由于利率上升和房地产市场不景气，贷款需求减少，韩国家庭贷款总额有记录以来首次下降。 2月21日周二，韩国央行表示，2022年第四季度韩国家庭信贷总额环比下降0.2% ，至1867.0万亿韩元（约1.44万亿美元）为近十年来首次环比下滑，同比增长 0.2%，创有记录以来最低增速。 媒体称，在世界36个主要国家和地区中，韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例仍位居第一，而过去一年韩国央行连续第7次加息，将基准利率上调至3.5%，处于历史高位的利率正逐步侵蚀韩国人借贷的念头。 媒体报道称，大多数经济学家预计，韩国央行本周四的议息会议或将基准利率维持在3.5%，停止加息可以帮助韩国央行评估紧缩政策的影响。但韩国央行目前仍然坚称必要时将进一步加息。 韩国央行行长李昌镛曾表示，加息将有助于控制家庭债务，而高杠杆家庭也是韩国社会快速老龄化的长期风险之一。 逐渐失速的韩国房地产 媒体分析称，在日益高企的借贷利率面前，韩国人逐步打消了借贷的念头，使得2022年韩国楼市出现萎缩迹象。2022年上半年公寓成交量较去年同期下降50.6%。究其原因， 在韩国央行的加息下，出口低迷、大城市人口 “ 逆流 ” 和高通胀下购买力的下滑共同作用导致需求锐减。 对此野村证券此前曾悲观预测，韩国全国房价将从峰值到谷底骤降约10%，衡量整体住房市场状况的价格基准——首尔公寓价格将暴跌18%。 国际货币基金组织（IMF）在去年发布的房地产展望中指出，在经历大流行热潮后，亚洲房价正在“趋于平缓”。有媒体预计，亚洲房价将大幅下跌5%-20%。 报告写道，由于亚洲房价在疫情期间出现飙升，导致当地居民对购房能力感到担忧。2021年经通胀调整后的房价涨幅分别为韩国（20%）、日本（10%）、新加坡（10%）和泰国（5%）。 与房价涨幅相对应的便是家庭贷款总额，数据显示，2021年第三季度和第四季度，韩国家庭贷款分别增长了10%和7.6%。 有媒体分析称，如今随着各国央行悉数上调利率水平，“ 许多市场出现重大调整 ”的风险很大，可能会造成“部分经济体房价下跌5%-20%”。 而这轮暴击将比2009-2014年金融危机之后韩国房地产市场降温更为猛烈，并引发连锁反应。 房价骤降将严重打击私人消费，而在全球半导体行业疲软和出口不振的同时，这将推动韩国经济陷入更深的衰退。

为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。港股内房板块获关注，相关概念股：绿景中国地产(00095)、宝龙地产(01238)、越秀地产(00123)、碧桂园(02007)。 证监会此次试点的具体工作包括，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主；有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%；不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元；鼓励境外投资者以qflp（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。 证监会市场部相关负责人表示，“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。”金融系统在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了很多努力，此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。 渣打银行亚洲区行政总裁洪丕正表示，随着监管机构推出多项措施，内房融资渠道已改善，而集团对内房的拨备已覆盖该板块的不良资产逾八成，连同抵押品计算，风险可控，并预期内房债最坏情况已过去。此外，高盛将中国高收益地产美元债2023年违约率预测从28％下调至19％。 此前，国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓；一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。 上海房地产科学研究院院长严荣表示，当前房地产市场运行状况有所改善，具体表现为市场信心总体在增强，房地产开发投资额和商品房销售面积的降幅逐步收窄，部分城市住房租赁市场和二手房市场成交量有所增加。 专家表示，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”支持政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。供给端，“三箭齐发”支持房企融资后，一些企业资金链吃紧状况正慢慢改善；需求端，各地积极支持刚需和改善性住房需求，通过优化限购、限贷等限制性措施，出台购房补贴、降首付、降购房贷款利率等举措，对促进住房合理消费起到积极作用。 国海证券首席经济学家夏磊指出，今年房地产销售面积有望增长，政策暖风会一直吹。在2022年低基数效应下，叠加政策放松，2023年销售会有所回升，预计2023年房地产销售13.8亿平，同比增长1.5%；房地产投资方面，由于“保交楼”政策叠加房企现金流改善，为投资企稳提供一定支撑，预计2023年房地产开发投资完成额为14.1万亿元，同比增长6%。 平安证券表示，楼市方面，春节假期重点16城新房日均成交176套，较上年假期增长49%。但考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。预计随着政策持续发力，楼市有望逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，改行重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。 相关概念股： 绿景中国地产(00095)：深圳白石洲城市更新项目是深圳市规模最大、最具代表性的城中村旧村改造项目，项目计容面积约358万平方米，计划分4期开发，在未来8至10年完成整体项目的开发。按照绿景中国地产的预计，项目在今年年中可以开盘销售，保守预计可贡献的货值约1500亿元。此前，绿景中国地产的管理层曾强调，白石洲项目2023年将实现大规模推盘，该项目之前还获得了万科23亿元的入股投资。 宝龙地产(01238)：1月单月，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为20.4亿元，合约销售总面积约为13.4万平方米。2022年全年，宝龙地产实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)约为409.5亿元，实现合约销售总面积272.42万平方米。 越秀地产(00123)：截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地准备约为2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%。2023年1月，越秀地产实现销售金额88.8亿元，同比增长76.3%，为TOP20房企中最高增速，同期TOP100、TOP20房企则分别下降32%、21%。 碧桂园(02007)：2022年，碧桂园集团累计交付近70万套。全年工程巡检2754次、项目总周巡盘64306次，房屋质量满意度逆势提升15.38%。截止至2023年2月14日晚，除北方部分项目仍处于冬歇期，碧桂园集团全国58个区域已复工项目标段数达996个。

