概率十分有限，但由于基本面已出现边际走弱，央行继续维持资金面紧张的概率同样偏低，出于缓解银行负债压力的目的，MLF续作的规模可能达到万亿以上。” 国泰君安展望11月时认为，政府债发行高峰仍在、缴准压力边际放大等背景下，流动性整体偏中性。货币政策方面，降息空间犹在，但概率或不大。考虑到MLF到期压力及政府债供给造成流动性缺口仍在，不排除提前降准的可能性。 推荐阅读： 》前瞻本周MLF操作 预计量增价平续作 市场不排除提前降准的可能

11月以来，同业存单周均发行规模维持在7000亿以上，周均到期量则在6000亿以上，资金面波动逐渐平稳，但同业存单的利率却上升。 本周MLF（中期借贷便利））操作是关键观察窗口，随着本周共有央行公开市场本周有12500亿元逆回购和8500亿元MLF到期，当前市场对于MLF提量的预期加强。 同时，市场对于降准的讨论越来越热烈，整体认为降息概率不大，但降准落地的可能性或提前。 银行同业存单利率高于MLF 近期银行大力发行同业存单，其收益率也大幅上行。数据显示11月6日至11月10日，同业存单发行7065亿元，净融资为-797亿元，主要是当周到期量较大，前一周净融资为1674亿元，截至11月10日同业存单余额近14万亿。 目前，市场已经不认为资金面会持续偏紧，1年期股份行存单发行利率上周四高达2.62%，高出1年期MLF利率12BP。11月以来，资金面波动逐渐平稳，但同业存单的利率却上升，背后是何原因？ 光大银行宏观金融研究员周茂华在接受财联社记者采访时表示，近一段，同业存单利率上升，一方面与资金利率中枢抬升有关，毕竟同业存单是银行金融机构重要流动性管理工具之一。同时，与存单市场供需短期吃紧有联系。 具体来看，更核心的原因在于供求。华泰证券固收指出两点，一是近期同业存单偿还规模攀升，银行再发行压力增大。二是政府债供给加大了流动性指标压力，导致银行倾向于“多发存单，少买存单”。 11月以来，同业存单周均发行规模维持在7000亿以上，周均到期量则在6000亿以上，基本都是年内最高水平，加上年底特殊时点，银行“以价换量”的诉求较强。再加上国债增发和特殊再融资，给银行流动性指标都带来压力，因此银行选择发存单对冲，以缓解流动性指标的问题。 此外，存单需求端或还受到资本新规影响。“资本新规对中小银行冲击更大，因此可能会减少其对存单投资力度。我们注意到，虽然资本新规对市场的潜在冲击大为弱化，但仍有股份制行等从9月份开始赎回货基，导致货基存单需求减弱。”华泰固收表示。 市场认为，存单利率的拐点仍需等待银行负债压力的缓解，这可能需要货币政策力度更大的支持。到期量方面，11月13日至11月17日同业存单将到期6337亿元，低于上周的7832亿元，但仍处于高位。随后两周存单到期压力将下降，分别到期4192亿元、3497亿元。伴随供给压力下降，存单价格或迎拐点。 关注本周MLF窗口 预期量增平价续作 11月15日，将迎来10月跨月后的第一个MLF利率及规模调整时点，随着本周共有央行公开市场本周有12500亿元逆回购和8500亿元MLF（中期借贷便利）到期。当前市场对于MLF提量的预期加强。 “本周MLF操作是关键观察窗口，如果MLF大幅放量（概率大），一方面能改善银行指标，一方面也有助于压低存单利率水平。”华泰证券固收在研报中指出。 信达固收也认为，央行会超额平价续作。“考虑当前资金利率并未领先于MLF利率下行，本月降息的概率十分有限，但由于基本面已出现边际走弱，央行继续维持资金面紧张的概率同样偏低，出于缓解银行负债压力的目的，MLF续作的规模可能达到万亿以上。” 周茂华也预计本月MLF量增价平续作。“一方面，目前国内外形势，偏积极宏观政策有望保持连续性，政策继续便积极，市场流动性保持合理充裕；目前资金面扰动因素偏多，央行可能适度加大公开市场操作，为经济复苏营造适宜货币环境；另一方面，充分发挥结构性工具定向直达优势，提升政策实施效果，兼顾内外均衡。” 年底降准在路上了？ 央行近期表示，运用多种货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，引导金融机构增强信贷增长的稳定和可持续性，随着10月金融数据公布，市场对降准的讨论和预期越来越高，整体预计年前降准落地，甚至有可能提前，但降息概率不大。 光大证券金融业首席分析师王一峰认为，考虑到下一阶段政府债发行、信贷投放、MLF（中期借贷便利）集中到期等扰动项仍存在较高不确定性，资金偏紧背景下，降准频次提高的概率在上升。同时，考虑到汇率阶段性企稳，对内部货币政策制约因素将减弱，预计下次降准时间或有提前。 周茂华认为，预计政策利率保持稳定，主要是近期数据显示，我国经济延续修复复苏态势，实体经济融资整体表现理想，此前货币政策红利有望进一步释放，短期全面降息门槛较高；国内通过释放利率市场化改革红利，推动实体经济融资成本稳中有降。 “但综合考虑年底资金面扰动因素较多，加强跨周期调节、加强实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持方面看，央行年底前后出台降准、结构性工具可能性仍在。”周茂华对财联社记者表示。 “当前至年底之间择机降准也许是个不错的选择。”光大证券张旭指出，本阶段降准有助于降低金融机构的资金成本，缓解其净息差的压力，增强金融支持实体经济的可持续性。同时，前期政府债券集中发行等因素已使超储率处于低位，此时增发国债会给年末银行体系流动性带来进一步的压力，而降准可以更好地与财政政策进行配合，为政府债券的发行提供适宜的流动性环境。另外，一个半月后即将进入资金市场跨年阶段。跨年时市场主体的流动性需求通常会明显上升，而资金供给又往往受到监管指标等因素的限制，再加上年末财政资金投放的不确定性，其结果是常形成资金市场利率的波动。倘若在当前至年底前这段时间择机实施降准，有助于维护金融市场稳健运行。 国泰君安也认为，展望11月，政府债发行高峰仍在、缴准压力边际放大等背景下，流动性整体偏中性。货币政策方面，降息空间犹在，但概率或不大。考虑到MLF到期压力及政府债供给造成流动性缺口仍在，不排除提前降准的可能性。