2022年的楼市，经历了此前几年不曾有过的深度调整。 购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。在易居企业集团执行总裁张燕看来，2022年可谓楼市政策最为频繁的年份之一，各类纾困政策应出尽出，但对销售促进作用较为有限。 “市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”张燕表示。 克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。 张燕指出，全国新建商品房连续5年达到17亿以上平方米成交规模之后，2022年行业规模大概率将回落至14亿平方米以下，行业规模将迎来真正的拐点。 成交量“跌跌不休” 2022年刚一开局，楼市交易量便出现了回落。 据克而瑞数据，2022年1月全国29个重点城市新建商品住宅成交1429万平方米，环比下降37%，同比降46%。 58安居客房产研究院分院院长张波表示，2021年下半年市场出现一定幅度调整，但12月成交量出现翘尾现象，考虑到当年12月基数较高，2022年1月成交量下降符合市场预期。 随后的2、3月，交易量仍呈现回落态势。克而瑞数据显示，2月全国29个重点城市新建商品住宅成交1077万平方米，环比下降 32%，同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面积1681万平方米，同比下降47%。 回顾全年市场时，克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，今年一季度交易回落，市场并未感到意外。 “上年12月成交量较高，今年1月很难维持，成交量降下来很正常。按往年经验，2月有春节因素，3月为节后起步期，一季度市场成交量走低，降幅在市场可接受范围内。当时业内普遍预期，接下来交易将逐步活跃起来。”林波表示。 林波对记者表示，一季度市场表现欠佳，业内认为随着各地不断出台楼市扶持政策，二、三季度市场不会持续下滑。 然而，此后楼市持续回落，超出了市场预料。 “现在回顾并对各月成交量进行比较，一季度市场表现还算是不错的。市场低迷态势贯穿了全年，这种局面是业内在年初时完全不曾想到的。”林波感慨道。 张波告诉记者，从全年情况来看，除6月交易量较高，即使是9、10月这样的旺季，成交情况也不佳。 “成交量按月有起伏变化，但‘跌跌不休’成为今年楼市一个重要特征。”张波说。 中指院数据显示，2022年1-11月，全国百城新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%，成交规模为2015年以来同期最低水平。 新房成交量萎缩，价格也出现了回调。 对于新房价格表现，中指院常务副院长黄瑜表示，上半年新房价格整体呈横盘态势，下半年房价走势疲弱。“百城新房价格持续下跌，截至11月已连续5个月环比下跌。” 楼市持续低迷之下，2022年下半年至今，全国房地产开发投资额降至历史低点。 在同策研究院研究总监宋红卫看来，今年的房地产投资打破了近20年的一个规律，在以往年份，房地产政策松动配合货币政策支持，投资指标往往会在2-3个月内快速反弹，但今年的政策对投资似乎失效了。 “如从地方政策松动来计算，已经持续9个多月；从顶层发力纾困政策时间来算，也持续了3-4个月。诸多政策加持之下，投资指标没有扭转，仍然在下滑。”宋红卫表示。 就2022年全年数据，中指院指数事业部分析师孟新增预计，全国新建商品房销售面积同比降幅在22%左右，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。 克而瑞预计，2022年全年开发投资额约13.2万亿元，增速同比下降10.8%。 楼市仍处筑底过程中 面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条，11月以来，多部门出台面向供给端的房地产政策。 央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台，帮助优质房企恢复经营“造血”功能。 南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉告诉记者，今年楼市扶持政策相当密集，但效果有限；11月以来多部门出台不少利好楼市政策，对于提振市场信心起到重要作用，但成交量仍未能企稳。 对于多部门出手，张辉表示，目前顶层政策集中于供给端，但如何激发需求端活力，成为楼市回暖一个关系因素。 “2022年楼市下行，与购房者收入预期明显转弱有关，居民置业信心不足，尤其是刚需购房者观望情绪较浓。此外，下半年部分项目停工，也对市场信心形成不小的影响，置业需求进一步延后。市场信心的恢复并非短期可以达成，目前很难预判市场何时转暖。”张辉在接受记者采访时说。 宋红卫也指出，行业下行最核心的问题在于购房者信心不足。