对于在一家TOP15房企工作的周译来说，2022年是其职业生涯中最为跌宕起伏的一年。

从年初对房地产行业满怀希望，到年中经历公司销售下滑、境外债务重组、裁员瘦身，再到年尾迎来政策的峰回路转，周译如同坐了一趟“过山车”。

周译所在公司是一家发展较为稳健的房企，面对行业低迷、融资困难，该公司一直在积极自救，并努力偿还债务，年中时没有公开债券到期的压力。但随着国际评级被下调，触发境外债务提前到期，叠加没有新增融资，该公司最终在四季度公告宣布启动境外债务重组。

不过，随着11月金融部门“三箭齐发”，行业融资政策迎来转折，这家刚刚出现债务违约的房企应该可以松一口气。

“房地产是资金密集性行业，对于资产大于负债的房企，可以通过瘦身、出售资产等方式回笼现金，挺过难关；但对于资不抵债的房企而言，困难会更大一些。”周译称。

其认为，随着行业进入深度调整期，大多数民营房企正进入缩表周期中，营收、销售规模、利润，在未来一段时间都将收缩，瘦身、减债、处置资产，仍将是不少房企2023年的关键词。

生存大考

“今年第一季度时，公司对未来还是保持着比较乐观的预期，在谨慎研判后，还参与了几个城市第一批土拍。”周译称，在多数人看来，2021年下半年以来市场持续盘整，调整时间已不短，幅度也不算小，考虑到市场需求仍然在，2022年市场应该会有所好转。

事实上，不少人和周译想法类似。

2022年3月25日，在“旭辉控股2021年年度业绩发布会”上，旭辉控股董事局主席林中称，“房地产行业是一个周期性行业，现在是冬天，不是末日，旭辉相信冬天就要结束了，春天马上就要来了。”

“我们判断本来三四月份应该是小阳春，但被疫情耽误了，现在政策已经见底，市场也已经见底，好行情会在五六月份到来，整个2022年将呈现前低后高的趋势。”林中表示。

然而，进入5月份，受市场及疫情反复等多重因素影响，周译所在公司对市场的预期发生了转变。

“疫情反反复复，对工地建设和市场恢复的影响都非常大。公司在5月份就要求各地尽力保证工程施工进度，难以达到施工条件的，应将建筑材料及早运至工地，一旦达到条件应尽快推进项目建设。”

6月，在各地加大政策支持力度及房企积极营销带动下，房地产市场迎来一波成交小高峰，业内普遍认为这是今年迟到的“小阳春”。

周译公司当时判断，市场调整差不多已到位，接下来会向积极的方向好转。“公司6月时评级稳定，年内也没有到期的公开市场债券需要刚兑。”

万科董事会主席郁亮在6月万科股东大会上曾表示，从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

可让周译没有想到的是，7月多地出现的停工停贷事件，对市场造成不小的冲击。

7月，多地出现因期房停工导致的购房者集体“断供”现象，这让市场信心再次受挫，刚刚抬头向上的房企销售，又陷入了低迷。

“受停工停贷冲击比较大的主要是民营房企，这种影响在销售终端表现得较为明显。7、8月份，公司销售额出现大幅下跌。”周译称。

国家统计局数据显示，7月全国商品房销售金额、销售面积环比分别下降45.4%、49.1%，降幅较6月分别扩大7.4、10.6个百分点。

与此同时，各地出台的保交楼措施，加强了对预售资金监管的力度，从项目可回流至房企总部的现金流进一步下滑。由于资金回流受限、又无法通过相应渠道获得再融资，其所在公司的现金流高度承压。

而周译所在公司只是民营房企的一个缩影。

2022年，行业低迷态势持续，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。

此外，房企内生现金流和融资现金流严重承压，流动性快速枯竭，信用风险事件大面积爆发。中指院数据显示，2022年新增违约主体28家，基本为民营房企。7月集体断供现象出现之后，龙光、宝龙、旭辉等几家相对稳健的房企也陆续出险。

曙光乍现

周译所在公司正式宣布境外债务重组几天后，房地产金融政策开始转向。

为扭转民营房企融资困境，2022年四季度以来融资端政策利好持续释放。11月以来，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台，帮助优质房企恢复经营“造血”功能。

在部分房企人士看来，在未出险之前，房企日子相当难熬，企业在销售和金融两个端口受到双重挤压。但金融16条后，政策由保项目延伸至保主体，银行施压力度减少。债券市场、股权融资等方面，也可以很快获得现金，对改善房企生存境况产生不小的影响，对提振市场信心起到不小的作用。

联合资信分析师卢瑞认为，随着融资端政策利好集中释放，尚未出险民企融资功能或将逐渐恢复，短期流动性得以改善，但行业尚未走出下行周期，房企“内功” 修炼如何将决定是否能在行业寒冬中存活下来。

其表示，房企境内外债券的偿债核心仍在于销售回款或资产处置后的资金回笼。

“现在行业进入缩表周期，房企肯定是要瘦身，只有瘦身才能降下来负债。”周译表示，

周译相信，只要是资产大于负债的企业，通过自身的努力，缩表瘦身，积极解决债务问题，最终是可以挺过行业周期，然后再开始重新的平稳发展。

近期，中央多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。

“房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要，在支柱产业定位之下，预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速，力度有望进一步加大。”中指院分析师指出。

业内人士认为，明年预计会出台新政策，出台促进需求端政策的概率尤其大。市场未来会轮动回暖，一线回暖后，向二三线传导。