据广东省住房和城乡建设厅官方公众号披露，11月4日，农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，标志着广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州。 根据住房城乡建设部通知精神，城中村改造安置房尚未开工的项目应坚持消化存量和优化增量相结合，在尊重村民意愿的基础上，因地制宜组织被征收村（居）民购买存量住房用作安置房。省委、省政府高度重视城中村改造，省委、省政府主要领导召开专题会议研究，要求相关城市加力提速推进城中村改造，用好用足专项借款收购存量商品住房用作安置房政策，推动商品房去库存。省有关部门第一时间组织政策支持的广州等7个城市开展专项摸底，摸清城市和项目需求。为赶上“金九银十”购房旺季时间节点，坚持“成熟一批申报一批”原则，9月27日，省有关部门会同两家政策性银行，对广州、佛山共12个申请专项借款购买安置房的项目及相关佐证材料进行审核，并按要求推送住房城乡建设部。国庆黄金周，广州、佛山有关项目实施主体组织村民到附近意向的商品房小区看房选房，抓紧办理请款购房相关手续。 此次发放首笔购买安置房借款的“五村七片”项目，位于广州市黄埔区知识城环九龙湖总部核心区西部，总投资155亿元，涉及征地面积177.78公顷 ，动迁安置村民4167户，复建地块面积39.30公顷，复建计容建筑面积124.11万平方米。黄埔区在今年4月出台城中村改造项目房票安置实施细则，以“五村七片”项目为试点，发放全国第一张城中村改造新模式项目房票，并在7月正式搭建全省第一个房票“房源超市”，目前已有17个楼盘上架备选。近期，国家开发银行、农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。 另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。 下一步，广东省将加强工作调度指导，督促已经申请使用专项借款购买安置房的广州、佛山市加大工作力度，组织相关项目村民看房选房、签订购房协议，尽快请领使用专项借款。指导其他城市加强宣传发动，组织更多项目采取购买存量商品房的方式解决安置住房问题，助力房地产去库存。

国内房贷利率步入“2”字头不足半个月，多地相继回调房贷利率。今日，财联社从杭州多家银行得知，今日起杭州新增房贷利率将按照3%执行。而就在昨日，南京、苏州等多家银行也表示首套房贷款最低利率由2.95%上调至3.0%。 业内人士表示，上调首套房贷利率的原因是公积金贷款利率和房贷利率之间产生了倒挂，但无需理解为政策收紧，购房者适当要注意一些市场的变化。 多地上调首套房贷利率下限 “我们昨日下午接到通知，从今天开始执行首套房贷利率为3.0%，调整前为2.9%。”杭州某国有大行的房贷经理对财联社记者表示。 自10月LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点（BP）后，国内房贷利率普遍步入“2”字头，甚至出现了低至2.65%的利率，但破“3”还不到半个月，陆续有城市加入回调房贷利率的大军，包括杭州、南京、苏州等地区。 “从礼拜三开始执行首套房贷利率为3.6%减60个bp，由2.95%上调至3%。如果你还没有放款那就按新的利率来算，全市所有银行都执行统一标准。”苏州某国有大行的房贷经理对财联社记者表示。 财联社记者从南京、苏州等多家银行证实，首套房贷款最低利率由2.95%上调至3.0%，且后续还有上涨可能。南京某股份制银行的个贷经理表示，3.0%的最低利率是江苏省统一执行的。 在此之前，10月21日LPR下调25个基点后，5年期以上LPR为3.60%，南京房贷利率随LPR的下调而下降，首套房贷利率为2.95%。“我签完房贷合同后收到银行通知要求涨bp。当时提交材料的时候利率还是2.95%，今天接到通知要改成3.0%了。”来自南京的购房者吴伟（化名）表示。 “礼拜二晚上接到调整到3.0%的通知，第二天就立刻执行。最近都在加班审批和顾客沟通，通知他们来改合同。”南京某城商行的贷款经理表示：“我们接到的通知还说，尽量能放的款赶紧放，后续随时会上调到3.05%。” 房贷利率上调或与公积金倒挂有关 业内人士认为，当前楼市回稳态势下有城市上调房贷利率下限，做法有一定的风向标意义。 