2022年的楼市，经历了此前几年不曾有过的深度调整。

购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。在易居企业集团执行总裁张燕看来，2022年可谓楼市政策最为频繁的年份之一，各类纾困政策应出尽出，但对销售促进作用较为有限。

“市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”张燕表示。

克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。

张燕指出，全国新建商品房连续5年达到17亿以上平方米成交规模之后，2022年行业规模大概率将回落至14亿平方米以下，行业规模将迎来真正的拐点。

成交量“跌跌不休”

2022年刚一开局，楼市交易量便出现了回落。

据克而瑞数据，2022年1月全国29个重点城市新建商品住宅成交1429万平方米，环比下降37%，同比降46%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，2021年下半年市场出现一定幅度调整，但12月成交量出现翘尾现象，考虑到当年12月基数较高，2022年1月成交量下降符合市场预期。

随后的2、3月，交易量仍呈现回落态势。克而瑞数据显示，2月全国29个重点城市新建商品住宅成交1077万平方米，环比下降 32%，同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面积1681万平方米，同比下降47%。

回顾全年市场时，克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，今年一季度交易回落，市场并未感到意外。

“上年12月成交量较高，今年1月很难维持，成交量降下来很正常。按往年经验，2月有春节因素，3月为节后起步期，一季度市场成交量走低，降幅在市场可接受范围内。当时业内普遍预期，接下来交易将逐步活跃起来。”林波表示。

林波对记者表示，一季度市场表现欠佳，业内认为随着各地不断出台楼市扶持政策，二、三季度市场不会持续下滑。

然而，此后楼市持续回落，超出了市场预料。

“现在回顾并对各月成交量进行比较，一季度市场表现还算是不错的。市场低迷态势贯穿了全年，这种局面是业内在年初时完全不曾想到的。”林波感慨道。

张波告诉记者，从全年情况来看，除6月交易量较高，即使是9、10月这样的旺季，成交情况也不佳。

“成交量按月有起伏变化，但‘跌跌不休’成为今年楼市一个重要特征。”张波说。

中指院数据显示，2022年1-11月，全国百城新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%，成交规模为2015年以来同期最低水平。

新房成交量萎缩，价格也出现了回调。

对于新房价格表现，中指院常务副院长黄瑜表示，上半年新房价格整体呈横盘态势，下半年房价走势疲弱。“百城新房价格持续下跌，截至11月已连续5个月环比下跌。”

楼市持续低迷之下，2022年下半年至今，全国房地产开发投资额降至历史低点。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，今年的房地产投资打破了近20年的一个规律，在以往年份，房地产政策松动配合货币政策支持，投资指标往往会在2-3个月内快速反弹，但今年的政策对投资似乎失效了。

“如从地方政策松动来计算，已经持续9个多月；从顶层发力纾困政策时间来算，也持续了3-4个月。诸多政策加持之下，投资指标没有扭转，仍然在下滑。”宋红卫表示。

就2022年全年数据，中指院指数事业部分析师孟新增预计，全国新建商品房销售面积同比降幅在22%左右，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。

克而瑞预计，2022年全年开发投资额约13.2万亿元，增速同比下降10.8%。

楼市仍处筑底过程中

面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条，11月以来，多部门出台面向供给端的房地产政策。

央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台，帮助优质房企恢复经营“造血”功能。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉告诉记者，今年楼市扶持政策相当密集，但效果有限；11月以来多部门出台不少利好楼市政策，对于提振市场信心起到重要作用，但成交量仍未能企稳。

对于多部门出手，张辉表示，目前顶层政策集中于供给端，但如何激发需求端活力，成为楼市回暖一个关系因素。

“2022年楼市下行，与购房者收入预期明显转弱有关，居民置业信心不足，尤其是刚需购房者观望情绪较浓。此外，下半年部分项目停工，也对市场信心形成不小的影响，置业需求进一步延后。市场信心的恢复并非短期可以达成，目前很难预判市场何时转暖。”张辉在接受记者采访时说。

宋红卫也指出，行业下行最核心的问题在于购房者信心不足。恢复需求端信心将成为政策接下来一个重点，预计明年相关部门会在需求端持续发力。

房地产市场低位徘徊的态势将持续多久，楼市何时拨云见日？

对此，张波认为，虽然目前楼市仍未真正企稳，但市场已看到一些较为积极的信号。

“各地出台保交楼强有力的措施，以及多部门在供给端的政策，均给市场吃下定心丸，成交量虽然仍在下行，但可视为加速筑底的过程。另外，房企年底加大促销力度将吸引一批购房者入市，有助于活跃市场成交量，成交量能够起来，市场将有望企稳。”张波表示。

宋红卫认为，根据以往周期情况研判，销售下行周期很有可能延续到明年6月左右，新开工投资规模真正恢复，可能会延迟至10月份之后。

多位业内人士向记者表示，2023年楼市即使回暖也很难回到2021年之前的规模，各梯队城市的表现将进一步分化。

黄瑜指出，2022年各线代表城市销售面积同比均出现下降，但一线城市韧性较强，降幅最小；三四线代表城市商品住宅同比降幅较大，面临不小去化压力。

林波对记者表示，今年各线城市成交、库存情况，成为预判明年城市走向一个重要基础。“成交量降幅小、库存压力不大的城市，有望率先回暖。”