在由宝钢股份武钢有限公司、宝武集团鄂城钢铁有限公司主办，上海有色网（SMM）承办2023SMM湖北黑色金属产业论坛暨华中地区钢材供需交流会上，易居企业集团克而瑞城市运营总经理、高级分析师付伟对2023-2024年房地产行业现状及未来发展趋势进行了展望。他表示，决策层时隔五年再提“支持住房需求”，探索新模式、提振住房消费成两大共识。2023年以来，二线城市普遍再次松绑限购、限贷，但一线城市调整力度不大。带押过户全面推行，降低交易成本，刺激改善性需求 ，带动二手房交易回升。但大规模刺激难再现，一二线城市松绑限购、限价仍有空间。
政策
决策层时隔五年再提“支持住房需求”，探索新模式、提振住房消费成两大共识。
进入2023年以来，二线城市普遍再次松绑限购、限贷，但一线城市调整力度不大。
2023年2月以来，出台楼市新政和调整房地产相关政策的城市如下：
2月01日，佛山继去年12月全域取消限购后，开始执行认贷不认房政策。
2月04日，淄博出台楼市新城，对二孩三孩家庭购房给予契税补贴。
2月06日，武汉松调整限购政策，限购区域增加一个购房资格，非限购区域住房不计入套数。
2月10日，贵阳出台新九条楼市新政，对拥有一套并结清贷款执行首套房政策。
2月16日，惠州发布房地产调控通知，限售年限调整至产证满一年。
2月20日，景德镇发布楼市调控通知，购房补贴"政策执行期限顺延一年
2月20日，扬州出台8条调楼市新政，针对改善性购房取消3年限售。
2月22日，常州出台10条楼市新政，取消新房2年限售期，并下调首套LPR下限。
2月24日，漯河出台32条楼市新政，放松首套要求，并继续发放购房补贴。
2月26日，宿迁出台楼市新政，给予中心城区购房契税补贴以及部分购房补贴。
3月06日，长沙调整住房限售政策，限售规定由产证满4年改为网签满4年。
3月09日，驻马店出台27条楼市新政，推行公积金带押过户，多样化回迁安置。
3月14日，南阳调整公积金使用办法，二套首付比例降至20%。
3月15日，徐州发布30条楼市新政，优化房地产营商环境，支持卖旧换新。
3月19日，无锡发布“锡十条”楼市新政，在锡外地居民提供半年及以上居住证明可购房。
3月20日，连云港发布调控通知，对家庭同一套实行又提又贷，上调公积金贷款额度。
3月21日，南通调整公积金提取政策，上调公积金贷款额度。
3月27日，盐城发布楼市维稳新政，对二孩家庭购房给予契税50%的一次性补贴。
3月28日，厦门限购政策优化调整，本地户籍单身人士可购买二套房。
3月28日，沈阳发布“沈五条”楼市新政，优化限购区域，二环外不再限购。
带押过户全面推行，降低交易成本，刺激改善性需求 ，带动二手房交易回升。
“带押过户”对二手房市场的利好作用有哪些？
1.降低交易成本 2.资金安全监管 3.办理周期缩短
大规模刺激难再现，一二线城市松绑限购、限价仍有空间。
中央层面：坚持房住不炒底线，支持刚性和改善性住房需求，政策应出尽出
底线方针——坚持“房住不炒”是底线，坚持“因城施策”
调控主基调——支持刚性和改善性住房需求，发挥长效机制主导作用
土地政策——进一步优化集中供地政策
金融政策——持续防范和化解房地产金融风险
财税政策——调整交易环节契税、增值税优惠政策
地方层面：一线城市增加有效供给，二线城市促进住房消费，三、四线城市化解风险
一线城市——增加普通商品房及土地供应，优化新房、二手房价格审核，支持人才购房、租房；
二线城市——进一步放松或取消限购、限贷、限售、限价政策；降低首套房贷门槛；
三四线城市——做好三保维稳工作，强化购房补贴、货币安置、政府回购等多种手段释放需求；
楼市
全国_商品房销售面积&金额
3-5月全国商品房销售金额、销售面积陆续转正，市场停止下行转入修复增长阶段。
一二线城市_新房销售量
3-5月24城新房销售面积：2111万㎡、1675万㎡、1561万㎡，4、5月份回落趋势显著。
24城近6个月新房累计销售面积，为上年同期的110%，为疫情前同期的77%。
一二线城市_新房供应量
24城近6个月新房累计供应面积，为上年同期的96%，为疫情前同期的63%。
重点城市_二手房市场
由于市场预期持续走弱，二手房挂牌量持续攀升，4、5月二手房交易量显著回落。
土地
全国土地供应情况
1-5月全国实际供地规模仅1.65万公顷，较2020年同期降幅超六成、处历史低位。
2023年初自然资源部取消全年供地次数限制，并增加”预供地”环节，大部分城市逐步向“少量多次”的集中供地方式过渡。数据显示，重点城市预计上市时间在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但仅有700宗地已供，占比34%，还有近七成地块逾期未供，土地供应量十分缓慢，预计6、7月份将显著增加。
一二线城市_土地出让量价
1-5月，一二线城市土地出让面积、金额同比下降8.5%和11%；楼面价同比下降2.7%。
三四五线城市_土地出让量价
1-5月，三四五线城市土地出让面积、金额同比下降21%和18.5%；楼面价维持低位。
24城_住宅用地交易汇总
以长三角为例，今年1-2批次集中供地规模同比下降，但溢价率显著上升。
投资
房地产开发投资变化
受销售复苏进程缓慢及资金链影响，1-5月份，房地产开发投资仍然保持低位运行。
到位资金、新开工量
与销售端比，房地产新开工量复苏进程明显滞后，预计今年下半年有望转正。
房贷&融资
受销售下滑影响，按揭贷款同步触底；金融16条落地后，房企融资逐步改善。
房企
销售业绩
1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增加9.1%，较4月小幅回落。
2023年5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，近年来5月单月业绩环比4月首度下滑，仅2成的百强房企实现了单月业绩环比增长。
房企数据 | 行业格局
央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年将继续分化。
2/3以上TOP30房企一季度销售业绩转正，国央企及部分优质民企持续发力。
趋势总结与展望
(一)房地产业当前“主要矛盾、风险与机遇点”
主要矛盾：供应量结构性过剩与有效需求量下降
主要风险：大部分城市面临房价持续下跌风险
行业机遇：品质再升级、利润率回升
(二)政策会如何“救市”
红线：坚持房住不炒、化解房地产金融风险
需求端：进一步放宽“三限”政策 (限购、限贷、限价)
供给侧：持续改善投融资环境，尤其是优质民企
(三)楼市销售
全国市场企稳，市场容量获得恢复性增长
城市分化加剧，一二线“缓慢复苏”，三四五城市“集体退潮”
(四)土地市场
期内将继续保持低位运行
供地规模总体收缩，结构优化，个别或局部市场升温
门槛降低，地价持续回落，优质民企逐步回归
(五)房企投资与经营
资金风险初步扭转，信用体系有待长期修复
投资布局收缩，深耕一二线城市成熟市场
商品房新开工量、施工量将持续走低
国企份额显著上升，但多元化竞争格局不变
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