中国人民银行行长潘功胜日前在2025金融街论坛年会上发表主题演讲。涉及房地产相关领域，潘功胜的发言被认为传递出多项政策信号，将为行业带来实质性利好。 潘功胜在主题演讲中表示，央行将实施好适度宽松的货币政策，并宣布了一系列政策措施，包括2026年初实施一次性个人信用救济政策、强调“做好房地产金融宏观审慎管理工作”等方面。 “这些举措对于改善市场流动性和居民购房能力均将产生积极影响，有利于房地产市场修复预期。”中指院分析师告诉记者。 个人信用修复有助于释放购房需求 在本次金融街论坛年会上，潘功胜行长宣布了一项备受关注的个人信用救济政策。 他透露，“人民银行正在研究实施一次性的个人信用救济政策，对于疫情以来违约在一定金额以下且已归还贷款的个人违约信息，将在征信系统中不予展示。这项措施将在履行相关的程序后，由人民银行会同金融机构进行必要的技术准备，计划在明年初执行。” 据了解，我国征信系统会对企业和个人的金融违约行为进行记录，并供金融机构开展业务时进行查询和风险评估。根据《征信业管理条例》，在征信系统中，违约记录的存续期为5年。 “在过去几年，由于新冠疫情等不可抗力因素影响，部分个人发生债务逾期，尽管事后全额偿还，但相关征信记录仍会影响其经济生活。”中指院分析师表示。 本次宣布的个人信用救济政策，正是为了帮助这部分因短期困难导致信用受损的群体重新获得正常的融资渠道。 “这一政策可以媲美疫情期间阶段性延期还本付息政策。”招商证券首席分析师王先爽表示，征信违约记录惩罚意义的核心在于防范道德风险，但一些不可抗力导致的违约不属于道德风险范畴，如果其贷款已经归还，对部分违约信息进行隐藏，实现一次性信用救济，可在防范道德风险同时，帮助这部分群体重拾信用能力，提升社会信用活跃度，缓和居民部门去杠杆速度和斜率。 此外，多位分析人士认为，该政策将有助于释放此前被压抑的购房需求。 “这些措施有助于帮助符合条件的居民修复信用，部分因疫情导致征信逾期但有实际购房需求和还款能力的人群，将重新获得购房贷款资格。同时，该政策也有助于修复市场预期，提升市场信心。”上述中指院分析师称。 做好房地产金融宏观审慎管理 涉及房地产金融领域，潘功胜在论坛上还系统阐述了中国宏观审慎管理体系的建设实践与未来演进方向，其中特别强调了“做好房地产金融宏观审慎管理工作，健全房地产金融分析框架，优化房地产金融基础性制度”。 据悉，中国的宏观审慎管理在房地产领域实践较早，早在2003年就在房地产金融领域首次引入最低首付比例政策。 本次央行在关于“持续丰富宏观审慎管理工具箱”的工作安排中指出，“针对房地产金融领域，主要有首付比、利率、房地产贷款风险权重、居民债务收入比等工具。” “这些管理工具的丰富完善，有利于进一步控制风险，也有助于符合条件的居民更好释放住房需求，持续推动房地产高质量发展。”中指院分析师称。 事实上，相关政策优化已初见成效。目前全国首套、二套商贷首付比例下限均降至15%，而商贷房贷利率均取消全国层面利率下限，并将确定利率的权限赋予地方，同时核心城市采取放松限购等举措。 分析人士认为，未来房地产政策工具箱有望进一步丰富，一些新型管理工具可能被纳入宏观审慎管理框架。 此外，潘功胜在演讲再次透露，未来货币政策将延续宽松基调。 潘功胜在演讲中明确表示，将继续坚持支持性的货币政策立场，实施好适度宽松的货币政策，综合运用多种货币政策工具，保持社会融资条件相对宽松。 其指出，9月末，社会融资规模同比增长8.7%，M2同比增长8.4%，贷款同比增长6.6%，还原地方债务置换影响后的贷款增长7.7%左右，社会融资成本也处于历史低位，为我国经济的回升向好和金融市场稳定运行创造了良好的货币金融环境。 值得关注的是，随着美联储9月降息及后续降息预期走强，多位研究人员认为，这为我国货币政策释放了更大空间。东方金诚宏观研究团队认为，年底前央行可能实施新一轮降息降准，这将进一步降低购房成本与企业融资成本。 上述分析师认为，在货币政策和信用修复政策双重作用下，有助于降低市场融资成本，改善市场主体资金流动性，同时帮助受征信系统影响难以融资的群体恢复贷款能力，政策协同发力，有利于稳定市场预期，助力房地产市场“止跌回稳”。

宏观新闻 1、国务院总理李强4月18日主持召开国务院常务会议，研究稳就业稳经济推动高质量发展的若干举措。会议指出，要稳定外贸外资发展，一业一策、一企一策加大支持力度，支持外资企业境内再投资。要促进养老、生育、文化、旅游等服务消费，扩大有效投资，大力提振民间投资积极性。要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。 2、外交部发言人林剑4月18日主持例行记者会。有记者就特朗普政府表示将对中国建造船只加征“港口费”一事提问。对此，林剑表示，征收“港口费”，对货物的装卸设备加征关税措施损人害己。中方敦促美方尊重事实和多边规则，立即停止错误的做法。 3、4月17日，美国贸易代表办公室宣布对中国海事、物流和造船领域301调查的最终措施。商务部对此回应称，中方敦促美方尊重事实和多边经贸规则，遵守市场经济和公平竞争原则，停止“甩锅推责”，尽早纠正错误做法。中方将密切关注美方有关动向，并将坚决采取必要措施维护自身权益。 4、近日，财政部发布2025年一季度财政收支情况，一季度，全国一般公共预算支出72815亿元，同比增长4.2%。印花税1075亿元，同比增长21.1%。其中，证券交易印花税411亿元，同比增长60.6%。 5、在日前商务部举行的专题新闻发布会上，商务部有关负责人介绍，商务部将加强对自贸试验区的分类指导，扩大对广东、天津、福建等自贸试验区的改革任务授权，赋予其新的改革试点任务。 6、2025中国互联网企业家座谈会在京召开，会议强调，要发扬自强不息、敢为人先的精神，在引领科技竞争上见胆识。善于学习、敢于创造，努力在原创技术、前沿技术、颠覆性技术等方面实现更多领先突破。 行业新闻 1、4月19日，全球首个人形机器人半程马拉松在北京亦庄鸣枪开跑。由北京人形机器人创新中心组织参赛的“天工Ultra”获得本届人形机器人半程马拉松机器人赛道冠军，“松延动力N2”机器人夺得亚军，上海卓益得机器人有限公司旗下“行者二号”机器人获得季军。 2、商务部近日印发《关于加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》，其中提到，开展“车路云一体化”应用试点，推动相关基础设施规模化建设、智能网联汽车产业化发展。其中还提出，扩大增值电信业务对外开放，加大软件和信息服务业对外开放力度。 3、近日，国家发展改革委主任郑栅洁主持召开推动做好低空经济发展专题会议，明确要坚持“全国一盘棋”，统筹好发展和安全、政府和市场、当前和长远等方面关系，谋划编制好低空经济发展“十五五”相关规划，全面筑牢安全底线，营造良好发展环境，因地制宜推动低空经济安全健康发展。 4、受美国关税政策影响，两家知名电商平台即将调整美国地区价格。近日，服饰类电商平台希音和拼多多旗下的跨境电商平台Temu在官方网站发布通知称，由于最近全球贸易规则和关税的变化，运营费用有所增加，为了不降低质量，将从2025年4月25日起进行价格调整。 5、近日，北京证监局召开2025年辖区上市公司监管工作会议。会议要求，各上市公司要主动担负起稳市值、稳市场、稳信心的责任，将市值管理作为一项长期战略管理行为，切实提升公司投资价值和发展质量。 6、随着B2B跨境电商平台敦煌网在海外的走红，该平台在多国多品类交易额显著增长，97个国家交易额增速超过100%；交易额贡献TOP5国家分别是美国、英国、加拿大、法国、澳大利亚。 7、上海证券交易所近日召开商业航天产业企业座谈会，与10家商业火箭、商业卫星领域的领军企业深入交流，充分听取意见建议，共同探讨资本市场服务商业航天高质量发展。 8、华为将于4月22日召开2025华为智能电动&智能充电网络战略与新品发布会。据了解，发布会上，华为将发布兆瓦级超充产品。根据华为此前的预告，该兆瓦级充电产品最大充电电流2400安培，最大功率1.5兆瓦，每分钟能补给20度电，15分钟可充满一辆电动重卡（约300度电池容量）。 9、国际癌症研究机构明确指出，肥胖至少与13种癌症风险相关。有专家认为，肥胖将可能取代吸烟，成为癌症最大的可干预的危险因素。 10、根据Statista发布的最新数据，特斯拉在欧洲的销量一季度全线暴跌。其中，德国、丹麦、瑞典跌幅超过50%，荷兰也接近腰斩。 公司新闻 1、首届人形机器人半程马拉松4月19日在北京开跑。多个网传视频显示，宇树科技G1人形机器人在跑步过程中摔倒，此后站起继续比赛。宇树科技对此发布声明称：宇树最近完全没有参与任何比赛，主要忙着准备人形机器人的格斗直播。 2、据悉，天工2.0机器人即将发售，将实现小批量量产和应用。19日，天工队、北京人形机器人创新中心CTO唐剑在接受中新经纬采访时表示，未来随着人形机器人的大规模落地，其价格将与一台入门级的小轿车差不多。 3、寒武纪公告，一季度净利润3.55亿元，同比扭亏。 4、正丹股份公告，一季度净利润3.89亿元，同比增长558.59%。 5、中际旭创公告，一季度净利润15.83亿元，同比增长56.83%。 6、仕佳光子公告，一季度净利润9319万元，同比增长1004%。 7、双一科技公告，一季度净利润3027.50万元，同比增长902.12%。 8、光环新网公告，拟35.37亿元投建天津宝坻云计算基地三期项目。 9、士兰微公告，2024年净利润2.2亿，同比扭亏为盈。 10、机器人公告，2024年净亏损1.94亿元，同比盈转亏。 11、盛和资源公告，MP公司暂停向中国出口稀土精矿不会对公司生产经营产生重大影响。 12、美尔雅公告，公司及实控人兼董事长郑继平因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案。 13、中航机载公告，拟3亿元-5亿元回购股份。 14、山东华鹏公告，公司股票可能被实施其他风险警示。 15、万方发展公告，公司股票交易可能被实施退市风险警示。 16、长药控股公告，4月22日起将被实施退市风险警示和其他风险警示。 17、*ST仁东公告，公司股票交易可能被叠加实施退市风险警示。 18、宏达新材公告，公司股票可能被实施其他风险警示。 19、威士顿公告，实控人茆宇忠因离婚分割2000万股，控制权未变。 环球市场 1、美国总统特朗普当地时间17日表示，对中美达成协议有信心，称1个月内会与中国达成协议。据悉白宫已就供应链问题进行了一段时间的研究，并已讨论成立工作组来应对。工作组成员包括副总统万斯、财政部长贝森特、商务部长卢特尼克、国家经济委员会主任哈塞特、经济顾问委员会主席米兰和美国贸易代表格里尔。 2、据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）报道，CNBC最新全美经济调查显示，由于美国总统特朗普对关税、通胀和政府支出的处理方式引发广泛不满，其在经济问题上的支持率创下总统生涯新低。 3、知情人士透露，美国准备承认俄罗斯对克里米亚的控制，以此作为俄乌更广泛和平协议的一部分。报道称，这一潜在让步是美国总统特朗普急于达成俄乌停火协议的最新信号。 投资机会参考 1、字节Seed智能体模型UI-TARS-1.5开源，机构称算力基础设施将持续受益 据豆包大模型团队微信号信息，4月17日，字节跳动豆包大模型团队（Seed）发布并开源UI-TARS-1.5。据介绍，这是一款基于视觉-语言模型构建的开源多模态智能体，能够在虚拟世界中高效执行各类任务。目前，UI-TARS-1.5已在7个典型的GUI图形用户界面评测基准中取得SOTA表现，并首次展现了其在游戏中的长时推理能力和在开放空间中的交互能力。 发布o3&o4-mini，豆包发布1.5·深度思考多模态模型，微信上线元宝，AI推理大时代来临，AI应用起，AIDC产业链起！国金证券指出，当前背景下，DeepSeek催化全球大模型加速迭代，AI应用场景如端侧、智能驾驶、机器人等有望获得更高的增长斜率，与此同时，算力基础设施将持续受益，尤其国产算力产业链。 2、商务部表示一季度消费市场创新动能持续释放，首发经济活力十足 据媒体报道，商务部通报今年一季度我国消费市场情况，一季度，社会消费品零售总额12.5万亿元，同比增长4.6%，增速比上年全年加快1.1个百分点。创新动能持续释放。数字消费较快发展，网上零售额同比增长了7.9%，其中实物商品网上零售额增长5.7%。绿色消费备受青睐，首发经济活力十足。 申万宏源表示，促消费政策频出，首发经济引领线下零售机遇。从家电以旧换新政策，服务消费促进政策、到如今系列首发经济及批发零售政策，国家扩大消费举措势能向上，各政策配套实施形成良好协同效应，有望进一步激发消费市场活力，提高居民消费意愿。同时，为进一步提振消费活力和推动产业链协同发展，首发经济作为政策驱动的重要战略举措受到高度重视。 3、服务业试点工作方案引动市场积极预期，五一假期机票订票量价齐升 据国新办网站消息，国务院新闻办公室将于4月21日举行新闻发布会，请商务部副部长兼国际贸易谈判副代表凌激和工业和信息化部、国家卫生健康委、中国人民银行有关负责人介绍《加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》有关情况。此外，航旅纵横最新大数据显示，截至4月17日，五一假期国内航线机票预订量超333万张，同比去年增长约36%，出入境航线机票预订量超89万张，同比去年增长约25%。航班管家数据显示，五一假期国内机票（经济舱含税）均价约885.7元，同比2019年提升8.6%，同比2024年增长4.4%。 本次试点范围扩大后，服务业扩大开放综合试点城市总数将增至20个，旅游出行链相关行业β迎来优化。方正证券社服团队认为，出行链消费具备强韧性、高弹性，为促进内需消费的重要抓手，叠加五一假期临近，预计将成为政策出台的重要窗口期。 4、行业盛会召开，机构称该技术有望成为继人工智能后下一个竞赛点 2025年度聚变堆真空设备及器件产业发展会议于4月18日在安徽合肥举行。这是中国首个以聚变真空系统全产业链为核心的会议。 近日，近期可控核聚变项目进展迅速，国内星火一号混合堆项目通过环评，一级项目加速融资；中核集团官宣核工业西南物理研究院新一代人造太阳“中国环流三号”实现“双亿度”；国际上ITER组织与韩国国内机构签署氚工厂采购协议。华源证券表示，核聚变是下一代能源革命必争之地，商业化临近将倒逼中美竞赛开启，产业链资本开支有望提速。实现可控聚变约束有三种途径，引力（重力）约束、惯性约束和磁约束。当下，随着中美博弈的升温，核聚变有望成为继人工智能以后的下一个竞赛点。

中共中央政治局2月28日召开会议，讨论国务院拟提请第十四届全国人民代表大会第三次会议审议的《政府工作报告》稿。中共中央总书记习近平主持会议。 会议指出，过去一年，以习近平同志为核心的党中央统揽全局、沉着应变，团结带领全党全国各族人民顺利完成经济社会发展主要目标任务。我国经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定，中国式现代化迈出新的坚实步伐。 会议强调，今年是“十四五”规划收官之年，做好政府工作，要在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，按照中央经济工作会议部署，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。 会议还研究了其他事项。

