2022年12月楼市表现仍疲弱，房价下跌城市有所增多。 据国家统计局1月16日发布的70城房价数据，12月新建商品住宅价格上涨城市数量14个，较上月减少2城；下跌城市55个，较上月增加4城。二手住宅价格下跌城市53个，较上月增加1城。 “12月大部分城市房价在下跌，且下跌城市数增加，意味着当下楼市供给需求两端仍旧比较疲弱。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 从各线城市来看，12月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。 “一线城市房价在12月基本止跌，显示四季度以来在供需两端积极的政策产生一定效果。”李宇嘉表示，供给端加快“三支箭”等资金投放、推进保交楼、改善房企资产负债表等；需求端积极降低按揭利率，鼓励住房购置和改善等，供需两端的政策稳定了购房者预期，反映在房价上，一线城市率先出现止跌企稳态势。 在房价上涨城市中，泉州新房价格以0.7%的环比涨幅领跑，其次是扬州环比涨幅为0.6%，成都、长沙环比涨幅均为0.5%。 而在房价下跌城市中，天津、昆明、惠州新房价格跌幅最大，均为0.7%，郑州、石家庄、太原、沈阳等城市下跌也较明显，新房环比跌幅均达到0.6%。 1月5日晚间，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。 易居研究院根据2022年10-12月份全国70城房价指数统计，70城中有35个城市符合下调房贷利率的标准。 其中一二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市有21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。 “当前房价疲软城市数量较多，此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象，充分运用好房贷利率自由下调的权限，部分城市或将突破利率下限。”易居房地产研究院研究总监严跃进称。 人民银行货币政策司司长邹澜在1月13日表示，根据2022年12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，这是2008年有统计以来的历史最低水平。 “这一次新调整的政策主要是建立新发放首套住房贷款利率政策动态调整机制，在前期政策取得较好效果的基础上，按照因城施策原则，根据各城市房地产市场发展状况，动态调整允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围，形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜称。 “本次司长讲话，表明可进行贷款利率调整的城市不限于70个大中城市，其他城市也可以根据实际情况调整，同时贷款利率调整具有稳定性，不会过于频繁的变动。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。 其进一步表示，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的二线及三四线城市利率下限有望降至4%以下，核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。

中国人民银行1月5日发布消息称，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。 2022年9月，人民银行、银保监会表示，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 据人民银行、银保监会此次介绍，上述政策发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。 另外，据央视新闻消息，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。用力推进保交楼保民生保稳定工作。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地产市场秩序，让人民群众放心买房、放心租房。 行业人士认为，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，有利于银行在当地政策范围内确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，更好地支持刚性住房需求。 西南期货黑色系高级研究员夏学钊表示，该政策是2022年以来一系列房地产宽松政策的延续。从政策着力点来看，这一机制主要是作用于住房需求端，也就是购房者。根据动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这也就意味着对于房价上涨压力不大的城市，房贷利率可以进一步下降，购房者利息成本将得到减轻，这可能会提升当地居民购房积极性，有效刺激房地产销售。 “本次政策与2022年个人首套住房贷款利率政策最大的差异就是局部性和全局性的区别、动态和偏静态的区别。2022年政策下发后，具体也需要按照因城施策原则的各地银行的最终执行政策，本次调整是2022年政策的进一步深化，也是‘因城施策’原则的具象化，使得促进消费的实现路径更具体、更有效。”海通期货黑色系研究员邱怡宏说。 广州金控期货研究所副总经理程小勇表示，该政策的调整一是国内经济稳增长的需要。根据测算，2022年前三季度房地产对GDP增速的实际拉动是-9个百分点左右，2023年货币政策延续去年四季度稳定房地产稳健发展的方向。二是当前房地产市场首套房主要是刚需为主，为了保证居民合理的刚需按揭贷款需求，首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制防止正常的刚需被房地产调整而误伤。 “2023年房地产市场的方向是总体平稳健康发展，其中包含两个方面，一是发展，二是平稳。”邱怡宏说，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的四项内容中，第二条对应的便是“发展”，将“因城施策”具体化，直接作用于对消费的提振和对房价的支撑。第三条则对应“平稳”，在稳房价的同时也在预防长期宽松带来的隐患。 该政策对房地产市场和商品市场有哪些影响？ “这一政策对黑色系商品的影响应该主要体现在螺纹钢品种。”夏学钊介绍，房地产行业是螺纹钢最重要的下游行业，房地产行业的投资开工状况直接牵动螺纹钢的终端需求。房贷利率下调可能刺激房地产销售增长，房地产销售增长进而刺激房地产开工提升，房地产开工提升刺激螺纹钢价格上行。从短期来看，这一政策是盘面的利多消息；从中期来看，需要继续跟踪政策的实际效果。 邱怡宏认为，房地产作为黑色系商品的最大需求终端，2022年房地产市场整体呈现房价持续下调、库消比高位限制投资、新开工和施工近乎停滞、销售持续低迷、竣工周期提前下行五大特点。2023年将是地产各项重磅政策落地对“保交楼”产生实效的关键一年，房地产稳定要在促进经济运行总体回升上发挥出积极的作用。总体来说，2023年房地产需求环比恢复的预期相对明朗，房地产市场有望进入量价趋稳的新阶段，将由“保交楼”向消费复苏过渡，即由政策底向市场底的过渡，大概率将随时间的推移，政策向需求的传导，对钢材需求提供逐步恢复的支撑。 “对于黑色商品价格而言，短期或有情绪提振，但由于临近春节，供应出现明显收缩，需求收缩力度相对更强，钢材库存累库持续加速，基本面现实压力仍维持高位，而消费端需求的起效是循序渐进的。因此，对于2023年基本面或有助力，但短期难改黑色基本面压力。”邱怡宏说。 程小勇也认为，这对于商品市场的影响是正面的，因房地产不仅是近10年信用扩张的抓手，也关系到上游钢材、铝、铜等需求增长力度。对于股市房地产板块预计也是利好，进一步提振了近期A股的市场情绪。 2023年经济社会的首要目标是加快发展提振信心，提振房地产产业链信心是重要组成部分之一。目标既定，该利率政策动态调整机制与之前出台的举措包括后期可能跟进的政策方案一起，必将有力扭转改善房地产市场预期，需求的合理释放是可以期待的。“随着房地产企业资金状况进一步改善，竣工交付能力的提升，建材尤其是竣工端相关品种将显著获益，2023年玻璃、PVC等商品的需求回升值得期待。”方正中期期货建材高级研究员魏朝明说

