京沪出台楼市重磅利好政策至今已一个月，从市场端情况来看，新政促进了积压需求的释放，部分需求入市的节奏也有所加快。
“近一个月以来，我们项目到访人数与成交量提升显著，2023年12月来访量环比上月同期上升135%，成交增加150%，但价格方面保持稳定。”上海嘉定龙湖青云阙项目负责人表示。
这只是京沪楼市新政后，市场表现的其中一个缩影。12月14日，北京、上海两个一线城市在同一日调整优化了购房相关政策，涉及降低首付比例、降低房贷利率、调整普宅标准等。
近段时间来，在新政带来的利好效应下，叠加房企冲刺业绩节点，京沪新房项目进场客户数量及购房热度明显走高。其中，北京、上海部分项目售楼处人满为患，北京有项目甚至需要验资，才能排卡购房。
“整体来看，京沪政策目前止住了市场下行趋势，对市场成交产生了一定积极效果，为需求释放创造了良好条件。”一位房地产行业分析师表示。
不过，其进一步表示，新政的效应更多体现在对成交量的带动，对于房价影响较小，目前房价仍保持稳定，未来房价的走势仍有待进一步观察。
京沪新房成交回暖
“北京出台楼市新政后，因为来访人数比较多，我们公司在北京好几个项目售楼处，现在周末看房都需要提前预约。”一位央企营销经理对记者表示。
而一个位于北京东四环的新房项目，甚至需要验资才能排卡购房，验资金额至少200万。记者了解到，该项目计划开盘总套数约400套，目前已排卡500多个。
“京沪楼市新政降低了部分购房者的成本，同时加快了市场上改善需求的释放。”一家民营房企人士告诉记者。
北京的王先生即是其中一个例子。
“我之前一直关注龙湖建工·九里熙宸120平方米大户型产品，但受制于二套购房资质，首付资金存在较大缺口，故之前一直处于观望的状态。”王先生表示。
据悉，北京12月14日出台新政后，王先生首付门槛由此前的600万降至375万，这225万的首付降幅直接帮助王先生填补了首付资金缺口，随后其下定实现了成交。
“新政之后，我们项目周度到访量环比提升约30%，周均成交套数环比提升约14%，客户决策周期明显缩短。”九里熙宸项目人员表示。
上海某项目一位营销负责人也告诉记者，新政之后，很多客户主动打电话联系项目置业顾问，有一位外地客户甚至连夜赶过来签约。
据其介绍，这位买家之前一直被“二套需七成首付”的政策限制，客户要卖掉原来的房子才能凑齐七成首付换房；新政出来后，其首付只需要四成，且利率也降到与首套利率基本持平的水平，客户不需要置换，在现有资金基础上即可购买二套房。
“新政带来了市场成交量的上涨。12月至今，市场明显止跌，成交恢复到平稳状态。”上述分析师称。
中指院数据显示，2023年12月北京新房成交套数环比增长38.5%，二手房成交环比基本持平。上海12月新房成交套数环比增长2.4%，价格环比上涨0.25%；二手房成交套数环比增长9.4%，价格环比下跌0.80%。
“2023年10-11月北京市场持续下行，特别是12月上半月整体市场价格出现明显调整，这种情况下，12月14日出台的政策止住了市场下行。整体看，市场12月实际成交和9月实际成交基本差不多，因为部分政策需要1月才落地执行，预计2024年1月份的网签数据依然会在12月基础上有所冲高。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“近期上海优化公积金政策、金山区部分楼盘推出置业五年免费轨交通勤，以及1月13日青浦、奉贤新城放松人才限购政策，配套举措仍在不断优化调整，这促进了购房需求释放，叠加元旦以来新房供给量有所回升，上海市场有望保持一定活跃度。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
二手房价仍存下跌压力
业内人士表示，京沪政策对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限，带来的影响弱于去年9月份。
据中指院数据，2023年12月，全国重点100城新房成交规模环比增长，但同比仍下降约17%，重点城市二手房成交套数环比有所下降。
陈文静认为，政策效果不及预期，主要在于市场需求量不足。一是此前“认房不认贷”政策释放了一波购房需求，本次降首付、降利率政策边际效果减弱，同时受制于客户二手房出手难度大，置换需求释放缓慢；二是居民收入预期不稳，客户还款压力较大，加杠杆意愿弱；三是二手房价格下跌态势未改，部分购房者仍保持观望态度。
“未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐步企稳。市场对小阳春行情仍有一定预期，2024年市场销售规模有望实现稳中有增。”陈文静称。
张大伟表示，从市场趋势看，2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放带动起来的，因此，2024年市场高点也可能出现在3-4月份。
“整体看，每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情，预计北京3月二手房成交有望再次超过1.5万套，但2024年小阳春的热度将低于2023年。”张大伟称。
价格方面，陈文静认为，随着优质项目逐步入市，2024年京沪新房价格整体或延续平稳运行态势。而二手房挂牌量，预计短期将处于高位，二手房价格仍有一定下调压力。
“之前政策的放松，带动的是成交量的上涨，延缓了房价跌幅，未来房价的走势，仍要看政策是否会持续释放。”张大伟称。
分析人士认为，未来若市场调整压力增加，一线城市政策仍有优化空间，如根据市场情况因区施策优化限购政策，取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等。
