房地产支持政策仍在层出不穷。近段时间以来，北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆等多地接连调整住房公积金相关政策，涉及公积金提取、提升贷款额度、支持异地购房等多方面内容。 11月18日下午，长沙公积金发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。财联社记者梳理发现，该次调整覆盖范围涉及家庭职工、单身职工、异地缴存职工以及高层次人才等多类人群，调整内容包括降低首付比例、放宽公积金贷款购房限制、提升贷款额度等方面。其中，部分高层次人才购买首套房最高贷款额度甚至可达当地最高贷款额度的4倍。 具体来看，一方面，对于职工家庭购买首套或者第二套改善性自住房申请公积金贷款的，最低首付款比例统一调整为20%，组合贷款同步调整。另一方面，对于单身缴存职工购买第二套改善性自住房为“新建商品房”的可以申请公积金贷款。据悉，此前公积金贷款仅支持单身职工购买首套自住房。 同时，此次调整后异地贷款不再限制缴存城市，但同样仅支持新建商品房。根据《通知》，异地缴存职工购买首套或者第二套改善性自住房为新建商品房的，可向长沙住房公积金管理中心(含省直分中心)申请公积金贷款。 除此之外，长沙市A、B、C、D类高层次人才作为主借款人申请公积金贷款的，不受缴存时间的限制，购买首套自住房最高贷款额度可放宽至长沙市最高贷款额度的4倍。 财联社记者了解到，此次调整前，长沙地区首套自住房公积金贷款和组合贷款最低首付比例分别为20%、30%，第二套改善性自住房的公积金贷款和组合贷款最低首付比例均为40%。 不过值得一提的是，《通知》发布后，上述首套、二套公积金贷款的最低首付款比例统一为20%。而组合贷款中公积金贷款部分同步调整，但商业银行贷款部分有不同规定的，仍然按照规定较高的执行。 对于上述政策调整，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，长沙公积金此次对于首、二套房都统一了20%的首付比例，购房门槛降低，让更多的人可以享受低首付申请公积金的政策。同时，公积金贷款覆盖面进一步扩大，尤其是单身职工一般最多保障首套房，此次调整将二套房也纳入公积金贷款支持范围内。 “整体来看，长沙公积金此次政策优化力度还是比较大的，通过各个方面进一步加大了对居民购房的支持，同时有利于盘活公积金资金，发挥公积金住房保障作用。”严跃进表示。 在他看来，长沙地区公积金贷款此次所调整的内容共涉及四个方面，四项内容都体现了当前政策还有进一步优化的空间，尤其是公积金政策，未来将持续为居民降低购房成本创造一些新机会。

今日，大额MLF到期叠加税期，资金面迎大考。不过市场认为，本月MLF到期量大和政府债券发行等影响均为短期扰动因素，资金面波动可控。往后看，资金面核心扰动仍然在政府债供给。 业内认为，当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开。具体到货币端，大方向将延续宽松，年内或还有一次降准落地。 本月MLF到期量大 资金面短期波动可控 今日，央行公开市场开展9810亿元7天期逆回购操作，操作利率1.50%。有数据显示，今日122亿元逆回购到期，此外还有14500亿元MLF及800亿元国库现金定存到期。 昨日，上海银行间同业拆放利率（Shibor）隔夜下行0.9个基点，报1.456%。7天Shibor上行3个基点，报1.674%。从回购利率表现看，DR007加权平均利率上升1.7174%，高于政策利率水平。 此外，从资金面来看，本周全周逆回购到期843亿元，国库现金定存到期800亿元，MLF到期14500亿元，到期规模较大且要延迟至25日续作，市场关注央行将采取的对冲形式。 不过，对于资金面的波动，市场预计短期内波动可控。“本月MLF到期量大，加上政府债券发行等影响，市场流动性扰动因素相对多一些，但这些都是预期内干扰。”光大银行金融市场部宏观分析员周茂华对财联社记者表示。 周茂华指出，央行此前加大货币财政逆周期调节力度，此前降准、财政支出加快，央行运用多种公开市场操作工具，呵护市场流动性，市场流动性保持合理充裕。另外，央行创设国债买卖、买断式逆回购操作等，流动性管理更加精细化。”周茂华表示。 政府债供给是资金面扰动主因 市场预计年内或有降准 华西证券认为，往后看资金面核心扰动仍然在政府债供给。“随着人大常委会的召开，年内供给压力基本落地，如果按照上限2万亿规模测算，11-12月政府债累计净发行规模或在3万亿元左右，而去年11-12月政府债净供给2万亿元，今年8-9月供给高峰是3.3万亿元，且年内仍有一次降准。”华西证券分析师肖金川表示，对比来看，11-12月供给压力或在市场可承受范围之内。 结合最新发布的宏观数据，市场对于年内降准的预期愈高，有观点认为11月内或有一次降准落地，明年上半年或降息。 国盛证券首席经济学家熊园认为，往后看，当前政策的底层逻辑已转变，尤其是中央加杠杆的想象空间明显打开。“具体到货币端，大方向将延续宽松，年内很可能降准，快的话明年1月降息。” “在央行新框架下，预计11月或有一次降准，明年上半年或有一次降息。”天风固收首席分析师孙彬彬认为，从政策信号观察，外围不确定性和国内宏观压力或有影响，但并不会改变货币宽松的方向，包括降息的可能性。 周茂华则指出，目前，国内低物价环境、海外政策转向，因此国内降息、降准等常规政策空间充足。“综合考虑后续积极财政实施、政府债券发行量增大和季节性因素等资金面扰动因素，不排除央行进一步出台降准等工具，平稳市场流动性，稳定银行负债成本和净息差。”