中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。习近平在重要讲话中总结2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。下图为财联社整理的本次会议重磅内容： 》中央经济工作会议：推动经济运行整体好转 实现质的有效提升和量的合理增长 》提振发展信心 优先扩大消费——中央经济工作会议解读【机构解读】 》国家统计局原总经济师姚景源：要在需求端方面研究出台有实效的房地产政策 》商务部原副部长魏建国：预计明年会出台更多吸引外资政策 中西部地区引资表现会超过东部

今日内地房地股再度走强，其中融信中国(03301.HK)、合景泰富集团(01813.HK)、龙光集团(03380.HK)分别上涨32.93%、19.29%、15.32%。 注：内地房地产股表现 近期政策持续向房地产吹来暖风，从此前的债券、贷款融资，到恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此本轮组合拳中的信贷、债券、股权三个融资渠道政策均已落地，“三支箭”悉数射出。 中国证监会当时表示，此举旨在积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。 据央行官网最新消息，12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，学习传达“一行两会”近期房地产金融政策文件精神，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。 会议中提及，支持房地产融资合理增长，保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期；着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求；协助和支持房地产企业在资本市场融资。加大住房租赁金融支持力度。支持房地产项目并购重组，做好并购相关金融服务。 政策利好推动 部分房企重组获巨大进展 一些房企的重取已取得一定进展。以停牌长达超8个月之久的融创中国为例，公司在今日早间发布公告称，已与集团发行的本金总额约为91亿美元的优先票据及其他境外债务的持有人及其顾问，进行沟通与建设性接洽，债务持有人已成立的境外债权人小组共同持有或控制超过30%的现有债务本金总额。 公告还指出，融创中国拟将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，以实现可持续的资本结构，能够持续运营，同时也解决了境外债权人的顾虑。正与债权人小组探讨不同的结构，以实现降杠杆的目标。 融创中国自4月起一直停牌，在港股上市的融创中国子公司融创服务(01516.HK)早盘一度大涨超7%。截至发稿，涨2.86%，报4.69港元。 注：融创服务走势 除了融创中国之外，据知情人士透露，龙光集团的境内债整体展期事项已于12月6日获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总展期规模为223.6亿元。 平安证券指出，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为2023年主要挑战，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策宽松仍值得期待。 平安证券还指出，房地产行业洗牌出清或渐近尾声，但阵痛期业绩冲击预计仍将延续。考虑新出让土地潜在盈利提升，短期土储换仓、资产质量率先修复房企有望更好把握复苏机遇；中长期过往高杠杆、高周转模式不可延续，房企ROE驱动将主要回归净利率提升，更加考验房企运营、管控能力，重心转向内功比拼。