历史价格会员
所属专题

房地产资讯

汇集房地产行业政策、数据、热点

 | 进入专题>

房地产资讯

地产“以旧换新”需要多少资金支持?

华泰证券测算,消耗高库存城市10%-30%的取证待售库存需要投入0.56-1.68万亿元收购资金。

核心观点

地产“以旧换新”有几类模式?

本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”,目前已有超30个城市自发出台相关政策,大体可分为政府shou储、换房补贴、优化交易三类模式。政府shou储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房,同时促成居民换购新建商品住房;换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定补贴;优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推广等交易便利。从政策发展脉络来看,24年4月以来住房“以旧换新”的政策力度和城市能级出现提升。

政府shou储如何执行、试点效果如何?

郑州、南京均于4月推出政府shou储模式的“以旧换新”,由于城市能级较高、shou储规模较大,引发了市场的较高关注。我们总结了两个城市政府shou储方案的关注点,总体来看郑州方案对于市场供求的影响力更大,对于换购新房的准入标准相对宽松,但制定了较为严格的房屋收购标准。郑州和南京的政府shou储模式取得了当地居民的积极响应:郑州方面,截至4月底报名申请368个,其中符合收购条件房源194套,占试点名额的38.8%,5月10日提前结束试点并在全市推广;南京方面,从4月27日上线至5月5日,微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组,初审符合条件2947组。

地产“以旧换新”的后续关注点,尤其政府shou储需要花费多少资金?

地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段,各地模式差异较大,后续仍需关注:1、shou储规模和定价方式影响最终效果——从对房地产市场供求关系影响程度的角度来看,政府shou储>换房补贴>便利交易,但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小;如果推广政府shou储模式,收购规模、收购标准、新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处,如何公允地为二手房定价是该模式的一大难点;2、模式完善需要长期低成本资金的助力——地方财力受限,需要关注是否有政策性银行或其它中央资金为地方shou储提供进一步支持。若要消耗去化周期超过18个月的高库存城市10%-30%的取证待售库存(对应去化周期缩短10%-30%),我们测算需要投入0.56-1.68万亿元的二手房收购资金。

正文

地产“以旧换新”有几类模式?

本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”,目前已有超30个城市自发出台相关政策,大体包括三类模式。全国层面,22年9月财政部、税务总局印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,至23年末,对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠,此后又于23年8月将该政策的有效期延续至25年末。地方层面,自23年下半年以来,据我们不完全统计,已有超30个城市(或行政区)在因城施策的框架下自发出台住房“以旧换新”相关政策,大体可分为政府shou储、换房补贴、优化交易三类模式。其中:

1、政府shou储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房,同时促成居民换购新建商品住房。在多数案例中,收购主体为地方城投平台,换购新房也仅限于该城投平台开发的项目,典型如南京模式;但少数案例也允许购买其他房企开发的项目,典型如郑州模式。我们将在后文进一步对比郑州和南京模式。

2、换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定补贴,通常按新房合同成交金额的0.5%-3%或契税的一定比例发放。例如,南通市对出售主城区自有住房,并在23年9月至24年3月购买主城区首套或二套新房的,给予新房购房款总额0.5%的购房补助。

3、优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推广等交易便利。例如,深圳鼓励房企和经纪机构与换房人签署涉及“解约保护期”的协议,房企对换房人意向购买的新房设定不少于90天的解约保护期,期间若旧房成功售出,则房企和换房人将继续完成新房交易手续;若旧房未能售出,则房企和换房人将解除协议、房企无条件退还定金。上海则鼓励换房人与房企达成购买新房的意向,再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易。

从政策发展脉络来看,24年4月以来住房“以旧换新”的政策力度和城市能级出现提升。23年下半年至24Q1出台住房“以旧换新”政策的主要为二三线城市,模式以政府shou储和换房补贴为主,其中政府shou储模式基本只能换购由收购主体开发的新房,大多未明确收购套数,或是套数相对较少(50-500套),因此未能产生较大影响。而在24年4月郑州出台政策后,由于力度相对较大(政府shou储5000套+优化交易5000套,且都给予换房补贴),且允许购买其它房企开发的项目,市场关注度开始提升,此后南京亦出台2000套的政府shou储方案。此外,4月以来以深圳、上海为代表的一线城市也开始跟进,但基本以优化交易模式为主。

政府shou储如何执行?

4月1日,郑州市房管局印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》,24年计划完成“以旧换新”10000套,其中政府shou储模式5000套(试点期间500套)、优化交易模式5000套,均附带换房补贴;5月10日进一步公告提前结束试点、在全市八个行政区全面推广。4月27日,南京安居建设集团发布“以旧换新”试点活动的公告,24年计划以政府shou储模式完成2000套。由于郑州、南京城市能级较高、shou储规模较大,引发了市场的较高关注。我们总结了两个城市政府shou储方案的关注点,总体来看郑州方案对于市场供求的影响力更大,对于换购新房的准入标准相对宽松,但制定了较为严格的房屋收购标准。

1、收购主体和用途:郑州、南京收购主体皆为国有独资企业,主营业务均包括保障性住房建设和运营。郑州明确收购房源将用作保障性租赁住房,我们预计南京大概率也将用作类似用途。

2、房屋收购规模:根据中指院的数据,23年郑州/南京二手商品住宅销售套数分别为7.61/9.64万套,新房住宅销售套数分别为9.31/4.47万套。本次收购计划占23年二手房销售套数的6.6%/2.1%,占新房销售套数的5.4%/4.5%,相对来说郑州方案对于市场供求的影响力更大。

3、房屋收购标准:郑州对于收购房屋的要求较多,包括房龄(试点期间不超过15年,5月10日后放松至不超过20年)、区位(试点期间只能位于金水区和郑东新区三环以内的区域,5月10日以后开放至市内八区、三环以内优先)、面积(不超过120平)、抵押情况(房贷已还清)、有正常物业管理服务等;南京则只限定区位(位于主城六区)和抵押情况(房贷已还清)。

4、价格评估方式:郑州、南京均引入房地产评估机构对收购房屋进行估价,其中郑州随机抽取1家评估机构进行估价,南京则随机抽取3家评估机构并取中间估价。

5、新房换购标准:郑州要求收购总价款不高于换购新房总价款,只能换购郑州市建成区范围内的新房(试点期间只包括现房,5月10日后纳入期房),且面向所有房企开放;根据郑州市房产交易服务平台的信息,截至5月10日符合以旧换新标准的新房项目共63个,占在售新房项目数量的11%,均价在0.81-4.29万元/平之间,涵盖刚需和改善、国央企和民企的项目。南京则要求收购总价款不高于换购新房总价款的80%,且只能换购南京安居集团控股或参股开发的项目,期房或现房均可;根据南京房产微政务的信息,截至5月10日符合以旧换新标准的新房项目共11个,以100平以上的改善户型为主。

政府shou储试点效果如何?

郑州和南京的政府shou储模式取得了当地居民的积极响应。郑州方面,原定试点时间截至6月30日、报名时间截至5月31日,根据《经济日报》的报道,截至4月底报名申请368个,其中符合收购条件房源194套,占试点名额的38.8%;而在5月10日,郑州市房产交易服务平台公告称“该项工作实施以来,得到了社会各界的广泛关注、支持和积极参与,达到了预期效果”,提前结束试点并在市内八区全面推广。

南京方面,根据《中国房地产报》的报道,从4月27日上线至5月5日,微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组,初审符合条件2947组;在售项目现场累计来访1705组,缴纳新房意向认筹金322组。

地产“以旧换新”的后续关注点?

4月政治局会议定调后,我们预计地产“以旧换新”的城市范围和政策力度均有望加码。该政策通过直接消耗库存,对于房地产供求关系的调节力度相对较强。但由于“以旧换新”仍处于地方政府因城施策的试点阶段,各地模式差异较大,后续仍需要关注以下两点:

1、shou储规模和定价影响最终效果。目前地方政府主要通过三类模式推动住房“以旧换新”,从对房地产市场供求关系影响程度的角度来看,政府shou储>换房补贴>便利交易,但相应的对于地方财政和国企平台的资金负担也是由大到小。如果推广政府shou储模式,具体细节仍有较多可待商榷之处:如何确定收购规模——是否会和库存去化周期和保障性住房建设筹集规划相挂钩;如何确定房屋收购标准——过严会导致政策惠及的居民范围收窄,过松会导致收购房源质量较差、为后续运营带来困难;如何确定新房换购标准——准入新房过少会削弱居民参与的积极性,过多(更多房企、允许期房)会增加收购主体的资金压力,同时带来资金监管等方面的要求。此外,在房价持续调整的背景下,如何公允地为二手房定价是该模式的一大难点——定价过高会加剧地方财政和国企平台的资金负担,定价过低则对居民不具备吸引力、也不利于形成正向的房价预期。

2、模式完善需要长期低成本资金的助力。我们注意到目前正在推进政府shou储的郑州、南京等城市主要还是以地方财力在尝试。但在当前环境下,地方财政可能难以支撑大规模的政府shou储,尤其高库存城市土地财政往往面临更大的收缩。我们结合克而瑞和中指院数据可以看到,80个重点城市中,取证待售库存去化周期在0-18个月、18-36个月、36个月以上的城市,2023年土地出让金较2021年的收缩幅度分别为29%、34%、41%。这意味着要想在更多城市、更大力度地推广政府shou储,可能离不开政策性银行或其它中央资金的进一步支持。此外,政府shou储二手房并转化为保障房,其模式核心在于收益率的匹配(长期租金收益率需要能够覆盖融资成本),这意味着资金支持还需满足长期、低成本等条件,我们认为后续可关注PSL、租赁住房贷款支持计划或其他创新融资方式。

政府shou储需要花费多少资金?

我们尝试测算政府shou储所需消耗的资金量级,假设需要消耗去化周期超过18个月的高库存城市10%-30%的取证待售库存(对应去化周期缩短10%-30%),需要投入0.56-1.68万亿元的二手房收购资金。由于二手房挂牌量相关数据较少,我们从新房库存角度切入,基于克而瑞披露的80城新房取证待售库存和2023年新房成交均价数据,计算出80城新房取证待售货值。根据这些城市的去化周期,参考自然资源部对于去化周期和土地供应关系的界定,假设去化周期在18个月以上的城市需要消耗10%-30%的库存水平(相当于去化周期缩短10%-30%)。再参考南京的模式,假设收购二手房金额占换购新房金额的80%,据此可以测算出收购金额区间为0.56-1.68万亿元。

需要注意的是:1、我们的测算仅基于80城取证待售库存,不包括已拿地未开工、已开工未取证库存,可能导致测算结果偏低;2、“卖旧买新”过程中,换房人实际上存在追加投入或加杠杆的空间,收购金额占换购金额的比例可能低于80%,这会导致测算结果偏高。

投资建议

4月政治局会议定调后,地产“以旧换新”的城市范围和政策力度均有望加码,通过直接消耗库存,对平衡房地产供求关系施加更大影响。叠加因城施策方面更有力度的政策调整,有望推动市场信心和基本面加速修复,为板块提供估值修复空间。

本文作者:陈慎(执业证书编号:S0570519010002)、刘璐(执业证书编号:S0570519070001)、林正衡(执业证书编号:S0570520090003),来源:华泰睿思,原文标题:《地产“以旧换新”需要多少资金支持?》

SMM在线问答访问TA的主页

上海有色网资讯中心,在线回答您的提问!

SMM在线问答
微信二维码今日有色
微信二维码

微信扫一扫关注

下载app掌上有色
掌上有色

掌上有色下载

返回顶部返回顶部
publicize