恢复需求端信心将成为政策接下来一个重点，预计明年相关部门会在需求端持续发力。 房地产市场低位徘徊的态势将持续多久，楼市何时拨云见日？ 对此，张波认为，虽然目前楼市仍未真正企稳，但市场已看到一些较为积极的信号。 “各地出台保交楼强有力的措施，以及多部门在供给端的政策，均给市场吃下定心丸，成交量虽然仍在下行，但可视为加速筑底的过程。另外，房企年底加大促销力度将吸引一批购房者入市，有助于活跃市场成交量，成交量能够起来，市场将有望企稳。”张波表示。 宋红卫认为，根据以往周期情况研判，销售下行周期很有可能延续到明年6月左右，新开工投资规模真正恢复，可能会延迟至10月份之后。 多位业内人士向记者表示，2023年楼市即使回暖也很难回到2021年之前的规模，各梯队城市的表现将进一步分化。 黄瑜指出，2022年各线代表城市销售面积同比均出现下降，但一线城市韧性较强，降幅最小；三四线代表城市商品住宅同比降幅较大，面临不小去化压力。 林波对记者表示，今年各线城市成交、库存情况，成为预判明年城市走向一个重要基础。“成交量降幅小、库存压力不大的城市，有望率先回暖。”

12月15日，广州2022年第四批集中供地平淡收官。 此次集中供地共计挂牌6宗地，总用地面积69.3万平方米，挂牌起始总价244.6亿元。最终，成交5宗地，另有1宗流拍，总成交价191.2亿元。 从拿地企业来看，仍以央国企为主。其中，天河中铁物流园地块位于广园快速路以北、科韵路以西，占地15.5万平方米，该地块为此轮挂出地块中，总起始价最高地块，起拍总价达95.6亿，起拍楼面价达45819元/平方米。 最终，天河中铁物流园地块被保利地产拿下，成交总价95.8亿元，折合楼面价45915元/平方米，成为本轮集中供地中唯一溢价成交地块。 同时，中建以16.35亿元的价格拿下白云龙归地块，折合楼面价每平方米6519元，竞安置房回购价格17100元/平方米。 据中指研究院土地事业部负责人张凯介绍，白云龙归地块为纯安置房回购地块，从竞拍情况来看，其为本次集中供地中热度最高的地块。 “在市场充满不确定性的当下，房企更偏好于投资这类‘类代建’的无风险、低收益的地块。”张凯补充称。 克而瑞广佛区域首席研究员肖文晓表示，对于竞得白云龙归地块的房企而言，纯安置房地块最大的好处是政府100%回购，无论市场如何波动都不愁去化。 本地国企越秀地产在本轮集中供地中也有所收获，分别以8.19亿元、32.96亿元的价格，拿下滨江西地块、番禺创新城两宗地块。 另外，位于黄埔区长岭居的CPPQ-A5-1地块，被知识城投资与方圆联合体竞得，成交总价为37.9亿元，折合楼面价19207元/平方米。 此轮集中供地过程中唯一一宗流拍地块为天河梅花铝厂地块。张凯表示，天河梅花铝厂地块区位优越，但因需配建超2.2万平方米的安置房，致使其实际楼面地价过高。 伴随第四批次集中供地结束，广州2022年集中供地正式宣告收官。肖文晓称，由于今年供地规模缩减，最终广州2022年集中供地实际成交规模，并未达到年初定下的供地目标。 不过，肖文晓指出，广州并非唯一一座不达标的城市。在2022年整体土地成交规模显著下降之下，多座城市供地计划完成率偏低。 据记者统计，2022年广州前三批次供地揽金额分别为340亿、209.6亿、479亿，包括第四批次集中供地成交总额在内，全年集中供地揽金总额为1221亿元，较去年总揽金额1778.03亿元，减少31%。 另据克而瑞统计，受疫情防控放开影响，近期广州楼市活跃度开始提升，开发商取证步伐明显加快。上周，广州全市新增供应合计21.03万平方米，环比增164%。取证商品住宅项目多达16个，供应项目来自天河、白云、海珠、番禺、南沙、花都和从化等9大区域，其中黄埔为供应主力区域，占全市25%。另外，接下来半个月内，广州预计还将有6个项目开盘。

对于房地产行业而言，2022年无疑是政策转向的一年。 2022年全国房地产市场经历了前所未有的挑战，包括商品房销售规模大幅下降、房企频现债务危机等。为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。各地全面落实因城施策，前11月地方出台优化政策近千条，创历史同期新高。 从需求端来看，5年期LPR接连下调三次，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例等。从供给端来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性，有力提振了房地产行业信心。 “虽然监管部门接连释放利好稳定市场预期，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。”中指院分析师指出。 在政策全面放松的环境下，2023年房地产市场将走向何方，引发各方热议。 