在财政部等部门多次提及重启土地储备专项债发行后，自然资源部开始落实土储专项债的操作细节。根据11月11日《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称“通知”），专项债优先收购企业无力继续开发、已供应未动工的住宅和商服用地。分析指出，本轮土储专项债重在调节土地供需关系，改善土地市场量价齐跌的现状，同时缓解地方政府、拿地城投及房企的资金压力。 收购闲置土地，调节土地供需关系 《通知》表示“运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。” 中诚信国际的研究指出，财政部本轮重启土储专项债，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，与上轮侧重“开发”不同，本轮侧重于“回购”，旨在调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力。 当前土地市场量价齐跌，根据华泰证券固收团队的统计，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比-33.31%，成交建面同比-31.98%，平均溢价率3.87%，同比去年下降1.58pct。 《通知》重点指出，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。 华泰证券固收团队认为，土地市场量价齐跌的现状有待改善。回收闲置土地有助于控制土地供应，运用专项债回收闲置土地、减少土地供应，有利于地产去库存和稳房价。 中指研究院表示，收购存储后形成“净地”“优地”，也有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，同时可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。 缓解地方与房企的资金压力 另外，财联社此前报道过，土储专项债时隔五年重启，是在近年地方财力显著承压的背景下。土地出让收入是地方政府性基金预算收入中的主要支柱，已经连续三年负增长。土地出让收入本来就滞后于土地收购存储，下滑使得土储工作更难为继。同时，土地库存的去化滞后，对拿地的房企和城投形成资金占用，增加房企与城投的资金压力。 据民生证券固收首席谭逸鸣的最新统计，2024年前三季度，全国土地市场表现同比2023年前三季度继续呈下滑趋势，土地出让金同比下滑33%。 华泰证券固收团队认为，土储专项债有助于缓解土地出让收入下滑后地方土储工作的压力，并帮助前期拿地但无力开发的城投/房企回笼资金，减轻债务压力。结合化债来看，托底拿地的城投可能成为流动性优先受益的对象。 对于房企，中诚信国际认为，专项债收购无力开发的住宅、商服用地，可改善资金占用情况，缓解流动性压力。房地产企业能够集中力量“保交楼”，或者投入更多精力提升产品质量完成产品升级。 在操作细节上，《通知》进一步指出：使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数。 不过，土储专项专项债在落地过程中还需考虑资金的来源及偿还的问题。华泰证券固收团队指出，地块筛选和项目储备是资金落地的前提。在实操中，还需考虑严控增量及地产惯性下的收支平衡问题。 《通知》最后指出：运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。 中指研究院表示，专项债券的额度等细则仍需财政部等相关部门进一步出台政策明确。《通知》落地意味着更多低成本的增量资金将进入市场，对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力，或进一步改善土储结构。对于地方政府来说，专项债券用于收购存量土地，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力，支持地方经济发展、保障民生。

央行行长潘功胜受国务院委托作关于金融工作情况的报告。潘功胜表示，强化金融监管作为防范金融风险“第一道防线”的作用，健全具有硬约束的金融风险早期纠正机制。继续稳妥化解地方政府融资平台金融债务风险，推动融资平台数量压降和市场化转型。加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。完善应对股票市场异常波动等政策工具，维护金融市场平稳健康运行。筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系，落实防范化解金融风险问责制度。 国务院关于金融工作情况的报告 ——2024年11月5日在第十四届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议上 中国人民银行行长 潘功胜 全国人民代表大会常务委员会： 我受国务院委托，向全国人大常委会报告2023年10月以来金融工作情况，请审议。 金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分，关系中国式现代化建设全局。习近平总书记高度重视关心金融工作，对金融事业发展的重大理论和实践问题作出一系列重要论述，为坚定不移走中国特色金融发展之路、推进金融高质量发展、加快建设金融强国提供了根本遵循和行动指南。新一届政府坚决贯彻落实以习近平同志为核心的党中央决策部署，李强总理对金融工作作出部署安排，要求大力推动金融改革发展稳定各项任务落实到位。丁薛祥、何立峰等领导同志提出明确要求。 全国人大常委会高度重视、大力支持金融工作，通过立法修法、重点督办建议、听取审议报告、开展专题调研等方式，广泛听取意见建议，2022年以来第三次听取和审议国务院关于金融工作情况的报告，有力推动我国金融改革发展。 金融系统以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真学习贯彻习近平总书记关于金融工作的系列重要论述和重要指示批示精神，全面落实党的二十大和二十届二中、三中全会以及中央金融工作会议精神，认真执行十四届全国人大二次会议审议批准的《政府工作报告》和2024年国民经济和社会发展计划，坚持稳中求进工作总基调，坚定不移走中国特色金融发展之路，推动金融高质量发展，为服务中国式现代化建设提供有力支撑。 