上海易居房地产研究院副院长严跃进对财联社记者表示，目前上调应理解为“房贷利率基本见底”，但不能理解为房贷利率政策收紧。“目前上调是源于公积金贷款利率和房贷利率之间产生了倒挂，也和LPR下调25个基点的操作是有关系的。所以商贷利率上浮，和此类因素有关系，但不能理解为政策收紧。” 对于商贷利率与公积金利率倒挂的现象，西南财经大学经济学教授刘璐认为，商贷利率和公积金利率需要有一定的差距，这是住房公积金的定位决定的。“公积金贷款是具有普惠性金融属性，在促进住房市场稳定和减轻购房者负担方面发挥了重要作用。住房公积金贷款要长期稳定地发挥稳定楼市的作用，保持与商业贷款之间的利差是有一定必要的。” 也有专家指出，未来下调公积金贷款利率的可能性较大。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，调降公积金贷款利率可以拉开与商贷的利差，发挥公积金贷款的保障性优势，保持对较低收入职工购房需求的支持力度。“至少要保持和商业性贷款利率一个百分点的差距。 严跃进认为，购房者适当要注意一些市场的变化，如浙江兰溪购房补贴政策停止、广州上调房贷利率等，其含义在于，目前政策是最为宽松的阶段，购房者更是需要用足用好政策，积极入市获得来之不易的政策支持。

在多重政策组合拳助力下，房企融资环境有所好转。 据中指研究院监测数据，2024年10月，房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，已连续两月同比正增长，但10月债券融资规模环比下降32.4%。 “房企融资规模连续两月同比正增长，显示出融资市场初步出现一些回暖迹象。房企今年偿债最高峰已过，但整体偿债压力依然存在。”中指研究院企业研究总监刘水表示，预计2024年全年房企融资总体规模，同比仍会下降，但从边际来看，房企融资环境有望得到改善，降幅会持续收窄。 融资结构方面，10月份房地产行业信用债融资金额为217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9%；ABS融资72.7亿元，同比下降24.9%，环比降71.9%，占比25.1%。 从监测数据可以看出，10月信用债发行总量同比大幅增长，而发债规模较高的房企仍以央国企为主，无民营房企发债。这其中，华润置地、保利发展、中交地产等央国企均在10月积极发行信用债，发行总额分别为30亿元、30亿元、20亿元，此外，苏高新平均融资利率2.13%，融资成本为当月最低。 对于民企融资依旧困难的原因，刘水表示，一方面是金融机构对房地产行业，尤其是对民营房企的信心偏弱；另一方面，银行对房企授信需要以房地产企业新增建设项目为前提，但民营房企普遍缩减投资、减少拿地，无法依托在建项目展开新的融资。 多位分析师表示，由于房地产销售端还处于筑底过程中，房企总体偿债压力仍在。据悉，目前仍有房企在对债务进行展期或重组。 中指院数据显示，2024年11月-12月，房企到期债券余额共计一千亿元左右；而2025年，房企到期债券余额约七千多亿元。 另据光大证券统计，2024年四季度、2025年一季度、二季度及三季度，房企海内外债券预计到期（不考虑回售）总规模共计6752亿元，其中，房企境内债在这四个时间段预计到期规模分别为814亿元、1126亿元、1075亿元、1423亿元；海外债到期金额分别为447亿元、563亿元，803亿元及497亿元，其中2025年第二季度房企境外债到期压力较大。 分析师表示，随着政策持续发力和市场环境逐步改善，整体融资环境将呈现出向好趋势。 9月26日，监管层提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，住建部、央行等部门联合推出房地产政策组合拳，如房地产项目全部纳入白名单，年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿；强调金融业支持房地产，将“金融16条”延期至2026年年底；通过信贷、债券、股权等方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；地方专项债支持回收存量闲置土地等。 “未来几个月房企融资会持续改善，主要是一揽子房地产政策效果开始显现，改善了房地产市场预期，机构投资房地产的意愿有所提高。”