昨晚房地产市场再度传来利好，中国证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，此举令港股市场的内房股多数走高。 截至今日10时24分，祥生控股集团(02599.HK)、上海证大(00755.HK)、中梁控股(02772.HK)、融信中国(03301.HK)分别上涨23.61%、18.75%、8.82%、7.53%。 注：房地产股表现 根据中国证监会2月20日官网消息，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。 证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。 事实上，这一模式早已在国外已较为成熟。以市场所熟知的黑石为例，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的接近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。近年来，黑石私募股权基金和私募债基金相较业绩基准表现平平，但地产基金业绩却长期突出。 从今日房地产股表现来看，这一消息着实提振房市信心。 有分析师指出，此次允许符合条件的私募股权机构设立不动产私募投资基金，一方面是解决“保交楼”的资金来源问题，通过一部分高信用级别资金，撬动社会资金参与；另一方面也可以让有存量商业地产的房企缓解资金压力。 国内楼市出现复苏 国内房地产市场近期出现复苏态势，据国家统计局2月16日发布的70城房价数据，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。 1月，新建商品住宅价格上涨城市数量36个，较上月增加21城；下跌城市33个，较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个，较上月增加6城；下跌城市57个，比上月减少6城。 中指院分析师表示，整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策有望进一步向高能级城市扩围。 祥生控股美元票据启动重组 除了政策及房地产市场回暖之外，一些地产公司亦有利好消息宣布。隔夜有利好公告的祥生控股集团，今日一度涨超30%，目前仍涨超20%。 注：祥生控股集团走势 该公司在昨晚发布公告称，为改善其财务稳定性及可持续性，该集团正就交易五笔美元票据启动重组事项，重组事项一旦完成，将为公司提供更强劲的前景，为所有利益相关者带来长期价值。

SMM2月21日讯：今日0#锌主流成交价集中在23470~23530元/吨，双燕成交于23520~23570元/吨，1#锌主流成交于23400~23460元/吨。今日锌价高位，早盘贸易商基本成交于均价平水附近，跟盘报价普通国产品牌对2303合约升水0~10元/吨附近，另有白银等交割品牌货物大量流出，对2303合约基本报价在贴水10~20元/吨附近，升水下调明显；第二交易时段，国产品牌报价下调至对2303合约升水50~10元/吨附近，双燕对2303合约升水40~50元/吨附近，整体来看今日锌价上涨，冶炼厂出货增多，且大量仓单货物流出，升水有所下调，但高价下，市场基本以贸易商间交投为主，下游企业仅刚需采买，整体成交一般般。

Realty Income将于2月21日(周二)美股盘后公布第四季度业绩。分析师预计该公司四季度的每股营运现金流为0.99美元，同比上升57.5%;营收为8.4057亿美元，同比增长30.7%。 美国第四季度零售房地产市场依然表现良好，零售租金要价和零售可用性租金都保持在高位，从而使Realty Income等REITs受益。 去年12月的最后一周，Realty Income以约8.94亿美元的现金从CIM Real Estate Finance Trust公司收购了单一租户和工业地产。该公司总裁兼首席执行官Sumit Roy表示，预计该交易将于2023年第一季度完成，它将在杠杆中性的基础上立即增加收益。 来自销售基本商品和服务的多元化租户群体带来了稳定的租金收入，房地产质量和审慎的收购承销也帮助该公司保持了较高的入住率。 在过去3个月中，每股营运现金流估计值向上修正1次，向下修正0次，营收预测有2次向上修正和1次向下修正。 上周，Realty Income将月度股息提高了2.4%。该公司的远期股息收益率为1.54%，而5年增长率为3.8%。 在关注该股票的19位华尔街分析师中，有10位给予“持有”评级，5位给予“买入”评级。