一、金融工作主要进展及成效 2023年10月以来，金融系统不断加大金融服务实体经济力度，全面加强金融监管，持续深化金融改革开放，积极稳妥防范化解金融风险，金融行业整体稳健，金融市场平稳运行，各项工作取得新成效。 （一）货币政策执行情况。加大力度支持经济稳定增长，数次实施货币政策调整，促进社会综合融资成本稳中有降，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。总量方面，综合运用多种货币政策工具，包括下调存款准备金率、降低政策利率、引导贷款市场和债券市场融资利率下行、开展公开市场国债买卖操作等，保持流动性合理充裕。结构方面，设立5000亿元科技创新和技术改造再贷款,设立3000亿元保障性住房再贷款。增加支农支小再贷款额度1000亿元。传导方面，支持优化金融业增加值季度核算方法，治理资金空转，规范市场竞争秩序，提高资金使用效率。汇率方面，强化预期引导，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。提升外汇储备经营管理能力，9月末，外汇储备规模超3.3万亿美元。9月末，社会融资规模存量、人民币贷款余额、广义货币供应量（M2）余额同比分别增长8.0%、8.1%、6.8%，均高于名义GDP增速。9月份，企业新发放贷款加权平均利率处于历史低位。 特别是今年9月下旬以来，金融系统按照党中央部署，较大力度降准，实施有力度的降息，优化调整房地产金融政策，其中降低存量房贷利率惠及5000万户家庭，每年减少家庭利息支出约1500亿元。创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持专项再贷款两项工具，鼓励长期资金入市，支持股票市场稳定发展。市场反应积极正面，社会预期明显好转。 （二）金融业运行和监管工作情况。银行业、保险业、证券业监管进一步强化，金融业运行总体稳健。一是金融机构经营和监管指标处于合理区间。2024年6月末，金融业机构总资产480万亿元。商业银行资本充足率15.53%、不良贷款率1.56%，保险公司综合偿付能力充足率195.5%，证券公司平均风险覆盖率266.6%、平均资本杠杆率19.5%，均显著高于监管标准，损失抵御能力总体较为充足。二是金融市场保持韧性和活力。引导上市公司积极回购增持，加强融资融券逆周期调节，查处操纵市场、欺诈发行行为。大力推动债券市场扩容，债券市场规模约170万亿元，居世界第二，对科技创新、绿色发展等领域支持加强。外汇、期货、黄金等市场运行总体平稳。三是金融监管制度不断完善。消费金融公司管理办法、非银行支付机构监督管理条例出台。上市公司股东减持、债券市场监管、外汇市场跨境交易真实性管理等制度加快完善。央地监管协同机制以及防范和打击非法金融活动工作机制进一步健全。金融消费者保护服务平台和金融产品查询平台建设稳步推进。四是金融监管执法进一步强化。2023年10月以来，中国人民银行处罚被监管机构384家次；金融监管总局处罚银行保险机构4544家次；中国证监会处罚责任主体1311人（家）次；国家外汇局查处外汇违法违规案件1178起。五是金融法治建设加快推进。积极推动金融法起草工作，金融稳定法、反洗钱法经全国人大常委会会议第二次审议。中国人民银行法、商业银行法、银行业监督管理法、保险法、信托法、国有金融资本管理条例等制定修订加快推进。 （三）金融支持实体经济情况。一是保持融资总量合理充裕。2023年10月以来，人民币贷款新增19.02万亿元，社会融资规模新增31.9万亿元；沪深北交易所共有118家企业发行上市，融资808亿元；企业和政府债券新增融资12.4万亿元。二是提升对重点领域和薄弱环节的金融服务质效。健全金融“五篇大文章”政策体系，中国人民银行制定做好金融“五篇大文章”总体方案，金融监管总局印发银行业保险业做好金融“五篇大文章”指导意见。科技金融方面，出台扎实做好科技金融大文章工作方案、加强科技型企业全生命周期金融服务等举措，发布资本市场服务科技企业16项措施。2023年10月以来，新上市企业中战略新兴行业企业占比92%，科技创新公司债券发行5650亿元，科创票据发行5258亿元。绿色金融方面，出台强化金融支持绿色低碳发展、美丽中国建设相关政策文件，延续实施碳减排支持工具。2023年10月以来累计发行绿色债券6254亿元。普惠金融方面，落实落细金融支持民营经济举措。对普惠小微贷款认定标准放宽到单户授信2000万元。建立支持小微企业融资协调工作机制。统筹融资信用服务平台建设，深入推进“信易贷”工作。完善普惠信贷尽职免责等制度。养老金融方面，有序推进特定养老储蓄、养老理财、商业养老金等业务试点发展。延长普惠养老专项再贷款政策实施期限。加大公募基金养老产品供给。数字金融方面，加快推动金融机构数字化、智能化转型。稳妥推进数字人民币研发和应用。 （四）金融改革和对外开放情况。一是金融管理体制改革稳步推进。中央金融管理部门职责划转、“三定”制定、编制调整、内设机构优化、省市分支机构挂牌、县域机构人员转隶等顺利完成。二是金融机构改革进一步深化。11省（自治区）农村信用社改革方案获批。出台关于加强监管防范风险推动保险业高质量发展的若干意见。三是多层次金融市场加快发展。出台关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见，配套推出50多项政策文件和制度规则。推进区域性股权市场“专精特新”专板建设。北京证券交易所债券市场平稳开市。完善债券市场承销、做市、估值等制度。出台关于加强监管防范风险促进期货市场高质量发展的意见。四是金融高水平对外开放有序扩大。优化“债券通”、“互换通”直接入市运行机制，境外投资者持有我国债券超过4万亿元人民币。依法批准外资在华设立金融机构、经营金融业务。