刘水表示，融资支持性政策持续加强，叠加市场需求端利好政策，将有助于促进行业企稳回升，如果市场回暖，将从根本上促进房企资产升值、增强现金流流入，缓解企业债务压力。 “目前房企融资情况较此前发生了一些改变，中小房企融资面临的不利地位有所改善。”一位房地产行业分析师指出，之前更多是在集团层面融资，金融机构与房企集团“总对总”进行融资，金融机构更加偏向于规模较大的房企，这意味着规模较大的房企在融资上会占据优势。当前金融机构实行项目层面融资，即项目白名单融资，金融机构主要看具体项目情况，房企规模对金融机构融资决策的影响与作用大幅减少，因此中小房企与大型房企面临的融资环境，较此前有所改善。

新一期财联社“C50风向指数”结果显示，10月新增信贷或偏弱，社融增速小幅下行。其中，市场机构对10月新增人民币贷款的预测中值为0.58万亿元，同比少增0.16万亿元；另对10月新增社融的预测中值为1.47万亿元，同比少增0.38万亿元，其中8成机构预测社融累计同比增速低于8%。 物价方面，市场料CPI环比回落，同比读数持平；PPI环比降幅收敛，同比读数改善。具体来看，市场机构预测10月CPI中值为0.4%，PPI同比降幅或收窄至-2.5%。从资金面来看，市场机构认为在支持性的货币政策取向下，预计央行扩表仍有较大空间，在常规质押式逆回购操作的基础上，综合运用降准、国债买卖及买断式逆回购操作等工具平衡银行体系资金供需，保持短、中、长各期限流动性合理充裕。 “C50风向指数调查”是由财联社发起，由市场中的各类研究机构参与完成，结果能够较为全面地反映市场机构对于宏观经济走势、货币政策感受以及金融数据的预期。共有近20家机构参与本期调查。 11月DR007资金利率中枢有望高于政策利率水平，资金分层现象短期难以改善 回顾10月，资金利率整体趋于下行、资金分层进一步加剧。 央行操作方面，10月央行公开市场投放逐步加量，MLF延续缩量续作7000亿元。此外，央行还开展5000亿元买断式逆回购操作、净买入债券2000亿元，对流动性构成补充。 进入11月，增量政策下资金面将如何演绎？据财联社调查显示，市场普遍预计11月资金面中性偏紧。在16家参与资金面调查的市场机构中，9家认为不存在明显的流动性缺口；4家认为可能存在一定的流动性缺口；3家认为年内流动性无忧。 值得注意的是，尽管9月末央行降准降息落地后资金面整体平稳，DR资金利率中枢逐步跟随政策利率下移。但是，10月以来非银融资成本相对较高，R-DR资金利差明显走阔。 展望11月，中信证券研报指出，为应对年末MLF大量到期、潜在的政府债供给冲击，央行货币政策工具持续扩容储备了较为充足的流动性调控手段，但三季度政策利率连续降息后，近期同业存单发行利率并未出现明显下移，或反映出银行仍有较强流动性需求。 同时，尽管权益市场增量资金的流入对银行体系资金总量影响不大，但仍加剧了固收类理财产品负债端的波动性和脆弱性。其预计，11月DR007资金利率中枢有望继续维持在略高于政策利率的水平上，而R007资金利率或呈现波动加大、易上难下的结构特征。 中信建投证券固定收益首席分析师曾羽也表示，11月DR007中枢有望继续在1.6%-1.65%附近，即略高于政策利率10BP的水平。 就11月资金分层趋势来看，曾羽认为，中期内，伴随着存单收益率下行至低位后货基加大融出，以及信用利差逐步压缩至8月9月水平后非银杠杆需求降低，资金分层料边际缓解，但时间点可能更偏后。 中泰证券固收首席肖雨表示：“如果超储率进一步下降，非银负债端可能延续10月的紧张情况，短期内资金分层现象难以明显改善，存单利率下行机会不大。” 财政增量靴子待落地，央行扩表仍有较大空间 10月12日，财政部在国新办发布会上表示，近期将推出一次性增加较大规模债务限额置换地方隐性债务、发行特别国债补充国有行核心一级资本、允许专项债用于土地储备和收购存量房等增量政策，并提及中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间，传递了积极的政策信号。 在业内人士看来，虽然本月初召开的人大常委会可能涉及财政预算调整，但考虑到年末发债窗口期相对有限，且央行流动性对冲手段充足，财政缴款因素对资金面产生较大实质影响的可能性或不高。 “综合来看，11月财政对流动性的支持将高于季节性水平。不过需要关注11月人大会议可能新增财政赤字情况，若届时有万亿元级别新增政府债发行，则将对流动性构成扰动，但预计只要新增规模在2万亿元以内，考虑到央行目前偏支持态度，预计对资金影响有限。”