为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。港股内房板块获关注，相关概念股：绿景中国地产(00095)、宝龙地产(01238)、越秀地产(00123)、碧桂园(02007)。
证监会此次试点的具体工作包括，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主；有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%；不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元；鼓励境外投资者以qflp（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。
证监会市场部相关负责人表示，“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。”金融系统在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了很多努力，此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。
渣打银行亚洲区行政总裁洪丕正表示，随着监管机构推出多项措施，内房融资渠道已改善，而集团对内房的拨备已覆盖该板块的不良资产逾八成，连同抵押品计算，风险可控，并预期内房债最坏情况已过去。此外，高盛将中国高收益地产美元债2023年违约率预测从28％下调至19％。
此前，国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓；一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。
上海房地产科学研究院院长严荣表示，当前房地产市场运行状况有所改善，具体表现为市场信心总体在增强，房地产开发投资额和商品房销售面积的降幅逐步收窄，部分城市住房租赁市场和二手房市场成交量有所增加。
专家表示，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”支持政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。供给端，“三箭齐发”支持房企融资后，一些企业资金链吃紧状况正慢慢改善；需求端，各地积极支持刚需和改善性住房需求，通过优化限购、限贷等限制性措施，出台购房补贴、降首付、降购房贷款利率等举措，对促进住房合理消费起到积极作用。
国海证券首席经济学家夏磊指出，今年房地产销售面积有望增长，政策暖风会一直吹。在2022年低基数效应下，叠加政策放松，2023年销售会有所回升，预计2023年房地产销售13.8亿平，同比增长1.5%；房地产投资方面，由于“保交楼”政策叠加房企现金流改善，为投资企稳提供一定支撑，预计2023年房地产开发投资完成额为14.1万亿元，同比增长6%。
平安证券表示，楼市方面，春节假期重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。但考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。预计随着政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，改行重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。
相关概念股：
绿景中国地产(00095)：深圳白石洲城市更新项目是深圳市规模最大、最具代表性的城中村旧村改造项目，项目计容面积约358万平方米，计划分4期开发，在未来8至10年完成整体项目的开发。按照绿景中国地产的预计，项目在今年年中可以开盘销售，保守预计可贡献的货值约1500亿元。此前，绿景中国地产的管理层曾强调，白石洲项目2023年将实现大规模推盘，该项目之前还获得了万科23亿元的入股投资。
宝龙地产(01238)：1月单月，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为20.4亿元，合约销售总面积约为13.4万平方米。2022年全年，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为409.5亿元，实现合约销售总面积272.42万平方米。
越秀地产(00123)：截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地准备约为2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%。2023年1月，越秀地产实现销售金额88.8亿元，同比增长76.3%，为TOP20房企中最高增速，同期TOP100、TOP20房企则分别下降32%、21%。
碧桂园(02007)：2022年，碧桂园集团累计交付近70万套。全年工程巡检2754次、项目总周巡盘64306次，房屋质量满意度逆势提升15.38%。截止至2023年2月14日晚，除北方部分项目仍处于冬歇期，碧桂园集团全国58个区域已复工项目标段数达996个。