外籍来华人员支付便利化工作取得明显成效，截至2024年9月末，全国重点商户外卡受理覆盖率达99%；9月，超250万入境人员使用“外卡内绑”、“外包内用”业务，交易笔数、金额分别较2月增长145%、165%。人民币国际化稳步推进，2024年1—8月货物贸易人民币收付占跨境收付总额26.5%。推出“三联通、三便利”金融举措，发布5项资本市场对港合作措施，巩固提升香港国际金融中心地位。做好中美、中欧金融工作组工作。支持国际货币基金组织在华设立上海区域中心。 （五）防范化解金融风险隐患情况。一是金融支持地方政府融资平台债务风险化解取得积极成效。搭建金融支持融资平台债务风险化解政策框架并持续优化，建立专项工作机制和常态化统计监测、数据查询系统，明确融资平台退出政策安排，压降融资平台债务规模和平台数量，防“爆雷”成效显现。二是支持房地产市场平稳健康发展。下调并统一全国层面个人住房贷款最低首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调住房公积金贷款利率。推进城市房地产融资协调机制落地见效。新增5000亿元抵押补充贷款额度支持保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，建立健全住房租赁金融政策体系。三是稳妥化解重点中小金融机构风险。将中小金融机构化险纳入各省（自治区、直辖市）防范化解地方债务风险一揽子方案，高风险中小银行处置取得积极进展。四是防范和打击非法金融活动。出台防范和打击非法金融活动工作意见。开展打击非法集资专项行动。清理“伪金交所”活动。五是有效应对外部风险冲击。坚决维护香港国际金融中心繁荣安全。健全自主可控跨境支付体系，维护我金融机构和金融市场体系安全稳定。六是完善金融风险防范、预警和处置机制。健全金融稳定制度，存款保险机制可为99%以上的存款人提供全额保障。 （六）坚持党中央对金融工作的集中统一领导。在中央金融委和中央金融工委统筹指导下，金融系统坚持把学习贯彻习近平总书记关于金融工作的重要论述作为首要政治任务，严格落实“第一议题”制度，认真执行请示报告制度。充分发挥党中央集中统一领导的政治优势和制度优势，主动加强金融部门之间、金融部门与非金融部门之间的工作合力，强化金融政策取向一致性评估，健全中央和地方金融工作协调机制。全力配合二十届中央巡视，坚决落实巡视反馈问题整改，贯通推进十九届中央巡视等发现问题整改。推进党纪学习教育常态化长效化。紧盯重点领域、重点对象和新型隐性腐败，持续加大惩戒力度。坚决治理违反中央八项规定精神典型问题。 二、下一步工作考虑 （一）加大货币政策逆周期调节力度，为经济稳定增长和高质量发展营造良好的货币金融环境。坚持支持性的货币政策立场，加大货币政策调控的强度，提高货币政策调控的精准性，有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。保持流动性合理充裕，降低企业和居民融资成本。继续实施好结构性货币政策工具，强化对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。增强宏观政策一致性，货币、金融政策与财政、产业、就业等政策形成合力。坚决防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 （二）全面加强金融监管，切实提高监管有效性。严格实施金融机构市场准入和非现场监管。抓好发行上市、再融资审核全链条监管，压实中介机构“看门人”责任。加强中央和地方金融监管协作，严厉打击违法违规金融活动，依法实施机构和人员“双罚”。强化金融消费者和投资者权益保护。做好金融法起草工作，配合全国人大常委会推进金融稳定法、反洗钱法后续审议工作。推动加快制定修订中国人民银行法、商业银行法、证券投资基金法、国有金融资本管理条例等法律法规。 （三）持续提升金融服务质效，加大金融支持经济高质量发展的力度。以做好金融“五篇大文章”为着力点，激励引导金融机构优化信贷结构。加强对新质生产力的金融支持，完善创业投资“募资、投资、管理、退出”机制。壮大耐心资本，引导金融资本投早、投小、投长期、投硬科技，满足科技型企业不同生命周期阶段的融资需求。大力发展科技创新债券和绿色债券。落实好授信尽职免责等制度。持续推进政府性融资担保体系建设。 （四）不断深化金融改革开放，加快构建中国特色现代金融体系。完善货币政策的执行机制、目标体系、基础货币投放机制，健全市场化利率形成和传导机制。支持大型商业银行补充资本。深化农村信用社改革。促进股票市场投资和融资功能相协调，拓宽境外投资者投资境内资本市场渠道。发展多层次债券市场，加强金融市场基础设施建设和统筹监管。稳慎扎实推进人民币国际化。持续做好重点群体支付服务。健全自主可控的跨境支付体系。推进香港、上海国际金融中心建设。 （五）积极稳妥防范化解金融风险，全力维护金融体系整体稳定。强化金融监管作为防范金融风险“第一道防线”的作用，健全具有硬约束的金融风险早期纠正机制。继续稳妥化解地方政府融资平台金融债务风险，推动融资平台数量压降和市场化转型。加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。完善应对股票市场异常波动等政策工具，维护金融市场平稳健康运行。筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系，落实防范化解金融风险问责制度。 下一步，我们将更加紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”，坚持党中央对金融工作的集中统一领导，按照党中央、国务院决策部署，认真落实全国人大常委会审议意见，坚持金融服务实体经济的根本宗旨，全面加强金融监管，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，加快建设金融强国，以金融高质量发展服务中国式现代化。

