SMM12月15日讯：降首付！降利率！北京、上海两大一线城市在同一日调整优化了购房相关政策。国家统计局新闻发言人刘爱华15日在新闻发布会上表示，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。金融监管总局表示要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。证监会强调切实把监管“长牙带刺”落到实处，积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险。受这一系列利好消息的影响，房地产开发板块延续了昨天的上涨趋势，15日房地产开发板块出现了明显上涨，截至15日上午10:59，房地产开发板块涨2.22%；个股方面：上实发展、京能置业、新黄浦以及大龙地产涨停，京投发展、城建发展以及华远地产等涨幅居前。
有市场分析人士表示：房地产板块的上涨主要是受楼市政策等消息面利好的刺激，尤其是北京、上海两大一线城市同日放出稳楼市的大招，对提振市场信心起到了重要作用。
弘则弥道（上海）投资咨询有限公司高级分析师章左昊在2023（第八届）SMM电工材料产业年会暨导体线材工业展览会上表示，伴随着认房不认贷政策的落地，整体一二线地产销售趋于企稳，从全国来看地产销售的同比增速也趋于见底，这意味着全行业最差的时候已经过去。在经历了2021年下半年以来的持续下滑，新开工面积已经从顶峰的22亿平左右收缩至8-9亿平，目前已经处于地产行业的主动去库存尾声阶段。不管从绝对面积还是从同比增速角度看，新开工进一步下滑的空间已经非常有限，其预计明年新开工面积增速将明显向上收敛至小幅负增长。》点击查看详情
消息面
国家统计局新闻发言人刘爱华今日在新闻发布会上表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%，从这些数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时也指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。另外，还要完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。从这些政策来看，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。》点击查看详情
金融监管总局局长李云泽12月13日主持召开党委（扩大）会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实措施。会议要求，稳妥防范化解重点领域金融风险。坚持目标导向、问题导向，坚决打好攻坚战和持久战，牢牢守住不发生系统性风险的底线。把握好时度效，有序推进中小金融机构改革化险，避免“一刀切”。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。配合化解存量地方债务风险，严控新增债务。严厉打击非法金融活动。》点击查看详情
证监会党委书记、主席易会满12月14日主持召开党委（扩大）会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署证监会系统贯彻落实工作。会议强调，坚守监管主责主业，有效防范化解资本市场重点领域风险。全面强化机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，切实把监管“长牙带刺”落到实处。加大对财务造假、欺诈发行等违法行为的打击力度，持续净化市场生态。严厉打击“伪私募”，清理整顿金交所、“伪金交所”，着力消除监管真空。积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险。加强对行业机构的全链条监管，督促加强内部治理和文化建设，守牢合规风控底线。》点击查看详情
北京首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。上海首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。专家认为，从京沪两城楼市新政内容来看，大幅降低首二套房首付比例，旨在缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放，有利于提升楼市活跃度。一线楼市表现及政策动向对整个楼市发展的带动力突出，本次京沪楼市新政加之此前广深的举措，将对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升产生积极作用。》点击查看详情
机构观点
中金公司认为，本轮北上两城地产政策优化是结合当地市场供求关系变化的适时调整，尤其是普宅认定标准与贷款利率下限，切实降低居民购房融资成本及相关税费（如增值税、个税等），并对合理需求予以金融支持、打开杠杆空间。北上两城基本面扎实，上一轮“认房不认贷”政策调整效果显著优于其他城市，加之本轮优化维度丰富、力度较为充分，或将逐步扭转自3Q23末以来北、上两地楼市的下行预期，并企稳修复。更为重要的是，过往周期经验表明一线城市基本面改善对全国其他城市市场预期修复具有较强的引领作用，是判断行业拐点到来的“晴雨表”，其中2011-2013年/2014-2016年地产小周期一线城市新房销售面积同比转正早于全国6/2个月，价格转正早于2/6个月。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，在中央经济工作会议之后，北京、上海快速落地了房地产优化政策，也体现出政府希望以政策“进”促市场“稳”的意图。过去，北京、上海房地产政策较为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业恢复。国盛证券指出，中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。
中信证券研报指出，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。中信证券认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。