曾羽表示。 信达证券固定收益首席分析师李一爽判断，基准预期下，假设年内可能增发5000亿国债和4000亿特殊再融资债，对应11、12月政府债的净融资规模为9100亿、4600亿；若年内额外发行5000亿特别国债用于补充大型商业银行核心一级资本，那么11、12月政府债的净融资规模可能达到1.06万亿、0.81万亿，但供给压力仍将显著低于今年8-9月。 从货币政策层面来看，多家市场机构认为，配合财政支持补充流动性缺口的概率大，降准25-50BP，降息或在明年。 “年内或还有25-50BP降准空间，或在11月就配合发债节奏落地，主要对债市短端影响相对更大。”中国银河证券固收分析师刘雅坤表示。 “整体上，在支持性的货币政策取向下，预计央行扩表仍有较大空间，在常规质押式逆回购操作的基础上，综合运用降准、国债买卖以及买断式逆回购操作等多项工具平衡银行体系资金供需，保持短、中、长各期限流动性合理充裕。”业内人士表示。

近日，有市场消息称11月7日起广州执行房贷利率3.0%下限。对此，财联社记者向广州多家银行和贷款中介求证，该消息属实，且已有国有大行执行这一标准。 自最新一期LPR下调25个基点后，5年期以上LPR为3.60%，广州新增首套房贷利率最低标准随之降至2.85%～2.9%。有业内人士表示，广州是当前楼市回稳态势下首个上调房贷利率下限的城市，信号意义强烈。 对于楼市回稳态势下上调房贷利率下限，有权威人士也透露，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。上调房贷利率下限，是部分银行综合考虑经营成本、市场供需等因素后，基于市场环境、经营稳健性等方面做出的市场化决策。 已有国有大行执行房贷利率3%最低标准 对于广州即将执行3.0%的房贷利率下限，广东某贷款中介告诉财联社记者，“消息属实”，已经有银行收到通知并且执行。暂不清楚外资行是否执行房贷利率3%这一下限。 广州某国有大行信贷经理告诉财联社记者：“虽然市场消息说明天起新增房贷利率才上调至3%，但实际上今天录入的单子已经执行3.0%的最低标准。在此之前，最低标准执行2.85%。”而目前广州首套5年期以上公积金贷款利率最低水平为2.85%。 银行上调房贷利率标准，主要因为此前“内卷”的新增房贷利率水平难以支撑银行经营。有权威人士告诉财联社记者：“年内广东新发放个人住房贷款利率持续下降，比年初下降超过70个基点，已降至历史低位，且低于全国平均水平。综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。” “增量政策持续发力、存量政策效果不断显现，珠三角地区楼市成交较为活跃，银行的接单量也不断上升，部分银行综合考虑经营成本、市场供需等因素，合理确定新发放房贷利率，是基于市场环境、经营稳健性等方面做出的市场化决策。”前述权威人士指出。 业内一致认为：上调利率下限有助于市场形成稳定的价格共识 “广州是当前楼市回稳态势下首个上调房贷利率下限的城市。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉财联社记者，此次上调至3%，后续或有较长时间维持在这个水平。总体上房贷利率将维持较低的水平。像浙江兰溪购房补贴政策停止、广州上调房贷利率等现象都透露了一种信号，也就是目前政策是最为宽松的阶段，购房者适当要注意一些市场的变化。 多名业内人士表示，上调房贷利率下限，有利于让市场形成相对稳定的价格共识。前述权威人士指出，各银行在经历过“价格内卷”之后，也在慢慢形成共识，将房贷利率维持在一个合理水平，有利于促进市场持续健康发展。 前述信贷经理也表示：“上调房贷利率下限也不一定是坏事，起码现在客户有价格趋于稳定的预期了。” 在严跃进看来，广州的做法有一定的风向标意义，各地要适当关注政策的变化，主动谋划和优化购房策略，抓住四季度购房政策历史最宽松的黄金期，积极购房和释放需求。

