1、核心观点：中央经济工作会议定调，高能级城市政策持续宽松

自支持房企融资的三支箭落地后，中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，明确了对头部优质房企的支持，进一步明确了通过保主体来稳定市场的工作目标，我们持续看好优质房企市场份额提升。11月统计局数据销售和开发投资数据同比降幅扩大，行业景气度仍低位运行；进入12月，新房成交周度数据仍保持同比下滑趋势，整体市场依旧疲软。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

2、政策端：中央印发扩大内需战略纲要，高能级城市政策持续宽松

中央层面：中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，提出促进居住消费健康发展。中央经济工作会议提出要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。

地方层面：高能级城市的宽松购房政策持续推进。杭州下调了公积金贷款首付比例，南京主城限购进一步放开，广州提高多孩家庭公积金贷款额度，郑州继续放松首付比例和契税补贴等政策，兰州下调首套房商贷利率并取消限售。

3、市场端：二手房成交量持续增长，四城集中土拍收官

销售端：2022年第50周，全国64城商品住宅成交面积324万平米，同比下降42%，环比下降12%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19797万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为128万平米，同比增速4%，前值11%；年初至今累计成交面积6341万平米，同比增速-13%，前值-13%。

投资端：2022年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米，成交土地规划建筑面积6282万平方米，同比增加43%，成交溢价率为2.4%。广州、福州、成都和重庆四城完成集中供地。广州四批次供地挂出6宗宅地成交5宗，总成交价约191亿元，越秀地产斩获2宗，保利发展（600048）摘得1宗。福州四批次供地12宗地块成交11宗，揽金106亿元，竞得房企以地方国企及本土房企为主，厦门建发与厦门国贸（600755）均有摘地。成都四批次供地推出16宗涉宅地块，14宗地块底价成交，揽金约104亿元，以城投托底拿地为主。重庆三批次供地10宗地块全部底价成交，成交总金额64亿元，其中7宗是地方平台公司拿下。

4、融资端：国内信用债发行同环比增加

2022年第50周，信用债发行149.3亿元，同比增加36%，环比增加27%，平均加权利率3.13%，环比减少46BPs；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。