广州住房公积金管理中心、广州市住房和城乡建设局1日发布通知称，在广州市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款。具体来看，购房人及其配偶在广州市行政区域内购买新建商品住房，完成商品房买卖合同网签后，可按合同约定申请将住房公积金账户余额划转至购买房屋所属项目的商品房预售资金监管账户，用于支付购房首付款。购买同一套住房，申请人各可提取一次购房首付款。申请人提取总金额合计不超过商品房买卖合同约定的首付款金额，且不超过本人住房公积金账户余额。 原文如下： 关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知 各缴存人、各房地产开发企业： 为落实广州市人民政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（穗府办函〔2024〕38号）要求，支持刚性和改善性住房需求，减轻缴存人购房资金压力，经广州市住房公积金管理委员会决策通过，现将有关事项通知如下： 在我市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款。 本通知自印发之日起实施。原有规定与本通知不一致的，按本通知执行。 附件：提取住房公积金支付购房首付款实施细则 广州住房公积金管理中心 广州市住房和城乡建设局 2024年8月1日 附件 提取住房公积金支付购房首付款实施细则 一、申请条件 购房人及其配偶（以下统称“申请人”）在本市行政区域内购买新建商品住房，完成商品房买卖合同网签后，可按合同约定申请将住房公积金账户余额划转至购买房屋所属项目的商品房预售资金监管账户，用于支付购房首付款。 二、提取频次 购买同一套住房，申请人各可提取一次购房首付款。 三、提取额度 申请人提取总金额合计不超过商品房买卖合同约定的首付款金额，且不超过本人住房公积金账户余额。 四、办理流程 （一）商品房买卖合同网签前，所有申请人需携带以下材料共同到广州住房公积金管理中心下设网点申请出具提取首付款申请确认书，并交房地产开发企业： 1.商品房认购书（原件）； 2.本人身份证（购房人配偶申请提取的，还需提供结婚证原件）； 3.《房地产开发企业确认、承诺书》（原件）； 4.《提取住房公积金支付购房首付款授权、承诺书》（原件）。 （二）申请人与房地产开发企业办理商品房买卖合同网签。商品房买卖合同中需约定网签后划转住房公积金账户余额至商品房预售资金监管账户用于支付购房首付款相关内容。 （三）申请人携带以下材料到广州住房公积金管理中心下设网点申请划转购房首付款： 1.已网签的《商品房买卖合同》（原件）； 2.本人身份证（原件）。 （四）广州住房公积金管理中心在3个工作日内完成审批，将提取金额转账至购买房屋所属项目的预售资金监管账户。 五、办理网点 广州住房公积金管理中心广铁分中心及各办事处、管理部。 六、其他事项 （一）提取首付款不影响以该套住房申请住房公积金贷款时的可贷额度计算。 （二）提取首付款购房后可以该套住房继续申请提取，可提取额度扣减已提取首付款金额。 （三）首付款划转至商品房预售资金监管账户前，申请人不能办理住房公积金账户转移及其他提取业务。 （四）商品房买卖合同被撤销、解除或者确认无效的，购房人应会同房地产开发企业在合同被撤销、解除或者确认无效之日起10个工作日内将提取金额原路退回。 本实施细则自印发之日起施行，如遇国家、省市相关政策调整将另行通知。广州住房公积金管理中心可根据具体实施情况优化调整。

北京发布《关于优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，自本通知印发次日起，对于使用贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于20%。支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。 业内人士表示，上海、广州、深圳、北京四个一线城市政策在房贷利率下限和最低首付比例方面均进行了调整，为下半年购房环境宽松创造了非常好的环境，也有助于进一步增加购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极的作用。中国银河证券分析师胡孝宇指出，在政策效果逐渐展现的基础上，行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的β机会。 据财联社主题库显示，相关上市公司中： 城建发展 是 以北京为核心涵盖多种业态的优质地产商，2023年公司实现销售面积73.5万平，连续3年位列克而瑞北京房企排名第二。 大龙地产 是北京市顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕北京市场，拥有较多的区域资源。

