美国银行（Bank of America）的经济学家正在打消人们对2008年楼市崩盘的担忧。不过，他们说，当前市场的确“似曾相识”，让他们想起40年前——上世纪80年代。

美银指出，与2008年不同的是，没有证据表明存在建筑商过度开发，购房者和业主过度杠杆化等泡沫。今天的房地产市场在很大程度上正在应对紧缩货币政策的后果——与上世纪80年代类似。不过该行强调，房地产市场的前路仍然崎岖不平。

美银证券（Bank of America Securities）的美国经济学家Jeseo Park和Michael Gapen在一份报告中写道：“回顾以往的房地产衰退，我们认为与2008年的房地产崩盘相比，上世纪80年代更象当今的市场。不过，由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”

现在不是2008年

他们写道，在2008年之前的几年里，建筑商们掀起了一场建设热潮，导致了“过度开发”。虽然住宅建设在去年有所增加，但远远落后于开发商从2000年到2006年记录的速度。

在2008年之前的几年里，住房贷款也更容易获得，因为标准更宽松。放款人不检查收入，把钱贷给有风险的借款人，允许没有首付的购买。他们还兜售不负责任的可调利率抵押贷款。

购房者现在面临更高的标准，即使在疫情期间购房热潮期间也是如此。两位经济学家指出，这是一个重大区别。

他们写道：“2009年第二季度，家庭抵押贷款债务占可支配收入的65%，而金融危机开始时的峰值为100%。抵押贷款债务与房地产资产的比率（即贷款价值比）在23年第二季度为27%，明显低于2010年。”

更似80年代的“动荡”

美银经济学家认为，房地产市场在几个关键方面与上世纪80年代初相似。当时，通货膨胀率也很高。

1980年，美国消费者价格指数（CPI）的涨幅达到14%左右的峰值，随后时任美联储主席沃尔克（Paul Volcker）的鹰派政策在一年内将抵押贷款利率推高至18%，抑制了通胀，但引发了经济衰退。这在婴儿潮一代进入购房黄金时期之际打击了房地产市场。

不过，这并未导致房价崩盘，全美房价实际上保持稳定。1979年8月沃尔克就任美联储主席之初，美国房屋销售价格中值为64700美元。即使在抵押贷款利率几乎翻了一番之后，到1981年第二季度，这个数字还是上升到了69400美元。

在过去的18个月里，美联储现任主席鲍威尔一直在遵循与沃尔克非常相似的策略，即大幅提高利率以抑制通胀。作为美国最常见的抵押贷款类型，30年期固定抵押贷款的平均利率已从2022年3月的3.8%飙升至今天的7.5%以上。

这反过来又减缓了抵押贷款购买申请，导致房屋销售暴跌，就像上世纪80年代那样，但与那个时代的动态相呼应的是，房价尚未崩盘。

不过，这种影响已经影响到了另一大批进入购房年龄的人：千禧一代。

他们写道，“虽然这一黄金年龄群体的活动在一定程度上可以支撑房屋销售，但持续高企的抵押贷款利率应该会使短期内买房的决定更具挑战性。事实上，在上世纪80年代，有利的人口结构不足以支撑市场，这次也可能不足以刺激市场。”

美国楼市前景

展望未来，美国银行预计，在一段时间内，有限的住房库存、高企的房价和劳动力短缺将成为不利因素。由于房价增长仍然超过收入增长，负担能力仍然是一个问题。根据美国银行的报告，2022年，新建单户住宅的销售价格中位数是家庭收入中位数的五倍多。

“我们对未来可能出现的动荡保持谨慎。只有降低利率才能提高人们的负担能力，创造一个稳定健康的住房市场。”报告称。

美银预计，美联储将在11月加息25个基点，并于明年6月开始降息。到2024年底，该行预计利率将下降0.75个百分点，然后在2025年再下降整整一个百分点。

“在那之前，请坚持住。这可能是一段颠簸的旅程。”分析师们写道。