根据安排，自2024年11月1日起，符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。 今日，中国银行、农业银行等多家大行披露完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告，对于利率加点值调整触发条件、重定价周期如何申请调整等进行了明确。有银行表示，自11月1日（含当日）起可申请调整利率加点值或重定价周期，有银行则表示将不晚于2024年11月15日受理重定价周期调整申请。 其中，就重定价周期而言，业内专家对财联社记者表示，在同一笔贷款存续周期内，客户仅可申请调整1次重定价周期，可选择3个月、6个月或12个月做为重定价周期。重定价周期调整完成后将不可撤销。在利率下行周期内，重定价周期越短，可以越快享受到利率下行带来的优惠；但反之，在利率上行周期内，重定价周期越短，贷款基准利率也将越早进行重定价。 利率加点值调整触发条件为偏离幅度30BP 中国人民银行公告〔2024〕第11号提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。 偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。 财联社记者从有关商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30BP。如，中国银行表示，该行发放的以LPR浮动利率定价的商业性个人住房贷款。如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向该行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。全国新发放房贷利率平均加点值=人行最新公布的全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。 据了解，具体调整规则为，以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。 例如，今日，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。业内人士表示，考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。 另外，专家表示，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。 重定价周期分为三个月、半年、一年三个选项 根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。 重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，中国人民银行公告〔2024〕第11号取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。11月1日即将到来，部分存量房贷借款人想要缩短重定价周期，尽快享受到10月LPR下调优惠红利。 财联社记者梳理商业银行公告发现，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。 中国银行在今日发布的公告中即表示，客户可向该行申请变更重定价周期，但同一笔贷款存续期内客户仅可申请调整1次。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。 专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。 如何申请？ 中国银行表示，2024年11月1日（含当日）起，该行可受理客户申请调整存量房贷利率加点值和重定价周期。值得一提的是，固定利率/人行基准利率贷款需先申请调整为LPR浮动利率贷款，再申请发起LPR加点值调整。 中国银行称，可分别选择单独调整重定价周期或加点值，也可一并申请。其中，在手机银行APP上如客户申请调整利率加点值，系统会自动判定贷款利率是否符合调整规则，如不符合则无法看到调整选项。申请调整利率加点值没有次数限制，符合下调条件即可申请调整。 另外，如申请调整重定价周期，在调整页面选择“是”并选择重定价周期（可调整为3、6、12个月），系统自动根据调整后的重定价周期计算调整后下一重定价日期。 北上深“二转首”贷款如何处理？中国银行表示，如所在城市有房贷利率政策下限，则调整后的利率加点值取常态化调整目标值（即全国新发放房贷利率加点值+30BP）与当地利率政策下限孰高值。