监管层5月17日出台楼市重磅新政至今已满月，政策对于各地楼市刺激作用已有所显现，而后续是否还有政策继续加码备受关注。 业内人士认为，从政策效果来看，“5·17”新政提升了市场活跃度，但整体效果略低于预期。成交数据显示，新政后一个月，一线城市的上海、广州楼市成交量提升明显，但深圳成交升温尚不明显；而二线城市的杭州、成都、武汉等城市，新政后市场成交量也有所放大，但仍不如去年同期。 “房地产市场在经历十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整、前期刺激政策的消化期叠加，使得部分宽松政策对于市场的作用低于预期。”中原地产首席分析师张大伟称。 其进一步表示，当下市场出现了跌幅放缓的迹象，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期。同时，6月房企将进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望回升。 值得关注的是，6月7日，国常会专题讨论房地产形势，继续研究储备房地产去库存、稳市场政策措施。分析师认为，2024年即将过半，房地产市场出现明显好转，政策或将继续加码。 “我们认为，6月恰逢房企年中冲刺节点，其营销力度势必有所加强，6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。不过，基于去年基数较高，同比还可能延续降势。”克而瑞分析师指出。 上海楼市热度回升明显 5月17日，央行等部门宣布从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。随后，各地先后落地“517”新政策，并结合各城市情况，出台相关楼市扶持措施。 这其中，上海、广州等城市的政策效果，较为明显。 5月27日，上海发布“沪九条”优化调整房地产市场政策，出台包括降首付、优化限购、降利率等措施。 中指研究院数据显示，“沪九条”对上海新房市场的提振效果比较明显，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交27.7万平方米，相比新政前两周增长10%。 而在5月27日至6月16日，上海共17个新房项目开盘，其中位于长风板块的豪宅项目嘉佰道开盘即罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外刚改优质项目开盘去化率也较上一批次有所提升。从续销新房表现来看，刚改项目在新政后到访热度明显提升，优于远郊刚需项目。 在二手房市场，实施“沪九条”后，上海多家中介平台二手房带看量及签约量都有所上涨，2024年6月1日-16日上海二手房网签达13381套，环比上月同期增长82%，较5月日均604套的日均水平出现大幅提升。 “因新政放开单身对外环内二手房的限购，且外环内老破小今年以来跌幅较大，市场认为价格继续下跌空间较小，部分客户在政策出台后基于房价可能上涨的预期，选择尽快出手。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰称。 其进一步表示，根据以往经验，新政出台后短时间内市场情绪或高涨，最先表现在二手房市场，带看及签约量增量明显。随着一二手置换链条畅通，新房市场将随之回暖，短期内房地产市场交易活跃度或进一步提升。 广州新房成交量上升12% 广州的市场反应，也不错。 5月17日监管层“四箭齐发”之后，广州于5月28日发布楼市新政，出台优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化差别化住房信贷政策、降低公积金贷款缴存年限要求，以及支持公积金支付首付款、优化限售政策、支持“以旧换新”等措施。 实施新政后，广州首付比例已降至历史最低水平，当前广州无论是限购政策，还是信贷政策等均是一线城市中最为宽松的城市。 在新政利好带动下，广州购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，尤其在广州5.28新政发力之后，广州楼市热度上升了一个层次。 中指监测数据显示，5月17日-6月16日，广州新房网签套数达5849套，相比新政前一个月5213套的网签上升了12.2%。从周度数据来看，广州6月10日-6月16日新房网签1565套，创4月以来周度成交新高。 分析人士认为，随着新政利好持续发酵，广州市场购房需求有望进一步释放。 深圳市场恢复低于预期 与上海、广州不同的是，深圳在新政后的市场有所回暖，但目前效果并不明显。 