随着本周央行到期MLF、逆回购合计超过1.5万亿，叠加15日缴准和税期因素，市场再度关注降准或降息的话题。 11月11日，华北某城商行债券研究员表示，除了到期资金较多和税期等因素外，还包括双十一临近支付机构保证金增加等阶段性因素，客观上都需要央行加大投放。 该人士表示，央行此前已经表态年底前要降准，现在市场普遍预期下半月是降准的第一个时间节点。 不过，上海某大型券商固收首席对财联社表示，本周央行大概率会通过逆回购、MLF续作等方式来保持流动性；降准时间点尚未到，预计要在下半月或者12月大规模发行政府债的时候来降准增加流动性。 财联社记者发现，国泰君安、中金、天风等多家机构判断，中期内降息受到汇率和净息差的双重制约；短期内降准则较为可行，预计在11月下旬宣布12月初落地。 平安证券首席经济学家钟正生认为，央行在汇率方面势必还将严阵以待，一方面，要管理预期，避免“羊群效应”下人民币汇率脱离基本面的超调；另一方面，要保持弹性，保留通过贬值对冲美方加征关税的可能性。 降准11月底可期 9月24日国新办会议上，央行提出要落地包括降准0.5个百分点，降低7天逆回购利率20BP，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，创设证券、基金、保险公司互换便利，创设股票回购、增持专项再贷款等政策。 中银证券分析师朱启兵认为，截至目前均已有不同程度的落地，目前尚未落地的是“今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点”。 数据显示，上周市场资金利率已经开始小幅上升。截至周五，存款类机构质押式回购利率较上周五：DR001上行13.3bp至1.4755%，DR007上行5.96bp至1.6104%；非银资金利率较上周五：R001上行13.72bp至1.6144%，R007上行4.44bp至1.8036%。 综合来看，天风证券分析师孙彬彬认为，11月下旬降准信号可期待。一方面，央行认为降准是稳定各方面发展信心的有效举措，从11月8日人大常委会到12月政治局会议和中央经济工作会议之间，此时进行降准可能是政策上的合意选择。 另一方面，央行可能需要配合年内即将增大的债券供给压力。11月8日人大常委会发布会明确新增6万亿地方政府专项债限额后，其中2万亿将在年内安排发行。根据测算12月供给压力略大于去年同期。后续存在11月下旬公告降准、12月初降准落地的可能性。 降息受净息差和汇率制约，预计延续到明年初 近日，央行发布第三季度货币政策执行报告，中金公司宏观分析师黄文静认为，三季度货币政策执行报告强调外部环境不确定性增多、内部社会预期偏弱，将推动物价合理回升作为重要政策考量。 对此，平安证券首席经济学家钟正生也认为，三季度GDP平减指数-0.53%已为连续六个季度负增，对名义经济增速产生拖累，也进而约束了财政的发力空间。随着政策层对物价水平的观点调整转变，至少在GDP平减指数转正之前，货币政策将保持宽松。 对于降息，孙彬彬认为，当前经济运行需要加大逆周期调节力度，但进一步降息面临着净息差和汇率内外部双重约束。 国泰君安分析师韩朝辉也认为，净息差过低、银行过度竞争贷款、存在存款规模情结是影响利率传导效率、进而制约政策空间的主要因素。一方面，银行过度竞争贷款导致部分贷款利率过低，另一方面，部分银行仍然存在存款规模情结，高息吸收同业存款的行为。 上述多家机构认为，当前央行强化利率调控的一个新重点在于，通过存贷款利率定价自律机制，减少存款和贷款利率两侧的非理性竞争行为，抑制净息差，为降息提供条件。 此外，汇率依然是制约降息的问题。 天风证券孙彬彬认为，大选后美元指数升值，中美利差倒挂在200bp以上，综合汇率和中美利差表现和前景来看，短期内降息可能仍存在外部均衡压力。 韩朝辉观察到近期美中利差走扩，且外汇掉期溢价重新回升，但美联储近期实施降息的确定性仍较高，预计2025年Q1前或是我国进一步降息的最佳窗口。

央行发布2024年第三季度中国货币政策执行报告。报告显示，下一阶段，坚持聚焦重点、合理适度、有进有退，保持再贷款再贴现政策稳定性，用好普惠小微贷款支持工具，实施好存续的专项再贷款工具，推动证券、基金、保险公司互换便利与股票回购、增持再贷款落地生效。 2024年第三季度中国货币政策执行报告 内容摘要 今年以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国加大宏观调控力度，着力深化改革开放、扩大国内需求、优化经济结构，经济运行总体平稳。前三季度国内生产总值（GDP）同比增长4.8%，居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.3%，生产需求平稳增长，就业物价总体稳定，高质量发展扎实推进。中国人民银行坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实党中央、国务院决策部署，稳健的货币政策灵活适度、精准有效，加大逆周期调节力度，为经济回升向好创造了适宜的货币金融环境。 一是 保持货币信贷合理增长。2月、9月两次下调存款准备金率共1个百分点，释放长期流动性约2万亿元，并综合运用公开市场操作、中期借贷便利、再贷款再贴现等工具，开展国债买卖操作，保持流动性合理充裕。促进信贷均衡投放，盘活低效存量金融资源，提升服务实体经济质效。 二是 推动社会综合融资成本稳中有降。1月下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点，7月、9月下调公开市场7天期逆回购操作利率共0.3个百分点，继续推动存款利率市场化，引导贷款市场报价利率（LPR）等市场利率下行。 三是 引导信贷结构调整优化。