虽然楼市宽松政策频出，但2022年全国商品房销售额同比降幅仍超两成。

1月17日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2022年商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%；商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%。

这意味着，2022年全国商品房销售额已回落至5年前。

“2022年房地产支持政策频繁落地，核心城市政策放松力度增强，但在居民置业意愿较低、居民收入预期未明显好转下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。

“2022年房地产市场供需两端面临着冲击和压力，2023年需要继续做好激活供需两端的工作。”易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

在全国商品房销售低迷、土地成交缩量影响下，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅继续扩大。

统计局数据显示，2022年全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；房屋新开工面积120587万平方米，同比下降39.4%。

陈文静预计，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力较大等因素影响下，预计难有明显改善，房企拿地谨慎也将导致开发投资下行态势难改。

去年开发商到位资金跌幅也呈扩大态势。2022年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.9%，跌幅比1-11月扩大0.2个百分点。

其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

“自筹资金跌幅扩大，说明开发商筹资难度加大，而债券发行或只在优质房企范围内改善，部分民企仍旧面临资金链紧张的情况。”李宇嘉表示。

2022年末，中央经济工作会议为2023年房地产政策指明了方向，提出要“确保房地产市场平稳发展”。2023年1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，并召开银行信贷工作座谈会，强调改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险。

近日，央行有关负责人发声全方位支持房地产，需求端、保交楼、企业端、租赁市场的金融支持力度均持续强化，住建部亦提出大力支持刚性和改善性住房需求。

“短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。”陈文静称。

据中指院监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。陈文静认为，若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳。