SMM1月26日讯：受国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；两部门发文将做好经营性物业贷款管理，满足房地产企业合理融资需求；多地两会中提及了楼市发展政策，以及多地陆续发布的促进房地产市场平稳健康发展的利好政策等的影响，房地产板块26日开盘走强，房地产服务板块和房地产开发板块处在行业涨幅榜的前两位。截至26日9:49，房地产服务涨3.53%，个股方面：特发服务涨16.8%、盘中一度触及20CM涨停，中天服务、荣盛发展以及新大正等涨幅居前；房地产开发板块涨2.88%，个股方面：浦东金桥、中交地产、信达地产等多只个股涨停；外高桥、沙河股份、上实发展等涨幅居前。
有市场人士指出，大盘重返2900点主要得益于房地产、券商、多元金融等权重板块的发力，而国家金融监管总局发声称金融业责无旁贷，必须大力支持房地产也进一步从政策面带动了房地产板块的走强。
中原地产首席分析师张大伟在接受采访时指出，近期出台的政策不少，后续要形成政策效果，关键还是在于金融机构的动员与落实。建议金融机构尽早出台配套政策，科学研判，抓紧落实，将金融支持地产的“三支箭”落实到位。
消息面
【住建部：充分赋予城市房地产调控自主权 各城市可以因地制宜调整房地产政策】住房和城乡建设部1月26日上午召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。要以编制住房发展规划为抓手，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，健全房屋全生命周期基础性制度，实施保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造，打造绿色、低碳、智能、安全好房子。要重拳整治房地产市场秩序，纠治房地产开发、交易、中介、物业等方面乱象，曝光违法违规典型案例，切实维护人民群众合法权益。
国新办1月25日就金融服务经济社会高质量发展举行新闻发布会，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。金融业责无旁贷，必须大力支持。肖远企还表示，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。》点击查看详情
中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。下一步，中国人民银行、金融监管总局将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。》点击查看详情
1月24日下午，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上就已预告称，人民银行联合国家金融监督管理总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。
【划重点！涉及楼市、汽车、GDP增长5%左右……2024年上海这样做】上海市第十六届人大二次会议1月23日上午在世博中心开幕。上海市市长龚正作《政府工作报告》。对于2024年具体工作怎么干？报告中提及：要坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。将坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上。要大力推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。》点击查看详情
【福建福清：市财政安排6000万元补贴购买一手房自然人 单套最高补贴9万元】福清市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，实行限时补贴政策。福清市财政安排6000万元，对在福清市购买一手商品房（仅指住宅、办公、商业）的自然人给予购房财政补贴。补贴对象及标准包括：（一）按面积给予300元/平方米的政府财政补贴，单套商品房最高补贴面积不超过300平方米。（二）商品房买卖合同网签备案时间应当在2024年1月25日0点至2024年2月24日24点期间。（三）按照缴纳契税时间先后为序领取补贴。购房财政补贴申请时间为：2024年1月25日至2024年3月29日。
徐州市将主城区商品住房卖旧换新政策截止时间调整至2024年12月31日。补贴办法为，对购买新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上按合同价的1.2%补贴。
【河南驻马店：支持开展代建团购 团购优惠不计入商品房备案价格跌幅比例范围】河南省驻马店市住房和城乡建设局发布《关于向社会征求房地产市场平稳健康发展若干措施（征求意见稿）意见的公告》，涉及公积金贷款等13项措施。其中提出，支持开展代建团购。支持政府机关、园区、企事业单位依托工会或其他组织，与房地产开发企业协调代建、团购职工住房，团购达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。开辟代建团购项目审批、手续办理等绿色通道。
今年1月以来，已有东莞、佛山、呼和浩特等多地继续大幅下调首套房贷利率至3.8%，其中部分城市实施阶段性取消首套房贷利率下限政策。业内专家向上海证券报记者表示，预计将有更多城市跟进下调或取消首套房贷利率下限，结合前期已经落地的“认房不认贷”“降首付比例”等一系列政策，购房者入市门槛和贷款成本有望进一步降低，有助于释放住房需求，促进今年房地产市场的修复。
【广东汕尾公积金新规：多子女家庭贷款额度上浮20%】广东省汕尾市发布《关于进一步优化汕尾市住房公积金使用政策促进房地产业平稳健康发展的通知》，本通知自2024年2月1日起实施。文件提出，支持多子女家庭使用住房公积金。生育、抚养二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）在本市行政区域内申请住房公积金贷款购买自住住房的，可按现行最高贷款额度上浮20%。已享受其他住房公积金贷款优惠政策的职工，贷款额度上浮优惠不叠加使用。生育、抚养二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，每月租房提取最高额度可上浮20%。
【重庆：促进非住宅销售利用 暂停市、区（县）国有企事业单位新建办公用房】1月24日，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。促进非住宅销售利用方面，政策提及，优化商办用地供应时序和布局，降低商业商务用房比例。暂停市、区（县）国有企事业单位新建办公用房，鼓励通过租购闲置商业商务用房作为办公、公共服务及产业使用。
【新华社：精准发力保交楼 力保交付 合力啃下“硬骨头”】近期，新华社记者走访多地，实地了解保交楼情况。各部门加大保交楼工作支持力度，出台了相关配套政策措施。近期，住房城乡建设部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，更加精准支持房地产项目合理融资需求。“保交楼、保民生、保稳定”，各地狠抓落实，推动工作取得了阶段性成效。住房城乡建设部相关负责人介绍，目前，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说，各方全力以赴推进保交楼工作，这对保障购房人权益、积极稳妥化解房地产风险、修复购房者信心等方面都起到了积极作用。2024年，保交楼工作进入攻坚期，仍需各方站在政治高度，群策群力、攻坚克难，把最后的“硬骨头”解决好，把人民群众的合法权益保障好。
【委员建议：进一步降低“新上海人”购房门槛】1月24日，在当天的市政协专题会议上，易居企业（中国）集团有限公司首席执行官丁祖昱建议，持续释放政策效能，保持上海房地产市场平稳健康发展。“当前，上海房地产市场属于供求平衡，‘房住不炒’基本实现。”丁祖昱说，从政策出台情况来看，去年出台的房地产新政有助于上海楼市回稳、信心修复。他认为，应继续支持开发企业主体进一步参与上海房地产投资开发，支持刚性和改善性购房需求，进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。他还建议，通过城市更新来改造提升现有商业办公用地的利用率。
【重庆：实施购房补贴 延续实施退税优惠】重庆市住房领导小组24日出台了《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。其中提到，实施购房补贴，原则上从1月1日至3月31日，在重庆中心城区新购商品房（含车库）或存量住房（均以网签备案时间为准）并完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）以现金、消费券等形式，按照购房契税50%—100%的比例或按套给予补贴。延续实施退税优惠。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在重庆重新购买住房（新购住房为新房的，购买住房时间以住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案时间为准；新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准）的纳税人（出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一），对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
国家统计局1月17日公布的2023年我国房地产开发投资情况以及2023年12月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2023年，全国房地产开发投资为110913亿元，相比上年下降9.6%，但降幅相比上年有所收窄。销售方面，全国商品房销售面积同比下降8.5%。
机构声音
中泰证券在2024年房地产行业年度策略中指出：展望2024年，中央层面来看，房地产政策有望从四个方向发力，一是“三大工程”即保障房、城中村改造、平急两用基础设施的配套措施有望加速落地，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求；四是保交楼方面，专项款有望加速落地，稳定市场信心。地方层面来看，调控政策将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，放松限购、调整交易税费征免年限、首付比例调整等均是可选方案，多数二三线城市或将全面放开限制性政策并加码需求端的刺激。
东吴证券研报认为：近期中央密集发声表态，加大对房地产的金融支持力度。《关于做好经营性物业贷款管理的通知》调高了可贷额度上限、拓宽了贷款用途，结合消费性基础设施REITs的不断发展，有助于缓解房企的流动性压力，满足合理的融资需求。我们推荐关注两类房企1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。
国金证券的研报表示：金融口多条线支持房地产融资，促进市场平稳健康发展。近期央行、金融监管总局频频发声支持房地产融资，并表示金融业支持房地产责无旁贷，体现了中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视和支持决心，预计后续如“三支箭”、利率调整机制、经营物业贷等相关政策将加速落地。进一步优化首付比例、贷款利率，满足刚性和改善性住房融资需求。在政策支持下，房贷利率已有一定调降，据贝壳研究院数据，2024年百城首套房利率3.84%，二套房利率4.41%，较2021年高点分别下降190bp和159bp；多数城市首付比例也均经历了下调，尤其是2023年12月北京、上海将二套房首付比例从7-8成下调至4-5成。而房贷利率和首付比例下调的效果尚未在基本面销售有明显体现，其预计需要对其有大幅的调降，才能带来销售的向好，如2008年、2014年的房地产下行周期，全国首套房贷利率下限均调整至不低于贷款基准利率的0.7倍，当前部分城市房贷利率仍有加点的下调空间。中央重视房地产融资健康，金融业大力支持房地产责无旁贷，后续将进一步优化首付比例、贷款利率，融资端的支持在一定程度上改善房企现金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需供需两端的综合宽松政策持续支持。
贝壳研究院1月24日发布的一份研究显示，据其测算，2023年中国新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额合计约17.4万亿元(人民币，下同)，同比分别增长6.3%、5.8%。贝壳研究院认为，新房交易规模下降，二手房交易量增长，主要是受新房交付不确定性影响，居民在购房选择时更偏好所见即所得的二手房。对于2024年楼市行情，该机构认为，过去两年新开工和拿地收缩将对有效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任缓慢修复。随着房价调整接近合意水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升。
弘则弥道（上海）投资咨询有限公司高级分析师章左昊在2023（第八届）SMM电工材料产业年会暨导体线材工业展览会上表示，伴随着认房不认贷政策的落地，整体一二线地产销售趋于企稳，从全国来看地产销售的同比增速也趋于见底，这意味着全行业最差的时候已经过去。在经历了2021年下半年以来的持续下滑，新开工面积已经从顶峰的22亿平左右收缩至8-9亿平，目前已经处于地产行业的主动去库存尾声阶段。不管从绝对面积还是从同比增速角度看，新开工进一步下滑的空间已经非常有限，其预计明年新开工面积增速将明显向上收敛至小幅负增长。》点击查看详情
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