据中指研究院数据，2024年5月18日-6月17日，深圳新建商品住宅成交2286套，成交面积23.21万平方米，比新政前一个月上涨3.96%；二手住宅共成交4136套，成交面积40.32万平方米，比新政前一个月上涨2.86%。 “整体来看，深圳楼市复苏低于预期，市场的行情冷热不均。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，核心区域的优质盘成交比较活跃，近期消化了很多房源，包括新房及二手房市场；而冷门板块的楼盘，目前去化还是比较困难。 其进一步表示，目前，深圳楼市新房供应量充足，房价一直在低位运行，另外深圳楼市的保障房数量越来越多，分流了不少刚需购房者，加上深圳居民的收入涨幅未达到预期，大部分市民入市愿意较为谨慎。 分析人士认为，深圳政策落地时已经是月底，对市场的影响还未充分发挥，加之二手房过户流程较长，成交数据滞后，预计政策效力在6月逐步兑现。 “深圳楼市虽有利好，但市场基础并不牢固，在四个一线城市中，深圳楼市的放松程度也低于广州。当前深圳房地产市场正处于企稳复苏的阶段，交易复苏仍有待巩固。”孙红梅称。 下半年政策是否会继续加码？ 除上述几个一线城市市场活跃度得到不同程度提振，部分二线城市如杭州、成都、武汉市场成交也有所回升。 5月9日，杭州出台“杭七条”，宣布全面取消限购。中指院数据显示，以5月9日至6月9日的时间节点计算，杭州共成交5439套新房，高于4月、5月成交水平；二手房成交也表现亮眼，5月杭州二手房成交维持8000套左右较高水平。 在成都，在“517新政”和成都“428新政”的共振作用下，成都5月二手房市场成交规模高于新房市场，但新房市场的降幅有所收窄。 而就武汉市场的变化，中指研究院华中市场分析师李国政表示，新政刺激下武汉市场活跃度明显提升，新房、二手房咨询量增多，成交规模增长，但并没有实现显著提升的状态；整体来看，当前武汉二手房表现仍优于新房市场。 “新政之下的效果，不会像原来预期的那么明显，但肯定有助于提升楼市景气度。一部分地方对于政策反应会敏感些，像前景被人们看好的中心城市，市场反应就较快；而一些有存量要消化、以买方市场为主的地方，市场反应的动作肯定较慢。”财政部财政科学研究所原所长贾康表示。 “一线城市整体热度好于二三线是大概率事件，上海、广州、深圳因新政利好加持，短期内成交有望止跌。对于市场韧性较强的成都、西安而言，即便局部热盘降温，整体市场仍有望在高位运行。而对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导，6月或将延续低位波动态势。”一位房地产行业分析师指出。 前述克而瑞分析师认为，目前新政效应正在持续释放，6月市场有望进入政策效果兑现期，但值得注意的是，市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。 对此，有分析人士认为，如果房地产仍未明显好转，政策方面有望继续加码。 “2024年楼市的需求，购房者的信心还需要一定时间恢复，目前市场还在逐渐见底过程中，市场也期待政策的力度更大一点。”张大伟称。

继上海之后，一线城市广州也出台了重磅楼市扶持政策。 5月28日，广州发布通知，进一步优化广州房地产政策措施，内容涵盖降首付、降低社保缴纳年限、松动首套房认定标准以及退出限售等。 “此次广州楼市新政通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，从限购、信贷、土地供给等方面进行了调整。”中指院华南分院研究主管陈雪强表示。 多位分析师认为，广州本次楼市政策的亮点之一，在于大幅降低了限购门槛。 按广州最新政策，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非广州市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。 易居研究院研究总监严跃进指出，相较过去的要求，优化后的限制门槛明显降低，这一点与上海的调整相似，即进一步降低社保缴纳年限。 “按广州最新政策，非户籍居居家放在限购区买房，社保缴纳年限从2年降至6个月，这样的限购门槛，在一线城市中可以说是最低的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。 松绑限购的同时，此次广州还优化了房贷政策。 通知显示，在广州非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。 在李宇嘉看来，广州本次提出分区域认定套数的政策，即对于房贷中套数的认定主要看行政区域内拥有住房的套数，这一举措在一线及二线核心城市中，具有一定创新性。 值得关注的是，广州市还出台了调整优化差别化住房信贷政策，大力度降低首付比例以及房贷利率。 具体来看，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。 在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。