随着房企2022年年报披露接近尾声，外界对各家房企基本面已有初步了解。

财联社记者通过梳理碧桂园、保利、万科、中海、华润、龙湖几家头部房企的经营性现金流数据发现，虽然其2022年的经营性现金流仍为正，但经营性现金流入的金额较上一年有所减少，经营压力较往年增加。

这意味着，在销售市场未得到根本好转情况下，头部房企仍试图持续加大投资力度，将增大其经营风险。在风险不断增加情况下，其不得不牺牲利润来换取现金流，这意味着其利润将持续承压。

现金流指标里的“乾坤”

前述几家房企中，披露2022年经营性现金流数据的房企有碧桂园、保利、万科，其经营性现金流金额分别为：356.2亿元、74.22亿元、27.5亿元。

其中，碧桂园受减少拿地等因素影响，经营性现金流较2021年同期增加约247.65亿元。

2022年大规模拿地的保利，经营性净现金流为74.22亿元，同比减少29.65%，保利给出的原因是，销售回笼资金减少；2022年万科的经营性净现金流为27.5亿元，同比减少33.13%。

虽然中国海外发展、华润、龙湖并未披露经营性现金流数据，但通过对比其2021年与2022年在手现金及银行结余金额可以发现，其在手现金及银行结余，同比有所减少。

其中，中国海外发展2022年在手现金及银行结余为1103亿元，较上年同期的1309亿元，减少约206亿元；华润置地2022年在手现金及银行结余为955.44亿元，较上年同期的1067亿元，减少约112亿元；龙湖2022年在手现金及银行结余为720.95亿元，较上年同期881亿元，减少约160亿元。

一位资深财务专家指出，通常情况下，企业的净经营性现金流较净利润高一点。如果公司净利润很高，但经营性现金流比利润低很多，甚至极端情况下显示为负数，说明虽然赚到了利润，但这些利润并未到账。

2022年，上述几家头部房企净利润同比增加的金额并不多，碧桂园、保利、万科、中海、华润、龙湖2022年净利润分别为-60亿、183.47亿、226.18亿、232.65亿、280.92亿元、243.62亿元。其中，同比增加的仅有万科与龙湖，同比分别增长0.42%、2.13%。

以万科、保利为例，其2022年经营性现金流均较2022年净利润低很多，这意味着，其部分利润并未在2022年到账。

上述财务专家进一步指出，一般情况下，当房企销售规模快速增长需补充大量土地时，其净经营现金流入金额往往远小于净利润，甚至为负。

“这种情况下，虽然房企应收账款在增加，但包括人员工资、投资拿地等活动仍在持续产生支出，一旦公司现金流紧张，将给企业造成一定的经营压力。”该财务专家补充道。

现金流成投资是否进取关键

在上述背景下，多家房企今年业绩会上再次强调了保证现金流安全的重要性，并将视现金流情况决定投资规模。

华润置地管理层在业绩会上明确表示，公司2023年将有利润增长的营收和有现金流的利润，定为公司经营的核心目标。碧桂园也不止一次表态，其将以现金流安全作为主要经营目标。

中国海外发展2022年度投资者会上，该公司行政总裁张智超称，现金回款比较好的情况下，公司今年的投资仍将相对进取，今年投资拿地金额初步规划了双位数的增长。“我们会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时进行调整和安排。”

万科联席总裁张海于万科2022年度业绩会上表示，安全和发展是在开发经营实践中一直需要把握和权衡的关键问题，基于行业深度的调整和变化，过去一年以来，集团的天平倾向于守住安全底线这样一个方向，对于投资，公司设定了比之前更加严格的标准。

而保利发展披露，2023年计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元。“拿地节奏上，公司将储备好充裕资金，密切关注形势变化，随时调整优化拿地策略。”保利发展董事长刘平在投资者会上称。

碧桂园常务副总裁程光煜在2022年度业绩会上也透露，公司已重启拿地，但今年拿地预算会根据实际销售情况、市场机会呈现做出安排。

值得一提的是，虽然各头部房企深刻认识到现金流的重要性，但正如万科董事会主席郁亮所言，“对企业来说，需要认清大势，房地产行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的时候，而开发、经营、服务并重是必然趋势。”

此外，多家房企管理层在此次业绩会上均提及了经营性不动产业务，并认为，随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展将进一步提速。