投资要点

7月百强房企销售金额同比-37.2%，环比-36.6%。2023年7月百强房企全口径销售金额3810亿元，同比-37.2%，环比-36.6%，全口径面积2253万方，同比-36.8%，环比-30.4%。累计来看，1-7月累计销售金额38373亿元，同比-5.9%，累计销售面积21572万方，同比-5.9%。重点30城供应环比-44%，前7月累计同比-5%。成交环比-32%，同比-36%，累计同比仍增9%，但增幅较上月收窄9pp。7月超过8成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业近7成，企业销售整体下降。1-7月TOP10房企操盘金额同比增长6.9%，TOP20降低2.5%，TOP30和TOP50同比降低16.2%和16.4%。

热点城市土拍热度降温，房企投资依旧谨慎。截止7月25日，全国300城土地供应量5826万平米，同比-39%，较上月降幅收窄15pp，短期内土地供应规模明显下降。全国300城经营性土地总成交1560幅，同比下降16%，降幅较上月缩小，环比增长约5%。重点城市平均溢价率降至6.1%，流拍率升至26.5%。截至7月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，分别下滑21%、20%和16%。新增货值超过百亿的房企为35家，同比减少19家。百强房企新增货值45.5%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比16.8%，TOP21-30强占比9.2%。

上海土拍热度稳中有升。8月1日至月2日，上海第二批次集中供地的剩余地块完成出让，9宗地全部成功出让，总成交金额238亿元，总建面75.8万平方米，平均楼板价31407元/平方米，本批次供地质量较高，整体溢价率8.14%，较7月份的集中供地再提升0.34个百分点，创近两年新高。国央企本次在上海拿地的总金额达到169亿元，占本次土拍总金额的71%，绿城成为本次土拍的大赢家，拿地金额达139亿，占本次土拍总金额的58%。民企表现相对弱势，仅有宝华山房地产竞得2宗地块。

中央及地方利好政策持续释放。8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开下半年工作会议，会中强调落实好“金融16条”延长保交楼贷款支持计划实施期限，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月3日央行召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，研究加强金融支持民营企业工作举措，提出推进民营企业债券融资支持工具（第二支箭）扩容增量。郑州印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出15条措施，包括暂停执行限售政策、鼓励调整存量房贷利率、实施多孩家庭购房补贴、落实“认房不认贷”、降低住房交易税费等。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。