而在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 “通过降低商贷利率、降低首付比例，广州通过持续降低居民购房成本及门槛，将一定程度带动购房需求的释放。”陈雪强表示。 58安居客研究院院长张波指出，从首付政策调整来看，广州首付降低比例的调整，是一线城市中力度最大的。 “虽然北京和深圳还未出台相关具体政策，但由于广州的政策已经执行了5月17日中央金融部门给出的最低限度，因此在执行层面，广州的力度应该是最大的。预计此举对广州房地产市场的推动作用，也会较为明显。”张波称。 其进一步表示，广州给到非限购区首付比和贷款利率的标准，更接近于二线城市，将有利于广州市场更快复苏。 此外，广州在“以旧换新”及去库存方面，也提出了新的措施。 通知显示，广州将支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。 在严跃进看来，广州在房屋shou储方面，明确鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房，这一点与上海有一定的区别。“大致来看，上海是鼓励企业收购，而广州则明确制定规模化租赁机构。这反映出广州围绕发展住房租赁市场方面，采取了更加系统的措施。” 从广州出台政策的背景来看，陈雪强介绍，2024年1-4月，广州商品住宅（不含保障房）成交面积为178.9万平方米，同比仍有一定降幅，4月以来广州房市场热度也出现了下降。 “本次广州出台的楼市新政，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心，也将促进广州房地产活跃度的提升。”陈雪强续称。 张波认为，预计广州后续会根据市场变化，适时进一步推出更多维度的组合性政策。

随着5月17日监管层发布一列楼市重磅政策，楼市信贷最宽松时代来临，政策在各地的效应开始逐步显现。 据中原地产数据，央行“四箭齐发”助力楼市后首个周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，周末两天总成交超2000套，基本达到了2024年小阳春的热度。此外，部分新房项目成交也出现了升温的迹象。 上海方面，记者获悉，发布楼市新政后首个周末，上海二手房中介门店的新增客户及带看量出现大幅增长，多个新房项目售楼的意向买家到访量明显增加。而广州不少售楼处意向买家的来访量，也出现增长。 再看深圳，深圳中原地产统计，上周末两天（5月18-19日），深圳新房成交环比上周末上涨90%，二手成交环比上涨60%。 另据深圳本土最大中介机构乐有家统计，周末两天其深圳门店二手看房量较今年以来周末平均水平上涨127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期；门店二手成交量较今年以来周末平均水平上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。 “此次政策是监管层面发布的组合拳，表明了监管层支持楼市的决心，其力度之大超过2008年，对市场信心的提振也是此前地方出台的政策无法相比的。因此，可以看到政策出台后，买家入市意愿明显增强，市场成交大幅度提高。”深圳中原研究中心分析师向记者表示。 而在杭州，杭州贝壳研究院监测信息显示，新政后首日二手房咨询量较4月份日均增长54%。新房市场，58安居客数据显示，新政后首日线上新房找房热度较上一日上涨149%。 5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条政策，宣布降低商业性个人住房贷款首付比、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率。此外，当天全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出部署。 多位分析师表示，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，将大幅度降低购房门槛及购房成本，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。 随后，多地住房公积金中心积极响应央行政策，纷纷下调了公积金贷款利率，存量公积金贷款也将在下一个定价日转变。 有分析师表示，近年来多次出台的楼市松绑政策带来的热度，持续性相对较弱。那么，本轮政策放松对市场的影响，会持续多久？ 中原地产首席分析师张大伟认为，本次监管层出来的重磅政策内容很多，但目前看，全国只有公积金政策降息已经落地；对于市场来说，其他几项政策各地会如何执行还要等细则，因此预计政策的影响将在本周以后，逐渐在市场中得以显现。 “以往政策的调整来看，例如优化认房不认贷、调整首付比例、降利率等政策，部分利好政策带来市场热度效应可能持续半个月左右，而此次政策效可持续的时间预计会更长。”