周四(2月23日)晚间，香港本土地产两巨头先后披露了它们的中期业绩。去年，因疫情防控政策叠加整体经济环境疲软，香港本土地产商的利润不可避免地受到影响。 1972年就在港交所上市的新世界发展(00017.HK)公告称，2022/2023中期，公司综合收入为401.93亿港元，比2022年财政年度上半年上升13%；基本利润为33.6亿港元，股东应占利润为12.09亿港元，分别同比下跌14%及15%。 公告显示，新世界发展2023财政年度到期的贷款再融资已全部处理。可动用资金共计约920亿港元，包括现金及银行结余约570亿港元及可动用的银行贷款约350亿港元。 销售方面，新世界发展香港应占物业合同销售金额为约78.7亿港元，主要来自出售位于长沙湾永康街商业项目的51%权益，以及南商金融创新中心的单位；中国内地整体物业合同销售金额为约人民币92.4亿元。 “财务非常稳健，不需要以供股或任何股权形式集资，完全没有需要向股东集资的需要。”新世界发展执行副主席及CEO郑志刚强调。 同时，郑志刚在业绩发布会上表示，对今年大环境有很大的信心会复苏，2024年财政年度的销售或者大环境会好。所以他觉得现在这几个月是最差的环境，未来会有很好的持续发展。所以最坏的时间已经过去了，新世界发展提前布局，把握机遇，在市场物色一些有潜力的发展。 新鸿基2022年下半年利润同比减少44.62% 另一家地产公司，新鸿基地产(00016.HK)披露截至2022年12月31日止6个月中期业绩。 具体来看，报告期内，新鸿基地产收入274.28亿港元，同比减少31.69%；股东应占期内利润84.10亿港元，同比减少44.62%。 此外，可拨归公司股东基础利润为94.65亿港元，去年同期为148.18亿港元。 新鸿基地产表示，香港本地经济疲弱及按揭利率上升，香港楼市处于整固期，但近期二手市场成交增加，市况有复苏迹象，再加上全面通关，本地经济复苏，将为住宅市场注入动力。 值得注意的是，新鸿基地产在内地的合约销售额约人民币26亿元，主要来自多个合作发展项目，包括杭州国际金融中心住宅部分第一期、成都和佛山的项目。 对于香港楼市，星展香港研究部执行董事丘卓文对外表示，随着与内地通关及股市回升，对香港楼市带来财富效应，加上本地买家不再等待时机入市，积压需求释放使得近期新盘余货销售明显加快。他相信，通关会是今年住宅市场最主要的正面因素，但另一方面按揭利息估计仍有上升空间，今年最优惠利率可能升至约6厘，或会对市场造成一定限制，因此他预计，今年整体楼价仅会平稳发展。

随着因疫情带来的繁荣的消退，美国房地产市场的价值出现了2008年以来的最大缩水。根据房地产经纪公司Redfin的数据，美国房屋总价值在去年6月达到47.7万亿美元的峰值后，在2022年下半年下降了2.3万亿美元，即4.9%。 已经面临创纪录通胀的购房者还受到抵押贷款利率上升的打击，去年该利率翻了一番多。上个月美国房屋销售价格中值为383249美元，低于去年5月433133美元的峰值。 Redfin经济研究负责人Chen Zhao表示，美国房地产市场的价值有所下降，但大多数业主仍将从疫情推动的房地产繁荣中获得丰厚回报。美国的房屋总价值仍比2020年2月高出约13万亿美元。 可以肯定的是，美国的房价并没有崩溃，去年12月的房屋总价值仍比前一年同期高出6.5%。 数据显示，房价跌幅最大的是旧金山和纽约等高房价城市，而其他城市的买家仍然获得了投资回报，尤其是在佛罗里达州。在该州的迈阿密尤其如此，其12月份的房屋总价值同比激增20%至4685亿美元，是顶级都会区中年度增幅最大的。 随着科技工作者搬到生活成本更低的地方，旧金山的房屋总价值在12月同比下跌6.7%，在美国所有主要都会区中的跌幅排第一。位居其后的是奥克兰和圣何塞，分别下跌4.5%和3.2%。纽约和西雅图等城市的房屋总价值也出现了下降。

