中信证券研报指出，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。

中信证券认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。

▍12月14日，北京发布调整优化普通住房标准和个人住房贷款政策的通知，优化普宅认定标准，下调按揭最低首付比例、延长贷款期限，降低按揭利率政策下限，更好支持刚性和改善性住房需求。上海也调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。这是9月出台认房不认贷后京沪对房地产需求的进一步放松。

▍普宅标准调整将显著降低二手房交易成本，其中北京影响更大。

按照目前房屋交易税费，北京和上海家庭出售满两年住房时，均采取普住免税、非普差额征收增值税（约为增值部分5.5%）。普宅标准调整，更多价格段的房屋实现了增值税免税。其中，由于北京普宅标准经年未有调整，此次边际变化比上海更为明显。我们预计北京交易住宅中普宅占比将大幅提升到接近70%。在普宅标准变化之前，出于避税的考虑，北京实际计税总价往往和交易总价经常有显著差别，影响了居民所能获得的真实杠杆，普宅标准调整实际上也增加了居民的杠杆率，保障了居民杠杆使用。

▍降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，为购房人减负。

在9月认房不认贷降低首套标准基础上，本次政策京沪均降低首付比例及按揭利率。北京首付比例最低限从35%调到30%，贷款年限从25年提升到30年，首套房贷利率从最低LPR+55BP，下调到LPR+10BP。上海的个贷利率下限则低至LPR-10BP。我们测算，由于京沪一直实行严格首套认定标准及较高的首付比例，住房交易中杠杆率保持很低的水平，2022年分别约18%及20%。新的按揭政策直接降低购房门槛，有助于刚需和改善型购房者需求稳定释放。

▍预计政策将有效释放需求，减小市场下行的斜率，但预期走稳仍有待政策进一步出台。

我们统计，自年初以来重点城市二手房市场报价持续呈现下降势头，而挂牌数量则上升超过25%，先行指标显示市场十分疲弱。我们预计，政策能够有效释放需求，促进成交，从而减小市场下行的斜率，避免房价加速下跌。但是，整体而言我们认为达4.2%的个人贷款利率，相对于当前物价水平而言仍然明显偏高，相对于按揭贷款历史定价(即按揭贷款相对于市场平均利率的水平)而言也并不低，且居民对收入财富增长和置业的预期仍然不稳。我们预计，房价预期的稳定还有赖于新的政策继续出台。我们有信心，在政策积极应对的前提下，2024年的中国房地产市场走向平稳健康发展。

▍不必担心“虹吸”效应，一线城市的房地产市场有价格风向标的重要意义。

有市场观点担心放开一线城市的购房限制，鼓励京沪两地的需求释放，可能会对其他城市形成“虹吸”效应。实际上，中国房地产市场发展进程里头，财富效应远远大于替代效应。例如，环京区域房地产市场景气程度最高的时期，恰恰是北京房地产市场政策最为宽松的时期。一线城市的房价具有风向标意义，扭转一线城市房价持续下跌的预期，对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。

▍风险因素：

政策效果不及预期，市场继续下行的风险；居民置业行为受收入和财富预期变动影响的风险；房地产企业的存货跌价准备风险。

▍投资策略。

我们认为，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。