出台房地产支持政策，降低存量房贷利率，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，优化保障性住房再贷款；创设证券、基金、保险公司互换便利与股票回购、增持再贷款，支持股票市场稳定发展；推进科技创新和技术改造再贷款使用进程，加大对大规模设备更新和消费品以旧换新的金融支持；放宽普惠小微贷款认定标准，扩大碳减排支持工具支持对象范围，落实好存续的结构性货币政策工具。 四是 保持汇率基本稳定。坚持市场在汇率形成中起决定性作用，发挥好汇率对宏观经济、国际收支的调节功能，保持汇率弹性，强化预期引导。 五是 加强风险防范化解。健全金融风险监测评估，稳妥有序推进重点领域风险和重点风险项目处置，有序推进金融支持融资平台债务风险化解，强化金融稳定保障体系建设。 总体看，今年以来中国人民银行坚持支持性的货币政策，有力有效支持经济回升向好。金融总量合理增长，9月末社会融资规模存量、广义货币M2同比分别增长8.0%和6.8%，前三季度新增人民币贷款16万亿元。信贷结构持续优化，9月末普惠小微贷款和制造业中长期贷款同比分别增长14.5%和14.8%，均超过全部贷款增速。融资成本稳中有降，9月新发放企业贷款加权平均利率为3.51%，较上年同期低0.31个百分点。人民币对一篮子货币稳中有升，9月末中国外汇交易中心（CFETS）人民币汇率指数较上年末上涨1.0%。 当前外部环境的不确定性增多，世界增长动能总体放缓，国内经济仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。但我国经济基本面坚实，市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变，要正视困难、坚定信心、积极应对。下阶段，中国人民银行将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十届三中全会、中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚定不移走中国特色金融发展之路，持续推动金融高质量发展和金融强国建设，深化金融体制改革，加快完善中央银行制度，进一步健全货币政策框架。注重平衡好短期和长期、稳增长和防风险、内部均衡和外部均衡的关系，坚定坚持支持性的货币政策立场，加大货币政策调控强度，提高货币政策精准性，为经济稳定增长和高质量发展创造良好的货币金融环境。 稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，引导信贷合理增长、均衡投放，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。把促进物价合理回升作为把握货币政策的重要考量，推动物价保持在合理水平。完善市场化利率形成和传导机制，强化央行政策利率引导作用，发挥市场利率定价自律机制和存款利率市场化调整机制效能，提升金融机构自主理性定价能力，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。坚持聚焦重点、合理适度、有进有退，持续做好金融“五篇大文章”，切实加强对重大战略、重点领域、薄弱环节的优质金融服务，提升金融服务对经济结构调整、经济动态平衡的适配性和精准性。畅通货币政策传导机制，持续丰富货币政策工具箱，提高资金使用效率。坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，发挥市场在汇率形成中的决定性作用，综合施策，强化预期引导，防止形成单边一致性预期并自我实现，坚决防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。健全宏观审慎政策框架和系统性金融风险防范处置机制，守住不发生系统性金融风险的底线。 2024年第三季度中国货币政策执行报告.pdf

据广东省住房和城乡建设厅官方公众号披露，11月4日，农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，标志着广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州。 根据住房城乡建设部通知精神，城中村改造安置房尚未开工的项目应坚持消化存量和优化增量相结合，在尊重村民意愿的基础上，因地制宜组织被征收村（居）民购买存量住房用作安置房。省委、省政府高度重视城中村改造，省委、省政府主要领导召开专题会议研究，要求相关城市加力提速推进城中村改造，用好用足专项借款收购存量商品住房用作安置房政策，推动商品房去库存。省有关部门第一时间组织政策支持的广州等7个城市开展专项摸底，摸清城市和项目需求。为赶上“金九银十”购房旺季时间节点，坚持“成熟一批申报一批”原则，9月27日，省有关部门会同两家政策性银行，对广州、佛山共12个申请专项借款购买安置房的项目及相关佐证材料进行审核，并按要求推送住房城乡建设部。国庆黄金周，广州、佛山有关项目实施主体组织村民到附近意向的商品房小区看房选房，抓紧办理请款购房相关手续。 此次发放首笔购买安置房借款的“五村七片”项目，位于广州市黄埔区知识城环九龙湖总部核心区西部，总投资155亿元，涉及征地面积177.78公顷 ，动迁安置村民4167户，复建地块面积39.30公顷，复建计容建筑面积124.11万平方米。黄埔区在今年4月出台城中村改造项目房票安置实施细则，以“五村七片”项目为试点，发放全国第一张城中村改造新模式项目房票，并在7月正式搭建全省第一个房票“房源超市”，目前已有17个楼盘上架备选。近期，国家开发银行、农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。 另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。 下一步，广东省将加强工作调度指导，督促已经申请使用专项借款购买安置房的广州、佛山市加大工作力度，组织相关项目村民看房选房、签订购房协议，尽快请领使用专项借款。指导其他城市加强宣传发动，组织更多项目采取购买存量商品房的方式解决安置住房问题，助力房地产去库存。