SMM2月23日讯：今日0#锌主流成交价集中在23400~23530元/吨，双燕成交于23450~23580元/吨，1#锌主流成交于23330~23460元/吨。今日锌价高位，早盘贸易商基本对均价报价为主，主流成交于均价-10元/吨附近，跟盘报价普通国产品牌对2303合约贴水0~20元/吨附近，贸易商间少量交投；第二交易时段出货不畅下，国产品牌报价下调至对2303合约贴水10~30元/吨附近，双燕对2303合约升水20~40元/吨附近，均价报价下调至贴水10~15元/吨。整体来看今日锌价虽有下调，但贸易商基本以长单交易为主，下游企业前期索价较多，基本刚需为主，整体成交惨淡。

2月22日，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，将调整首次置业印花税。午后地产股拉升，绿景中国地产(00095)一度涨超19%，新鸿基地产(00016)、九龙仓集团(00004)、越秀地产(00123)等跟涨。 2月22日，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，去年购置住宅物业人士当中，超过9成属首次置业，考虑到买卖或转让住宅及非住宅物业，须缴付从价印花税的税阶自2010年都未有调整，决定作出调整，主要目的是减轻一般家庭首次置业的负担，特别是中小单位，但1000万港元以上的从价印花税维持不变。有关调整即日生效，预计这项措施将会令37000名买家受惠，政府每年因而少收约19亿港元。 美联物业住宅部行政总裁布少明表示，新一份《财政预算案》宣布调整印花税，绝对属“意外之喜”，反映政府有聆听业界的意见，助有需要的首次置业人士上车，减轻入市置业负担，更 释放利好楼市的讯号 ，令已火热的楼市“火上加油”，加快入市决定，刺激新盘及二手交投。 政策的宽松将刺激香港楼市加速回暖，要知道，2022年被成为近年来楼市最惨淡的一年。香港特区政府差饷物业估价署1月27日公布，2022年香港私人住宅售价指数下跌约15.6%，结束连续13年升势，创下1998年以来最大年度跌幅。 实际上， 在“通关”和经济复苏等因素带动下，2023年香港楼市已经迎来初步反弹。 自通关之后，楼市一二手成交齐升。当中1月新盘成交量重上500宗水平，而2月表现进一步向好，前19日录510宗，已超越1月全月，并暂创5个月新高；二手交投亦显着增加，今年初至今七星期的35大屋苑成交合共700宗，较前七周的548宗亦高出近28%。 布少明表示，随着2月起新盘投入战场，预计可带动楼市气氛，一二手持续价量齐升，预计首季新盘成交将重返4200宗水平，按季大幅反弹约3.9倍；期内二手成交则有望达1.4万宗，按季亦大升约68%。 戴德梁行指出，支持政府对首置印花税作出调整，透过扩阔从价印花税(第二标准税率)税阶以减轻一般家庭及首置买家的负担，相信此措施亦有助支持住宅市场成交量回升，特别是一千万以下的中小型单位。虽然香港楼价在过去三年受疫情及外围因素影响而反复下调，然而随着今年香港与内地回复全面通关，预期无论宏观经济或买家气氛将会转好，该行亦留意到最近市场上的住宅看楼量及成交数目已逐渐回稳，现再加上政府调整从价印花税阶，将有助楼价进一步反弹， 预计2023年上半年度整体楼价有望回升5-10%。 相关概念股： 新鸿基地产(00016)：香港最大的地产发展公司之一，主要核心业务为发展物业供销售及投资，以及经营多项地产相关业务。 新世界发展(00017)：最早一批进入内地的港企，持续聚焦深耕大湾区。2022财年集团综合收入约682亿港元，物业投资分部业绩强劲增长8%。 信和置业(00083)：星展预计，信置与招商局置地的土瓜湾市区重建项目，以现时销售价格计算，税前利润率或高于30%，而信置今年预计将推出5个住宅项目，包括4个邻近港铁站的合资项目，交通便利将利好销情。 太古地产(01972)：于2022年第四季度，已落成投资物业方面，中国香港整体办公楼租用率达96%。