如当地政策下限高于常态化调整目标值，则调整后的房贷加点值仍不能低于当地房贷利率政策下限。 需要指出的是，从申请时间来看，不同银行有所差异，如农业银行表示，自2024年11月1日起，符合要求的存量房贷客户，可提出利率加点幅度调整申请。另外，浮动利率房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、6个月或12个月重定价。贷款发放后，重定价周期在贷款合同期内仅能调整一次。重定价周期调整将于调整当日生效。该行将不晚于2024年11月15日开始受理。 21家全国性银行已完成批量调整 共计25.2万亿元存量房贷利率完成下调 10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130BP。财联社记者获悉，存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。 初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。 财联社记者了解到，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行官网最新公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。 在业内人士看来，存量房贷利率调整对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期，人民银行下调政策利率，即7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。10月18日，利率自律机制协调主要银行下调各期限、品种存款挂牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下调25个BP，地方法人银行也跟随下调存款挂牌利率。另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。 财联社记者从某家大行了解到，10月以来房贷提前还款较政策出台前的9月减少20%，有利于银行稳定资产端收益。综合来看，降低存量房贷利率等货币政策措施对商业银行净息差的影响基本中性。

10月31日，央行官网发布首个买断式逆回购交易公告。 具体来看，为维护银行体系流动性合理充裕，2024年10月人民银行以固定数量、利率招标、多重价位中标方式开展了5000亿元买断式逆回购操作，期限为6个月。 在业内专家看来，央行当月开展6个月期买断式逆回购操作5000亿元，可完整跨过春节因素对流动性的影响，有利于盘活大量债券资产，带动全市场买断式回购业务发展。同时，此次采用“固定数量、利率招标、多重价位中标”这一机制可以更真实反映机构对资金的需求程度，有效减少机构在利率招标时的“搭便车”行为。 央行开展5000亿元买断式逆回购操作，6个月期限可完整跨过春节因素对流动性的影响 “当月开展6个月期买断式逆回购操作5000亿元，实现了工具创设后的高效落地。”对于此次交易，业内专家认为，在每日连续开展7天期逆回购操作的基础上，央行全月净投放中长期资金超6000亿，体现了支持性货币政策立场。 财联社记者注意到，本月央行开展买断式逆回购操作5000亿元，当日另一则公告显示国债净买入2000亿元。在专家看来，虽然单独看中期借贷便利（MLF）单一工具10月缩量了890亿元，但综合多种货币政策工具来看，央行全月净投放中长期流动性超6000亿元，保持了较大的净投放力度。 “这是在央行每日根据一级交易商需求连续开展7天期逆回购操作的基础上，额外投放的长期资金，有利于保持短、中、长各期限流动性合理充裕，体现央行坚持支持性货币政策立场。”专家指出，上述工具投放的流动性在年底和春节前还将继续发挥作用，预计届时资金面将保持平稳无虞。 据央行此前公告显示，买断式逆回购操作期限不超过1年，可填补现有7天期逆回购、1年期MLF之间的工具空白。在业内看来，此次操作期限6个月，可完整跨过春节因素对流动性的影响。 上述专家分析，春节前现金投放、缴税等规模都较大，历来有较大的流动性缺口，如果选择3个月品种，将在1月春节前到期，进一步加大流动性补缺压力。而此次央行开展的6个月期操作将于明年4月下旬到期，可完整跨过春节因素对流动性的影响。 