国内房贷利率步入“2”字头不足半个月，多地相继回调房贷利率。今日，财联社从杭州多家银行得知，今日起杭州新增房贷利率将按照3%执行。而就在昨日，南京、苏州等多家银行也表示首套房贷款最低利率由2.95%上调至3.0%。 业内人士表示，上调首套房贷利率的原因是公积金贷款利率和房贷利率之间产生了倒挂，但无需理解为政策收紧，购房者适当要注意一些市场的变化。 多地上调首套房贷利率下限 “我们昨日下午接到通知，从今天开始执行首套房贷利率为3.0%，调整前为2.9%。”杭州某国有大行的房贷经理对财联社记者表示。 自10月LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点（BP）后，国内房贷利率普遍步入“2”字头，甚至出现了低至2.65%的利率，但破“3”还不到半个月，陆续有城市加入回调房贷利率的大军，包括杭州、南京、苏州等地区。 “从礼拜三开始执行首套房贷利率为3.6%减60个bp，由2.95%上调至3%。如果你还没有放款那就按新的利率来算，全市所有银行都执行统一标准。”苏州某国有大行的房贷经理对财联社记者表示。 财联社记者从南京、苏州等多家银行证实，首套房贷款最低利率由2.95%上调至3.0%，且后续还有上涨可能。南京某股份制银行的个贷经理表示，3.0%的最低利率是江苏省统一执行的。 在此之前，10月21日LPR下调25个基点后，5年期以上LPR为3.60%，南京房贷利率随LPR的下调而下降，首套房贷利率为2.95%。“我签完房贷合同后收到银行通知要求涨bp。当时提交材料的时候利率还是2.95%，今天接到通知要改成3.0%了。”来自南京的购房者吴伟（化名）表示。 “礼拜二晚上接到调整到3.0%的通知，第二天就立刻执行。最近都在加班审批和顾客沟通，通知他们来改合同。”南京某城商行的贷款经理表示：“我们接到的通知还说，尽量能放的款赶紧放，后续随时会上调到3.05%。” 房贷利率上调或与公积金倒挂有关 业内人士认为，当前楼市回稳态势下有城市上调房贷利率下限，做法有一定的风向标意义。 上海易居房地产研究院副院长严跃进对财联社记者表示，目前上调应理解为“房贷利率基本见底”，但不能理解为房贷利率政策收紧。“目前上调是源于公积金贷款利率和房贷利率之间产生了倒挂，也和LPR下调25个基点的操作是有关系的。所以商贷利率上浮，和此类因素有关系，但不能理解为政策收紧。” 对于商贷利率与公积金利率倒挂的现象，西南财经大学经济学教授刘璐认为，商贷利率和公积金利率需要有一定的差距，这是住房公积金的定位决定的。“公积金贷款是具有普惠性金融属性，在促进住房市场稳定和减轻购房者负担方面发挥了重要作用。住房公积金贷款要长期稳定地发挥稳定楼市的作用，保持与商业贷款之间的利差是有一定必要的。” 也有专家指出，未来下调公积金贷款利率的可能性较大。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，调降公积金贷款利率可以拉开与商贷的利差，发挥公积金贷款的保障性优势，保持对较低收入职工购房需求的支持力度。“至少要保持和商业性贷款利率一个百分点的差距。 严跃进认为，购房者适当要注意一些市场的变化，如浙江兰溪购房补贴政策停止、广州上调房贷利率等，其含义在于，目前政策是最为宽松的阶段，购房者更是需要用足用好政策，积极入市获得来之不易的政策支持。

在多重政策组合拳助力下，房企融资环境有所好转。 据中指研究院监测数据，2024年10月，房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，已连续两月同比正增长，但10月债券融资规模环比下降32.4%。 “房企融资规模连续两月同比正增长，显示出融资市场初步出现一些回暖迹象。房企今年偿债最高峰已过，但整体偿债压力依然存在。”中指研究院企业研究总监刘水表示，预计2024年全年房企融资总体规模，同比仍会下降，但从边际来看，房企融资环境有望得到改善，降幅会持续收窄。 融资结构方面，10月份房地产行业信用债融资金额为217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9%；ABS融资72.7亿元，同比下降24.9%，环比降71.9%，占比25.1%。 从监测数据可以看出，10月信用债发行总量同比大幅增长，而发债规模较高的房企仍以央国企为主，无民营房企发债。这其中，华润置地、保利发展、中交地产等央国企均在10月积极发行信用债，发行总额分别为30亿元、30亿元、20亿元，此外，苏高新平均融资利率2.13%，融资成本为当月最低。 对于民企融资依旧困难的原因，刘水表示，一方面是金融机构对房地产行业，尤其是对民营房企的信心偏弱；另一方面，银行对房企授信需要以房地产企业新增建设项目为前提，但民营房企普遍缩减投资、减少拿地，无法依托在建项目展开新的融资。 多位分析师表示，由于房地产销售端还处于筑底过程中，房企总体偿债压力仍在。据悉，目前仍有房企在对债务进行展期或重组。 中指院数据显示，2024年11月-12月，房企到期债券余额共计一千亿元左右；而2025年，房企到期债券余额约七千多亿元。 另据光大证券统计，2024年四季度、2025年一季度、二季度及三季度，房企海内外债券预计到期（不考虑回售）总规模共计6752亿元，其中，房企境内债在这四个时间段预计到期规模分别为814亿元、1126亿元、1075亿元、1423亿元；海外债到期金额分别为447亿元、563亿元，803亿元及497亿元，其中2025年第二季度房企境外债到期压力较大。 分析师表示，随着政策持续发力和市场环境逐步改善，整体融资环境将呈现出向好趋势。 