SMM2月22日讯：今日0#锌主流成交价集中在23500~23580元/吨，双燕成交于23560~23640元/吨，1#锌主流成交于23430~23510元/吨。今日锌价高位，早盘贸易商基本成交于均价-10远/吨附近，跟盘报价普通国产品牌对2303合约贴水0~20元/吨附近，白银对2303合约基本报价在贴水20元/吨附近，贸易商间少量交投；第二交易时段，国产品牌报价下调至对2303合约贴水10~20元/吨附近，双燕对2303合约升水40~50元/吨附近，白银下调至对2303合约贴水20~40元/吨。整体来看今日锌价上涨，贸易商间少量交投，下游企业前期价格低位采买较多，另有厂提发货，整体采买较少，成交清淡。

美国成屋销量在1月份降至逾12年低点，但下降速度有所放缓，市场乐观预计美国房地产市场低迷状况可能接近于触底。 周二，美国全国房地产经纪人协会表示，1月成屋销量下滑0.7%，经季节性调整后的年率为400万套，是2010年10月以来的最低水平。这标志着成屋销量连续第12个月下降，是1999年以来持续时间最长的一次。 美国东北部和中西部地区的销量下降，但南部和西部地区的销量上升。接受媒体调查的经济学家曾预测，成屋销量将上升至410万套。 在美国房产销售中占很大比重的房屋转售，在1月同比暴跌36.9%。全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示：“房屋销售将要触底反弹。” 在美联储激进的加息周期中，房地产市场遭受了极大的打击。住宅房产投资已经连续七个季度出现收缩，是2009年以来持续时间最长的一次。 但最糟糕的时期可能已经过去。尽管房屋建筑商的情绪仍然低迷，但其情绪在2月升温到了五个月高点。然而，房地产市场转好还需要一段时间。上周发布的政府数据显示，1月的独立屋建设和未来住宅建设的许可数量都在下滑。 抵押贷款利率再次上升，根据抵押贷款融资机构房地美的数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在上周走高到6.32%，前一周则为6.12%。抵押贷款利率连续第二周攀升反映了债券收益率的走高，此前发布的零售销售和通胀数据强劲，引发了人们对美联储可能会在整个夏季继续加息的担忧。 美国1月成屋价格中位数同比上涨1.3%，达到35.9万美元。市场上有98万套成屋待售，环比增长2.1%，同比增长15.3%。 按照1月的销售速度，耗尽现有成屋库存需要2.9个月，高于一年前的1.6个月。而供应量足够支撑4至7个月的销售被认为是供需达到了健康平衡状态。 1月份，售出的房产通常在市场上停留了33天，比去年12月的26天有所增加。1月售出的房产中，有54%在市场上停留的时间不到一个月。首次购房者占比31%，高于一年前的27%。全现金销售占交易的29%，而一年前为27%。