2月全国房贷平均利率再次出现下降。 据统计数据显示，2023年2月百城首套房贷主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行；二套房贷利率平均为4.91%，环比持平，同比回落84个基点。 值得关注的是，江苏扬州于2月20日发布楼市新政，其中提到，“实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP”。 这意味着扬州首套房贷款的利率下限，由之前的4.1%下调至3.8%。 “当前扬州等城市充分用好了央行的动态调整机制政策，主动大幅度下调利率，目的就是为了降低购房成本。”一业内人士表示。 人民银行、银保监会于1月5日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 根据国家统计局发布的70大中城市商品住宅房价指数，2022年10-12月新房价格同环比均下跌的城市为35个。 据统计，2月符合首套利率动态调整的城市中，已有石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。 受此影响，2月贝壳研究院监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。 其中，首套房贷利率最低的城市为珠海以及南宁，均为3.7%。 分城市能级来看，2月二线城市首套利率环比降幅最大，其首套利率平均为3.99%，较上月降低8BP。 而一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，均与上月持平；三四线城市首套利率平均为4.04%，环比回落4BP。 从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅55BP和45BP。 “近期房地产市场复苏主要是以一二线城市为主，三四线城市复苏节奏慢、压力较大，因此三四线城市激活住房消费需求更加迫切。”严跃进称。 放款周期方面，贝壳分析师认为，年初商业银行信贷充裕，放贷周期也在加快。 据贝壳研究院统计，2月百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。其中一线城市平均放款周期为36天，二线城市平均放款周期为29天，三四线城市平均放款周期均为28天。 “低利率、放款快的信贷环境有助降低购房成本、加快购房流程，为楼市修复增加助益。”上述分析师称。 日前，央行在2023年金融市场工作会议中强调将“动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策”。 中指研究院市场研究总监陈文静认为，未来各地房地产市场的变化与信贷政策密切关联，有利于给予购房者更有针对性的支持。

继无锡之后，江苏再有扬州、徐州的首套房贷利率下限下调为3.8%。昨日从徐州多家银行以及房产中介人士处获悉，徐州首套房贷利率下调至3.8%。另外，扬州市住建局今日发布通知，下调首套房贷利率下限至3.8%。 春节后，符合首套住房贷款利率政策动态调整条件的多个城市调整了首套房贷利率。结合第三方机构监测数据来看，2月以来首套房贷利率下调至4%以内的城市已有约20个。业内人士指出，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力。展望后期，业内继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 再有两地 徐州、扬州首套房贷利率下限加入破4%阵营 江苏再有两城首套房贷利率下限下调至4%以内。据一位徐州房产中介提供的信息，根据相关通知，徐州地区首套房住房按揭贷款利率下限自2月20日起调整为LPR-50BP，以最新一期LPR数据，下调后徐州首套房贷利率下限降至3.8%。 记者从徐州多家银行了解到，新的房贷利率具体调整执行时间有所差异。2月20日，徐州一家城商行某支行个贷部门工作人员表示，自今天起首套房贷利率降至3.8%。但多家银行个贷部门表示，今天暂时还未实施，正式下调从2月21日开始执行。 其中，徐州一家大行某支行个贷经理表示，明天（2月21日）起首套房贷利率由4.1%调整至3.8%；二套房不变，仍为4.9%。另一家大行某支行个贷部工作人员也表示，自2月20日后首套房贷利率为3.8%，今天暂时仍为4.1%。此外，也有一家大行某支行个贷部门工作人员表示，首套房贷利率今日暂时为4.1%，暂未接到调整到3.8%的通知。 除徐州外，扬州首套房贷政策也有大动作。扬州发布公众号今日发布的信息显示，2月20日扬州市住房和城乡建设局出台《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，其中提及“实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP。”这意味着，扬州首套房贷款的利率下限，将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。 中国人民银行扬州市中心支行表示，各银行机构可在不低于政策利率下限的基础上，结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等和客户协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平。 诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，扬州市住建局出台的通知，进一步加大对刚性和改善性住房需求客群的支持力度。下调首套房贷利率下限至3.8%，意味着购房成本将得到一定的缩减，因此对于购房需求的释放也将会起到较为明显的促进作用。 全国百城首套平均利率环比降6BP 首二套房贷利率价差扩至87BP 扬州、徐州首套房贷利率下限调整源于央行、银保监会1月5日发布的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知。根据通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。按照数据，扬州、徐州符合一季度调整的条件。 2月以来，已有多地下调首套房贷利率。2月份，符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。 受此影响，2月百城首套房贷利率明显下降。某统计数据显示，2023年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。二套利率平均为4.91%，环比持平。2月首二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。 分能级来看，二线城市首套利率环比降幅最大。具体来看，2月一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，均与上月持平。二线首套利率平均为3.99%，较上月降低8BP；三四线城市首套利率平均为4.04%，环比回落4BP。二线和三四线城市二套利率分别为4.91%和4.90%，均与上月持平。  全国多城下调首套房贷利率，国信证券继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。开源证券房地产分析师齐东表示，春节后，长沙降低二套购房首付比，佛山实行认房不认贷，天津考虑放宽二套房认定标准，针对改善需求的政策逐渐出台。预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松。