流动性投放工具定位突显，盘活大量债券资产带动全市场买断式回购业务发展 央行公告称，买断式逆回购采用固定数量、利率招标、多重价位中标。财联社记者了解到，根据这一机制，参与机构在投标时需要根据自身情况选择不同利率投标，最终中标利率就是自己的投标利率。 “也就是说，每家机构可能有多笔中标，中标利率各不相同，整个操作也没有统一的中标利率。”业内专家分析，采用这一机制可以更真实反映机构对资金的需求程度，有效减少机构在利率招标时的“搭便车”行为；同时没有增加新的货币政策工具中标利率，强化7天期逆回购操作利率作为主要政策利率的作用。 与此同时，业内人士告诉财联社记者，央行此次推出的买断式逆回购与此前的质押式逆回购最大区别在于，作为押品的债券不再冻结在资金融入方的债券账户，而是划转到资金融出方的债券账户。 “此举可盘活大量债券资产，保障极端情况下的央行资金安全，并带动全市场买断式回购业务发展。”在他看来，买断式逆回购实现债券押品的过户，有助于提升银行间市场的流动性、安全性和国际化水平。 此外，据接近央行人士介绍，央行买断式逆回购的会计处理与市场现有买断式回购交易一致，央行资产方增记对一级交易商债权，而不是债券资产。“这一点与7天期逆回购以及MLF相同，反映了买断式逆回购本质上仍是资金业务。同时，买断式回购存续期间债券押品的利息将返还一级交易商，避免了票息高低对买断式逆回购操作定价的影响。”

工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行今天（31日）发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。 根据公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上lpr均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。 另外，对于此前不少贷款人认为房贷利率重定价周期统一为一年，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。需要注意的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。这也意味着，如果有贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；如果有贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。 此前，中国人民银行9月底发布公告，为更好地体现市场供求变化，维护借贷双方的合法权益，将从11月1日起，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。完善的重点一个是浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。而另一个重点就是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。 据记者了解，除了六大商业银行之外，其它商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。

月末央行结束净投放操作，转为净回笼。今日，央行公开市场净回笼3617亿元。 业内人士对财联社记者表示，这主要是前期大额逆回购到期，以及近期税期走款、缴准、政府债券发行等扰动因素弱化，金融机构对逆回购投放需求下降等因素综合作用的结果。 展望后续资金面，业内认为资金面还面临双十一、MLF到期投放错位、年末等因素扰动，时点性波动可能不小。不过资金面偏紧态势不具有可持续性，央行会适时通过逆回购、买卖国债等多种政策工具，引导市场流动性处于合理充裕水平，稳定市场预期。 月末金融机构对逆回购投放需求下降 今日，央行实施了4310亿元的7天期逆回购操作，当日有7927亿元7天期逆回购到期，实现净回笼3617亿元。 “我们判断，央行在月底前结束净投放操作，主要是前期大额逆回购到期，以及近期税期走款、缴准、政府债券发行等扰动因素弱化，金融机构对逆回购投放需求下降等因素综合作用的结果。”东方金诚首席宏观分析师王青对财联社记者表示。 昨日，短端利率涨跌互现。上海银行间同业拆放利率（Shibor）隔夜下行5.6个基点，报1.439%。