9月26日，监管层提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，住建部、央行等部门联合推出房地产政策组合拳，如房地产项目全部纳入白名单，年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿；强调金融业支持房地产，将“金融16条”延期至2026年年底；通过信贷、债券、股权等方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；地方专项债支持回收存量闲置土地等。 “未来几个月房企融资会持续改善，主要是一揽子房地产政策效果开始显现，改善了房地产市场预期，机构投资房地产的意愿有所提高。”刘水表示，融资支持性政策持续加强，叠加市场需求端利好政策，将有助于促进行业企稳回升，如果市场回暖，将从根本上促进房企资产升值、增强现金流流入，缓解企业债务压力。 “目前房企融资情况较此前发生了一些改变，中小房企融资面临的不利地位有所改善。”一位房地产行业分析师指出，之前更多是在集团层面融资，金融机构与房企集团“总对总”进行融资，金融机构更加偏向于规模较大的房企，这意味着规模较大的房企在融资上会占据优势。当前金融机构实行项目层面融资，即项目白名单融资，金融机构主要看具体项目情况，房企规模对金融机构融资决策的影响与作用大幅减少，因此中小房企与大型房企面临的融资环境，较此前有所改善。

新一期财联社“C50风向指数”结果显示，10月新增信贷或偏弱，社融增速小幅下行。其中，市场机构对10月新增人民币贷款的预测中值为0.58万亿元，同比少增0.16万亿元；另对10月新增社融的预测中值为1.47万亿元，同比少增0.38万亿元，其中8成机构预测社融累计同比增速低于8%。 物价方面，市场料CPI环比回落，同比读数持平；PPI环比降幅收敛，同比读数改善。具体来看，市场机构预测10月CPI中值为0.4%，PPI同比降幅或收窄至-2.5%。从资金面来看，市场机构认为在支持性的货币政策取向下，预计央行扩表仍有较大空间，在常规质押式逆回购操作的基础上，综合运用降准、国债买卖及买断式逆回购操作等工具平衡银行体系资金供需，保持短、中、长各期限流动性合理充裕。 “C50风向指数调查”是由财联社发起，由市场中的各类研究机构参与完成，结果能够较为全面地反映市场机构对于宏观经济走势、货币政策感受以及金融数据的预期。共有近20家机构参与本期调查。 11月DR007资金利率中枢有望高于政策利率水平，资金分层现象短期难以改善 回顾10月，资金利率整体趋于下行、资金分层进一步加剧。 央行操作方面，10月央行公开市场投放逐步加量，MLF延续缩量续作7000亿元。此外，央行还开展5000亿元买断式逆回购操作、净买入债券2000亿元，对流动性构成补充。 进入11月，增量政策下资金面将如何演绎？据财联社调查显示，市场普遍预计11月资金面中性偏紧。在16家参与资金面调查的市场机构中，9家认为不存在明显的流动性缺口；4家认为可能存在一定的流动性缺口；3家认为年内流动性无忧。 值得注意的是，尽管9月末央行降准降息落地后资金面整体平稳，DR资金利率中枢逐步跟随政策利率下移。但是，10月以来非银融资成本相对较高，R-DR资金利差明显走阔。 展望11月，中信证券研报指出，为应对年末MLF大量到期、潜在的政府债供给冲击，央行货币政策工具持续扩容储备了较为充足的流动性调控手段，但三季度政策利率连续降息后，近期同业存单发行利率并未出现明显下移，或反映出银行仍有较强流动性需求。 同时，尽管权益市场增量资金的流入对银行体系资金总量影响不大，但仍加剧了固收类理财产品负债端的波动性和脆弱性。其预计，11月DR007资金利率中枢有望继续维持在略高于政策利率的水平上，而R007资金利率或呈现波动加大、易上难下的结构特征。 中信建投证券固定收益首席分析师曾羽也表示，11月DR007中枢有望继续在1.6%-1.65%附近，即略高于政策利率10BP的水平。 就11月资金分层趋势来看，曾羽认为，中期内，伴随着存单收益率下行至低位后货基加大融出，以及信用利差逐步压缩至8月9月水平后非银杠杆需求降低，资金分层料边际缓解，但时间点可能更偏后。 中泰证券固收首席肖雨表示：“如果超储率进一步下降，非银负债端可能延续10月的紧张情况，短期内资金分层现象难以明显改善，存单利率下行机会不大。” 财政增量靴子待落地，央行扩表仍有较大空间 10月12日，财政部在国新办发布会上表示，近期将推出一次性增加较大规模债务限额置换地方隐性债务、发行特别国债补充国有行核心一级资本、允许专项债用于土地储备和收购存量房等增量政策，并提及中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间，传递了积极的政策信号。 在业内人士看来，虽然本月初召开的人大常委会可能涉及财政预算调整，但考虑到年末发债窗口期相对有限，且央行流动性对冲手段充足，财政缴款因素对资金面产生较大实质影响的可能性或不高。 “综合来看，11月财政对流动性的支持将高于季节性水平。不过需要关注11月人大会议可能新增财政赤字情况，若届时有万亿元级别新增政府债发行，则将对流动性构成扰动，但预计只要新增规模在2万亿元以内，考虑到央行目前偏支持态度，预计对资金影响有限。”曾羽表示。 信达证券固定收益首席分析师李一爽判断，基准预期下，假设年内可能增发5000亿国债和4000亿特殊再融资债，对应11、12月政府债的净融资规模为9100亿、4600亿；若年内额外发行5000亿特别国债用于补充大型商业银行核心一级资本，那么11、12月政府债的净融资规模可能达到1.06万亿、0.81万亿，但供给压力仍将显著低于今年8-9月。 从货币政策层面来看，多家市场机构认为，配合财政支持补充流动性缺口的概率大，降准25-50BP，降息或在明年。 “年内或还有25-50BP降准空间，或在11月就配合发债节奏落地，主要对债市短端影响相对更大。”中国银河证券固收分析师刘雅坤表示。 “整体上，在支持性的货币政策取向下，预计央行扩表仍有较大空间，在常规质押式逆回购操作的基础上，综合运用降准、国债买卖以及买断式逆回购操作等多项工具平衡银行体系资金供需，保持短、中、长各期限流动性合理充裕。”业内人士表示。