由于利率上升和房地产市场不景气，贷款需求减少，韩国家庭贷款总额有记录以来首次下降。 2月21日周二，韩国央行表示，2022年第四季度韩国家庭信贷总额环比下降0.2% ，至1867.0万亿韩元（约1.44万亿美元）为近十年来首次环比下滑，同比增长 0.2%，创有记录以来最低增速。 媒体称，在世界36个主要国家和地区中，韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例仍位居第一，而过去一年韩国央行连续第7次加息，将基准利率上调至3.5%，处于历史高位的利率正逐步侵蚀韩国人借贷的念头。 媒体报道称，大多数经济学家预计，韩国央行本周四的议息会议或将基准利率维持在3.5%，停止加息可以帮助韩国央行评估紧缩政策的影响。但韩国央行目前仍然坚称必要时将进一步加息。 韩国央行行长李昌镛曾表示，加息将有助于控制家庭债务，而高杠杆家庭也是韩国社会快速老龄化的长期风险之一。 逐渐失速的韩国房地产 媒体分析称，在日益高企的借贷利率面前，韩国人逐步打消了借贷的念头，使得2022年韩国楼市出现萎缩迹象。2022年上半年公寓成交量较去年同期下降50.6%。究其原因， 在韩国央行的加息下，出口低迷、大城市人口 “ 逆流 ” 和高通胀下购买力的下滑共同作用导致需求锐减。 对此野村证券此前曾悲观预测，韩国全国房价将从峰值到谷底骤降约10%，衡量整体住房市场状况的价格基准——首尔公寓价格将暴跌18%。 国际货币基金组织（IMF）在去年发布的房地产展望中指出，在经历大流行热潮后，亚洲房价正在“趋于平缓”。有媒体预计，亚洲房价将大幅下跌5%-20%。 报告写道，由于亚洲房价在疫情期间出现飙升，导致当地居民对购房能力感到担忧。2021年经通胀调整后的房价涨幅分别为韩国（20%）、日本（10%）、新加坡（10%）和泰国（5%）。 与房价涨幅相对应的便是家庭贷款总额，数据显示，2021年第三季度和第四季度，韩国家庭贷款分别增长了10%和7.6%。 有媒体分析称，如今随着各国央行悉数上调利率水平，“ 许多市场出现重大调整 ”的风险很大，可能会造成“部分经济体房价下跌5%-20%”。 而这轮暴击将比2009-2014年金融危机之后韩国房地产市场降温更为猛烈，并引发连锁反应。 房价骤降将严重打击私人消费，而在全球半导体行业疲软和出口不振的同时，这将推动韩国经济陷入更深的衰退。

为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。港股内房板块获关注，相关概念股：绿景中国地产(00095)、宝龙地产(01238)、越秀地产(00123)、碧桂园(02007)。 证监会此次试点的具体工作包括，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主；有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%；不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元；鼓励境外投资者以qflp（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。 证监会市场部相关负责人表示，“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。”金融系统在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了很多努力，此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。 渣打银行亚洲区行政总裁洪丕正表示，随着监管机构推出多项措施，内房融资渠道已改善，而集团对内房的拨备已覆盖该板块的不良资产逾八成，连同抵押品计算，风险可控，并预期内房债最坏情况已过去。此外，高盛将中国高收益地产美元债2023年违约率预测从28％下调至19％。 此前，国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓；一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。 上海房地产科学研究院院长严荣表示，当前房地产市场运行状况有所改善，具体表现为市场信心总体在增强，房地产开发投资额和商品房销售面积的降幅逐步收窄，部分城市住房租赁市场和二手房市场成交量有所增加。 专家表示，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”支持政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。供给端，“三箭齐发”支持房企融资后，一些企业资金链吃紧状况正慢慢改善；需求端，各地积极支持刚需和改善性住房需求，通过优化限购、限贷等限制性措施，出台购房补贴、降首付、降购房贷款利率等举措，对促进住房合理消费起到积极作用。 国海证券首席经济学家夏磊指出，今年房地产销售面积有望增长，政策暖风会一直吹。在2022年低基数效应下，叠加政策放松，2023年销售会有所回升，预计2023年房地产销售13.8亿平，同比增长1.5%；房地产投资方面，由于“保交楼”政策叠加房企现金流改善，为投资企稳提供一定支撑，预计2023年房地产开发投资完成额为14.1万亿元，同比增长6%。 平安证券表示，楼市方面，春节假期重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。但考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。预计随着政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，改行重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。 相关概念股： 绿景中国地产(00095)：深圳白石洲城市更新项目是深圳市规模最大、最具代表性的城中村旧村改造项目，项目计容面积约358万平方米，计划分4期开发，在未来8至10年完成整体项目的开发。按照绿景中国地产的预计，项目在今年年中可以开盘销售，保守预计可贡献的货值约1500亿元。此前，绿景中国地产的管理层曾强调，白石洲项目2023年将实现大规模推盘，该项目之前还获得了万科23亿元的入股投资。 宝龙地产(01238)：1月单月，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为20.4亿元，合约销售总面积约为13.4万平方米。2022年全年，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为409.5亿元，实现合约销售总面积272.42万平方米。 越秀地产(00123)：截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地准备约为2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%。2023年1月，越秀地产实现销售金额88.8亿元，同比增长76.3%，为TOP20房企中最高增速，同期TOP100、TOP20房企则分别下降32%、21%。 碧桂园(02007)：2022年，碧桂园集团累计交付近70万套。全年工程巡检2754次、项目总周巡盘64306次，房屋质量满意度逆势提升15.38%。截止至2023年2月14日晚，除北方部分项目仍处于冬歇期，碧桂园集团全国58个区域已复工项目标段数达996个。

