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2021第十六届中国国际铜产业链峰会报道

2021第十六届中国国际铜产业链峰会暨新基建铜基材料应用论坛将于2021年4月21-23日在上海召开!

2021第十六届中国国际铜产业链峰会报道

【铜峰会】房住不炒、三条红线下2021年房地产市场形势如何?

来源:SMM

【铜峰会 | 房地产三条红线并未扩大范围 只要金融条件不明显收紧销售可保持平稳】弘则弥道(上海)投资咨询有限公司高级分析师章左昊:预计今年新房销售面积可能达到甚至超过18亿平,给整体地产部门的平稳打下扎实的基础。只要短期金融条件不出现明显收紧,地产销售就可以大体保持平稳。

在由江西铜业股份有限公司、上海期货交易所、SMM共同举办的十六届中国国际铜产业链峰会上,弘则弥道(上海)投资咨询有限公司高级分析师章左昊对2021年房地产行业市场进行了展望。

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地产销售仍然平稳,全年或接近甚至超过18亿平:

从去年下半年开始限制地产的政策轮番出台,核心目的是平抑地产过热的状态,政策可能导致的结果是让地产部门平稳运行而非下行。目前看地产确实还是平稳运行,按揭利率上行空间有限的情况下,预计今年新房销售面积可能达到甚至超过18亿平,给整体地产部门的平稳打下扎实的基础。

90-144平米成为香饽饽,背后是改善型住房需求的大爆发:

2016年以来90平米以下(刚需户型)的住宅投资占比巨幅回落,自身的增速在过去三年也都是负增长,取而代之的是90-144平米的投资占比持续走高,过去4年从35%左右上升至超过60%,已经成为当之无愧的主力户型。改善型住房需求的爆发目前还远未结束,地产销售在可见的几年内都不会有断崖式下行的风险,所以只要短期金融条件不出现明显收紧,销售就可以大体保持平稳。

只要销售保持平稳,就不用担心开发商“缺钱”:

过去几年,开发商的融资环境相对较差,也使得很多人担心开发商会没钱干活,但事实上在宏观层面来看,影响开发商资金来源的核心变量只有销售,只要房子卖得好,开发商就不会缺钱。而融资收紧导致的影响更多是结构性的,它会使得中小型开发商的生存环境更加恶劣,2017-2018年整体金融条件收紧的大背景下,我们看到的是集中度的加速提升。回到宏观层面,今年的销售金额增速预计仍将维持两位数,把开发商作为一个整体看待不会有现金流的压力,当然个体的压力还是难以避免的。

拿地表现也非常平稳,全年可能小幅负增长,对于地产投资拖累不会太大:

除了销售和资金来源以外,市场比较担心的是三条红线对投资的影响,其中首当其冲的又是拿地。

确实三条红线要求开发商降低负债率,而降低负债率就意味着要减少拿地并加快现金流回笼,对拿地是直接的利空。从去年8月20号出台三条红线政策至今已经过去了7个月的时间,土地市场的表现还是非常平稳,不论是绝对面积还是溢价率都是如此,土地市场更像是从过热的状态回归到了理性的状态。

由于目前的三条红线政策并未扩大执行范围,并且还有3年的过渡期,所以我们预期接下来土地市场的表现还是会相对平稳,全年可能持平或小幅负增长。

库存状态还是整体低、土地高、产成品低、中间环节特别低的状态:

地产库存端的矛盾非常突出,首先是全产业链库存极低,同时库存的分布也很不均匀,原材料库存(土地)较高而产成品库存(待售或已开工未预售)较低,最关键的是中间在建库存更是极低(建安相对于销售极低)。这种库存状态意味着地产投资有很强的向上动能,只要销售保持平稳,投资10%+是可预期的,其中建安将尤其强。

施工活动回补已经开始,并将成为未来一到两年的核心线索,整体地产投资仍将高位运行:

建安库存低主要是因为过去几年开发商的建筑强度显著偏低,这背后既有主观的原因(开发商倾向于多拿地多预售,预售完了之后就不着急了),也有客观的原因(环保、停工令等)。而积累了多年的“欠账”,在三条红线的刺激下将进入补作业周期,往后看至少一到两年建安活动都将持续回补,地产投资都将不弱。


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