天风证券分析师表示，2023年房地产政策会有两个底线，分别为“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心，会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。 多维度“维稳”楼市 2022年年初，三四线城市率先出台楼市扶持政策，其中四川自贡打响公积金“认贷不认房”第一枪，山东菏泽打响降低商贷首付第一枪，随后多个三四线城市开始调整房地产政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过，上述举措对于提振楼市需求力度相对偏弱，刺激效应不强。 4月29日，政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 受此影响，地方楼市政策松绑频率明显加快、力度明显加大，政策进入实质性宽松期，热点二线城市也加入楼市松绑行列。 在政策持续助力下，5、6月市场加速修复，5月全国商品房销售单月环比止跌，6月呈现企稳回升态势，但7月受“停贷”事件及季节因素等影响，市场信心受挫，商品房销售再度转冷。 由于部分项目停工停贷打击市场信心，2022年三季度多地继续出台楼市支持政策，政策集中于保交楼等方面。 虽然各地稳楼市政策频出，但对楼市销售促进作用有限，三季度商品房销售处于近几年较低水平。 随后在国庆前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门，针对房地产需求端祭出全国性政策组合拳，这是时隔6年半中央层面首次出台稳楼市一揽子措施，向市场释放出明确信号。 其中，央行和银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，共涉及23个大中城市及众多低能级城市；财政部通知减免换购住房个人所得税；央行下调首套个人住房公积金贷款利率。 此外，从年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。 进入11月，房地产政策由需求端转向供给端，金融部门针对地产金融端打出一套政策组合拳。 央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，供给端支持政策框架基本形成。 多位业内专家认为，房地产政策已从保需求、保项目进入保主体阶段，而目前保主体成为政策发力点，楼市销售有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。 明年政策仍有优化空间 据中指院统计，截至目前，2022年已有超300省市出台政策近千条，达到近年峰值。各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。 无论是金融端亦或需求端的政策放松，根本目的是为了提升市场信心。然而，进入12月，政策效应尚未明显显现，房地产市场仍在筑底。 中指院数据显示，2022年以来，重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不足。 2023年房地产市场能否筑底回稳，引发市场广泛关注。 “考虑到2022年销售成交面积和销售金额大幅下滑，我们认为2023年一季度销售面积预计会筑底企稳，考虑到2022年土地成交面积的大幅下滑， 二手房对新房市场亦有部分挤压作用，预计2023上半年销售面积将会维持较低的增速。”浙商证券分析师杨凡指出。 其进一步表示，在全国市场分化的情况下，核心一二线城市预计会率先回暖，有望带动2023年下半年全国销售市场回暖。 在政策方面，有专家表示，目前房企金融端政策已处于较为宽松的阶段，对房企修复信贷债券市场信用有积极的作用，但需求侧信心很难仅通过房企金融端政策的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合。 “预计2023年供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、认房又认贷等方面继续调整。”中指院分析师表示。 “目前二线城市中仍有厦门、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成，苏州、宁波等城市不低于六成，合肥、南昌、海口、福州等城市不低于五成，这些城市二套房首付比例仍有下调空间。”东北证券分析师指出。 业内人士认为，政策密集落地给楼市吃下一颗定心丸。地产行业已出现复苏的必要因素，后续行业景气度将呈现缓慢上升趋势，如市场信心仍然不足，政策仍有继续调整的可能。

SMM12月2日讯：美国铝业协会发布月度铝形式报告，初步估计数据显示。截至2022年第三季度，北美（美国和加拿大）铝行业需求同比增长6.3%。第三季度的增长将延续第一和第二季度的强劲需求趋势。 铝业协会主席兼首席执行官查尔斯·约翰逊称：“很高兴看到北美铝的需求稳步增长，作为世界上最清洁的铝之一，我们努力实现更节能的未来，我们的金属将继续为企业和消费者提供创新解决方案和竞争优势。” 报告的主要结论如下： 截至2022年第三季度，美国和加拿大的铝需求（国内生产商的出货量加上进口量）总计约为210亿英镑，比2021同期增长6.3%。该行业的需求接近2018年和2019年的创纪录水平。 尽管2022年第三季度的铝需求比2022年第二季度下降了2.1%，但第三季度的总需求量为70亿英镑，比去年第三季度增长了7.0%。 其中，截至今年9月，平板轧制产品（薄板、板材和箔）的需求增长了8.4%。出口到国外的铝半成品(或“轧机”产品)比2021年同期水平增长了17.7%。 企业和消费者都将可持续性作为产品的重中之重，开始转向铝。在过去30年里，北美铝生产的碳排放下降了一半以上。铝金属还有助于汽车、建筑和包装等市场实现更低的碳排放。选择铝意味着选择一种无限可回收的材料，并有助于实现气候和能源目标。 《铝状况报告》是由美国铝业协会通过对铝生产商、制造商和回收商的调查独家开发的二十多份正在进行的行业统计报告之一。 更多铝市基本面调研及解读，敬请扫码联系客服，申请订购 《SMM铝产业链周度报告》 。 《SMM中国铝产业链高端报告》内容包括： 宏观热点、氧化铝、电解铝、铝材、废铝、铝辅料、铝材、废铝预焙阳极分析，范围容纳现货市、期货、库存市场表现及铝加工开工率调研，并关注实时LME、SHFE及SMM的价格。 》查看详情 《SMM中国铝产业链常规报告》内容包括： 宏观热点、氧化铝、电解铝、铝材、废铝、预焙阳极分析，范围容纳现货市、期货，库存表现等变化趋势和相关新闻，并重点关注实时LME、SHFE及SMM的价格动态。 》查看详情

临近年末，重点城市将迎来土拍高峰。 由于集中供地节奏改变，多个城市今年增加供地次数。近日，广州、天津、福州、东莞等城市陆续发布第四批次集中供地出让公告，南京、武汉、苏州则公布了第五批次集中供地情况，上述供地均计划于12月完成出让。 据业内人士透露，即将于11月29日进行第四批集中供地的北京，也将推出第五批次供地。 而武汉市土地交易中心表示，近期武汉加快了供地节奏，后续将适时发布本年度第六批次集中供地公告。 多个城市集中供地进行加推的背后，是其全年供地计划完成不及预期。 中指院数据显示，截至2022年11月24日，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，全年供地计划完成率仅55%。 “如果剔除已经供应的综合用地中的其他类用地面积，实际完成率恐不足5成。这样的土地出让完成率，意味着明年的新房供应数据也将不太乐观。”中指院分析师表示。 根据中指院统计，目前，仅合肥、无锡、上海、厦门4个城市完成了今年的供地计划。其中合肥完成率达到136%排名第一，无锡5批次供地之后完成率将达到109%。 北方城市土拍市场整体难言乐观，平均供地计划完成率36%，仅天津完成率过半，北京完成率不足4成。华中地区长沙表现较好，广州深圳也达到“及格线”。 而今年供地计划完成率较低的城市是长春及重庆，仅完成了全年供地计划的16%。 “距离今年全年结束仍有1个多月的时间，各个城市在加紧完成第四、五批次的集中供地，预计最终22城平均的全年供地计划完成率将在60%左右。”上述中指院分析师称。 事实上，2022年以来，各城市集中供地的供应量和成交量都处于逐轮下滑的态势之中。 为稳定土地市场，今年多个城市在加推供地批次的同时，还放松了集中供地的土拍政策，如降低土拍门槛、增加房地差、减少租赁住房和自持的比例等，但实施效果不佳。 “22城整体土拍溢价率从2022年第一批的15%降低到第四批的5%，大部分城市几乎都是底价成交。”克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春表示。 在拿地企业特征方面，央企和国企依旧是拿地主力，而城投公司托底拿地的现象较为突出，以起到维稳的作用。 克而瑞数据显示，截至2022年三季度末，城投公司拿地超过1300幅，占比41%；拿地金额超过1万亿元，占比30%。从2022年10月的集中供地情况看，苏州、济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。 “进入今年四季度，部分房企在拿地方面出现了疲态。保利、招商、中海、越秀等龙头房企在10月份的拿地金额均低于前三季度平均水平。”谢杨春称。 “虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松，但受益房企较为有限，在当前市场环境下，多数房企的资金仍旧趋紧，加之经过前三轮集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿将会较此前进一步降低。”克而瑞分析师指出。 其进一步表示，随着土地成功出让的难度越来越高，会倒逼地方政府在接下来供地时精准匹配房企的投资需求，第五轮土拍门槛或将进一步降低。