港股建材水泥股持续走高，截止今日14时15分，华润水泥控股(01313.HK)涨近7%，中国建材(03323.HK)涨近6%，海螺水泥(00914.HK)涨超5%，金隅集团(02009.HK)、华新水泥(06655.HK)跟涨。 消息面上，地产、基建等水泥下游主要需求方向均出现复苏势头。 基建方面，数据显示，今年以来各地发力扩大投资。截至2月12日，全国多地发布2023年重大项目投资清单，总投资额合计已达21.5万亿元。 天风证券指出，近期全国水泥价格开启恢复性上涨，上半年水泥需求主要依靠基建提振，下半年地产需求有望逐步恢复。近期全国30城地产销售景气度有所改善，预计2023年全年水泥需求需求增速或呈现前低后高，前弱后强的特点。 此外，中信证券认为，2023年年初基建投资将继续保持10%-15%的高增速，实物工作量有望实现更加显著的提升。 东莞证券发布则研报称，近期部分城市二手房市场出现回暖，全国各地多数重大项目集中开工，市场需求向好，水泥价格回升，随着气温逐渐变暖，外部施工条件向好，基建开工加速，后续行情有望持续拉涨。 值得注意的是，据中银证券此前的研究显示，基建、地产是水泥重要的需求来源。其中，基建占水泥需求比约30%-40%，房地产占比约25%-35%。 可以看到，基建和地产合计占到水泥总需求的55%-75%，两大关键下游行业的复苏势头有可能向上传导，令上游水泥受益反转。 来自汇丰研究也补充称，建筑材料行业获重新评级，目前行业需求复苏预期仍然低企，相信将有更多上行空间。建材股的股价应会继续对任何房屋销售数据的复苏作出积极反应。

SMM2月20日讯：今日0#锌主流成交价集中在23210~23380元/吨，双燕成交于23270~23420元/吨，1#锌主流成交于23140~23310元/吨。今日锌价一路走高，早盘贸易商跟盘报价普通国产品牌从对2303合约升水20元/吨下调平水附近，基本成交是对均价平水附近；第二交易时段，国产品牌报价下调至对2303合约升水0~10元/吨附近，双燕对2303合约升水60元/吨附近，整体来看市场上基本贸易商间交投为主，下游锌价上涨后观望较多。

》查看SMM铜报价、数据、行情分析 》订购查看SMM金属现货历史价格 本周SMM调研了国内主要大中型铜杆企业的生产及销售情况，综合看 企业开工率约为61.85%，较上周微降0.66个百分点 。(调研企业：21家，产能：747万吨)     本周（2.11-2.17）国内主要精铜杆企业周度开工率录得61.85%，环比上周下降0.66个百分点。本周下游订单表现平平，整体市场需求仍不景气，部分精铜杆企业成品库存居高，周内无奈减产，精铜杆开工率表现不佳。 从调研来看，精铜杆订单表现不及预期主因下游消费不佳所致，下游除大型线缆企业订单相对稳定外，中小型线缆厂、漆包线企业订单均不理想。另外，再生铜杆对于精铜杆的冲击也在持续。据SMM数据显示，本周五再生铜杆与精铜杆的价差扩大至1235元/吨，再生铜杆价格优势明显，吸引下游线缆企业采购，对精铜杆造成进一步冲击。 展望下周，当前消费并未见回温迹象，当前多个精铜杆企业成品库存居高，财务成本压力下，下周仍将有企业减产降库存，叠加再生铜杆的冲击，预计开工率仍难见明显回升。 附部分精铜杆企业调研详情 》点击查看SMM铜产业链数据库