昨晚房地产市场再度传来利好，中国证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，此举令港股市场的内房股多数走高。 截至今日10时24分，祥生控股集团(02599.HK)、上海证大(00755.HK)、中梁控股(02772.HK)、融信中国(03301.HK)分别上涨23.61%、18.75%、8.82%、7.53%。 注：房地产股表现 根据中国证监会2月20日官网消息，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。 证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。 事实上，这一模式早已在国外已较为成熟。以市场所熟知的黑石为例，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的接近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。近年来，黑石私募股权基金和私募债基金相较业绩基准表现平平，但地产基金业绩却长期突出。 从今日房地产股表现来看，这一消息着实提振房市信心。 有分析师指出，此次允许符合条件的私募股权机构设立不动产私募投资基金，一方面是解决“保交楼”的资金来源问题，通过一部分高信用级别资金，撬动社会资金参与；另一方面也可以让有存量商业地产的房企缓解资金压力。 国内楼市出现复苏 国内房地产市场近期出现复苏态势，据国家统计局2月16日发布的70城房价数据，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。 1月，新建商品住宅价格上涨城市数量36个，较上月增加21城；下跌城市33个，较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个，较上月增加6城；下跌城市57个，比上月减少6城。 中指院分析师表示，整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策有望进一步向高能级城市扩围。 祥生控股美元票据启动重组 除了政策及房地产市场回暖之外，一些地产公司亦有利好消息宣布。隔夜有利好公告的祥生控股集团，今日一度涨超30%，目前仍涨超20%。 注：祥生控股集团走势 该公司在昨晚发布公告称，为改善其财务稳定性及可持续性，该集团正就交易五笔美元票据启动重组事项，重组事项一旦完成，将为公司提供更强劲的前景，为所有利益相关者带来长期价值。

SMM2月21日讯：今日0#锌主流成交价集中在23470~23530元/吨，双燕成交于23520~23570元/吨，1#锌主流成交于23400~23460元/吨。今日锌价高位，早盘贸易商基本成交于均价平水附近，跟盘报价普通国产品牌对2303合约升水0~10元/吨附近，另有白银等交割品牌货物大量流出，对2303合约基本报价在贴水10~20元/吨附近，升水下调明显；第二交易时段，国产品牌报价下调至对2303合约升水50~10元/吨附近，双燕对2303合约升水40~50元/吨附近，整体来看今日锌价上涨，冶炼厂出货增多，且大量仓单货物流出，升水有所下调，但高价下，市场基本以贸易商间交投为主，下游企业仅刚需采买，整体成交一般般。