7天Shibor上行9.2个基点，报1.75%。从回购利率表现看，DR007加权平均利率上升至1.8064%，高于政策利率水平。上交所1天国债逆回购利率（GC001）上升至1.829%。 “可以看到，尽管今日央行实施较大规模资金回笼，但DR007加权均值仍有一定幅度回落。”业内人士表示。 广发证券倪军团队表示，本周为月末周，考虑到近期财政支持实体力度加大，而月末为集中支出时点，且7天利率已过跨月时点，预计资金面紧张情况将有所缓和，但考虑到5号缴准日临近，且资本市场活跃度较高，导致存款波动率加大，银行备付需求将会提升，预计资金利率回落幅度有限。 本月资金面摩擦不小 后续关注双十一等扰动因素 业内表示，10月以来公开市场净回笼规模一度不小，在MLF到期未续作前，月内净回笼规模一度最高达接近1.7万亿，叠加税期影响，对资金面构成月内摩擦，直至跨月前一周月内公开市场才转为小幅净投放2574亿。 国投证券首席固收分析师尹睿哲表示，资金面“月内摩擦”不小。这种摩擦又发生在银行负债端本就承压之时。负债端压力一方面来源于利率下调后存款稳定性下降，另一方面则受股市走稳吸收流动性的冲击，存款增速处于周期性低位，存单发行压力不小。 “后续资金面还面临双十一、MLF到期投放错位、年末等因素扰动，时点性波动可能不小。”尹睿哲表示。 王青认为，往后看，在稳增长政策全面发力背景下，为提振实体经济增长动能提供有利的货币金融环境是货币政策的重心所在，资金面偏紧态势不具有可持续性，央行会适时通过逆回购、买卖国债等多种政策工具，引导市场流动性处于合理充裕水平，稳定市场预期。 “我们判断，后期DR007总体上会在略高于央行7天期逆回购利率（1.5%）的水平上运行。不过，临近年末资金面波动幅度可能会有所加大。”王青表示。

今日央行官网发布公告，宣布在公开市场操作中启用买断式逆回购工具，这也是今年以来继临时正逆回购、国债买卖后，央行再次推出新工具。 业内专家指出，买断式逆回购期限不超过1年，可以进一步丰富流动性管理工具，央行此时推出的新工具也预计可更好对冲年底前MLF的集中到期。此外，买断式逆回购采用利率招标、多重价位中标，可更真实反映机构对资金的需求程度。海外投资者更习惯国际上普遍采用的买断式回购，央行今日动作也有望带动买断式回购业务发展。 丰富流动性管理工具，更好对冲年底MLF集中到期 据财联社记者梳理央行现有流动性投放工具，根据期限由短至长，主要包括7天期公开市场逆回购操作，1年期的中期借贷便利（MLF），以及投放长期流动性的国债买入和降准，1个月到1年的中短期流动性投放工具较为欠缺。 分析人士认为，买断式逆回购期限不超过1年，进一步丰富流动性管理工具。此次央行在现有工具基础上推出买断式逆回购，预计将覆盖3个月、6个月等期限，增强1年以内的流动性跨期调节能力，进一步提升流动性管理的精细化水平。 wind数据显示，11月、12月各有1.45万亿元MLF到期量，达到目前MLF余额的40%。再叠加政府债券发行、年末现金投放等，届时银行体系流动性可能面临较大补缺压力。专家表示，央行选择此时推出新工具，预计可更好对冲年底前MLF的集中到期。 央行行长潘功胜此前在金融街论坛上表示，预计年底前视市场流动性情况择机进一步降准0.25~0.5个百分点。上述专家还表示，央行在此节点上推出买断式逆回购操作，有利于更好对冲四季度MLF集中到期，更有能力维护年末流动性合理充裕，为经济稳定增长提供良好的货币金融环境。 更真实反映机构对资金需求，有望带动买断式回购业务发展 此次推出的买断式逆回购采用固定数量、利率招标、多重价位中标，机构根据自身情况可以选择不同利率投标，按照从高到低的顺序依次中标，机构的中标利率就是自己的投标利率。 业内人士指出，这既能减少机构在利率招标时的“搭便车”行为，更真实反映机构对资金的需求程度；也由于没有增加新的货币政策工具中标利率，而突显该工具仅作为流动性投放工具的定位。 “我国货币市场的主流模式是质押式回购，交易中债券押品被冻结在资金融入方账户，无法继续在二级市场流通，出现违约等极端情形不利于保障资金融出方权益。更多海外投资者进入我国债券市场后，他们更习惯国际上普遍采用的买断式回购”，专家表示，央行推出买断式逆回购，既是自身操作工具的丰富，也可对市场发展买断式回购业务形成示范作用，缓解质押品冻结对金融机构整体流动性监管指标压力，持续提升银行间市场的流动性、安全性和国际化水平。