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房地产融资出现翘尾行情 2023年前三季度房企将迎偿债潮

在多项优化房企融资环境的政策出台后,房地产融资出现翘尾行情。

克而瑞数据显示,2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元,环比增加84.7%,同比增加33.4%,这是2022年内首次单月融资规模突破千亿。

“2022年11月以来,政策大力支持优质房企发债融资,多家民营房企增信发债成功,以至于2022年12月份房企融资出现明显增长。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

从2022年12月房企融资结构来看,境内债仍处于主导地位。

2022年12月,房企境内发债411.6亿元,环比增加92.2%,同比增加71.7%。发债主体主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企,其中发债量最大的是中海,发债总量达到了60亿元。

境外债方面,房企在境外资本市场表现仍然持续低迷,2022年12月仍然没有房企境外发债,这已是连续三个月没有房企发行境外债。

由于境内债的发行主体,主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企,因此整体融资利率保持在较低水平。克而瑞数据显示,2022年100家典型房企新增债券类融资成本4.26%,较2021年全年下降1.12个百分点。

从全年数据来看,中指院统计,2022年1-12月,房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元,同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元,海外债发行仅176.1亿元,信托融资972.1亿元,ABS融资2654.6亿元。各渠道同比均出现下降,其中海外债、信托降幅超八成,信用债成为融资主力。

“2022年以来房企发债量长期小于到期量,2023年前三季度将迎偿债潮背景下,房企偿债规模有增无减,房企偿债压力仍较大。”刘水表示。

中指院统计,2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元,相比上年多700亿元。其中,2023年1月、3月,房企偿债规模均超千亿元,4月、7月也超千亿元。

据克而瑞分析师介绍,2023年1月房企将有40笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的外,到期规模约为916亿元,环比增加476%。从到期债券规模来看,单笔金额最高的是恒大于2020年发行的一笔境外优先票据,规模为20亿美元。

“房企偿债压力较大,房地产销售还没有明显企稳回升,部分房企可享受的融资支持有限,因此个别房企仍有可能发生债务违约。”刘水告诉记者。

其进一步表示,由于部分房企流动性困难风险仍未解除,改善房企资产负债计划将继续实施,2023年房地产行业有望延续融资宽松的环境。

1月4日,央行工作会议指出“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”,提出要“落实金融16条措施,支持房地产市场平稳健康发展”。

“预计监管层推出的各项政策会持续推进,主要融资渠道继续维持开放状态。房企要抓住当前融资窗口期,根据自身情况积极补充流动性,并努力扩大销售额,从根本上解决流动性问题。”刘水表示。

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