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5年期LPR年内猛降60个基点 刷新历史最低纪录 楼市有望迎来“暖冬

央行今年第三次下调了贷款市场基准利率LPR。

10月22日,央行将一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)均下调25个基点,其中5年期以上LPR下调至3.6%,上月为3.85%;1年期LPR下调至3.1%,上月为3.35%。

“这是今年以来LPR第三次下降,也是调整力度最大的一次。累计来看,今年5年期LPR已经降低了60个基点,刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟表示,本次央行再次降息,除少数一线城市,全国首套房房贷利率将进入“2”字头时期。

据中原地产测算,如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,今年累计60个基点的降息,月供减少344元,累积30年月供减少12.38万元。

“降息有利于稳定房地产市场预期,部分城市特别是一二线城市逐渐见底,市场快速企稳将是趋势,并有望于2024年四季度在一定范围市场出现暖冬行情。”张大伟称。

中原地产张大伟:LPR再次刷新历史最低纪录

中原地产首席分析师张大伟表示,本次降息之前LPR已是历史最低水平,本次降息,在全国首套房贷利率已经是“历史最低点”基础上,再次降低25个基点,将再次刷新历史最低纪录,堪称史无前例,市场预期有望得到全面改变。

今年第一次降息出现在2月20日,5年期LPR下调了25个基点,但1年期LPR没有改变;第二次降息出现在7月22日,1年期和5年期LPR都下调了10个基点;本次5年期再次降低25个基点,这相当于在一年时间内,5年期LPR已经累计降低了60个基点,刷新了历史纪录。

国庆前夕,楼市利好持续释放,从央行降准降息、二套房首付比例降为15%,到北上广深接连落实地产新政,尤其是9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,政策出台的力度大、节奏快,如同给楼市注入了一针强心剂,极大地提振了市场信心。这些举措为市场提供了更加充裕的流动性,降低了购房者的门槛,使得更多人有机会及早实现置业梦想。

从全国范围来看,新办的房贷利率一再创下新低。此次降息后房地产市场有望在一线城市全面调整限购后,出现一次比较明显的“小阳春”。

本次降息政策主要影响一二线城市,三四线城市房贷利率已经普遍低于3.2%,本次降息三四线城市房贷利率将全面降低到3%以内;一线城市首套房贷利率最低3.4%,经过本次降息预计将降至3.15%。我们预计,一线城市在930新政后形成的市场热度,有望继续维持一段时间。

对于存量房贷购房者来说,叠加本降息的影响,一次降息有望超过75个基点。10月对于存量房贷影响巨大,大部分存量房贷将改成LPR-30个基点,也就是说存量房贷将基本会降到3.3%(LPR-30个基点)左右的水平。

转化成LPR定价模式之后,大家的房贷利率一般会一年调整一次,至于调整的日期是什么时候,不同银行规定不一样,有的银行是在合同签署日调整,但大部分银行是从新一年的第1月份开始调整。

这意味着存量房贷可能要到重新定价日才能享受到降息红利,但如果是新购房者,那么这部分人群将立刻享受到本次降息的利好。

易居研究院严跃进:大部分城市房贷利率将从“3”字头降至“2”字头

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称,此次5年期LPR下调幅度为25个基点,调整力度很大,反映出货币政策和信贷政策进一步宽松。

此次下调利率对于后续购房方面的影响非常大,将继续降低购房方面成本和月供压力。按照目前的房贷利率水平,以100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算,本次调整将使购房者月供大约减少130多元,全部利息大约可减少4.8万元。

此类操作对房贷利率产生的一个实质影响是,全国大部分城市的房贷利率将从3字头下降到2字头,进一步说明房贷利率调整,进入到历史上最为宽松的阶段。

最新调整对于存量房贷利率也有较为明显的影响。基准利率的持续下降,使得存量房贷利率在明年可以进一步下调25个基点。换句话说,今年统一对存量房贷利率下调,本身平均可以下调50个基点,而到了明年还可以下调25个基点,这将进一步降低存量房贷方面的月供压力。

58安居客陆骑麟:LPR下调将有效减轻还贷负担

58安居客研究院研究总监陆骑麟表示,年内第三次调整LPR符合预期,鉴于CPI持续低位运行,有业内人士认为LPR在未来或仍有调整的可能性。

对于购房者来说,LPR的下调最直接的好处是可减少购房者利息支出,有效缓解了他们的还贷负担。

此外,近期房贷政策不断下调首付比例,这可能会加大购房者的月供压力,但通过降低利率来减轻其还贷负担,让购房者既能买得起房,也能确保他们有能力偿还贷款,从而有助于楼市的稳定发展。

广东省城规院李宇嘉:降息将带来四季度楼市暖冬行情

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,市场此前已有降息预期。

从9.26政治局会议开始,监管层不断强化积极货币政策,释放降低贷款成本的信号,在10.18五部委会议上,再次明确了降低LPR的信号。前期降低存款利率、降低准备金率,以及降低央行公开市场操作利率,已经为本次降息打下了基础。

此次降息25个基点,超过市场预期,与今年春节后的降息幅度持平。一方面,四季度商品房市场止跌企稳的要求比较高,另一方面三季度商品房下滑压力大,导致全年完成指标的压力骤增,需要大幅度降息。另外,现在各地购房需求以刚需、刚改为主导,这部分人群对利率、税费等成本比较敏感。

大幅度降息能够带来市场需求的反弹,比如今年2月20日,LPR下降带动了今年一季度楼市的小阳春。因此,此次降息以后,叠加此前一线城市松绑限购、限贷,税费政策调整,首付比例调整等等,将带来四季度楼市的暖冬行情。

此前降息,对贷款的积极性提振不足,主要原因在于居民预期利率还会下降。“9.30”明确了存量房贷利率调整规则,即随时可以和银行协商,尽快将存量房贷利率降至最低。这将极大提振贷款申请的积极性,对楼市稳定具有较大的作用,这其中带来的一个重要影响,就是今年商品房销售跌幅将明显收窄。

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李丹
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