上述深圳中原研究中心分析师向记者表示，但同时也要看具体政策力度，目前仅公积金利率下降已经实施，其他如商贷利率、首付比例、存量房收购等尚未落地，而市场热度的持续需要这些政策逐步落地。 “目前网签数据还没有反应出政策的变化。政策中提及了将调整首付及利率，北京等城市如何执行，各地需要进一步明确。部分不着急网签的购房者，还在等政策落地，可能因此会适当延缓网签，以享受到政策的利好。”张大伟告诉记者。 多位受访分析师认为，整体来看，目前政策带来的市场影响正在发酵中，待多地落实首付比例以及房贷利率下调政策后，市场热度还将进一步提升。 “一系列房地产政策表明，高层政策转向的态度明确，持续放松将是大趋势，基本面压力越大的城市，放松力度亦会加大。”中泰证券证券分析师认为。 华西证券分析师表示，当下房地产政策自上而下均处在持续宽松阶段，随着重磅利好政策的放出，房地产市场有望迎来复苏。

十四年前，北京率先开启楼市限购，而后快速蔓延至全国，开启了贯穿中国80后、90后买房路的限购时代。 十四年后， 5月9日，杭州发文全面取消住房限购。随后不久，西安也跟进了。 至此，全国只剩四座一线城市和海南、天津、珠海还有限购，而他们也有望跟进取消。 这意味着，在不久的将来，中国房地产的历史可能翻开新的一页，重回全面不限购的时代。 作为过去十年里中国市场热度最高的城市，杭州取消限购具有不一样的信号意义。 从土拍、新房与二手房单盘交易等维度来看，杭州在过去十年里房地产市场交易都非常热络。 中原地产研究院数据显示，从2016年至今，杭州市无论是土地交易宗数、土地出让金等数据，都稳居全国第一，超过上海、北京和广州等一线城市。 中原地产首席分析师张大伟预测，北京、上海年内有望继续松绑。“到2024年年底，除了京沪还有一点点限购，全国其他城市肯定全部完全不限购了。” 近期，北京、深圳已经在区域层面，不同程度地放松了住房限购政策。 易居研究院研究总监严跃进也指出，杭州全面取消限购是房地产供求关系发生重大变化后，地方政策放松的标杆性事件，预计5月将迎来一波全国罕见的政策大放松潮，涉及到购房、首套房认定标准、二手房出售、落户等多个方面。 限购政策的根本性转变，在于楼市的供需发生剧烈变化。 张大伟指出，限购是过去楼市火爆时代出台的限制政策，现在市场供需结构已经根本性扭转了，全面限购松绑是必然。 资本市场给出了积极反响。杭州新政发布后，5月9日午后，A股和港股市场中，地产股多数走强。雅居乐、时代中国涨超10%，富力、旭辉等涨超7%，滨江、万科企业、招商蛇口、龙湖、金茂等均有3.24%-4.44%不等的涨幅。 楼市的咨询量和市场情绪也显著提振。 多位杭州房产中介表示，新政出台后，接了很多客户和业主咨询了解的电话，还有不少是来自深圳、温州等地的外地购房者。自己也在加快回访客户，冲业绩。另有房产中介表示，新政利好的是主城区楼盘，外围区本来就已经不限购了，只希望市场信心起来后能带动整体。 有深耕杭州的房企人士透露，杭州市场分化严重，所以，近期拿地特别关注市中心的地，流速要快一点的那种。 地产江湖浮沉，恍若一梦。 限购政策最初诞生于2010年，作为楼市高速发展时期的特定产物，是遏制房价过快上涨，打击炒房投机的重要政策工具。 此后，随着楼市热度走高，它也见证了那段烈火烹油、野蛮生长的岁月，甚至不乏魔幻、疯狂与怪诞的景象。 2018年，深圳招商双玺开盘时，六百多名手握5000万的富豪只能蹲在角落里等待摇号，被戏称为“5000万蹲”；2020年开始，杭州、深圳、南京、苏州、成都等城市多次出现“万人摇”项目，甚至杭州曾两年创下近30次“万人摇”的记录，中签率低至0.66%。 这期间，为了规避限制，假结婚、假离婚、代持买房等乱象出现，楼市的调控也随之趋紧，最严格时，推出了“限购、限贷、限价、限商、限售”的五限政策，来稳定楼市。 那个疯狂魔幻的时期，随着市场三年深度调整，楼市挥别高增长时代而远去。 近几年，市场供需结构发生了巨大变化，楼市回到不需要行政手段调节，日渐健康理性的时期，限购政策也正在被收回工具箱。 一叶落而知秋。像限购这样的强调控政策，在过去14年里从不断强化到如今近乎全面取消，体现出行业周期的更迭。 一段记载房地产十数年烈火烹油的历史就此尘封。房地产市场正翻开新的发展篇章。 在张大伟看来，持续2年的房地产调整已经逐渐接近底部。严跃进也指出，此次政策后，全国楼市将迎来一波较好的去库存行情，同时市场情绪大幅提振，有助于扭转弱复苏态势。 瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam也预期，在房价稳定后，受房地产价格下跌影响而被压抑的需求将回归。中国房地产行业正准备缓慢复苏。 而这段楼市复苏之路注定是分化的。 今年五一假期，据中指研究院数据，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访明显量增加，其中，北京、济南的日均成交面积较去年同期出现增长。多数三四线城市楼市则表现一般，市场成交量同比下降。 但无论如何，房地产在经历了周期深度调整后，启明星隐现，此后的路，前方的曙光会愈发明亮。